Hypotéka pre mladých: Podmienky, príspevky a možnosti financovania bývania

Vstup do samostatného života a zabezpečenie vlastného bývania je pre mnohých mladých ľudí dôležitým krokom. Financovanie nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky je bežným riešením, avšak orientácia v ponukách a podmienkach môže byť komplikovaná. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o hypotékach pre mladých, s dôrazom na podmienky, príspevky a možnosti financovania, vrátane hypoték s postupným čerpaním a aktuálnych zmien v štátnej podpore.

Hypotéka pre mladých: Ako začať?

Po ukončení štúdia a nástupe do zamestnania prichádza čas, kedy mladí ľudia začínajú uvažovať o osamostatnení sa a kúpe vlastného bývania. Ak máte jasnú predstavu o svojom vysnívanom bývaní, ale neviete, ako ho financovať, hypotéka pre mladých môže byť riešením.

Podmienky pre získanie hypotéky pre mladých

Podmienky pre získanie hypotéky pre mladých sa môžu meniť, preto je dôležité sledovať aktuálne informácie. V minulosti existoval štátny príspevok pre mladých, ktorého výška sa mohla každý rok meniť. Ministerstvo financií uvažovalo o novej podobe podpory bývania pre mladých, ale tieto úvahy boli v štádiu príprav.

Medzi základné podmienky patrili:

• Vek: Ak o úver žiadajú dvaja spoludlžníci alebo manželia, obaja museli spĺňať vekovú hranicu. Žiadosť bolo možné podať najneskôr v deň 35. narodenín.
• Výška hypotéky: Maximálna výška hypotéky pre mladých bola zákonom obmedzená, napríklad do výšky 50 000 €.
• LTV (Loan to Value): Výška hypotéky pre mladých mohla byť maximálne 70 % z hodnoty nehnuteľnosti, ktorú ste založili v prospech banky podľa znaleckého posudku. Ak ste si chceli kúpiť byt za 62 000 €, banka Vám mohla požičať na hypotéku pre mladých 70 %, čo je 43 400 €.

Porovnanie ponúk a výber správnej banky

Správne rozhodnutie, v ktorej banke požiadate o hypotéku pre mladých, je rozhodnutie, ktoré vás ovplyvní na celý život. Keď už máte ponuky od bánk, pozorne ich porovnajte. Dôležitý údaj pre Vás je RPMN (ročná percentuálna miera nákladov) a zostatok istiny po 5. roku splácania. Možno sa na prvý pohľad zdá, že je jedno, v ktorej banke si o ňu požiadate, ale banky si vysvetľujú zákon po svojom.

Prečítajte si tiež: Podmienky hypotéky pre mladých

Štátny príspevok pre mladých a jeho uplatňovanie

Štátny príspevok pre mladých banky uplatňovali 3 rôznymi spôsobmi. Ukážeme si to na príklade 40 000 € hypotéky s dobou splácania 30 rokov a základným úrokom 3,5 %, kde uplatníme štátny príspevok 3 spôsobmi, tak ako to robia aj banky. Sami zistíte, aký výrazný vplyv to má na rýchlosť splácania hypotéky a na zostatok hypotéky po 5. roku.

1. Banka zníži klientovi úrok hneď na začiatku o celý štátny príspevok 3 %: Zostatok istiny po 5. roku bude najnižší.
2. Banka zníži základný úrok len o príspevok banky 1 % a vypočíta splátku úveru. Následne vráti klientovi na účet 2 %, čo je príspevok od štátu: Klient zaplatí banke splátku 158,05 €. V tomto prípade klient zaplatí v 1. mesiaci na úrokoch 83,33 € a zníži si zostatok úveru o 74,72 €. Následne mu banka vráti 2 % na účet, čo je 38,37 €. Zostatok istiny po 5. roku bude vyšší ako v prvom prípade.
3. Banka pri ňom od úrokovej sadzby na začiatku neodpočíta žiadny príspevok. Príspevok potom vráti klientovi na účet: Klient zaplatí banke splátku 179,62 €. Na úrokoch 1. mesiac banke zaplatí 116,67 €. Zostatok úveru si zníži o 62,95 €. Potom banka vráti klientovi celý príspevok na účet vo výške 59,94 €. Zostatok istiny po 5. roku bude najvyšší.

Už vidíte, že nie je jedno, akým spôsobom banka uplatňuje výpočet štátneho príspevku. V ilustratívnom príklade vznikol rozdiel medzi 1. a 3. spôsobom uplatnenia štátneho príspevku rozdiel na zostatku na úvere po 5. rokoch až 2 135,96 €. Prvý spôsob vám ponúknu napríklad v OTP Banke a v Tatra banke.

