Kúpna Zmluva vs. Nájomná Zmluva: Rozdiely a Kontext

Zmluvy sú základným právnym nástrojom, ktorý slúži na upravenie právnych vzťahov medzi dvoma alebo viacerými stranami. V praxi existuje množstvo druhov zmlúv, ktoré sa líšia svojím účelom, obsahom a právnymi následkami. Dve z najbežnejších sú kúpna a nájomná zmluva. Kým kúpna zmluva upravuje prevod vlastníctva, nájomná zmluva upravuje dočasné užívanie majetku.

Kúpna Zmluva: Prevod Vlastníctva

Kúpna zmluva je právne záväzný dokument, ktorý dáva obidvom stranám zmluvy určité práva a povinnosti. Zaujímavosťou je, že právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku. Rozdiel spočíva najmä v tom, že kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka uzatvárajú spravidla aspoň dvaja podnikatelia medzi sebou, kým pri kúpnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka vystupujú jeden alebo viacerí nepodnikatelia.

Obsah a Náležitosti Kúpnej Zmluvy

V obidvoch prípadoch však pri kúpnej zmluve rozoznávame dve zmluvné strany, ktorými sú predávajúci a kupujúci. Základnou povinnosťou predávajúceho je odovzdať kupujúcemu predmet zmluvy, pričom kupujúci je následne povinný daný predmet prevziať a zaplatiť za neho kúpnu cenu. Predmetom zmluvy môže byť napríklad nehnuteľnosť, automobil, pozemok, alebo iný hnuteľný majetok, pričom musí byť v zmluve jasne vymedzený, aby nebolo možné ho zameniť.

Medzi základné náležitosti kúpnej zmluvy patria:

• Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia predávajúceho a kupujúceho.
• Opis predmetu kúpy: Detailný popis tovaru alebo nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpy.
• Kúpna cena: Dohodnutá suma, ktorú kupujúci zaplatí predávajúcemu za predmet kúpy.
• Spôsob úhrady kúpnej ceny: Dohoda o tom, ako a kedy bude kúpna cena zaplatená.
• Dátum a miesto uzavretia zmluvy: Určenie času a miesta, kde bola zmluva podpísaná.

Spôsoby Úhrady Kúpnej Ceny a Obmedzenia Platieb v Hotovosti

Jednou z najdôležitejších častí každej kúpnej zmluvy je článok, v ktorom si predávajúci a kupujúci dojednávajú kúpnu cenu a spôsob jej úhrady. V praxi existuje veľmi široké spektrum možností, ako si zmluvné strany môžu dojednať spôsob úhrady kúpnej ceny. Rovnako je v praxi bežné, že tieto jednotlivé spôsoby sa vzájomne kombinujú a dopĺňajú.

Dňa 01.01.2013 totiž nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje platbu v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000 €, medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Porušenie Kúpnej Zmluvy a Sankcie

V prípade, že dôjde k porušeniu kúpnej zmluvy zo strany jednej alebo obidvoch strán, môže druhá strana požadovať sankcie: náhradu škody, zmluvnú pokutu, atď.

Je dôležité, aby boli podmienky kúpnej zmluvy jasne stanovené, a aby boli obidve strany s nimi oboznámené. Spory vyplývajúce z nejednoznačných, nepresných či nesprávnych ustanovení kúpnej zmluvy bývajú totižto medzi zmluvnými stranami pomerne časté. Preto sa odporúča ponechať vypracovanie kúpnych zmlúv na odborníkov alebo minimálne sa s nimi pri vypracovávaní zmluvy poradiť.

Nájomná Zmluva: Dočasné Užívánie Majetku

Nájomná zmluva je zmluva, na základe ktorej prenajímateľ poskytuje nájomcovi dočasné užívanie určitého majetku za dohodnutú cenu (nájomné). Príklad: Osoba A uzatvára s osobou B nájomnú zmluvu na byt.

Nájomné Zmluvy: Občiansky Zákonník vs. Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu

Bývanie v prenajatom byte je pre mnohých ľudí bežnou realitou, a to najmä v mestách, kde cena nehnuteľností je vysoká a možnosť kúpy vlastného bytu nie je pre každého dostupná. Preto sú nájomné vzťahy dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami. Pri uzatváraní nájomných zmlúv je však potrebné poznať rozdiely medzi rôznymi právnymi rámcami, ktoré upravujú podmienky nájmu. Dva najbežnejšie spôsoby sú nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a nájom podľa Občianskeho zákonníka.

Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z.)

Nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu je určený pre prenájmy s kratšou dobou trvania, ktoré sa uzatvárajú na dobu určitú. Nájom uzatvorený podľa tohto zákona sa môže uzavrieť maximálne na dobu 2 rokov, pričom po uplynutí tejto doby je možné zmluvu predĺžiť o ďalšie dva roky, a to celkovo až trikrát. Zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje nižšiu ochranu nájomcovi v porovnaní s nájmom podľa Občianskeho zákonníka. Predovšetkým, podmienky na ukončenie nájomného vzťahu sú pre prenajímateľa miernejšie.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Jeden z hlavných aspektov tohto typu nájmu je povinnosť prenajímateľa registrovať nájomnú zmluvu na daňovom úrade. Táto registrácia je nevyhnutná, aby nájomný vzťah bol v súlade so zákonnými podmienkami a prenajímateľ mohol plniť svoje daňové povinnosti. Zároveň je dôležité poznamenať, že pri tomto type nájmu existuje povinnosť predložiť nájomcovi doklad o registrácii zmluvy na daňovom úrade.

Nájom Podľa Občianskeho Zákonníka (Zákon č. 40/1964 Zb.)

Nájomné vzťahy uzatvárané podľa Občianskeho zákonníka sú upravené v širšom právnom rámci, ktorý sa viac zameriava na ochranu práv nájomcu a na dlhodobejšie nájmy. Nájom uzavretý podľa Občianskeho zákonníka môže byť na dobu určitú aj neurčitú. Nájom na dobu neurčitú ponúka maximálnu flexibilitu, pretože nájomca aj prenajímateľ môžu kedykoľvek zmluvu vypovedať, avšak s určitými podmienkami, ktoré chránia obe strany.

Tento spôsob nájmu poskytuje nájomcovi vyššiu právnu ochranu, najmä pri výpovediach a ukončení nájomného vzťahu. V prípade, že prenajímateľ chce ukončiť nájom z dôvodu výpovede, podmienky na výpoveď sú prísnejšie, a nájomca má viac právnych záruk. Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka nie je prenajímateľ povinný registrovať zmluvu na daňovom úrade, ako je to pri krátkodobých nájmoch. Avšak, to neznamená, že prenajímateľ je zbavený daňovej povinnosti - stále musí platiť daň z príjmu z prenájmu, rovnako ako pri nájme podľa zákona č. 98/2014.

Výber Právneho Rámca

Výber medzi nájmom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a nájmom podľa Občianskeho zákonníka závisí predovšetkým od vašich potrieb. Ak hľadáte flexibilitu a kratšie obdobie nájmu (maximálne 6 rokov), ktorý vám umožní rýchlejšie upravovať podmienky nájmu a ukončiť zmluvu, môže byť vhodnejší nájom podľa zákona č. 98/2014. Ak sa rozhodnete pre nájom podľa zákona č. 98/2014, nezabudnite na registračnú povinnosť a prípadnú daňovú zodpovednosť.

Porovnanie Podmienok Ukončenia Nájmu

Zásadný rozdiel medzi právnou úpravou nájomnej zmluvy podľa oboch zákonov je v podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Pri ukončení nájomného vzťahu dochádza ku stretom záujmov prenajímateľa ako v zásade silnejšej zmluvnej strany a nájomcu ako de facto slabšej zmluvnej strany. Nájomca má záujem bývať v pokoji a bez hrozby, že kedykoľvek prenajímateľ môže ukončiť nájomnú zmluvu a prenajímateľ má isteže záujem na pravidelnosti platieb nájomného a pokiaľ možno čo najmenej komplikovanom vzťahu s nájomcom, ktorý nehnuteľnosť žiadnym spôsobom neopotrebuje a nezničí.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Globálne možno konštatovať, že nájomca je pre prípad ukončenia nájomného vzťahu viac chránený občianskym zákonníkom, čo vyplýva z postavenia nájmu bytu ako chráneného podľa formulácie v občianskom zákonníku.

Dôvody Výpovede Podľa Občianskeho Zákonníka (§ 711)

Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:

• Prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov.
• Nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný.
• Nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje byt, spoločné priestory alebo narušuje pokojné bývanie.
• Nájomca hrubo porušuje povinnosti, najmä nezaplatením nájomného za viac ako tri mesiace alebo prenechaním bytu do podnájmu bez súhlasu.
• Je potrebné s bytom alebo domom naložiť z dôvodu verejného záujmu alebo ak byt vyžaduje opravy, pri ktorých nemožno byt užívať najmenej šesť mesiacov.
• Nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia.
• Nájomca využíva byt na iné účely ako na bývanie bez súhlasu prenajímateľa.

