Kúpna zmluva na byt bez pozemku: Čo potrebujete vedieť

Kúpna zmluva na byt je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníctva bytu z predávajúceho na kupujúceho. V slovenskom realitnom trhu ide o jednu z najbežnejších transakcií, no jej špecifické požiadavky môžu byť komplikované. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o náležitostiach kúpnej zmluvy na byt, s dôrazom na byty bez pozemku.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Podľa slovenského práva musí kúpna zmluva na byt obsahovať určité podstatné náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Medzi tieto náležitosti patria:

• Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia predávajúceho a kupujúceho. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, je potrebné uviesť názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom. Napríklad:

  • Predávajúci: Jozef Novák, rod. Novák, bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika, dátum narodenia: 01.01.1990, rodné číslo: 900101/1234, štátna príslušnosť: SR.
  • Kupujúci: Peter Novák, rod. Novák, bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika, dátum narodenia: 01.01.1990, rodné číslo: 900101/1234, štátna príslušnosť: SR.

• Označenie predmetu kúpy: Byt musí byť v zmluve riadne identifikovaný, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres) a tiež:

  • súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
  • popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.
  • vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
  • určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov,
  • úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku. Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.

  Pozor! Balkóny, loggie a terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.

  Prečítajte si tiež: Sprievodca kúpnou zmluvou a geometrickým plánom

  Napríklad: "Byt č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postavený na parcele registra KN/C č. 1234"

• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.

• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu. Kúpna cena by mala byť jasne definovaná. Zmluvné strany potvrdzujú, že kúpnu cenu dojednali v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka. Napríklad: "Dohodnutá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti predstavuje sumu vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu bezhotovostným prevodom na číslo účtu predávajúceho 12345678/0900 vedený ČSOB, a.s."

• Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov. Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, kupujúci pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy.

  Prílohou kúpnej zmluvy musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (predávajúci) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý predaj bytu developerom.

  Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• Ďalšie dôležité body:

  • Spôsob a lehota zaplatenia kúpnej ceny
  • kto bude platiť daň z nehnuteľnosti

Odporúčané doplnkové náležitosti

Okrem podstatných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva na byt obsahovala aj nasledujúce:

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.
• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
• Určenie lehoty na odovzdanie bytu:
• Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho na základe zmluvy podajú príslušnému katastrálnemu odboru Okresného úradu v deň podpísania zmluvy obidvoma zmluvnými stranami. Zmluvné strany berú na vedomie, že podpísaním zmluvy sú svojimi zmluvnými prejavmi viazané až do rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení alebo zamietnutí vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho. Zmluvné strany berú na vedomie, že vlastnícke právo k predmetu kúpy nadobudne kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušným katastrálnym odborom Okresného úradu a právne účinky vkladu do katastra nehnuteľností vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o jeho povolení.
• Vyhlásenia predávajúceho: Predávajúci ručí za právny stav predmetu kúpy a za svoje vlastnícke právo k predmetu kúpy. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu ku dňu podpísania tejto zmluvy žiadne dlhy, vecné bremená ani iné právne povinnosti. Predávajúci vyhlasuje, že pozná stav predmetu kúpy, pričom mu nie sú známe žiadne vady, na ktorého by kupujúceho mal osobitne upozorniť. Kupujúci vyhlasuje, že pred uzatvorením tejto zmluvy sa oboznámil s technickým a právnym stavom predmetu kúpy a v tomto stave ho kupuje.
• Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy:
• Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy:
• Uvedenie stavu meračov: Pri odovzdaní Bytu bude za účasti oboch účastníkov zmluvy spísaný protokol o odovzdaní a prevzatí Bytu, v ktorom sa opíše stav a vybavenie Bytu pri odovzdaní a stavy meračov energií. Uvedený protokol podpíšu obe zmluvné strany.

Príklad popisu bytu

Byt pozostáva zo štyroch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je predsieň, chodba, kuchyňa, obývacia izba, spálňa, 2x detská izba, kúpeľňa, 2x WC, loggia a pivnica č. 13. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je 85 m2. Súčasťou bytu je ústredné vykurovanie teplovodné s rozvodom, radiátory s termoventilmi a digitálnym meračom spotreby tepla, s meraním a reguláciou, automatickým aj manuálnym nastavením, elektroinštalácia svetelná, rozvod vody z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja s vlastným meraním spotreby teplej a studenej vody v bytovom jadre, inštalácia plynu, kanalizácia, elektrický rozvádzač s automatickým istením, rozvod káblovej TV, domáci telefón s vrátnikom, telefón, zvonček a schránka. Nútené odsávanie z kúpeľne, WC a kuchyne je samostatnou vzduchotechnikou.

Kúpna cena a jej úhrada

Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy je 30.000 €, slovom: tridsaťtisíc eur. Kúpna cena nehnuteľností bude zaplatená zo strany kupujúceho v deň podpisu kúpnej zmluvy vložením kúpnej ceny na účet určený predávajúcimi číslo: 123456789/9999 vedený v Superextrabanke, a.

Záverečné ustanovenia

Zmluvné strany podpisom zmluvy zároveň potvrdzujú, že sú oprávnené s nehnuteľnosťou disponovať, právny úkon je urobený v predpísanej forme, prejavy vôle sú hodnoverné, dostatočne zrozumiteľné a ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravu­je Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanove­niami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotove­ná v štyroch (4) rovnopisoch, a to dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor Okresného úradu, jeden (1) rovnopis pre predávajúceho a jeden (1) rovnopis pre kupujúceho. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluv­ný­mi stranami. Účinky prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy podľa zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení vkla­du vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetu kúpy do ka­tas­tra neh­nuteľ­ností v Slovenskej republike.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Dôležité upozornenia

• Nepoužívajte vzory kúpnej zmluvy z internetu bez konzultácie s odborníkom! Vzhľadom na neustále zmeny v legislatíve a individuálne špecifiká každej transakcie, použitie univerzálneho vzoru môže byť riskantné.
• Obráťte sa na advokáta! Právnik vám pomôže zabezpečiť, aby zmluva chránila vaše záujmy a bola v súlade s platnou legislatívou. Uzatváranie zmluvy s pomocou advokáta znižuje riziko podvodov a zabezpečuje, že zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.
• Nezabúdajte na prílohy! Kúpna zmluva musí obsahovať všetky potrebné prílohy, ako napríklad potvrdenie o nedoplatkoch od správcu bytového domu.
• Vklad do katastra nehnuteľností: Vlastnícke právo k bytu nadobúda kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Riadi sa ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka a musí byť vyhotovená v písomnej forme, inak je neplatná. Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva (napr. spôsob úhrady kúpnej ceny, termín uvoľnenia a odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti a pod.), prípadne je vhodné dať samotnú budúcu kúpnu zmluvu ako prílohu. Jej súčasťou by malo byť aj presné označenie a kúpna cena nehnuteľnosti, ktorú sa zmluvné strany dohodli predať/kúpiť. Je dôležité vedieť, že podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, pretože túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnene prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti. Pokiaľ by jedna zo zmluvných strán odmietla splniť svoj záväzok, vyplývajúci zo zmluvy o budúcej zmluve, druhá strana sa môže domáhať na súde vydania rozsudku, ktorý „nahradí podpis“ strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať.

tags: #kupna #zmluva #byt #bez #pozemku #vzor