Kúpna zmluva na nehnuteľnosť: Ako sa vyhnúť rizikám a na čo si dať pozor

Predaj a kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný životný aj právny krok, ktorému je preto potrebné venovať náležitú pozornosť. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Je to jeden z najbežnejších spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva. Ide o dvojstranný právny úkon, kedy vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu.

Zákon ustanovuje pri každej zmluve určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať na to, aby vstúpila do platnosti. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku.

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je komplexný právny dokument, ktorý vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť platnej legislatívy. Aby bola zmluva platná a účinná, musí obsahovať určité podstatné náležitosti.

Predmet kúpy

Jednou z povinných náležitostí kúpnej zmluvy je predmet kúpy. Zákon ustanovuje, že predmetom kúpy môžu byť akékoľvek veci, ktoré sú vecami v právnom zmysle, pokiaľ nie sú osobitným zákonom vylúčené z voľného občianskoprávneho obratu alebo inak obmedzené v dispozícii, ako aj iné majetkové hodnoty. Vzhľadom na to, že podstata kúpnej zmluvy spočíva v prevode vlastníckeho práva, predpokladá sa, že predávajúci je vlastníkom predmetu kúpy.

Riadne označený predmet kúpy, v prípade, kedy je ním nehnuteľnosť, musí obsahovať pri pozemku identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Samostatným predmetom kúpnej zmluvy tak napríklad nemôže byť príslušenstvo hlavnej veci.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Kúpna cena

Ďalšou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy je aj dohoda o cene. Zmluvné strany kúpnej zmluvy teda majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť, ktorú si stanovujú dohodou. Zároveň je však pritom dôležité, aby cena vždy bola primeraná, a to v súlade so všeobecne záväznými cenovými predpismi.

Identifikácia zmluvných strán

Pri kúpnej zmluve je nevyhnutné riadne identifikovať obidve zmluvné strany - predávajúceho a kupujúceho. Obe zmluvné strany musia byť identifikované tak, aby bolo zrejmé, o aké osoby alebo subjekty ide a aby tieto osoby neboli zameniteľné s inými. Zákon nevylučuje ani to, aby boli na ktorejkoľvek alebo oboch stranách aj viacerí kupujúci alebo predávajúci.

Ďalšie náležitosti

Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, ktorou je byt alebo nebytový priestor, musí kúpna zmluva obsahovať aj náležitosti ustanovené zákonom č. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (napr. označenie vchodu či poschodia, na ktorom sa byt nachádza).

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve vs. Kúpna zmluva

Chystáte sa kúpiť alebo predať nehnuteľnosť a dostali ste na stôl zmluvu o budúcej kúpnej zmluve? Kúpno predajná zmluva je finálny dokument, ktorým sa prevádza vlastníctvo nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Kúpna zmluva znamená: „Nehnuteľnosť sa predáva teraz".

Zmluva o budúcej kúpnej zmluvy (ZOBZ) je predbežná dohoda, ktorou sa obe strany zaviažu, že v budúcnosti uzatvoria kúpnu zmluvu. Aj keď ide „len“ o budúci záväzok, ZOBZ je právne záväzná. To je častá prax - hlavne pri developerských projektoch.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Nikdy nič neplaťte „len tak“. Zmluva o budúcej kúpnej zmluvy a kúpna zmluva síce znamenajú iné fázy predaja, no obe sú právne dôležité.

Typy kúpnych zmlúv a legislatíva

Kúpa (alebo predaj) nehnuteľnosti je spojená s uzatvorením kúpnej (alebo kúpno-predajnej) zmluvy. Dochádza ňou k prevodu vlastníctva (vlastníckeho práva) k veci.

Zmluvu vo všeobecnosti môžu uzatvoriť nielen fyzické osoby (napr. občania), ale aj právnické osoby (napr. spoločnosti - s. r. o., a. s.). Ak sa kúpna zmluva uzatvára medzi fyzickými osobami (napr. medzi občanmi), riadi sa Občianskym zákonníkom. Ním sa spravuje aj kúpna zmluva o prevode nehnuteľností uzatvorená medzi podnikateľmi (napr. medzi právnickými osobami - s.r.o.).

