Podmienky konania o vypratanie bytu

Právo vlastniť majetok je základným právom, ktoré zaručuje článok 20 ods. 1 Ústavy SR. Toto právo je chránené a vlastníkovi umožňuje nakladať s vecou podľa vlastného uváženia. Vlastník má právo vec držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju. Avšak, nie vždy vlastník svoju vec aj užíva. Často dochádza k situáciám, kedy nájomník odmieta opustiť nehnuteľnosť po skončení nájomnej zmluvy, a teda ju užíva bez právneho dôvodu. V takomto prípade nájomca porušuje ústavné právo vlastníka.

Právny základ ochrany vlastníckeho práva

Podľa § 126 Občianskeho zákonníka má vlastník právo na ochranu svojho vlastníckeho práva. Vlastník sa môže domáhať vydania veci od toho, kto ju neprávom zadržuje. Ak ide o nehnuteľnosť, vlastník sa môže domáhať jej vypratania. Rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 4Co/111/2012 zo dňa 19.04.2013 potvrdzuje, že vlastník má právo domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva vo vzťahu k nehnuteľnosti prostredníctvom vypratania.

Možnosti riešenia situácie

Ak niekto užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu, existuje niekoľko možností, ako sa môže vlastník brániť:

1. Rozhodcovské konanie: Najjednoduchší spôsob vypratania bytu alebo domu je v rozhodcovskom konaní. Podmienkou je rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve. Výhodou je rýchlosť konania.
2. Súdne konanie: Ak nie je možné vypratanie prostredníctvom rozhodcovského konania, vlastník sa musí obrátiť na súd.

Nájomná zmluva a jej ukončenie

Nájomná zmluva v zmysle § 663 Občianskeho zákonníka zakladá vzťah, kde prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval. Dôležitým prvkom je dojednanie doby nájmu. Podľa § 676 Občianskeho zákonníka sa nájom končí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.

Výpoveď z nájmu bytu

Podľa § 710 ods. 3 OZ končí nájom uplynutím 3-mesačnej výpovednej lehoty, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení písomnej výpovede. Pokiaľ nájomca (alebo prenajímateľ) vo výpovedi uvedie kratšiu výpovednú lehotu než je zmluvne dohodnuté, platí buď lehota zmluvná (ak je dlhšia ako stanovuje zákon v prípade výpovede zo strany prenajímateľa) inak výpovedná lehota zákonná - t. j. 3-mesačná.

Prečítajte si tiež: Všetko o výberových konaniach

Nájomca môže docieliť predĺženie výpovednej lehoty v prípade, ak je mu daná výpoveď z nájmu a on počas plynutia výpovednej doby preukáže, že sa ocitol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov.

Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti

Ak nájomca odmieta byt dobrovoľne vypratať, je namieste podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza predmetná nehnuteľnosť. V návrhu je potrebné popísať právny vzťah medzi navrhovateľom a odporcom a presne špecifikovať nehnuteľnosť (podľa listu vlastníctva).

Svojpomocné konanie

Je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t. j. bez právoplatného rozhodnutia súdu! Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka.

Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav).

Trestnoprávne aspekty svojpomoci

Vypratanie nehnuteľnosti „na vlastnú päsť“ by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Zdá sa to absurdné, že vlastník nemôže vstúpiť do vlastnej nehnuteľnosti (domu, bytu), súdy však už v niekoľkých prípadoch rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorú prenajímal a bola jeho vlastníctvom. Objektom trestného činu podľa § 238 TZ je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek.

Prečítajte si tiež: Zamestnanosť na Kysuciach

Exekúcia vyprataním nehnuteľnosti

Ak odporca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ, resp. prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku ak vykonateľné rozhodnutie ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním.

Priebeh exekúcie

Exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce. Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 14 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Ak zúčastnené strany nevznesú námietky alebo ak súd zamietne vznesené námietky vydá exekučný príkaz - príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti a určí lehotu vypratania. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a tzv. vhodnej osobe, najčastejšie zástupcovi obce.

Nakladanie s vypratanými vecami

V zmysle § 181 ods. Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy. Exekútor o tom upovedomí povinného.

Náhrada škody a bezdôvodné obohatenie

Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie, pretože podľa § 451 je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov a kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Najčastejšie potupujeme tak, že necháme vypracovať znalecký posudok, ktorým sa určí bežné nájomné v danej lokalite.

Notárska zápisnica ako exekučný titul

V praxi sa často stretávame s otázkou, či môže byť podkladom na vykonanie exekúcie vyprataním notárska zápisnica. Táto otázka je kladená právom, keďže najčastejšie je exekučným titulom na vypratanie rozhodnutie súdu. Vypratanie totiž predstavuje spôsob vymáhania tzv. nepeňažného plnenia - nevymáha sa teda peňažná suma, ale splnenie určitej povinnosti, ktorou je vypratanie konkrétnej nehnuteľnosti (aby nedošlo k jej zámene s inou nehnuteľnosťou) - je to povinná náležitosť notárskej zápisnice, najlepšie je nehnuteľnosť identifikovať. Spisuje sa ako nájomná zmluva vo forme notárskej zápisnice. Oproti poplatku za návrh podaný na súd však ide stále o finančne menej nákladný spôsob. Veľkou výhodou notárskej zápisnice je reálny čas jej spísania. Exekučný titul v tejto forme je reálne vytvorený len za čas, za ktorý sa spíše u notára. Oproti niekoľkomesačným až niekoľkoročným konaniam na súdoch je to najefektívnejší spôsob získania priamovykonateľného exekučného titulu.

Prečítajte si tiež: Kritériá výberových konaní ÚPSVaR Trenčín

Náhradné ubytovanie

V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie.

tags: #konanie #o #vypratanie #bytu #podmienky