Dôvod výpovede sa musí skutkovo vymedziť, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Výpovedná Lehota a Odstúpenie od Zmluvy

Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bol byt odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr nespôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať.

Podmienky Ukončenia Nájmu Podľa Zákona o Krátkodobom Nájme Bytu (§ 7)

Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Na rozdiel od občianskeho zákonníka, ak ide o zmluvu o krátkodobom nájme bytu, nájomca ju nemôže vypovedať bezdôvodne, ale iba na základe niektorého zákonného alebo zmluvne dohodnutého výpovedného dôvodu.

Krátkodobý nájom je možné vypovedať v omnoho kratšom čase než podľa občianskeho zákonníka, a to v lehote najmenej jeden mesiac. Najdôležitejšou výhodou prenajímateľa je minimálne 15 dňová výpovedná lehota v prípade zásadných porušení zmluvy nájomcom, a to (i) poškodzovanie bytu, (ii) porušovanie dobrých mravov, (iii) porušovanie domového poriadku, (iv) omeškanie nájomcu s platbou nájomného.

Z pohľadu depozitu je uzatvorenie zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme jednoznačná výhoda pre prenajímateľa, nakoľko podľa občianskeho zákonníka to možné nie je.

Možnosti Napadnutia Platnosti Ukončenia Nájmu

Občiansky zákonník priznáva iba právo nájomcu domáhať sa na súde neplatnosti výpovede v prekluzívnej trojmesačnej lehote odo dňa doručenia výpovede. Zákon o krátkodobom nájme umožňuje napadnúť platnosť skončenia krátkodobého nájmu prenajímateľovi aj nájomcovi v lehote dvoch mesiacov od doručenia právneho úkonu, ktorý smeruje k ukončeniu nájmu. Účinky právneho úkonu výpovede alebo odstúpenia nie sú podaním žaloby dotknuté, čo je podstatný rozdiel oproti občianskoprávnej úprave.

Záver

Zhodnotením a analýzou v článku a zákone uvedených práv a povinnosti je možné vyvodiť záver, že predsa len režim zákona o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa výhodnejšou formou, ktorou sa spravuje nájomná zmluva na užívanie bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu je síce formálnejší, zároveň však poskytuje zmluvnú voľnosť pre účely tzv.

Rezervačná Zmluva vs. Zmluva o Budúcej Zmluve

Hneď na úvod sa nevyhnem kritickému konštatovaniu, že realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy najmä na ten účel, aby si zabezpečili svoju províziu. Uvedomujem si tvrdosť tohto tvrdenia, avšak postupne sa pokúsim objasniť, prečo rezervačné zmluvy nemajú v realitnom obchode až také opodstatnenie, resp. Realitné kancelárie si len málokedy uvedomujú rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve, keďže niekedy ich úplne zamieňajú (stotožňujú) a inokedy neopodstatnene rozlišujú.

Rezervačná Zmluva Ako Zmluva o Budúcej Zmluve

Lepšie povedané, realitné kancelárie častokrát nevedia, či ich rezervačná zmluva má prvky zmluvy o budúcej zmluve - a teda či ich rezervačná zmluva má (môže) obsahovať aj záväzok (povinnosť) pre zmluvné strany uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Rezervačná zmluva je v takom prípade len zlým pomenovaním zmluvy o budúcej zmluve. Samozrejme ani tu nejde o zmluvu o budúcej zmluve v jej čistej podobe, keďže na takejto zmluve sa ako osobitná zmluvná strana zúčastňuje zväčša aj realitná kancelária, resp.

Ak teda realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy, v ktorých je priamo vyjadrený záväzok zmluvných strán uzavrieť do určitej doby inú zmluvu (čo je v realitnej praxi v podstate pravidlom), tak je to presne ten istý predmet zmluvy ako má zmluva o budúcej zmluve - a teda uzatvorená rezervačná zmluva je v takom prípade naozaj zmluvou o budúcej zmluve. Účelom rezervačnej zmluvy je, ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho.

Účel Rezervačnej Zmluvy

Nemala by v nej byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluvy, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy. Prípadne nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz pôvodných záložných práv, financovanie kúpnej ceny, jej splatnosť, zaťaženie nehnuteľnosti novým záložným právom financujúcej hypotekárnej banky atď.).