Obchodný zákonník sa vzťahuje skôr na prevádzanie tovaru (hnuteľných vecí), nie prevádzanie nehnuteľností. Ak sa jedná o spotrebiteľskú kúpnu zmluvu (napr. medzi podnikateľom a spotrebiteľom), vzťahujú sa na ňu ustanovenia Občianskeho zákonníka o spotrebiteľských zmluvách (§ 52 až 60 OZ).

Na čo si dať pozor pri uzatváraní kúpnej zmluvy

Pri uzatváraní kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti je dobré dať si pozor na niekoľko zásadných vecí.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Overenie vlastníctva a ťarchy

Je dôležité overiť si, či na nehnuteľnosti neviaznu nejaké ťarchy (napr. záložné právo, vecné bremeno). Overenie vlastníctva je dostupné na portáli katastra nehnuteľností. Ťarchy nie sú prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti. Existuje viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať (napr. vyplatenie dlhu).

Účel kúpy

Uistite sa, že nehnuteľnosť spĺňa plánovaný účel, pre ktorý ju kupujúci kupuje (napr. bývanie, podnikanie).

Náležitosti zmluvy podľa zákonov

Kúpna zmluva musí spĺňať všeobecné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka (napr. označenie nehnuteľnosti ako predmetu kúpy, určenie kúpnej ceny), osobitné náležitosti podľa katastrálneho zákona (napr. ďalej označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu) a náležitosti podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ak je predmetom kúpy byt alebo nebytový priestor - napr. vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu atď.). Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní kúpnych zmlúv

Z aplikačnej praxe vyplýva, že čím ide o komplikovanejšiu kúpnu zmluvu, tým častejšie sa ľudia dopúšťajú pri jej koncipovaní chýb. O komplikovanejšie kúpne zmluvy ide pritom najmä v tých prípadoch, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, a to obzvlášť byt alebo nebytový priestor, keďže v týchto prípadoch ustanovujú podstatné obsahové náležitosti týchto zmlúv aj osobitné zákony, ktorými je najmä katastrálny zákon a zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Konkrétne možno uviesť príklady, keď kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa bytu neobsahuje označenie vchodu, alebo ak zmluvné strany zamenia poschodie s podlažím. Rovnako zmluvné strany v prípadoch, ak je jednou zo zmluvných strán muž, opomínajú uviesť aj pri ňom jeho rodné priezvisko, nakoľko sa v praxi len výnimočne vyskytujú prípady, keď má muž iné priezvisko, ako bolo jeho rodné priezvisko. Napriek tomu ale katastrálny odbor nemá v katastrálnom konaní inú možnosť, ako katastrálne konanie prerušiť a vyzvať zmluvné strany na odstránenie uvedených nedostatkov napr. doplnením rodného priezviska (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov).

Bez ohľadu na to, či je predmetom kúpy nehnuteľná alebo hnuteľná vec, je osobitne dôležitá správna formulácia platobných podmienok kúpnej ceny. Stáva sa totiž najmä v prípadoch, keď je kúpna cena rozdelená na viacero častí a v procese rokovania o kúpnej zmluve dôjde k zmene celkovej kúpnej ceny alebo jej jednotlivých častí, to, že zmluvné strany už neupravia zvyšné časti kúpnej ceny a potom napríklad výsledná kúpna cena nezodpovedá súčtu jej jednotlivých častí, na ktoré bola na účely jej splatnosti rozdelená. V takýchto prípadoch by sa v prípadnom súdnom konaní veľmi ťažko obom zmluvným stranám dokazovalo, aká bola skutočná celková výška kúpnej ceny, resp. aká časť kúpnej ceny mala byť v skutočnosti zaplatená.