Pomoc finančného poradcu

Oslovte finančného poradcu, ktorý Vám s tým pomôže. Urobí za Vás prieskum, vysvetlí Vám ponuky, tak aby ste im rozumeli. Prajeme veľa šťastia pri správnom rozhodovaní ako financovať vaše nové bývanie.

Hypotéka s postupným čerpaním

Pri porovnávaní hypoték sa môžete stretnúť s viacerými ponukami. Niektoré sú výhodnejšie, iné menej. Delia sa od seba tým, aké podmienky poskytujú, a aké poplatky zaplatíte. K obľúbeným typom, určeným hlavne na stavbu domu, sa radí hypotéka s postupným čerpaním. Čo to je a ako funguje?

Čo je hypotéka s postupným čerpaním?

Keď sa rozhodnete vziať si hypotéku, s veľkou pravdepodobnosťou idete:

Prečítajte si tiež: Podmienky hypotéky pre mladých

• stavať dom,
• kúpiť dom alebo byt,
• rekonštruovať dom alebo byt.

V takýchto prípadoch je možné vybrať si dva typy čerpania hypotéky. Peniaze získate buď hneď, alebo ich budete dostávať po častiach, inak povedané, v tranžiach. Všetko závisí od samotných bánk a toho, ako sa s nimi dohodnete. Niektoré inštitúcie možnosť postupného čerpania neposkytujú, iné áno, ale len za určitých podmienok. Hypotéka s postupným čerpaním je spravidla úplne bežná pôžička. Rozdiel je len v tom, akým spôsobom a na koľkokrát dostanete finančné prostriedky.

Jednorazové čerpanie využívajú ľudia pri kúpe bytu či domu. Peniaze potrebujú naraz, aby si mohli nehnuteľnosť dovoliť, prípadne túto možnosť využívajú pri refinancovaní úveru. Jednorazové čerpanie je klasikou a pozná ho každý. Po splnení všetkých podmienok a podpísaní dokumentov vám budú financie prevedené na účet.

Na druhej strane, postupné čerpanie využívajú klienti, ktorí plánujú stavať alebo rekonštruovať. Ide o výhodnejšiu možnosť. Na účet vám financie pribudnú na viackrát. Takýmto spôsobom si budete môcť omnoho jednoduchšie rozložiť svoje výdavky, a tiež celý proces. Jednotlivé čerpania sa nazývajú tranže a bude ich toľko, koľko si dohodnete s bankou. Vo väčšine prípadov ide o 3 - 5 tranží. Nejde teda o čerpanie každý mesiac alebo dva.

Splácanie hypotéky s postupným čerpaním

Splácanie bežnej, jednorazovo vyplatenej hypotéky, je jednoduché. Peniaze dostanete na účet a následne začnete mesačne splácať určitú sumu. Pri splácaní hypotéky s postupným čerpaním je prax trochu iná.

V čase čerpania úveru väčšina bánk účtuje klientom len úroky z vyčerpanej sumy úveru. Tranže bývajú čerpané 3 - 5 krát počas obdobia 18 mesiacov. V tomto období tak platíte len úrok zo sumy, ktorú ste zatiaľ vyčerpali. Je to logické, keďže v prvých mesiacoch budete mať k dispozícii len jednu alebo dve tranže.

Prečítajte si tiež: Možnosti financovania pre dôchodcov

V zmluve o hypotéke máte určené percento úroku, ktoré sa pri splácaní môže zdať vyššie. Dôvodom je, že obdobie splácania sa kráti o spomínaných 18 mesiacov, prípadne inú dobu, kedy čerpáte tranže. Výška splátok sa tak musí rozrátať na mesiace, ktoré zostali, bez obdobia, kedy ste čerpali tranže.

Ako získať hypotéku s postupným čerpaním?

Hypotéka s postupným čerpaním sa dostáva pomerne jednoducho. Ide o bežnú hypotéku. Odlišné je len to, akým spôsobom získate finančné prostriedky.

Požiadanie o hypotéku sa skladá z niekoľkých krokov. Prvým je porovnanie jednotlivých ponúk. Zistite, aké možnosti máte, a čo všetko vám banky poskytujú. Niektoré hypotéky sú výhodnejšie, iné menej. Nezoberte hneď prvú možnosť.

Druhým krokom je podanie žiadosti vo vami vybranej banke a predkladanie rozpočtu na stavbu alebo rekonštrukciu. Plus, fotografie o stave nehnuteľnosti pred poskytnutím hypotéky.