Obzvlášť upozorňujem na byty a nebytové priestory, na ktoré sa vzťahuje osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý v § 5 definuje, čo je podstatnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu / nebytového priestoru. Je tam uvedených niekoľko bodov, čo taká zmluva musí obsahovať, resp. čo tvorí podstatné náležitosti takej zmluvy. A keďže v § 50a Občianskeho zákonníka sa výslovne vyžaduje, aby v zmluve o budúcej zmluve boli dohodnuté všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, nemôže byť taká rezervačná zmluva posudzovaná ako platná zmluva, ak v nej tie náležitosti chýbajú.

Inak povedané, ak rezervačná zmluva obsahuje povinnosť zmluvných strán uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu a zároveň tam absentujú tieto podstatné náležitosti, tak taká rezervačná zmluva bude zrejme neplatná, resp. neplatný bude záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. A ak je v takom prípade dohodnutá aj zmluvná pokuta za bezdôvodné neuzavretie kúpnej zmluvy, tak aj takéto sankcionovanie za nesplnenie neplatného záväzku by bolo neplatné. Napriek tomu však rezervačné zmluvy častokrát svojich účastníkov „nútia“ pod hrozbou sankcií uzavrieť aj zmluvu o budúcej zmluve, resp. kúpnu zmluvu.

Alternatívny Pohľad na Účel Rezervačnej Zmluvy

Opäť sa teda vrátim k základnému účelu rezervačnej zmluvy. Podľa môjho názoru, účelom rezervačnej zmluvy má byť len krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv (napr. príprava zmluvy o budúcej zmluvy, resp. priamo príprava kúpnej zmluvy, zadováženie ďalších informácií o nehnuteľnosti, o spôsobe vyplatenia kúpnej ceny atď.). Takéto rezervačné zmluvy majú obsahovať len deklaratórne vyhlásenia o úmysle uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Záväznosť takýchto zmlúv spočíva najmä v tom, aby vlastník svoju nehnuteľnosť dočasne nepredal žiadnej tretej osobe (teda aby bola rezervovaná v prospech potenciálneho kupujúceho), a tiež v tom, aby si predávajúci aj kupujúci spolu s realitnou kanceláriou poskytli vzájomnú súčinnosť najmä pri príprave zmluvy o budúcej zmluvy.

Preto nesúhlasím s tým, aby takéto rezervačné zmluvy obsahovali sankcie za porušenie „záväzku“ uzavrieť v budúcnosti inú zmluvu - či už kúpnu, alebo len zmluvu o budúcej zmluve (keďže to ani nie je účelom rezervačnej zmluvy, ale účelom je rezervácia nehnuteľnosti); akceptovateľné sa zdá iba sankcionovanie za pasivitu pri spolupráci na príprave uvedených podkladov, dokumentov a zmlúv. Taktiež nesúhlasím ani s tým, aby sa napriek zaužívanej praxi, už na základe takejto rezervačnej zmluvy vyplácali preddavky, či rezervačné poplatky realitnej kancelárii, keďže zatiaľ vôbec nie sú zrejmé podmienky samotného predaja nehnuteľnosti.

Kupujúci sa tak po zaplatení rezervačného poplatku, resp. preddavku na kúpnu cenu, dostáva do veľmi nevýhodnej pozície a pod neprípustný tlak, lebo nevie predvídať ďalší proces kúpy a nie je oboznámený s podmienkami, ktoré musí splniť, aby nehnuteľnosť mohol nadobudnúť do vlastníctva. Je to aj v rozpore s niektorými rozhodnutiami Najvyššieho súdu v obdobných veciach[2], ale tiež aj v rozpore so spotrebiteľskými právami. Zmluvná strana sa predsa nemôže zaviazať uzavrieť v budúcnosti zmluvu, ktorej obsah a podmienky nie sú riadne definované a vopred známe.

Provízia Realitných Kancelárií a Tlak na Kupujúcich

Ak som teda v úvode naznačil, že realitným kanceláriám ide pri uzatváraní rezervačnej zmluvy len o províziu, tak toto je hlavný bod, o ktorý opieram svoje tvrdenie. Ak teda rezervačná zmluva má už od začiatku zadefinované všetky podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpna zmluva, tak možno takúto rezervačnú zmluvu posudzovať podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve. Zmyslom takýchto rezervačných zmlúv nie je len rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho, ale účelom je už záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti (do určitej doby) riadnu kúpnu zmluvu. Tento záväzok uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu je teda už výslovne vyjadrený a spravidla je nesplnenie tohto záväzku zabezpečené zmluvnou pokutou. V tomto prípade je teda lepšie takú „rezervačnú zmluvu“ nazvať priamo ako zmluvu o budúcej zmluve.

