Hypotéka pre mladých: Podmienky, príspevky a možnosti financovania

Vstup do samostatného života a zabezpečenie vlastného bývania je dôležitým krokom pre mnohých mladých ľudí. Financovanie nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky je bežným riešením, avšak orientácia v ponukách a podmienkach môže byť komplikovaná. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o hypotékach pre mladých, s dôrazom na podmienky, príspevky a možnosti financovania, vrátane hypoték s postupným čerpaním a aktuálnych zmien v štátnej podpore.

Úvod do hypoték pre mladých

Po ukončení štúdia a nástupe do zamestnania prichádza čas, kedy mladí ľudia začínajú uvažovať o osamostatnení sa a kúpe vlastného bývania. Ak máte jasnú predstavu o svojom vysnívanom bývaní, ale neviete, ako ho financovať, hypotéka pre mladých môže byť riešením. Rozhodnutie vziať si hypotéku nie je jednoduché, pretože ide o záväzok na veľmi dlhý čas, vo väčšine prípadov až na 30 rokov. Pred rozhodnutím vziať si hypotéku vždy odporúčame zvážiť finančné možnosti. Ide o dôležitý krok, ktorý ovplyvní rozpočet na desiatky rokov.

Podmienky pre získanie hypotéky pre mladých

Podmienky pre získanie hypotéky pre mladých sa môžu meniť, preto je dôležité sledovať aktuálne informácie. V minulosti existoval štátny príspevok pre mladých, ktorého výška sa mohla každý rok meniť. Ministerstvo financií uvažovalo o novej podobe podpory bývania pre mladých, ale tieto úvahy boli v štádiu príprav.

Medzi základné podmienky patrili:

• Vek: Ak o úver žiadajú dvaja spoludlžníci alebo manželia, obaja museli spĺňať vekovú hranicu. Žiadosť bolo možné podať najneskôr v deň 35. narodenín. Hypotéku poskytujú banky klientom, ktorí dovŕšia 18 rokov. Maximálny vek nie je obmedzený, ale limitovaná je splatnosť hypotéky.
• Výška hypotéky: Maximálna výška hypotéky pre mladých bola zákonom obmedzená, napríklad do výšky 50 000 €. Výška hypotéky býva minimálne 3 300 eur, maximálna výška je v niektorých bankách bez obmedzenia.
• LTV (Loan to Value): Výška hypotéky pre mladých mohla byť maximálne 70 % z hodnoty nehnuteľnosti, ktorú ste založili v prospech banky podľa znaleckého posudku. Ak ste si chceli kúpiť byt za 62 000 €, banka Vám mohla požičať na hypotéku pre mladých 70 %, čo je 43 400 €.

Ďalšie dôležité faktory pri posudzovaní žiadosti o hypotéku

Mnohí mladí ľudia podceňujú faktory, ktoré banky pri schvaľovaní úveru posudzujú. Mnohým ľuďom aj napriek tomu, že majú vyšší príjem, neschvália hypotéku. Dôvody sú často skryté v detailoch, ktoré si ľudia neuvedomujú. Mnohí si myslia, že ak zarábajú 1 500 alebo 2 000 eur mesačne, banka im musí automaticky hypotéku schváliť. Nie je to tak.

Prečítajte si tiež: Hypotéka a opatrovateľský príspevok: Ako to funguje?

Banka pri posudzovaní zohľadňuje takzvanú bonitu, teda schopnosť klienta úver splácať. „Ak klient nie je schopný splatiť načas desiatky eur, ako bude splácať hypotéku?“ hovorí odborník. Banky pritom nehodnotia výšku nezaplatenej sumy, ale celkovú platobnú disciplínu. Zamietnutie hypotéky sa môže týkať aj ľudí, ktorí majú stabilný príjem a pravidelné zamestnanie. Dôležité sú totiž aj ďalšie faktory. „Napríklad keď v rámci výpisu z účtu vidno klientovu účasť na hazardných hrách, gemblingu či platby v rámci webstránok pre dospelých,“ vysvetľuje odborník. Rovnako zaváži aj vysoká aktuálna zadlženosť.