Po vyplnení všetkých dokumentov si vás banka overí. Overovať bude hneď niekoľko vecí, a to:

• váš príjem,
• vášho zamestnávateľa,
• register dlžníkov,
• vaše dlhy, záväzky, exekúcie,
• vašu nehnuteľnosť (na založenie).

Okrem tohto príjmu však banky berú do úvahy aj ďalšie typy, a to:

• príjem z podnikania,
• príjem z prenájmu nehnuteľnosti,
• prídavky na deti,
• rodičovský príspevok,
• príjem z dôchodku.

Pri študentoch berú niektoré banky do úvahy aj štipendiá. Nie je to ale pravidlom. Preto sa vopred vždy informujte. Pri hypotékach platí, že vyšší príjem a trvalý pracovný pomer sú výhodou. Pre banky predstavujú stabilitu a bezpečnosť. Môžete s nimi preto získať výhodnejšiu ponuku. Presný opak platí v spojitosti s registrom dlžníkov a dlhmi či záväzkami. Ak ste zapísaní v registri, hypotéku nezískate. Veľmi ťažko sa dostane aj vtedy, keď si neplníte iné finančné záväzky. Samozrejme, dôležitá je tiež samotná nehnuteľnosť, ktorú plánujete založiť.

Keď je všetko overené a banka hypotéku schváli, peniaze získate do niekoľkých dní. Následne ich môžete využívať. Tu prichádza rozdiel v jednorazovom a postupnom čerpaní. Na účet vám nepríde celá čiastka, ale len určitá časť.

Výhody hypotéky s postupným čerpaním

Hypotéka s postupným čerpaním má viacero výhod. Najväčšou je, že financie dostávate postupne. Viete si ich prakticky rozložiť na jednotlivé obdobia.

Výhodná je tiež pre tých, ktorí nemajú čo založiť. Banka uvoľňuje financie postupne, na základe toho, ako rastie vaša stavba, ktorá je následne založená. K dátumu poslednej tranže budete mať nehnuteľnosť skoro celú hotovú. Budete mať preto čím založiť úplne celý úver.

Nevýhody hypotéky s postupným čerpaním

Hypotéka s postupným čerpaním má aj svoje nevýhody. Jednou z nich je fakt, že pri stavaní sa nemusí vždy všetko podariť. Niektoré veci jednoducho nejdú podľa plánu a trvajú dlhšie, ako sa očakávalo, prípadne sú finančne náročnejšie. V takej situácii nemáte všetky finančné prostriedky, čo dokáže skomplikovať celý proces.

Banky s hypotékou s postupným čerpaním

Pri hľadaní hypoték s postupným čerpaním sa stretnete s viacerými bankami, ktoré vám ich poskytnú:

• ČSOB
• UniCredit Bank
• Tatra banka
• VÚB

ČSOB

ČSOB poskytuje hypotéku s postupným čerpaním s maximálnym počtom 6 tranží. Na jej získanie stačí predložiť len fotografie. V prvej tranži vám poskytne 70 - 90 % z hodnoty pozemku. Výška ďalšej tranže závisí od schváleného LTV.

UniCredit Bank

UniCredit Bank umožňuje klientom využiť maximálne 6 tranží. V prvej tranži poskytuje 70 % z hodnoty pozemku. Suma sa následne počíta podľa schváleného LTV. Na získanie hypotéky vám budú stačiť fotografie a obhliadka nehnuteľnosti.

Tatra Banka

Tatra Banka má prísnejšie pravidlá. V prvej tranži poskytuje len 60 % z hodnoty pozemku. Ďalšie tranže sa odvíjajú od schváleného LTV. Výhodou však je, že ako jediná umožňuje ich neobmedzený počet. Na získanie hypotéky budete potrebovať fotografie nehnuteľnosti a súpis prác.

VÚB

VÚB má maximálny počet tranží 6 a v prvej poskytuje 70 % z hodnoty pozemku. Na získanie hypotéky budete potrebovať len fotografie nehnuteľnosti.

Hypotéka s postupným čerpaním je najlepšou voľbou v prípade, keď idete stavať alebo rekonštruovať. Financie získavate postupne a vždy v určitý čas.

Skúsenosti klientov s UniCredit Bank

Skúsenosti klientov s UniCredit Bank sa rôznia. Niektorí klienti sú s bankou spokojní a odporúčajú ju, iní majú negatívne skúsenosti a upozorňujú na rôzne problémy.

