Kúpna zmluva, cudzinec a ochrana osobných údajov: Komplexný pohľad

Vstup Slovenskej republiky do Európskej únie priniesol rozsiahle zmeny v chápaní postavenia cudzincov, občanov EÚ aj tretích krajín. Rastúci príliv cudzincov, či už z členských alebo nečlenských krajín EÚ, predstavuje pre Slovenskú republiku výzvu, ktorá si vyžaduje flexibilné riešenia v legislatíve a úpravách pobytového režimu. Tento článok sa zaoberá problematikou kúpnych zmlúv v kontexte cudzincov, ochrany ich osobných údajov a s tým súvisiacich práv a povinností.

Postavenie cudzincov v Slovenskej republike

Pojem "cudzinec" sa v priebehu histórie vyvíjal a jeho definícia sa líši v závislosti od právneho poriadku. V širšom zmysle je cudzincom každá osoba, ktorá nemá štátne občianstvo daného štátu, vrátane osôb bez štátnej príslušnosti. V užšom zmysle ide o osobu, ktorá má štátny občianstvo iného štátu a nachádza sa na území daného štátu.

Podľa zákona č. 222/2010 Z.z. o cudzincoch, občania členských štátov EÚ majú právo zdržiavať sa na území Slovenska na základe slobody voľného pohybu osôb. Títo občania majú dvojité občianstvo - občianstvo členského štátu a občianstvo Európskej únie, ktoré im umožňuje uplatňovať práva a povinnosti vyplývajúce z oboch.

Základné práva a slobody cudzincov

Slovenské cudzinecké právo kladie dôraz na dodržiavanie základných práv a slobôd. Štát je povinný zabezpečiť cudzincom minimálny štandard práv vyplývajúcich z medzinárodného práva. To zahŕňa ochranu života, zdravia, majetku a cti cudzincov.

Ústava Slovenskej republiky v čl. 52 ods. 2 zaručuje cudzincom základné ľudské práva a slobody, ak nie sú výslovne priznané iba občanom. Tieto práva a slobody sú neodňateľné, nescudziteľné, nepremlčateľné a nezrušiteľné.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Medzi kľúčové práva patrí:

• Právo na život: Ochrana života je zaručená každému človeku bez ohľadu na štátnu príslušnosť.
• Právo na zachovanie ľudskej dôstojnosti: Každý má právo na ochranu osobnej cti, dobrej povesti a mena.
• Sloboda pohybu a pobytu: Každý, kto sa oprávnene zdržiava na území Slovenskej republiky, má právo toto územie slobodne opustiť. Toto právo môže byť obmedzené len zákonom z dôvodov bezpečnosti štátu, verejného poriadku, ochrany zdravia alebo práv a slobôd iných.
• Právo na azyl: Slovenská republika poskytuje azyl cudzincom prenasledovaným za uplatňovanie politických práv a slobôd. Azyl sa poskytuje aj z humanitných dôvodov alebo za účelom zlúčenia rodiny.
• Právo na súdnu ochranu: Každý sa môže domáhať svojho práva na nezávislom a nestrannom súde. Aj cudzinec sa môže stať účastníkom súdneho konania.

Politické a kultúrne práva cudzincov

Cudzinci s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky majú právo voliť a byť volení do orgánov samosprávy obcí a vyšších územných celkov. Občania iných členských štátov EÚ s trvalým pobytom na Slovensku majú právo voliť do Európskeho parlamentu.

Ústava Slovenskej republiky priznáva cudzincom aj kultúrne práva týkajúce sa najmä vzdelania a voľby povolania.

Kúpna zmluva a cudzinci: Nadobúdanie nehnuteľností

Po vstupe Slovenska do Európskej únie sa podmienky nadobúdania nehnuteľností cudzincami výrazne zmenili. Otázku nadobúdania nehnuteľností cudzincami upravuje zákon č. 202/1995 Z.z. (devízový zákon).