Dôležitú úlohu zohráva aj forma pracovného pomeru. Klienti so zmluvami na dobu určitú sú pre banky menej predvídateľní. Banka sa vás bude pýtať na váš príjem, povolanie, či ste zamestnaný na trvalý pracovný pomer alebo pracujete na živnosť. Rovnako sa vás opýta na typ nehnuteľnosti, ktorý by ste chceli kúpiť a financovať.

Bonita klienta

Banka posudzuje vašu bonitu, čiže schopnosť splácať úver, na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky. Negatívna finančná minulosť žiadateľa môže viesť k zamietnutiu hypotéky na kúpu domu alebo stavbu domu. Banka pri žiadosti o hypotéku hodnotí solventnosť a tiež dôveryhodnosť klienta - či ste v minulosti boli zodpovedným klientom inej banky. Aby ste sa tejto situácii vyhli, je potrebné strážiť si svoje financie. Rovnako zaváži aj vysoká aktuálna zadlženosť. Zásadný vplyv váš rating má spomínaná úverová história, ktorú si banky preverujú v registri bankových a nebankových úverov.

Štátna podpora pre mladých

Štátna podpora je zvýhodnenie poskytované štátom za účelom podpory cieľovej skupiny poberateľov finančných produktov.

Daňový bonus na zaplatené úroky (od roku 2024)

Hypotéka pre mladých formou daňového bonusu na zaplatené úroky je štátna podpora bývania pre mladých. Princíp spočíva v tom, že štát prepláca 50 % zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, maximálne však 1200 € za jeden rok. Daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke.

Prečítajte si tiež: Podmienky hypotéky pre mladých

Podmienky pre získanie daňového bonusu (od roku 2024):

• Vek: Vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane (musí byť dovŕšený 18. rok veku a neprekročený 35. rok veku).
• Príjem: Maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za kalendárny rok 2024 pre žiadosti podané v roku 2025 je 2374,4 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná, t. j. 4748,8 €. Naopak do vašich príjmov sa nezarátavajú všetky sociálne dávky štátu - rodičovský príspevok, materská, dôchodky a pod.
• Účel úveru: Úver musí byť poskytnutý na nadobudnutie, výstavbu alebo rekonštrukciu tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie.

Možnosti získania daňového bonusu aj pri nesplnení podmienok:

• Žiadateľ s vyšším príjmom: V prípade, že ste žiadateľ sám a máte vyšší príjem ako 1,6-násobok priemernej mzdy, je možné, aby ste si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vzali niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do 3,2násobku priemernej mzdy. Kupovať nehnuteľnosť však budete len vy ako hlavný žiadateľ (umožňujú to len niektoré banky) a následne po niekoľkých mesiacoch požiadate banku o vyňatie spoludlžníka z úveru.
• Dvaja žiadatelia s vyšším príjmom: Podobná situácia vzniká, keď sú žiadatelia dvaja, napr. manželia alebo dvaja partneri, ktorých súčet príjmov je vyšší ako 3,2násobok priemernej mzdy. V takom prípade je možné spraviť to, že manželia si zúžia BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) formou notárskej zápisnice resp. z partnerov pôjde do žiadosti len jeden. V oboch prípadoch by do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu 1,6násobku priemernej mzdy. Nehnuteľnosť by sa v tomto prípade kupovala buď do výlučného vlastníctva žiadateľa o hypotéku alebo do podielového vlastníctva tak, že žiadateľ o hypotéku by nadobúdal napr. 99% a druhý z dvojice len 1%. Pokiaľ má jeden manželov resp. partnerov vyšší vek ako 35 rokov, je možné aplikovať postup popisovaný vyššie.

Časté chyby pri uplatňovaní daňového bonusu:

Jednou z najčastejších chýb, ktorú robia klienti uplatňujúci si daňový bonus je ten, že po určitom čase splácania si refinancujú hypotéku do inej banky. Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky si každý klient žiada po uplynutí aktuálneho zdaňovacieho obdobia. Ak teda klient začal splácať úrok banke napríklad v júni aktuálneho roka, nárokovať si daňový bonus bude v nasledujúcom roku a to za pomernú časť výšky daňového bonusu zodpovedajúcu počtom mesiacov v aktuálnom zdaňovacom období. V praxi to znamená, že za prvý kalendárny rok splácania si vie klient nárokovať na daňový bonus vo výške maximálne 700 € ((1200 € / 12) * 7), keďže v prvom roku splácania začal splácať úrok až v júni tj dokopy 7 mesiacov.