Rovnako v súčasnosti častou chybou zmluvných strán pri ústne aj písomne uzatvorených kúpnych zmluvách je to, že zmluvné strany aj pri sume vyššej ako 15.000 € (resp. 5.000 € ak je jednou zo zmluvných strán podnikateľ) dohodnú spôsob jej úhrady v hotovosti. Takýmto konaním sa ale zmluvné strany dopúšťajú priestupku, resp. správneho deliktu, za ktorý im hrozí uloženie pokuty. Úhrada v hotovosti je účinná od 1. 7. v sume neprevyšujúcej 5 000 eur, v prípade fyzickej osoby podnikateľa alebo právnickej osoby do 150 000 eur. Do tejto sumy sa započítava aj úhrada rezervačného poplatku.

Platnosť a účinnosť kúpnej zmluvy

Platnosť kúpnej zmluvy nastáva len čo dôjde k zhodnému prejavu vôle (konsenzu) zmluvných strán o podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy - o predmete kúpy a o kúpnej cene. Pri kúpnych zmluvách účinnosť zmluvy nastáva spravidla súčasne so vznikom platnej zmluvy. Výnimkou je len prípad, ak zákon ustanoví alebo sa zmluvné strany dohodnú na tom, že platne uzavretá kúpna zmluva ich bude zaväzovať až neskôr. Spravidla však takáto dohoda o odložení účinnosti kúpnej zmluvy nebýva súčasťou kúpnej zmluvy.

Odporúčania a tipy z praxe

Kúpa nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces. Preto je dôležité venovať pozornosť príprave a preštudovaniu kúpnej zmluvy.

Kontrola zmluvy odborníkom

Je vhodné vyžiadať si znenie kúpnej zmluvy vopred a nechať si ju skontrolovať právnikom, ktorý sa venuje realitnému právu. Ak vám kúpnu zmluvu predložia na podpis až tesne pred podpisom, mali by ste spozornieť. Právnik vie odhaliť riziká a navrhnúť lepšie riešenie.

Bezpečnosť transakcie

Pre vyššiu bezpečnosť transakcie sa odporúča využiť notársku/advokátsku úschovu alebo vinkulovaný účet. Predávajúci si môže pred podpisom vyžiadať k nahliadnutiu doklad totožnosti kupujúceho.

Financovanie kúpy

Dôležité je dohodnúť sa o tom, ako bude uhradená kúpna cena za nehnuteľnosť. Je potrebné zabezpečiť, že napr. peniaze z hypotéky budú vyplatené až po prevode vlastníctva.

Poplatky

Vhodné je pozrieť sa na to, kto platí poplatky (napr. za notára, kataster a pod.). Obvykle poplatky platí kupujúci, prípadne sa to delí medzi kupujúceho a predávajúceho.

Katastrálne konanie

Štandardná doba na vklad vlastníckeho práva je 30 dní (prípadne 15 dní, ak bol podaný zrýchlený návrh na vklad), obvykle to ale trvá dlhšie. Po úspešnom vklade obdrží kupujúci list vlastníctva, kde bude zapísaný ako nový vlastník.

Čo robiť, ak sa vám nepozdáva ponuka nehnuteľnosti?

Občas sa stane, že sa do ponuky nehnuteľnosti človek zamiluje na prvý pohľad. Skvelá cena, poloha, dispozícia, stav nehnuteľnosti či dokonca vzájomná kombinácia všetkých faktorov vie skutočne zamotať hlavu. Ako však zostať dostatočne rozvážny a nenechať sa ovplyvniť prvým dojmom?

Nehnuteľnosť si v dnešnej dobe dokážete zadovážiť raz-dva, problémy s ňou sa však potom môžu ťahať roky. Prezrite si náš prehľad a zistite, čo urobiť pre to, aby ste nekúpili „mačku vo vreci”.

Je úplne v poriadku, ak máte akékoľvek pochybnosti či pociťujete nedôveru.

Kúpa nehnuteľnosti - proces, ktorý vyžaduje čas

V prvom rade by ste sa pri kúpe nehnuteľnosti nikdy nemali príliš ponáhľať. Áno, existujú projekty, ktoré sa „míňajú ako teplé rožky” a ponuky, ktoré sa na realitných portáloch príliš dlho neohrejú. Ak však patríte medzi ľudí, ktorí nedokážu robiť rýchle rozhodnutia, je úplne v poriadku celý proces dostatočne premyslieť a neuponáhľať. Predsa len, i majiteľ musí chápať, že nejde o položku za pár eur. Rezervujte si preto na kúpu dostatok času, aby sa nestalo, že zbrklým rozhodnutím prídete k problémovej nehnuteľnosti.