Medzi časté problémy, na ktoré klienti upozorňujú, patria:

• Poistenie úveru: UniCredit Bank vyžaduje zaplatenie poistenia úveru vopred, čo predstavuje 3 % z výšky úveru. Klienti upozorňujú, že toto poistenie je nevýhodné a že po skončení fixácie, keď už klient nie je poistený, stále platí poistenie.
• Úrokové sadzby: Niektorí klienti tvrdia, že úrokové sadzby ponúkané UniCredit Bank sú zavádzajúce a že konečná úroková sadzba je vyššia ako pôvodne ponúkaná.
• Schvaľovací proces: Niektorí klienti sa sťažujú na dlhý schvaľovací proces a nedostatočnú komunikáciu zo strany banky.
• Podmienky úročenia: Niektorí finanční poradcovia upozorňujú na to, že v banke, kde je nižšia úroková sadzba, je po 3 alebo 5 rokoch pri výročí fixácie výška istiny vyššia ako v banke s vyššou úrokovou sadzbou.

Aktuálne možnosti štátnej podpory pre mladých (po roku 2023)

V súvislosti s nárastom úrokových sadzieb pri úveroch na bývanie sa zvyšuje finančné zaťaženie domácností, čím môže dôjsť k vážnemu ohrozeniu platobnej schopnosti obyvateľov splácať úvery na bývanie dôsledkom nárastu ich úrokovej sadzby. Klientom bánk (daňovníkom), ktorým v roku 2023 po refixácii úrokovej sadzby úveru na bývanie skokovo narástli úroky a tak aj splátka, pomáha ministerstvo financií formou daňového bonusu.

Daňový bonus na zaplatené úroky (od roku 2024)

Hypotéka pre mladých formou daňového bonusu na zaplatené úroky je štátna podpora bývania pre mladých. Princíp spočíva v tom, že štát prepláca 50 % zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, maximálne však 1200 € za jeden rok. Daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke.

Podmienky pre získanie daňového bonusu (od roku 2024):

• Vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane (musí byť dovŕšený 18. rok veku a neprekročený 35. rok veku).
• Maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za kalendárny rok 2024 pre žiadosti podané v roku 2025 je 2374,4 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná, t. j. 4748,8 €. Naopak do vašich príjmov sa nezarátavajú všetky sociálne dávky štátu - rodičovský príspevok, materská, dôchodky a pod.
• Úver musí byť poskytnutý na nadobudnutie, výstavbu alebo rekonštrukciu tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie.

Možnosti získania daňového bonusu aj pri nesplnení podmienok:

• V prípade, že ste žiadateľ sám a máte vyšší príjem ako 1,6-násobok priemernej mzdy, je možné, aby ste si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vzali niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do 3,2násobku priemernej mzdy. Kupovať nehnuteľnosť však budete len vy ako hlavný žiadateľ (umožňujú to len niektoré banky) a následne po niekoľkých mesiacoch požiadate banku o vyňatie spoludlžníka z úveru.
• Podobná situácia vzniká, keď sú žiadatelia dvaja, napr. manželia alebo dvaja partneri, ktorých súčet príjmov je vyšší ako 3,2násobok priemernej mzdy. V takom prípade je možné spraviť to, že manželia si zúžia BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) formou notárskej zápisnice resp. z partnerov pôjde do žiadosti len jeden. V oboch prípadoch by do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu 1,6násobku priemernej mzdy. Nehnuteľnosť by sa v tomto prípade kupovala buď do výlučného vlastníctva žiadateľa o hypotéku alebo do podielového vlastníctva tak, že žiadateľ o hypotéku by nadobúdal napr. 99% a druhý z dvojice len 1%. Pokiaľ má jeden manželov resp. partnerov vyšší vek ako 35 rokov, je možné aplikovať postup popisovaný vyššie.

Časté chyby pri uplatňovaní daňového bonusu:

• Jednou z najčastejších chýb, ktorú robia klienti uplatňujúci si daňový bonus je ten, že po určitom čase splácania si refinancujú hypotéku do inej banky. Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky si každý klient žiada po uplynutí aktuálneho zdaňovacieho obdobia. Ak teda klient začal splácať úrok banke napríklad v júni aktuálneho roka, nárokovať si daňový bonus bude v nasledujúcom roku a to za pomernú časť výšky daňového bonusu zodpovedajúcu počtom mesiacov v aktuálnom zdaňovacom období. V praxi to znamená, že za prvý kalendárny rok splácania si vie klient nárokovať na daňový bonus vo výške maximálne 700 € ((1200 € / 12) * 7), keďže v prvom roku splácania začal splácať úrok až v júni tj dokopy 7 mesiacov.