Zmluva o Budúcej Zmluve a Úloha Realitných Kancelárií

Realitné kancelárie zvyknú do takejto zmluvy o budúcej zmluve vložiť osobitné ustanovenia o mandátnej zmluve, príkaznej zmluve, zmluve o úschove, plnomocenstve, prípadne iné nepomenované zmluvy v zmysle § 51 OZ, alebo sa na nich priamo zúčastňujú ako osobitná zmluvná strana. Kým zmluva o budúcej zmluve je v Občianskom zákonníku upravená (stručne) v § 50a, tak obchodnoprávna zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy je upravená aj v režime Obchodného zákonníka (avšak obšírnejšie). Obchodný zákonník teda zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy upravuje v § 289 a nasl.

Občiansky Zákonník vs. Obchodný Zákonník

Aj keď nevidím dôvod, aby realitné kancelárie podrobovali svojich klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva, Obchodný zákonník takéto konanie nezakazuje. Rozdiel je napríklad v tom, že podľa Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany musia dohodnúť o všetkých podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, avšak podľa Obchodného zákonníka postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom. A tu sa dostávame opäť k tzv. rezervačným zmluvám - môže sa totiž stať situácia, že kým rezervačná zmluva podľa Občianskeho zákonníka by mohla byť posúdená ako neplatná zmluva o budúcej zmluve, tak v režime obchodného práva by to mohla byť platná zmluva o uzavretí budúcej zmluvy.

Pri porovnaní oboch režimov zmluvy o budúcej zmluve by sme našli aj viacero rozdielov (napr. aj pri uplatňovaní náhrady škody, zmluvnej pokuty, uznaní záväzku, dĺžkou premlčacej doby a pod.), ale pre účely tohto článku ich nebudem osobitne rozoberať. Vzhľadom na vyššie uvedenú problematiku teda naozaj môže nastať situácia, že rezervačná zmluva, resp. zmluva o budúcej zmluve bude neplatná.

Neplatnosť Zmluvy o Budúcej Zmluve a Následná Kúpna Zmluva

Zostáva však otvorenou otázkou, že či v takom prípade bude neplatná aj kúpna zmluva, ktorá bola uzatvorená na základe neplatnej zmluvy o budúcej zmluve. Poukazujem pri tom na § 37, ods. 1 Občianskeho zákonníka - teda, či právny úkon bol urobený slobodne, alebo na základe donútenia pod hrozbami vysokých sankcii za neuzavretie kúpnej zmluvy. Taktiež upriamujem pozornosť aj na § 52a, ods. 2 a § 53d Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú spotrebiteľské vzťahy - vzájomnú závislosť zmlúv, resp.

Na záver by som sa rád vrátil ku konfrontačnému tvrdeniu z úvodu článku, že realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy najmä na ten účel, aby si zabezpečili svoju províziu. Vzhľadom na vyššie uvedené sa teda oprávnene pýtam, že prečo realitné kancelárie už na základe rezervačnej zmluvy nútia kupujúceho zložiť určitú sumu (ako rezervačný poplatok, či preddavok), keď v tejto fáze realitný obchod nie je ešte vôbec pripravený, a keď nie sú známe takmer žiadne okolnosti dôležité pre kvalifikované rozhodnutie ohľadne uzavretia kúpnej zmluvy.

Na kupujúcich to tak vyvára neprimeraný tlak a pri kúpe sa nerozhodujú slobodne, ale práve pod ťarchou prepadnutia zloženého preddavku. Kupujúci sa totiž len málokedy odhodlajú nárokovať si svoje peniaze späť od realitnej kancelárie, ak sa zamýšľaný realitný obchod neuskutoční. Žiaľ, v praxi som sa ani raz nestretol s kvalifikovaným vysvetlením rozdielu medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve - najmä v tom prípade, ak obe takéto zmluvy priamo obsahujú záväzok (povinnosť) zmluvných strán do určitej doby uzavrieť inú (kúpnu) zmluvu.