Základné princípy:

• Nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky si môže kúpiť ktokoľvek, bez ohľadu na jeho občianstvo alebo miesto pobytu.
• Občania členských štátov Európskej únie môžu nadobúdať nehnuteľnosti do vlastníctva.
• Jedinou výnimkou je poľnohospodárska a lesná pôda nachádzajúca sa za hranicou zastavaného územia obce. Na nákup tejto pôdy si Slovenská republika uplatnila prechodné obdobie. Toto obmedzenie neplatí pre cudzincov, ktorí sú občanmi Slovenskej republiky alebo štátnymi príslušníkmi členského štátu EÚ a majú právo na prechodný pobyt, ak ide o nadobudnutie vlastníckeho práva k pôde, na ktorej hospodária najmenej tri roky po nadobudnutí platnosti Zmluvy o pristúpení Slovenskej republiky k Európskej únii.
• Cudzinci si nemôžu kúpiť ani dostať do daru nehnuteľnosti, ktorých nadobúdanie je obmedzené osobitnými predpismi (napr. zákon o ochrane a využití nerastného bohatstva, vodný zákon).

Praktické rady:

• Občan z členského štátu Európskej únie si môže kúpiť poľnohospodársku pôdu od 1. mája 2007.
• Občan, ktorý nepochádza z EÚ, to zákon zatiaľ pri poľnohospodárskej pôde nedovoľuje.
• Niektorí zahraniční klienti si zakladali obchodnú spoločnosť so sídlom v SR, na ktorú kupovali pôdu ešte pred uplynutím prechodného obdobia.

Problémy s družstevnými bytmi:

• Problémy môžu nastať pri nadobúdaní členských práv k družstevnému bytu.
• Väčšina družstiev má vo svojich stanovách zakotvené, že členské práva môže nadobudnúť iba fyzická osoba (nie firma) a to občan Slovenskej republiky, resp. cudzinec, ktorý ma na Slovensku minimálne trvalý pobyt.
• Je potrebné poriadne preskúmať stanovy družstva, či je to vôbec možné.

Kúpna zmluva: Náležitosti a postup

Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je nevyhnutné, aby kúpna zmluva v zmysle § 42 ods.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Základné náležitosti kúpnej zmluvy:

• Označenie zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho).
• Označenie nehnuteľnosti podľa katastra nehnuteľností.
• Prejav vôle zmluvných strán previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
• Kúpna cena a podmienky jej zaplatenia.
• Dátum a miesto uzavretia zmluvy.
• Podpisy zmluvných strán.

Ďalšie dôležité náležitosti:

• Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje.
• Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom (podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený).
• K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Vklad do katastra nehnuteľností:

• Vkladom do katastra nehnuteľností sa zakladá, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti.
• Návrh na začatie konania/na vklad do katastra je oprávnený podať ktorýkoľvek účastník právneho úkonu.
• K návrhu na vklad je potrebné priložiť zmluvu, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach (originál alebo úradne overená fotokópia).
• Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti v normálnom konaní je vo výške 66,- EUR, resp. v urýchlenom konaní vo výške 266,- EUR.
• Okresný úrad preskúma návrh na vklad a zmluvu z hľadiska, či obsahujú podstatné náležitosti a spĺňajú zákonné požiadavky.
• Okresný úrad má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností najneskôr do 30 kalendárnych dní od doručenia tohto návrhu.

Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku: Špecifiká pre cudzincov

Hoci sa tento článok primárne zameriava na Slovenskú republiku, je užitočné uviesť aj základné informácie o kúpe nehnuteľnosti v Španielsku, kde existujú určité špecifiká pre cudzincov.

Základné požiadavky:

• N.I.E. (identifikačné číslo cudzinca): Nevyhnutné v deň, keď sú podpisované zmluvy.
• Poskytnutie dôkazu o platbách: Uskutočnených v súvislosti s nákupom nehnuteľnosti, nevyhnutné v deň, keď sú podpisované verejné listiny.
• Zmluva o rezervácii alebo zálohe a kúpna zmluva: Bežne podpisované pred podpísaním verejných listín.
• Odporúčanie: Požiadať o číslo NIE a dať si overiť pasy pred návratom do domovskej krajiny.

