Kúpna zmluva na nehnuteľnosť: Vzor a platnosť

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný právny úkon, ktorý si vyžaduje precízne spracovanie zmluvnej dokumentácie. Kľúčovým dokumentom v tomto procese je kúpna zmluva, ktorá musí spĺňať zákonom stanovené náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, jej vzor a platnosť, s cieľom uľahčiť orientáciu v tejto zložitej oblasti.

Úvod

Ak ste sa rozhodli predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, potrebujete „právne istú“ kúpnu zmluvu. Táto sa zvykne označovať rôzne, či už kúpno-predajná zmluva alebo kúpna zmluva na nehnuteľnosť. Pokiaľ je jej predmetom byt, zvykne sa označovať aj ako zmluva o prevode vlastníctva bytu. Kúpa a predaj nehnuteľnosti sú nevyhnutne spojené s uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy. Náležitosti týkajúce sa uzatvorenia kúpnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník.

Základné pojmy a právny rámec

Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorý pozostáva z návrhu a prijatia návrhu vzájomnými a obsahovo zhodnými prejavmi vôle oboch strán. Predávajúcemu vzniká povinnosť odovzdať predmet kúpy a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu.

Občiansky zákonník

Všeobecne o kúpnej zmluve Kúpna zmluva je najbežnejším odvodeným spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. Kúpna zmluva vzniká dohodou zmluvných strán o predmete kúpy a kúpnej cene, pokiaľ zákon nevyžaduje aj ďalšie náležitosti. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, sa vždy riadi ustanoveniami § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Na tomto mieste je zároveň potrebné upozorniť, že podľa tých istých ustanovení sa bude riadiť aj kúpna zmluva uzatváraná medzi podnikateľmi. Je to tak aj napriek tomu, že pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa vo všeobecnosti aplikuje Obchodný zákonník.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Tento zákon sprísňuje podstatné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. Tieto sú v praxi častým predmetom kúpy aj u podnikateľov, preto je dôležité dávať pozor na absenciu niektorej z podstatných náležitostí v kúpne zmluve.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy

Každá kúpna zmluva musí byť písomná a musí obsahovať podstatné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka na to, aby bola platná. Musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu predaja alebo kúpy a výšku kúpnej ceny. Ak Vám v kúpnej zmluve chýbajú povinné náležitosti, príslušná správa katastra môže vklad prerušiť alebo i zamietnuť.

Všeobecné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka

Zákon ustanovuje, že zmluva o kúpe alebo predaji nehnuteľnosti bude platná len v prípade, že bude obsahovať všetky nasledovné podstatné náležitosti:

• Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti vždy musí byť písomná.
• Zmluvné strany musia byť riadne označené s uvedením mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu predávajúceho aj kupujúceho. Ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.
• Riadne označenie predmetu kúpy - špecifikácia predávanej nehnuteľnosti - bytu, rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti, pri ktorej je potrebné uviesť nasledovné údaje: názov a adresa katastrálneho úradu, v ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, rozloha nehnuteľnosti, ulica, popisné číslo a mesto, kde sa byt nachádza, číslo poschodia a bytu, parcelné číslo pozemku, číslo listu vlastníctva, prípadné iné zákonom požadované údaje na jeho riadnu identifikáciu.
• Dohodnutú kúpnu cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva. Výška kúpnej ceny má byť v trhovej hodnote, aby bola primeraná.
• Povinnosť kupujúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu.
• Povinnosť kupujúceho prevziať predmet kúpy.

Absencia niektorej z podstatných náležitostí zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. To znamená, že takáto zmluva by nebola považovaná za uzatvorenú a bola by neplatná od začiatku.

Špecifické náležitosti pre byty a nebytové priestory

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytových a nebytových priestorov v § 5 ods. 1 ustanovuje aj nasledovné podstatné náležitosti pre zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v bytovom dome:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e) tohto zákona.
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je v zmysle zákona vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Takéto vyhlásenie nemusí zmluva obsahovať len vtedy, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.

Odporúčané ustanovenia v kúpnej zmluve

Okrem povinných náležitostí je vhodné do kúpnej zmluvy zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré chránia záujmy oboch strán a predchádzajú prípadným sporom. V kúpnej zmluve je nevyhnutné upraviť ďalšie jej ustanovenia v podobe vyhlásení predávajúceho týkajúce sa technického stavu nehnuteľnosti. Kúpna zmluva by mala byť vyvážená, mala by byť výhodná rovnako pre predávajúceho ako pre kupujúceho. Objem práv a povinností predávajúceho by mal korešpondovať právam a povinnostiam kupujúceho.