Okrem toho autori takých rezervačných zmlúv používajú aj v rezervačnej zmluve označenia ako „budúci predávajúci“, „budúci kupujúci“, „budúca zmluva“ a pod., pričom tieto pojmy sú typické pre zmluvu o budúcej zmluve. Ak by sme urobili pokus a predložili realitným kanceláriám dve zmluvy - a to rezervačnú zmluvu a zmluvu o budúcej zmluve - a zároveň by sme v takýchto zmluvách vymazali ich názov a príslušné paragrafy, tak realitné kancelárie (a ani mnohí právnici) by nevedeli určiť, ktorá z nich je rezervačná a ktorá je zmluva o budúcej zmluve… V prípade, že rezervačná zmluva obsahuje (má obsahovať) takýto záväzok zmluvných strán v budúcnosti uzavrieť inú zmluvu, tak potom úplne stráca zmysel rozlišovanie rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej zmluvy (resp.

Zámena Nehnuteľností

Aktuálne platná legislatíva umožňuje dostať sa k bytu alebo k domu aj prostredníctvom zámeny. Pri tejto forme zaobstarávania majetku sa nehnuteľnosť nenadobúda klasickou kúpou. K jej získaniu dochádza na základe výmeny za inú nehnuteľnosť. Nadobúdanie nehnuteľností formou zámeny u nás nie je veľmi obľúbené. Percentuálny podiel takto zaobstaraných nehnuteľností netvorí ani desatinu zo všetkých uskutočnených realitných obchodov. Deje sa tak aj napriek tomu, že proces zámeny nehnuteľností nie je v porovnaní s kúpou o nič náročnejší. Aktéri transakcie si však musia dať pozor, aby splnili všetky právne aj administratívne kroky, ktoré so zámenou súvisia.

Čo je Zámena Nehnuteľností a Aký je Jej Účel?

Hlavný princíp zámeny nehnuteľností vyplýva už z názvu. Jedná sa o realitný obchod medzi 2 vlastníkmi, ktorí sa dohodnú na odovzdaní svojej nehnuteľnosti druhej osobe výmenou za jeho nehnuteľnosť. Zámena sa môže udiať medzi fyzickými aj právnickými osobami, ktoré si za vopred dohodnutých podmienok vymenia byty, domy, kancelárie či akékoľvek iné typy nehnuteľností. Ak je ich momentálna trhová cena iná, vlastník lacnejšej nehnuteľnosti doplatí druhému vlastníkovi dohodnutú čiastku, ktorou sa dorovná rozdiel medzi ich hodnotou.

Právny Rámec Zámeny

Základným legislatívnym rámcom, ktorý stanovuje pravidlá tohto druhu realitného obchodu, je Občiansky zákonník. Ten sa venuje zámene nehnuteľností v niekoľkých ustanoveniach, ktoré jasne určujú, čo je pri takomto procese nakladania s nehnuteľným majetkom povolené, resp. čomu sa majú vlastníci pri zámene vyhýbať. Jednotlivé ustanovenia poukazujú aj na to, ako má prebiehať postup výmeny nehnuteľností a aké sú spôsoby doplatenia prípadnej čiastky na dorovnanie ceny.

Zámenná Zmluva

Všetky podmienky zámeny, na ktorých sa vlastníci nehnuteľností dohodnú, sa následne spíšu do zámennej zmluvy. Tá je podľa ustanovení Občianskeho zákonníka základným právnym aspektom celého procesu. Jasne a zrozumiteľne spísaná zmluva slúži najmä na ochranu oboch zmluvných strán. Na základe jej znenia sa môže jedna zo strán právne brániť v prípade, že tá druha nesplní dohodnuté podmienky. Spísanie zámennej zmluvy je nutné aj kvôli jednotlivým administratívnym a daňovým úkonom.

Keďže na zámennú zmluvu sa vzťahujú rovnaké právne ustanovenia ako na kúpnu zmluvu, jej obsah a z neho vyplývajúci priebeh obchodu sa príliš nelíši. Rozdiel spočíva akurát v tom, že obidve zmluvné strany majú štatút kupujúcich aj predávajúcich zároveň. Pri odovzdaní svojej nehnuteľnosti vystupujú ako predajcovia, pri prijímaní nehnuteľnosti od druhej strany zas ako kupujúci. Po výmene, na základe ktorej nadobudli novú nehnuteľnosť, nasledujú tie isté kroky, aké čakajú vlastníkov aj v prípade riadnej kúpy.

#

tags: #kupna #zmluva #vs #najomna #zmluva #rozdiely