Ako odhaliť prípadné skryté závady?

Dohodli ste sa na obhliadke? Skvelé! Nenechajte však veci na náhodu, radšej sa pripravte. V prvom rade si nehnuteľnosť poriadne obzrite, následne sa nebojte majiteľovi klásť podrobné otázky.

Prehliadka nie je len formalita. Na čo sa počas nej sústrediť?

Mnoho majiteľov sa snaží záujemcov „rozptýliť” už počas obhliadky. Neskočte na to. Nehnuteľnosť si obhliadnite pomaly a pozorne, sústreďte sa i na detaily.

Na čo sa zamerať pri prehliadke:

• Preskúmajte lokalitu: Ak sa nehnuteľnosť nenachádza v prostredí, ktoré dôverne poznáte, cestou na obhliadku či priamo z nej sa poobzerajte po okolí. Ako to vyzerá v susedstve? Čo infraštruktúra, dostupnosť obchodov, pošty, úradu a škôl? Ako je na tom umiestnenie autobusových zastávok, aké linky tu premávajú? Do inzerátu sa totiž zmestí veľa pekných slov, realita je však v mnohých prípadoch, bohužiaľ, úplne iná.
• Neponáhľajte sa dnu: Doprajte si čas na dôkladné prezretie stavu nehnuteľnosti zvonka. Parkovisko, zeleň, stavby v bezprostrednom okolí, pozemok, stav fasády a podobné náležitosti sú rovnako dôležité ako interiér bytu, preto im venuje dostatok svojej pozornosti.
• Spoločné priestory vypovedajú mnohé o susedoch: I tá najluxusnejšie pôsobiaca stavba môže skrývať špinavé, vlhké či primalé spoločné priestory. Všímajte si detaily, napríklad i poriadok pred dverami susedov - znie to zvláštne, ale pre pokojné susedské spolunažívanie v budúcnosti to môže mať veľký význam.
• Dispozícia, prirodzené svetlo, umiestnenie zásuviek… na čo zamerať pozornosť v byte?: Samozrejme, to, ako na vás byt pôsobí, je kľúčové. Nenechajte sa však oklamať prvým dojmom. Prúdi do bytu dostatok prirodzeného svetla? Pôsobí rozloha tak veľkoryso ako na nákrese? Aký výhľad máte z okien? Započúvajte sa, či viete o susedoch vedľa. Sústreďte sa na použité materiály. Prizrite sa veciam zbližša. Skontrolujte umiestnenie zásuviek, mrknite na dlaždice v kúpeľni, pustite vodu v sprchovom kúte, spláchnite, skúste otvoriť a zatvoriť dvere, prejdite sa párkrát po parkete, ktorá pod vami zavŕzgala. Namiesto „nakuknutia” do priestorov povaly či pivnice si miestnosť celú poriadne prezrite. Uvažujte nad praktickým využitím jednotlivých miestností, premietajte si situácie z reálneho života a určite sa nedajte odbiť vetami ako „na to si zvyknete”, „my sme po čase ani nevedeli”, „tá skládka sa má budúci rok rušiť” a podobne. Ak vám niečo nesedí, nebojte sa odmietnuť, nie je to posledná nehnuteľnosť na svete.

Kúpa domu či bytu je veľká vec, nebojte sa klásť otázky

Niektoré veci sa nedajú preskúmať vlastnými očami. Férový prístup majiteľa spoznáte napríklad i v ochote odpovedať na vaše otázky, prípadne poskytnúť dokumenty k nahliadnutiu. Takto zistíte, že predajca nemá čo skrývať a nehnuteľnosť bude pravdepodobne „v poriadku”. Ešte pred prehliadkou si pripravte zoznam otázok, ďalej sa pýtajte na veci, ktoré si všimnete počas nej.

