Kúpna Zmluva a Katastrálny Zákon: Vzor a Dôležité Aspekty

Kúpna zmluva je základný právny dokument pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na kúpnu zmluvu v kontexte slovenského katastrálneho zákona, konkrétne § 42 ods. 2 písm. c), a poskytuje vzorové príklady a dôležité informácie pre úspešný prevod vlastníctva.

Úvod

Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorým jedna strana (predávajúci) prevádza vlastnícke právo k určitej veci na druhú stranu (kupujúci), a kupujúci sa zaväzuje zaplatiť za ňu dohodnutú kúpnu cenu. Pri prevode nehnuteľností je kúpna zmluva nevyhnutná a musí spĺňať prísne formálne a obsahové náležitosti stanovené zákonom.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Podľa § 46 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu. Povinné náležitosti kúpnej zmluvy určujú ustanovenia Občianskeho zákonníka pre kúpnu zmluvu (§ 588 a nasl.) a § 42 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností (katastrálny zákon).

Účastníci Kúpnej Zmluvy

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú predávajúci a kupujúci. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, vystupujú všetci ako účastníci zmluvy. Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.
  • Právnická osoba: názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Predmet Kúpnej Zmluvy

Predmetom kúpnej zmluvy je nehnuteľnosť, ktorá je presne špecifikovaná v zmluve. Podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona, musí zmluva obsahovať:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

  • Pri pozemku: parcelné číslo, druh pozemku a jeho výmeru (napr. parc. č. 123 - zastavané plochy o výmere 321 m2).
  • Pri stavbe: súpisné číslo a parcelné číslo pozemku, na ktorom stavba stojí (napr. dom s. č. 1 postavený na parc. č. 123).
  • Pri byte alebo nebytovom priestore: číslo bytu, poschodie, vchod, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

Kúpna Cena

Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Jedinou podmienkou je, aby nebola v rozpore s dobrými mravmi. Dojednaná kúpna cena môže byť nižšia alebo vyššia ako úradná hodnota nehnuteľnosti, avšak všetky poplatky a daň z prevodu nehnuteľnosti sa budú rátať z tej vyššej hodnoty. Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je taktiež ponechaný na dohode zmluvných strán.

Technický Stav Nehnuteľnosti

Je vhodné, ak zmluvné strany spoločne technický stav odsúhlasia, prípadne do zmluvy uvedú tie nedostatky, s ktorými kupujúci nehnuteľnosť preberá. Odporúča sa preskúmať časť C listu vlastníctva, kde sa zapisujú ťarchy viaznuce na nehnuteľnosti, napr. vecné bremená, záložné práva a pod.

Prevod Vlastníckeho Práva

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Katastrálny úrad po doručení návrhu na vklad vlastníckeho práva vyznačí do predmetného listu vlastníctva tzv. plombu. Plomby sa do listu vlastníctva zapisujú v poradí, v akom boli návrhy doručené katastrálnemu úradu.

Záverečné Ustanovenia

Záverečné ustanovenia obsahujú všeobecné náležitosti a vyhlásenia zmluvných strán. Dôležitý pri prevode nehnuteľnosti je počet vyhotovení zmluvy - katastrálny úrad pre vykonanie vkladu vyžaduje dve vyhotovenia určené pre kataster a navyše toľko vyhotovení, koľko je účastníkov. Na všetkých týchto vyhotoveniach musí byť úradne overený podpis prevodcu.

Daňové Aspekty Kúpnej Zmluvy

Účastníci kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Pokiaľ ide o daňovú oblasť, sú odlišnosti pri zdanení fyzických a právnických osôb z pohľadu vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Zdanenie Príjmu z Predaja Nehnuteľnosti u Fyzickej Osoby

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov. Existujú však výnimky, kedy príjem z predaja nehnuteľnosti nie je predmetom dane:

  1. Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov.
  2. Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom s podmienkami podľa § 4 ods. l písm. podľa § 9 zákona o daniach z príjmov.

Ak nehnuteľnosť bola využívaná na podnikateľskú činnosť, prenájmu alebo inej zárobkovej činnosti, do základu dane vstupuje len pomerná časť príjmu z jeho odpredaja podľa pomeru, v akom sa využívala nehnuteľnosť na dosahovanie príjmov.

Zdanenie Príjmu z Predaja Nehnuteľnosti u Právnickej Osoby

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť.

Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit celkom 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie vrátane zisku z predaja majetku. Ak sa z predaja dosiahol príjem nad uvedený limit, zdaní sa len suma nad uvedenú hranicu - § 19 ods. l písm. c). Výdavky priradené k oslobodeným príjmom sa určia pomerom oslobodených príjmov k príjmom podliehajúcim zdaneniu.