Ako si uplatniť daňový bonus:

Prečítajte si tiež: Možnosti hypotéky pre mladých

Pokiaľ si o daňový bonus na zaplatené úroky budete žiadať prvou formou t.j. prostredníctvom zamestnávateľa formou ročného zúčtovania dane, nezabudnite, že povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. Najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február.

Pokiaľ si o daňový bonus budete žiadať podávaním daňového priznania, aj tu je povinnou prílohou potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky, avšak keďže termín na podanie daňového priznania je až 31. marca, máte na jeho podanie o niečo viac času…

Mladomanželská pôžička

Mladomanželská pôžička je koncipovaná tak, aby uľahčila mladým ľuďom vstup do života. Je to vlastne spotrebný úver v maximálnej výške 10 000 eur. Ide o úver, na získanie ktorého prvou podmienkou je uzavretie manželstva, pričom obaja manželia na úverovej zmluve budú vystupovať ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o štátnu podporu mladomanželského úveru prostredníctvom banky, v ktorej si plánujú čerpať úver.

Samotná podpora pre mladomanželov predstavuje štátny príspevok - percentuálnu výšku, o ktorú štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve.

Porovnanie ponúk a výber správnej banky

Správne rozhodnutie, v ktorej banke požiadate o hypotéku pre mladých, je rozhodnutie, ktoré vás ovplyvní na celý život. Keď už máte ponuky od bánk, pozorne ich porovnajte. Dôležitý údaj pre Vás je RPMN (ročná percentuálna miera nákladov) a zostatok istiny po 5. roku splácania. Pri porovnávaní hypoték väčšinu ľudí zaujíma hlavne úroková sadzba. Pýtajte sa však aj na dodatočné podmienky a detaily, ktoré budú na konkrétne ponuky hypoték naviazané. Môže ísť o poistenie úveru, nutnosť zriadiť si v banke aktívny účet atď.

Hypotéka s postupným čerpaním: Riešenie pre stavbu a rekonštrukciu

Pri porovnávaní hypoték sa môžete stretnúť s viacerými ponukami. Niektoré sú výhodnejšie, iné menej. Delia sa od seba tým, aké podmienky poskytujú, a aké poplatky zaplatíte. K obľúbeným typom, určeným hlavne na stavbu domu, sa radí hypotéka s postupným čerpaním.

V takýchto prípadoch je možné vybrať si dva typy čerpania hypotéky. Peniaze získate buď hneď, alebo ich budete dostávať po častiach, inak povedané, v tranžiach. Všetko závisí od samotných bánk a toho, ako sa s nimi dohodnete. Niektoré inštitúcie možnosť postupného čerpania neposkytujú, iné áno, ale len za určitých podmienok. Hypotéka s postupným čerpaním je spravidla úplne bežná pôžička. Rozdiel je len v tom, akým spôsobom a na koľkokrát dostanete finančné prostriedky.

Jednorazové vs. postupné čerpanie

Jednorazové čerpanie využívajú ľudia pri kúpe bytu či domu. Peniaze potrebujú naraz, aby si mohli nehnuteľnosť dovoliť, prípadne túto možnosť využívajú pri refinancovaní úveru. Jednorazové čerpanie je klasikou a pozná ho každý. Na druhej strane, postupné čerpanie využívajú klienti, ktorí plánujú stavať alebo rekonštruovať. Ide o výhodnejšiu možnosť. Na účet vám financie pribudnú na viackrát. Takýmto spôsobom si budete môcť omnoho jednoduchšie rozložiť svoje výdavky, a tiež celý proces. Jednotlivé čerpania sa nazývajú tranže a bude ich toľko, koľko si dohodnete s bankou. Vo väčšine prípadov ide o 3 - 5 tranží. Nejde teda o čerpanie každý mesiac alebo dva.

Splácanie hypotéky s postupným čerpaním

Splácanie bežnej, jednorazovo vyplatenej hypotéky, je jednoduché. Peniaze dostanete na účet a následne začnete mesačne splácať určitú sumu. Pri splácaní hypotéky s postupným čerpaním je prax trochu iná.