Ako si uplatniť daňový bonus:

• Pokiaľ si o daňový bonus na zaplatené úroky budete žiadať prvou formou t.j. prostredníctvom zamestnávateľa formou ročného zúčtovania dane, nezabudnite, že povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. Najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február.
• Pokiaľ si o daňový bonus budete žiadať podávaním daňového priznania, aj tu je povinnou prílohou potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky, avšak keďže termín na podanie daňového priznania je až 31. marca, máte na jeho podanie o niečo viac času ako zamestnanci.
• O sumu daňového bonusu na zaplatené úroky sa znižuje vaša daň. Pokiaľ ste zamestnancom, štát vám de facto daňový bonus vyplatí, nakoľko každý mesiac platíte preddavky na daň z príjmu. Pokiaľ ste živnostník o výšku daňového bonusu zaplatíte nižšiu daň z príjmu.
• Potvrdenie o výške zaplatených úrokov nevydáva každá banka automaticky a v niektorých bankách je nutné oň požiadať a to aj v dostatočnom predstihu, nakoľko banky majú podľa zákona na vydanie tohto potvrdenia až 30 dní.

Výška hypotéky pre získanie plného daňového bonusu:

• Plnú výšku daňového bonusu 1200 € ročne a 6000 € za 5 rokov možno získať v kombinácii výšky hypotéky 75 000 € a úrokovej sadzby cca 3,5%.

Dôležité faktory pri výbere banky:

• Pri hypotéke pre mladých s daňovým bonusom je kľúčové vyberať banku, v ktorej preplatíte čo najmenej na úrokoch a všetkých ostatných nákladoch spojených s hypotékou. Preto je veľmi dôležité vyberať tie banky, ktoré majú čo najnižšie kampaňové úrokové sadzby.
• Schopnosť banky vám prehodnotiť úrokovú sadzbu formou reštartu hypotéky, ak sadzby v čase poklesnú.

Príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie

Tento príspevok je štátna sociálna dávka určená na kompenzáciu zvýšených splátok úveru na bývanie v dôsledku nárastu úrokových sadzieb.

Podmienky pre jeho získanie:

• Zvýšenie úrokovej sadzby: K zvýšeniu úrokovej sadzby úveru na bývanie došlo po 31.12.2022.
• Príjem: Priemerný mesačný príjem oprávnenej osoby nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve za predchádzajúci rok.
• Účel úveru: Úver musí byť poskytnutý na nadobudnutie, výstavbu alebo zmenu dokončenej stavby tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie.

Príspevok predstavuje 75 % zo zvýšenia mesačnej splátky, maximálne však 150 eur mesačne. Pôvodne sa pomoc so splátkami vzťahovala iba na nové úvery, no po úprave ju môžu využiť aj ľudia s refinancovanými úvermi.

Súbežné uplatnenie daňového bonusu a príspevku:

Podľa aktuálnej právnej úpravy je možné súčasne uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky a získať príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie, ak sú splnené podmienky pre obe formy podpory. Je však dôležité poznamenať, že daňový bonus na zaplatené úroky je určený pre mladých dlžníkov (18 - 35 rokov) s nižším príjmom, zatiaľ čo príspevok na zvýšenú splátku je zameraný na kompenzáciu zvýšených splátok v dôsledku nárastu úrokových sadzieb pre širšiu skupinu dlžníkov.

Zmeny v príspevku na zvýšené hypotéky (od roku 2024)

Pred voľbami to bola veľká premiérska téma, no dnes o pomoc s hypotékami nie je záujem a tak sa minister Ladislav Kamenický (SMER) rozhodol ju zarezať a hodiť na banky. Denník N upozorňuje, že v návrhu rozpočtu na budúci rok je výška tohto príspevku stanovená na nulu.

Parlament schválil nový zákon o spotrebiteľských úveroch, ktorý okrem iného presúva štátnu pomoc so zvýšenými hypotekárnymi splátkami priamo na finančné domy. Pomoc by mala zostať zachovaná v nezmenenej forme - štát bude naďalej hradiť 75 % rozdielu medzi pôvodnou a zvýšenou splátkou, najviac však do výšky 150 eur mesačne. Na rozdiel od predchádzajúceho modelu však túto agendu nebudú spravovať úrady práce, ale priamo banky.

tags: #hypotekárny #úver #pre #mladých #podmienky #plus