Príklad Kúpnej Zmluvy

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Článok I.Zmluvné strany

Predávajúci:

  • Meno a priezvisko:
  • Rodné priezvisko:
  • Dátum narodenia:
  • Rodné číslo:
  • Trvalý pobyt:
  • Štátna príslušnosť:
  • IBAN:

(ďalej len „predávajúci“)

Kupujúci:

  • Meno a priezvisko:
  • Rodné priezvisko:
  • Dátum narodenia:
  • Rodné číslo:
  • Trvalý pobyt:
  • Štátna príslušnosť:
  • IBAN:

(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok II.Predmet zmluvy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to:

    • 3-izbového bytu číslo: , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. , nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom bytového domu (ďalej aj ako „dom“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „byt“),
    • spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. III. tejto zmluvy v podiele ,
    • spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, (ďalej aj ako „pozemok“), a to v podiele .

  2. Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku II. ods. 3. tejto zmluvy.

  3. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva , nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VI. tejto zmluvy.

Článok III.Popis bytu a príslušenstva bytu

Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je 0 m2, z toho podlahová plocha bytu je 0 m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je 0 m2. Podlahová plocha balkóna je 0 m2.

Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.

Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok IV.Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie

Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov

Článok V.Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok VI.Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene za predmet prevodu vo výške [doplniť sumu] EUR (slovom: [doplniť sumu slovom] Eur).

  2. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu nasledovne:

    • [Doplniť spôsob platby, napr. prevodom na účet predávajúceho, v hotovosti pri podpise zmluvy, prostredníctvom úveru]
    • Číslo účtu predávajúceho: [doplniť číslo účtu]
    • Termín splatnosti: [doplniť termín splatnosti]

Článok VII.Vlastnícke právo a prechod nebezpečenstva škody

  1. Vlastnícke právo k predmetu prevodu prechádza na kupujúceho vkladom do katastra nehnuteľností.
  2. Nebezpečenstvo škody na predmete prevodu prechádza na kupujúceho dňom podpisu preberacieho protokolu.

Článok VIII.Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

  1. Zmluvné strany sa zaväzujú podpísať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  2. Náklady spojené s katastrálnym konaním znáša kupujúci.

Článok IX.Odovzdanie predmetu prevodu

  1. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami (ďalej len „preberací protokol“), a to . Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť. V prípade, ak sa kupujúci písomne ospravedlní a nezúčastní sa preberania, predávajúci určí jeden náhradný termín.
  2. Na prevzatie predmetu prevodu môžu kupujúci splnomocniť inú fyzickú osobu písomným splnomocnením s úradne overeným podpisom splnomocniteľa. V prípade, ak sa kupujúci, resp. splnomocniteľ kupujúceho nezúčastní ani náhradného termínu prevzatia predmetu prevodu, pričom kupujúci zaplatil úplne kúpnu cenu predmetu prevodu podľa čl. VI. zmluvy, zmluvné strany sa dohodli a sú uzrozumené s tým, že predmet prevodu sa považuje za prevzatý bez pripomienok.
  3. Náklady spojené s užívaním predmetu prevodu znášajú odo dňa márneho uplynutia lehoty na prevzatie predmetu prevodu kupujúci.
  4. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Článok X.Osobitné dojednania

  1. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.
  2. Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Článok XI.Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.
  2. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú si vedomé všetkých následkov vyplývajúcich z tejto zmluvy, že ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená, a že im nie sú známe okolnosti, ktoré by im bránili uzavrieť túto zmluvu. V prípade, že taká okolnosť existuje, zodpovedajú za škodu, ktorá vznikne účastníkovi tejto zmluvy na základe tohto vyhlásenia.
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.
  4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu túto podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle.
  5. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
  6. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu , katastrálnemu odboru.
  7. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.
  8. Zmluvné strany sa dohodli, že vzťahy týkajúce sa tejto zmluvy sa budú spravovať prednostne podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ďalej podľa Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, bez použitia kolíznych noriem.
  9. Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

V ……………………………………….. dňa ………………………………………..

……………………………………….. ………………………………………..Podpis predávajúceho Podpis kupujúceho

Návrh na Vklad do Katastra Nehnuteľností

Na základe kúpnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Návrh musí obsahovať povinné náležitosti v zmysle katastrálneho zákona. Novela katastrálneho zákona z roku 2018 priniesla zmeny aj vo vzťahu k náležitostiam návrhu na vklad.

Povinné Náležitosti Návrhu na Vklad

  1. Údaje o osobe, ktorá ho podáva: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu (ak ide o fyzickú osobu) alebo názov, identifikačné číslo, sídlo (ak ide o právnickú osobu).
  2. Názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný: príslušný je ten okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť.
  3. Uvedenie predmetu návrhu: vklad, záznam, poznámka, oprava chýb katastrálneho operátu.
  4. Označenie právneho úkonu: na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva).
  5. Označenie nehnuteľností: podľa § 42 ods. 2 písm. Katastrálneho zákona.
  6. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: vyjadreného zlomkom k celku.
  7. Prílohy k návrhu na vklad:
    • zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.
    • plnomocenstvo, ak je niektorý z účastníkov konania zastúpený splnomocnencom.
    • ďalšie listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad (napr. geometrický plán).
  8. Číslo úradného overenia geometrického plánu: ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Poplatky

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR.

tags: #kupna #zmluva #§ #42 #ods. #2

Ďalšie články