V čase čerpania úveru väčšina bánk účtuje klientom len úroky z vyčerpanej sumy úveru. Tranže bývajú čerpané 3 - 5 krát počas obdobia 18 mesiacov. V tomto období tak platíte len úrok zo sumy, ktorú ste zatiaľ vyčerpali. V zmluve o hypotéke máte určené percento úroku, ktoré sa pri splácaní môže zdať vyššie. Dôvodom je, že obdobie splácania sa kráti o spomínaných 18 mesiacov, prípadne inú dobu, kedy čerpáte tranže. Výška splátok sa tak musí rozrátať na mesiace, ktoré zostali, bez obdobia, kedy ste čerpali tranže.

Ako získať hypotéku s postupným čerpaním?

Hypotéka s postupným čerpaním sa dostáva pomerne jednoducho. Ide o bežnú hypotéku. Odlišné je len to, akým spôsobom získate finančné prostriedky.

Požiadanie o hypotéku sa skladá z niekoľkých krokov. Prvým je porovnanie jednotlivých ponúk. Zistite, aké možnosti máte, a čo všetko vám banky poskytujú. Niektoré hypotéky sú výhodnejšie, iné menej. Druhým krokom je podanie žiadosti vo vami vybranej banke a predkladanie rozpočtu na stavbu alebo rekonštrukciu. Plus, fotografie o stave nehnuteľnosti pred poskytnutím hypotéky.

Overovanie žiadosti bankou

Po vyplnení všetkých dokumentov si vás banka overí. Overovať bude hneď niekoľko vecí, a to:

• váš príjem,
• vášho zamestnávateľa,
• register dlžníkov,
• vaše dlhy, záväzky, exekúcie,
• vašu nehnuteľnosť (na založenie).

Okrem tohto príjmu však banky berú do úvahy aj ďalšie typy, a to:

• príjem z podnikania,
• príjem z prenájmu nehnuteľnosti,
• prídavky na deti,
• rodičovský príspevok,
• príjem z dôchodku.

Pri študentoch berú niektoré banky do úvahy aj štipendiá. Nie je to ale pravidlom. Preto sa vopred vždy informujte. Pri hypotékach platí, že vyšší príjem a trvalý pracovný pomer sú výhodou. Pre banky predstavujú stabilitu a bezpečnosť. Môžete s nimi preto získať výhodnejšiu ponuku. Presný opak platí v spojitosti s registrom dlžníkov a dlhmi či záväzkami. Ak ste zapísaní v registri, hypotéku nezískate. Veľmi ťažko sa dostane aj vtedy, keď si neplníte iné finančné záväzky. Samozrejme, dôležitá je tiež samotná nehnuteľnosť, ktorú plánujete založiť.

Keď je všetko overené a banka hypotéku schváli, peniaze získate do niekoľkých dní. Následne ich môžete využívať. Tu prichádza rozdiel v jednorazovom a postupnom čerpaní. Na účet vám nepríde celá čiastka, ale len určitá časť.

Výhody a nevýhody hypotéky s postupným čerpaním

Výhody:

• Financie dostávate postupne a viete si ich prakticky rozložiť na jednotlivé obdobia.
• Výhodná pre tých, ktorí nemajú čo založiť. Banka uvoľňuje financie postupne, na základe toho, ako rastie vaša stavba, ktorá je následne založená. K dátumu poslednej tranže budete mať nehnuteľnosť skoro celú hotovú a budete mať čím založiť úplne celý úver.

Nevýhody:

• Pri stavaní sa nemusí vždy všetko podariť a niektoré veci jednoducho nejdú podľa plánu a trvajú dlhšie, ako sa očakávalo, prípadne sú finančne náročnejšie. V takej situácii nemáte všetky finančné prostriedky, čo dokáže skomplikovať celý proces.

