Daň z predaja pozemku: Kto a kedy platí?

Predaj nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom, chatu alebo pozemok, je významný finančný krok. Jedným z aspektov, na ktoré by ste sa mali pripraviť, je daň z príjmu fyzických osôb, často označovaná ako daň z predaja nehnuteľnosti. Nie vždy je však potrebné túto daň platiť. V tomto článku sa pozrieme na to, kto a kedy je povinný platiť daň z predaja pozemku, aké existujú výnimky a ako postupovať pri podávaní daňového priznania.

Kedy sa platí daň z predaja pozemku?

Daň z predaja pozemku sa platí, ak predávajúci nesplní podmienky na oslobodenie od dane, ktoré sú stanovené v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. V zásade platí, že ak predávate pozemok, ktorý ste vlastnili menej ako päť rokov, príjem z predaja podlieha zdaneniu.

Základná sadzba dane je 19 % pre zisk do výšky 41 445,46 EUR. Ak váš zisk presiahne túto hranicu, z časti nad limitom zaplatíte 25 %. Daň sa platí iba zo zisku, teda z rozdielu medzi príjmom a výdavkami. Ak predáte pozemok za rovnakú alebo nižšiu cenu, ako ste ho kúpili, daň neplatíte.

Výpočet základu dane

Základ dane sa vypočíta ako rozdiel medzi príjmami z predaja a preukázateľnými výdavkami. Do výdavkov sa započítava:

1. Obstarávacia cena nehnuteľnosti: Suma, za ktorú ste pozemok kúpili, resp. hodnota určená znaleckým posudkom alebo dedičským konaním.
2. Výdavky na opravu a údržbu nehnuteľnosti: Finančné prostriedky vynaložené na opravu, rekonštrukciu a technické zhodnotenie pozemku počas obdobia, keď ste ho vlastnili. Je potrebné mať k dispozícii doklady, faktúry a pod.
3. Provízia realitnej kancelárie: Ak ste pri predaji využili služby realitnej kancelárie, provízia, ktorú ste zaplatili, sa tiež považuje za výdavok.
4. Zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru: Ak ste si na kúpu pozemku zobrali úver, môžete si odpočítať zaplatené úroky a poplatky súvisiace s úverom.
5. Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti: Napríklad poplatky za právne služby alebo znalecký posudok.

Príklad:

Pani Jana nadobudla v roku 2020 byt za 100 000 EUR. V byte vykonala rozsiahlu rekonštrukciu v hodnote 15 000 EUR. V roku 2022 pani Jana tento byt predala v spolupráci s realitnou kanceláriou za 130 000 EUR. Provízia realitnej kancelárie bola vo výške 3 900 EUR. Z akej sumy vypočítame daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti?

Prečítajte si tiež: Starobné a invalidné dôchodky

Výpočet bude nasledovný: 130 000 - 100 000 - 15 000 - 3 900 = 11 100 EUR. Suma 11 100 EUR predstavuje náš zisk, resp. základ dane. Pani Jana použije pre výpočet dane sadzbu 19%.

Kedy sa neplatí daň z predaja pozemku?

Existuje niekoľko prípadov, kedy je príjem z predaja pozemku oslobodený od dane. Medzi najčastejšie patria:

Časový test vlastníctva

Ak ste pozemok vlastnili viac ako 5 rokov, príjem z jeho predaja je oslobodený od dane. Doba vlastníctva sa počíta odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva (napr. deň vkladu do katastra) až do dňa jej predaja.

Dedenie v priamom rade

Ak ste pozemok zdedili v priamom rade (od rodičov, starých rodičov, detí, vnúčat) alebo od manžela/manželky, do časového testu vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej ho vlastnil poručiteľ (zosnulý).

Príklad: V marci 2025 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2021 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v decembri 2017. Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane, nakoľko sa doba vlastníctva u poručiteľa (otca) a nadobúdateľa (syna) spočítava, pričom táto doba vlastníctva je v trvaní viac ako 5 rokov.