Poplatky a dane:

• DPH: Všeobecná sadzba je 21%, ale pre predaj novopostavených nehnuteľností je znížená na 10% z predajnej ceny.
• Notárske poplatky: Líšia sa podľa hodnoty nehnuteľnosti.
• Španielska kolková daň (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Pohybuje sa v rozmedzí od 1 do 1,5% kúpnej ceny.
• Poplatky katastru nehnuteľností: Za registráciu práv na nehnuteľnosť.
• Právne poplatky: (Spravidla) 1 až 1,5% z ceny zaplatenej za nehnuteľnosť.
• Daň z nehnuteľnosti (IBI): Miestna daň účtovaná miestnym úradom.
• Daň z príjmu v prípade osôb z iných krajín: Musia platiť osoby z iných krajín, ktoré vlastnia mestskú nehnuteľnosť v Španielsku.
• Spoločné poplatky: Ak je nehnuteľnosť súčasťou projektu so spoločenstvom vlastníkov.

Ochrana osobných údajov

Pri kúpnej zmluve a prevode nehnuteľností je nevyhnutné dbať na ochranu osobných údajov zmluvných strán. Spracúvanie osobných údajov sa riadi nariadením GDPR (Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2016/679 o ochrane fyzických osôb pri spracúvaní osobných údajov a o voľnom pohybe takýchto údajov) a zákonom č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov.

Zásady spracúvania osobných údajov:

• Zákonnosť: Osobné údaje musia byť spracúvané zákonným spôsobom.
• Obmedzenie účelu: Osobné údaje musia byť získavané na konkrétne, výslovne uvedené a legitímne účely a nesmú sa ďalej spracúvať spôsobom, ktorý je s týmito účelmi nezlučiteľný.
• Minimalizácia údajov: Osobné údaje musia byť primerané, relevantné a obmedzené na to, čo je nevyhnutné vzhľadom na účely, na ktoré sa spracúvajú.
• Presnosť: Osobné údaje musia byť presné a podľa potreby aktualizované.
• Obmedzenie uchovávania: Osobné údaje musia byť uchovávané vo forme, ktorá umožňuje identifikáciu dotknutých osôb najviac dovtedy, kým je to potrebné na účely, na ktoré sa osobné údaje spracúvajú.
• Integrita a dôvernosť: Osobné údaje musia byť spracúvané spôsobom, ktorý zaručuje primeranú bezpečnosť osobných údajov, vrátane ochrany pred neoprávneným alebo nezákonným spracúvaním a pred náhodnou stratou, zničením alebo poškodením.

Práva dotknutých osôb:

• Právo na prístup k údajom: Dotknutá osoba má právo získať potvrdenie o tom, či sa spracúvajú jej osobné údaje, a ak áno, má právo na prístup k týmto údajom a informáciám o ich spracúvaní.
• Právo na opravu: Dotknutá osoba má právo na opravu nesprávnych osobných údajov, ktoré sa jej týkajú.
• Právo na vymazanie (právo „byť zabudnutý“): Dotknutá osoba má právo na vymazanie osobných údajov, ak sú splnené určité podmienky (napr. údaje už nie sú potrebné na účel, na ktorý boli získané).
• Právo na obmedzenie spracúvania: Dotknutá osoba má právo na obmedzenie spracúvania osobných údajov, ak sú splnené určité podmienky (napr. dotknutá osoba namieta správnosť údajov).
• Právo na prenosnosť údajov: Dotknutá osoba má právo získať osobné údaje, ktoré sa jej týkajú, v štruktúrovanom, bežne používanom a strojovo čitateľnom formáte, a má právo preniesť tieto údaje inému prevádzkovateľovi.
• Právo namietať: Dotknutá osoba má právo namietať proti spracúvaniu osobných údajov, ak sa spracúvanie zakladá na oprávnenom záujme prevádzkovateľa.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kúpna #zmluva #cudzinec #ochrana #osobných #údajov