Banky s hypotékou s postupným čerpaním

Pri hľadaní hypoték s postupným čerpaním sa stretnete s viacerými bankami, ktoré vám ich poskytnú:

• ČSOB
• UniCredit Bank
• Tatra banka
• VÚB

Podmienky v jednotlivých bankách

• ČSOB: Poskytuje hypotéku s postupným čerpaním s maximálnym počtom 6 tranží. Na jej získanie stačí predložiť len fotografie. V prvej tranži vám poskytne 70 - 90 % z hodnoty pozemku. Výška ďalšej tranže závisí od schváleného LTV.
• UniCredit Bank: Umožňuje klientom využiť maximálne 6 tranží. V prvej tranži poskytuje 70 % z hodnoty pozemku. Suma sa následne počíta podľa schváleného LTV. Na získanie hypotéky vám budú stačiť fotografie a obhliadka nehnuteľnosti.
• Tatra Banka: Má prísnejšie pravidlá. V prvej tranži poskytuje len 60 % z hodnoty pozemku. Ďalšie tranže sa odvíjajú od schváleného LTV. Výhodou však je, že ako jediná umožňuje ich neobmedzený počet. Na získanie hypotéky budete potrebovať fotografie nehnuteľnosti a súpis prác.
• VÚB: Má maximálny počet tranží 6 a v prvej poskytuje 70 % z hodnoty pozemku. Na získanie hypotéky budete potrebovať len fotografie nehnuteľnosti.

Hypotéka s postupným čerpaním je najlepšou voľbou v prípade, keď idete stavať alebo rekonštruovať. Financie získavate postupne a vždy v určitý čas.

Čo si všímať pri výbere hypotéky

Pri výbere banky by ste mali byť opatrní aj vzhľadom na potreby dokladovania účelu použitia finančných prostriedkov z hypotéky. Treba brať do úvahy aj fakt, že banky vám dnes neposkytnú 100 % ceny z nehnuteľnosti. Štandardom je dnes hypotéka do výšky 80 %, hoci existujú aj určité výnimky pre klientov s vysokou bonitou. Ak zostanete ostražití a neprikývnete na prvú výhodne sa tváriacu ponuku, šikovne sa vyhnete skrytým poplatkom. Nikdy nie je na škodu sa poradiť s odborníkom, ktorý má prehľad a skúsenosti v danej oblasti - platí ho totiž banka, kde úver beriete len v zopár prípadoch vie byť jeho prítomnosť na úvere znevýhodnením.

Poplatky spojené s hypotékou

Výška poplatku sa odvíja od druhu nehnuteľnosti, na ktorú si beriete hypotéku. Pri ohodnotení bytu sa jeho výška pohybuje od 150 do 200 eur a pri ohodnotení rodinného domu od 200 do 350 eur. Pri znaleckom posudku pozemku sa výška poplatku pohybuje okolo 100 eur.

Pri kúpe nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu sa teoreticky nemusíte starať o vyhotovenie zmluvy, tie vám pripraví sama realitka. Ak však kupujete nehnuteľnosť od súkromného majiteľa, kúpne zmluvy si musíte zadovážiť vo vlastnej réžii. Je na mieste osloviť právnika alebo notára aj v prvom, aj v druhom prípade. Výška poplatku za vyhotovenie kúpnej zmluvy závisí od toho, v akom okrese alebo regióne právnická alebo notárska kancelária pôsobí.

Vklad nehnuteľnosti do katastra je finále v celom procese vybavovania hypotéky.

Poistenie nehnuteľnosti a úveru

Poistenie nehnuteľnosti je jedna zo základných podmienok pre získanie hypotéky. Banky vyžadujú vinkuláciu poistenia vo svoj prospech, keďže na nehnuteľnosť, na ktorú poskytli financie, majú záložné právo. Chránia ju tak pred nepredvídanými udalosťami, ktoré by ju mohli poškodiť, ako napríklad požiar, vandalizmus a pod. Výška poistného pri nehnuteľnosti musí byť minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru.

Súčasťou schválenia hypotéky je aj poistenie úveru, keďže splácanie úveru je záväzok na desiatky rokov. Poistenie vám pomôže v časoch práceneschopnosti alebo v prípade zníženej schopnosti splácať úver.

Úverová história

Úverová história znamená to, či ste už mali v minulosti nejaký úver a či ste ho načas splácali. Ak ste však s pravidelnými splátkami mali nejaké problémy a so splátkou úveru meškali, je tu problém, pretože vám tak vzniká automaticky záznam v úverovom registri. To sa deje, aj ak ste v minulosti požiadali o odklad splátok.

Doba splatnosti hypotéky

Doba splatnosti na hypotéke je minimálne 1 rok, maximálne 30 rokov a v niektorých bankách si hypotéku môžete natiahnuť dokonca aj na 40 rokov.

tags: #hypotéka #pre #mladých #podmienky #zmluva #na