Kúpa bytu s DPH a jeho prenájom: Podmienky a aspekty

Tento článok poskytuje komplexný prehľad o kúpe bytu s DPH a podmienkach jeho prenájmu, s dôrazom na aspekty zákona o DPH a súvisiacich predpisov. Cieľom je poskytnúť návštevníkom webovej stránky ProfiMVO prehľadnú pomôcku v tejto zložitej oblasti.

Daň z pridanej hodnoty a nehnuteľnosti: Základné princípy

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len "zákon o DPH") upravuje zdaňovanie nehnuteľností. Všeobecne platí, že dodanie nehnuteľnosti (predaj) a nájom nehnuteľnosti sú oslobodené od DPH, avšak existujú výnimky a podmienky, ktoré je potrebné zohľadniť.

Oslobodenie od dane pri dodaní nehnuteľnosti

Podľa § 38 zákona o DPH je dodanie stavby alebo časti stavby oslobodené od dane po uplynutí 5 rokov od kolaudácie alebo začatia prvého užívania stavby. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo jej časti nebude oslobodené od dane. Ale to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome.

Príklad:

  • Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, ktorá bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce budovu predať inému platiteľovi dane. Predaj je oslobodený od DPH, pretože od kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Platiteľ sa však môže rozhodnúť previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe. V takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na odberateľa.

  • Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná mesiac pred predajom. V tomto prípade predaj nepodlieha oslobodeniu od dane a dodávateľ uplatní DPH.

    Prečítajte si tiež: Sprievodca výberom plienok pre inkontinentných seniorov

Oslobodenie od dane pri nájme nehnuteľnosti

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou:

  • ubytovacích služieb,
  • nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
  • nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
  • nájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome.

Príklad:

  • Platiteľ dane prenajíma nebytový priestor inému platiteľovi dane. Prenájom je oslobodený od dane, ale prenajímateľ sa môže rozhodnúť pre zdanenie nájmu.
  • Platiteľ dane prenajíma rodinný dom občanovi. Nájom je oslobodený od dane a prenajímateľ nemá možnosť uplatniť DPH.

Kúpa bytu na firmu: Aspekty a riziká

Kúpa bytu na firmu môže priniesť určité daňové výhody, ale aj riziká. Je dôležité zvážiť účel využitia bytu, postavenie firmy ako platiteľa DPH a dopad na daň z príjmov.

Účel využitia bytu

Rozhodujúci je účel, na aký bude byt využívaný. Môže ísť o:

  • Kúpu za účelom rekonštrukcie a následného predaja: V tomto prípade je byt považovaný za tovar a pri predaji sa uplatní DPH.
  • Kúpu za účelom prenájmu: Ak je byt prenajímaný na bývanie, nájom je oslobodený od DPH. Ak je prenajímaný na iné účely, prenajímateľ sa môže rozhodnúť pre zdanenie nájmu.
  • Kúpu za účelom sídla spoločnosti: V tomto prípade je byt súčasťou obchodného majetku firmy a uplatňujú sa daňové odpisy.

Odpočet DPH pri kúpe bytu

Platiteľ DPH má nárok na odpočet DPH pri kúpe bytu, ak ho použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH. Ak je byt využívaný aj na iné účely, nárok na odpočet DPH je obmedzený.

Prečítajte si tiež: Na čo si dať pozor pri kúpe bytu od dôchodcov?

Príklad:

  • Byt s podlahovou plochou 100 m2 bude spoločnosť využívať 60% na bývanie a 40% na podnikateľskú činnosť. V danom prípade má nárok na odpočítanie DPH iba z tej časti, ktorú bude využívať na podnikanie.

Legislatívne zmeny od roku 2019

Od roku 2019 platia nové pravidlá pre oslobodenie od DPH pri prenájme a predaji nehnuteľností určených na bývanie. Prenájom nehnuteľnosti určenej na bývanie je oslobodený od DPH, ak sa prenajíma zdaniteľnej osobe. Platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že predaj bytu po 5 rokoch od kolaudácie bude zdaňovaný. Predaj musí ísť v povinnom oslobodenom režime od DPH.

Daň z príjmov a odpisy

Kúpa bytu na firmu ovplyvňuje aj daň z príjmov. Byt sa stáva súčasťou obchodného majetku firmy a uplatňujú sa daňové odpisy. Obytný priestor sa zaraďuje do štvrtej odpisovej skupiny s 20-ročnou dobou odpisovania. Do daňových výdavkov je možné zahrnúť aj prevádzkové náklady nehnuteľnosti.

Výhody a nevýhody kúpy bytu na firmu

Výhody:

  • Možnosť odpisovania dane a zahrnutia výdavkov do základu dane.
  • Vrátenie sumy DPH z ceny bytu, ak vznikol nárok na jeho odpočet.
  • Odpočet DPH, ktoré sa týkajú zariadenia nehnuteľnosti.

Nevýhody:

  • Evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve a riziko likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
  • Zložitejšie výpočty pri odpočte dane a komplikovanejšia evidencia.
  • Povinnosť odvedenia DPH, ak sa nehnuteľnosť predá do 5 rokov od kolaudácie.
  • Možná zmena odpočítavania DPH v prípade využívania bytu na súkromné účely.

Prenájom nehnuteľnosti občanom a DPH

Zákon o DPH sa vzťahuje na občana pri prenájme nehnuteľnosti, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.

Povinnosť registrácie pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností 50 000 eur. Žiadosť je povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat.

Oslobodenie od dane pri prenájme nehnuteľnosti občanom

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Prečítajte si tiež: Kontakty a možnosti pomoci pri nákupe potravín

Metodický pokyn Finančného riaditeľstva SR

Finančné riaditeľstvo SR vydáva metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku a pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa ustanovenia §38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov. Metodický pokyn sa odvoláva na viaceré vyhlášky a zákony, ktoré upravujú definície pojmov ako stavba, byt, nebytový priestor, stavebný pozemok a pod.

tags: #kúpa #bytu #s #DPH #a #jeho

Ďalšie články