Prečítajte si tiež: Výplata nemocenských počas materskej

Bývanie v nehnuteľnosti

Ak ste v nehnuteľnosti bývali aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom, príjem z predaja je oslobodený od dane. Rozhodujúce je, či ste nehnuteľnosť reálne užívali ako svoj domov, nie je nutné mať v nej evidovaný trvalý pobyt. To možno preukázať napríklad zmluvami o dodávkach energií, dokladmi o ich úhrade, doručovaním pošty, prípadne čestným vyhlásením svedkov.

Použitie prostriedkov na bytové účely

Ak použijete prostriedky získané z predaja pozemku na uspokojenie vlastnej bytovej potreby (napr. na kúpu alebo rekonštrukciu inej nehnuteľnosti), môžete si uplatniť oslobodenie od dane. Musíte však splniť niekoľko podmienok:

• Použiť prostriedky na bytové účely najneskôr do konca kalendárneho roka nasledujúceho po roku, v ktorom ste príjem z predaja dosiahli.
• Oznámiť tento zámer miestne príslušnému daňovému úradu, a to najneskôr v lehote na podanie daňového priznania za rok, v ktorom ste nehnuteľnosť predali.
• Medzi bytové výdavky sa zaraďuje napríklad kúpa bytu alebo domu, výstavba, rekonštrukcia, úhrada úveru použitého na bytové účely.

Nadobudnutie nehnuteľnosti reštitúciou

Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (reštitučných zákonov), sú oslobodené od dane za podmienky, že príjem z predaja takejto nehnuteľnosti bol prijatý touto oprávnenou osobou.

Daň z predaja pozemku nadobudnutého darovaním

Ak ste pozemok nadobudli darovaním, doba vlastníctva darcu sa do časového testu nezapočítava. To znamená, že lehota pre oslobodenie od dane z príjmu sa začína počítať až odo dňa, keď ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti vy.

Výnimka: Ak vaša mama vlastnila pozemok viac ako 5 rokov pred tým, ako vám ho darovala, môžete využiť oslobodenie od dane z príjmov z jeho predaja. Dôležitý je teda fakt, že vaša mama bola vlastníkom pozemku dlhé obdobie, čím sa na vás prenáša podmienka oslobodenia.

Prečítajte si tiež: Výhody preukazu ZŤP na Slovensku

Predaj pozemku a zdravotné odvody

Áno, príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 14% zo základu dane resp. zo zisku. To znamená, že neplatíte iba daň, ale aj odvody pri predaji nehnuteľnosti.

Povinnosti pri predaji pozemku

Daňové priznanie

Ak príjem z predaja pozemku nie je oslobodený od dane, musíte ho uviesť v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzických osôb (typ B) za príslušné zdaňovacie obdobie. Daňové priznanie sa podáva do 31. marca nasledujúceho roka po predaji. V daňovom priznaní uvediete príjem z predaja, súvisiace výdavky a výslednú daň.

Oznámenie o zámere použiť prostriedky na bytové účely

Ak plánujete použiť prostriedky z predaja na uspokojenie vlastnej bytovej potreby, musíte to oznámiť daňovému úradu v lehote na podanie daňového priznania.

Predaj pozemku a právnická osoba

Ak predáva pozemok právnická osoba, príjem z predaja nie je oslobodený od dane z príjmov. Do základu dane z príjmov sa zahrnie predajná cena pozemku. Daňovým výdavkom je obstarávacia cena pozemku, pričom pri predaji pozemkov nedotknutých ťažbou možno vstupnú cenu zahrnúť do daňových výdavkov len do výšky príjmu z predaja.

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je deň právoplatného vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby zapísanej na liste vlastníctva sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak daňovník predáva rozostavanú stavbu, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností. V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní k dani z príjmov uvádza v VIII. oddiele ako iné príjmy.

Záver

Daň z predaja pozemku je dôležitou súčasťou predajného procesu. Je nevyhnutné poznať pravidlá a výnimky, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam. Ak si nie ste istí, či sa na vás vzťahuje povinnosť platiť daň, odporúčame konzultovať s daňovým poradcom, právnikom alebo účtovníkom. Tí vám pomôžu zorientovať sa v problematike a správne vyplniť daňové priznanie.

tags: #kto #platí #daň #z #predaja #pozemku