Otázky, ktoré majiteľovi určite nezabudnite položiť:

• Akým stavom bola nehnuteľnosť nadobudnutá?
• Môžem dostať podklady k stavbe k nahliadnutiu? (pôdorys, architektonický plán, …)
• Kedy bola naposledy robená rekonštrukcia a v akom rozsahu? V akom stave sú rozvody? (ideálne, ak vám majiteľ povie viac o uskutočnených prácach a výmenách)
• Nemá nehnuteľnosť nejaké ťarchy?
• Aký je dôvod predaja?
• Aké sú náklady na bývanie? (ideálne, ak v prípade vážneho záujmu dostanete k nahliadnutiu i faktúry)
• Viete o nejakých projektoch, ktoré sa v blízkom okolí plánujú v budúcnosti realizovať?
• Aké sú tu medzisusedské vzťahy?
• Ako hodnotíte bezpečnosť lokality? Boli ste niekedy okradnutí? (napr. v prípade, že ste si všimli na všetkých domoch v okolí kamery)
• Čo považujete za najväčšie výhody, čo za prípadné nevýhody bývania? (ak by majiteľ neuviedol nijakú nevýhodu, je potrebné spozornieť)

Ako dobrý nápad sa javí i kontaktovanie správcu, domovníka či domového dôverníka. Tí vám v prípade nejakých nejasností môžu pomôcť dospieť ku konečnému názoru, keďže stavbu i jej obyvateľov pravdepodobne dobre poznajú.

Pri čom spozornieť?

Isté správanie môže vyvolať pochybnosti. Určite zbystrite pozornosť, ak je majiteľ príliš mlčanlivý, alebo naopak, máte pocit, že sa vás snaží neustále „rozptyľovať” prázdnymi vetami. Ak sa sťažuje na množstvo či podrobnosť vašich otázok, taktiež to nehrá v prospech jeho čestnosti (teda, samozrejme, za predpokladu, že mu nekladiete až príliš osobné otázky a zaujímate sa skutočne len o danú nehnuteľnosť). Zosmiešňovanie „prílišnej opatrnosti” či zmätenosť a roztržitosť pri odpovediach taktiež predstavujú pomyselný výkričník. Majiteľ by mal byť ochotný zodpovedať vaše otázky, dať vám dostatok času, ukázať všetky priestory a, v prípade záujmu, na mieste či dodatočne ponúknuť relevantné dokumenty k nahliadnutiu.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť by nemala byť podpísaná bez istých náležitostí

Určite vám v prípade akýchkoľvek pochybností či nejasností odporúčame kontaktovať odborníka, ktorý vám pomôže vo veci právnych náležitostí. Vo všeobecnosti by ste však ešte pred uzavretím akejkoľvek zmluvy mali dať pozor na nasledovné náležitosti:

• overenie, či je predávajúci výlučným vlastníkom a nehnuteľnosť nie je predmetom bezpodielového vlastníctva
• porovnanie ceny a získaných informácií so znaleckým posudkom (ak nie je vyhotovený, je lepšie trvať na zhotovení - pri vážnom záujme aj za cenu vlastnej investície)
• znalosť všetkých tiarch, ktoré sa k nehnuteľnosti viažu (banka, exekútor, založenie bytu, právo na dožitie, vecné bremeno…)
• poznanie všetkých aspektov, ktoré má obsahovať kúpna zmluva

Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti krok za krokom

Vyberanie bývania môže byť radosťou, no častejšie vie kupujúceho poriadne potrápiť. Aby nebol pre vás tento proces strašiakom, zhrnuli sme 10 základných krokov, ktoré vedú ku kúpe vysnívanej nehnuteľnosti.

1. Finančná pripravenosť: V prípade kúpy nehnuteľnosti si treba preveriť, v akej cenovej kategórii sa môžete pohybovať. Na základe vášho príjmu si síce viete sami približne určiť, koľko môžete do nehnuteľnosti investovať. „Ideálne je požiadať banku o vyhotovenie hypotekárneho certifikátu. Ide o isté „predschválenie úveru“, v ktorom sa zhrnú všetky podmienky, za akých vám banka poskytne úver. Vďaka tomuto kroku sa môžete vyhnúť situácii, keď by vaše finančné možnosti nepokrývali cenu vyhliadnutej nehnuteľnosti.
2. Realitný maklér: Tak ako pri predaji či prenájme nehnuteľnosti, tak aj pri jej kúpe sa často vynára otázka, či a za akých podmienok potrebujete pomoc makléra. Druhou je osloviť makléra zastupujúceho predajcu. Videli ste inzerát s popisom „exkluzívne na predaj“? Lepšie pre vás. V takom prípade má nehnuteľnosť vo svojom portfóliu len jeden maklér, a teda nemôže nastať situácia, ktorú opisuje Tomáš Neuschl: „Bohužiaľ, často sa stáva, že makléri zastupujú nehnuteľnosť nevýhradnou formou spolupráce. Predávajúci sa môže rozhodnúť ponúknuť nehnuteľnosť viacerým realitným kanceláriám a čaká, ktorá skôr zoženie kupca. Takýto postup v praxi znamená, že maklér po telefonáte záujemcu následne osloví majiteľa nehnuteľnosti bez toho, aby s ním kedykoľvek predtým komunikoval. Ak teda natrafíte na makléra s bohatou ponukou nehnuteľností, mali by ste si rozmyslieť, či ho chcete osloviť. Neuschl vysvetľuje: „Portfólio makléra s desiatkou nehnuteľností môže pôsobiť profesionálne. No len naoko. Maklér, ktorý pracuje exkluzívnou formou, zvláda relevantne spravovať okolo 10 nehnuteľností. Treťou možnosťou je osloviť priamo makléra, ktorý by zastupoval vás a na základe zmluvy o spolupráci vám sprostredkuje celý proces kúpy za vopred dohodnutú províziu. „Primárne odporúčam zamerať sa na konkrétneho makléra na základe dostupných referencií. Realitný maklér má prinášať pridanú hodnotu a hájiť záujmy klientov, ktorých zastupuje. Je to primárnou náplňou práce makléra.
3. Kritéria a obhliadky: Na realitnom trhu sa nachádza množstvo ponúk, no zvyčajne len malá časť z nich vyhovuje kritériám kupujúceho. Keďže každý záujemca má iné predstavy o ideálnom bývaní, prvou radou je, aby ste si spísali, čo je pre vás veľmi dôležité a naopak, v čom viete „poľaviť“. Pri obhliadke nehnuteľnosti sa okrem pôdorysu a vizuálu ponuky pýtajte najmä na technický a právny stav nehnuteľnosti. Tomáš Neuschl radí: „Bez okolkov si vypýtajte dokumenty na podloženie tvrdení, ktoré vám hovoria predávajúci alebo maklér, a to priamo od nich. Právny stav si overíte z čiastočného výpisu listu vlastníctva, ktorý je bežne dostupný na Katasterportali. Ste kupujúci, ktorý využíva službu makléra? Neuschl hovorí, čo by ste mali mať na pamäti: „Maklér je povinný pred obhliadkou a počas nej zistiť všetky potrebné informácie o nehnuteľnosti za vás. Na základe toho sa vy môžete plne venovať vašim predstavám o bývaní. Odporúčam kupujúcim počas obhliadky neotvárať tému predajnej ceny.
4. Rezervačná zmluva: Rezervačná zmluva je väčšinou súčasťou procesu kúpy každej nehnuteľnosti. Ide o obojstrannú výhodu, ktorá chráni predávajúceho ako aj samotného kupujúceho. Realitný maklér vysvetľuje, prečo ide o dôležitý krok predaja: „Rezervačná zmluva by mala obsahovať nielen výšku rezervačného poplatku, ale i lehotu trvania rezervácie. Poplatok tvorí zvyčajne 3 - 5 % kúpnej ceny a je jej súčasťou. Táto zmluva by mala zároveň obsahovať čo najviac náležitých informácií, ktoré sa budú neskôr nachádzať v znení kúpnej zmluvy. Na prezretie rezervačnej zmluvy by ste mali mať jeden až dva dni, no zbytočne tento proces nepredlžujte. „Rezervačná zmluva by mala byť štandardne podpisovaná v priestoroch realitnej kancelárie, prinajlepšom u notára.
5. Znalecký posudok: Po zložení rezervačného poplatku by kupujúci (alebo zastupujúci makléri) mali zabezpečiť znalca, ktorý ohodnotí nehnuteľnosť pre potreby banky. Je dôležité si uvedomiť, že banky neposkytujú klientovi finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny určenej predávajúcim. „Poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku hradí kupujúci, prípadne ho môže ako benefit ponúkať zastupujúci maklér alebo financujúca banka v spolupráci s vlastným znalcom. Treba byť pripravený i na to, že v tomto kroku banka žiada od kupujúceho všetky nevyhnutné dokumenty potrebné na poskytnutie hypotekárneho úveru.
6. Návrh kúpnej zmluvy: V prípade, že vás zastupuje maklér, ten po podpise rezervačnej zmluvy a získaní znaleckého posudku požiada notársku kanceláriu o vyhotovenie návrhu kúpnej zmluvy. „Je vhodné mať túto zmluvu pripravenú čím skôr.
7. Pripomienkovanie kúpnej zmluvy: Pri pripomienkovaní znenia kúpnej zmluvy je dôležité si uvedomiť, že ide o jednu z najdôležitejších častí procesu kúpy nehnuteľnosti. Kúpna zmluva totiž neslúži len na prevod vlastníckeho práva. Jej obsah sa dotýka i zavkladovania vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na prezretie a pripomienkovanie tejto zmluvy si treba rezervovať dostatok času. Aj skúsený maklér vám vie poradiť, ktoré body zmluvy sú pre vás nevýhodné, no ak si nie ste s čímkoľvek istí, neváhajte sa obrátiť na právnika.
8. Úverové zmluvy: Ďalším krokom je vyhotovenie a vybavenie úverových zmlúv, ktoré kupujúci podpisuje v banke. Tieto zmluvy je vhodnejšie podpísať pred podpisom kúpnej zmluvy. Ak platíte v hotovosti alebo pri kombinácii platby hotovosť a hypotekárny úver, Neuschl odporúča využiť bezpečný spôsob prevodu, čím môže byť zriadenie vinkulácie v banke, prípadne notárska úschova. Ceny za zriadenia sa pohybujú v závislosti od výšky vkladanej sumy.
9. Podpis kúpnej zmluvy a vklad do katastra: Podpis kúpnej zmluvy sa realizuje za účasti notára, ktorý overuje iba podpisy predávajúcich a následne zabezpečí zviazanie zmluvy. Dôležité je, aby zmluva obsahovala okrem samotných iniciálov aj všetky podpisy účastníkov zmluvného vzťahu. Po podpise kúpnej zmluvy majiteľ nehnuteľnosti podpisuje v banke záložné zmluvy (zmluvy o založení nehnuteľnosti). Potom je potrebné ísť na kataster tieto zmluvy zavkladovať. „Odporúčam zavkladovať najskôr záložné zmluvy, k zavkladovaniu kúpnych zmlúv pristupujem až neskôr. Pramení to zo skúsenosti, že nie vždy prebehne čerpanie úveru - napríklad z dôvodu, že klient musí dodatočne doložiť chýbajúce dokumenty. Samotný prepis vlastníckych práv nastane približne o mesiac neskôr, keď sa následne pristúpi k odovzdaniu nehnuteľnosti.
10. Odovzdanie nehnuteľnosti a povinnosti po kúpe: Samotným nasťahovaním sa proces kúpy nekončí. Sprostredkovateľ predaja musí vytvoriť preberací protokol, kde sa spisujú základné stavy meračov energií. Ten slúži na prepis vlastníka u správcu domu. Nasleduje povinnosť predávajúceho sa odhlásiť od dodávateľov energií, kupujúci sa, naopak, nahlási. Zároveň v prípade kúpy netreba zabudnúť najneskôr do 31. januára nasledujúceho kalendárneho roka podať daňové priznanie k dani z kupovanej nehnuteľnosti (čo sa robí na obecnom alebo mestskom úrade).

tags: #kúpna #zmluva #na #čo #si #dať