Medzi odporúčané ustanovenia patria:

• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia - v prípade ak kúpna zmluva nebude zaplatená v celosti pri podpise kúpnej zmluvy, je dobré špecifikovať v kúpnej zmluvy lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť kúpnej ceny. V prípade zaplatenia kúpnej ceny formou schválenia úveru je taktiež dobré to uviesť do zmluvy.
• Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti - teda určenie lehoty, do ktorej má predávajúci odovzdať dom kupujúcemu.
• Uvedenie stavu meračov energií - taktiež odporúčam v prípade predaja domu, bytu alebo inej budovy uviesť aj stav meračov. Predídete tak možným budúcim problémom, napr. Ak sa následne dozviete, že predávajúci neuhradil faktúry za dodané energie.
• Prehlásenia predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby, že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky. Možnosť zmluvnej pokuty a jej výšky je na dohode zmluvných strán. Nie je podstatnou náležitosťou zmluvy.
• Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti: na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ; predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania; predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania. Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške % z kúpnej ceny.
• Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Kupujúci podpisom na tejto zmluve potvrdzuje, že predmet kúpy prevzal od predávajúceho v deň podpísania tejto zmluvy. Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.
• Doručovanie Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov: osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom; zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom; zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom. Pokiaľ sa nepreukáže, že písomnosť bola riadne doručená skôr, akákoľvek písomnosť, ktorú je potrebnú podľa zmluvy doručiť, bude považovaná za doručenú v siedmy (7.) pracovný deň odo dňa uvedeného na podacom lístku, a to bez ohľadu na úspešnosť doručenia. Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.
• Záverečné ustanovenia Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami. Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia. Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Vklad do katastra nehnuteľností

Podpisom kúpnej zmluvy sa proces nekončí Tí, ktorí ešte nekupovali nehnuteľnosť, sa niekedy mylne domnievajú, že podpisom kúpnej zmluvy sa tento proces končí. Na to, aby sa kupujúci stal vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti, je však ešte v zmysle zákona potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na kupujúceho prechádza vlastnícke právo ku kupovanej nehnuteľnosti vždy až povolením vkladu vlastníckeho práva v katastra nehnuteľností. Nie je to teda už v okamihu podpisu kúpnej zmluvy, a to ani vtedy, ak obsahuje všetky podstatné náležitosti podľa príslušných právnych predpisov. Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné ešte: overiť podpisy podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra Overiť podpisy predávajúceho je možné buď u notára, alebo na matričnom úrade. Notár má výhodu v tom, že je dostupnejší, keďže existuje veľa notárov na území celej SR. Je však o trochu drahší (pár centov za každý podpis). Taktiež niektorý notári nemajú problém dôjsť aj k vám domov, ak sa nemôžete vy dostaviť k notárovi, napr. pre zdravotné problémy. Matričný úrad je oproti notárovi o trochu lacnejší. V prípade, ak chcete ušetriť, stačí overiť podpis predávajúceho na kúpnej zmluve (na dvoch rovnopisoch, ktoré predkladáte katastru). Podpis kupujúceho nemusíte nevyhnutne úradne overiť.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je zároveň potrebné predložiť dokumentáciu, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci. Podpisy na predávajúceho a kupujúceho na kúpnej zmluvy musia byt úradne osvedčené notárom alebo matričnom úrade (overenie podpisov na matričnom úrade je lacnejšie v porovnaní s notárskym úradom a právne je to rovnocenná forma). V závere ostáva podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Tento môže urobiť kupujúci alebo predávajúci. Poplatok za podanie je 100 Eur. V prípade zrýchleného konania (rozhodnutie katastra do 15 dní) je tento poplatok vo výške 300 Eur. Pri elektronickom podaní sa obe sumy znižujú na polovicu (50 eur a 150 eur). V súčasnosti možno ešte využiť možno tzv. oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. Do 90 dní od tohto oznámenie je potom potrebné podať samotný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri tomto podaní sa znižuje suma 100 eur na 85 eur, takže možno niečo ušetriť. Ak nie sú v podaní žiadne chyby, kataster štandardne rozhodne do 30 dní o vklade. Ak podanie obsahuje chyby, vyzve k náprave chýb.

Daňové aspekty kúpnej zmluvy

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Pokiaľ ide o daňovú oblasť, sú odlišnosti pri zdanení fyzických a právnických osôb z pohľadu vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam. Pritom právne predaj a prevod vlastníckych vzťahov nehnuteľností sa riadi podľa Občianskeho zákonníka nezávisle, či ide o podnikateľské subjekty alebo nepodnikateľov.

Daň z príjmov fyzických osôb

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov. Predmetom dane z príjmov fyzických osôb nie sú nehnuteľností získané dedením, darovaním alebo vydaním v zmysle zákonov o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd a rehabilitácií v znení neskorších predpisov, napríklad zákony č. 403/1990 Zb., č. 119/1990 Zb., č. 87/1991 Zb., č. 229/1991 Zb., č. 319/1991 Zb., č. 1. Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov. 2. Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom s podmienkami podľa § 4 ods. l písm. podľa § 9 zákona o daniach z príjmov. podnikateľskej činnosti, prenájmu alebo inej zárobkovej činnosti, na ktorú sa nehnuteľnosť využívala, resp. z nej plynuli zdaniteľné príjmy. Do základu dane na zdanenie v takomto prípade vstupuje len pomerná časť príjmu z jeho odpredaja podľa pomeru, v akom sa využívala nehnuteľnosť na dosahovanie príjmov.

Daň z príjmov právnických osôb

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť. U právnických osôb, ktoré nie sú založené ani zriadené na podnikanie, je rovnako príjem z predaja majetku predmetom dane z príjmov. Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit celkom 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie vrátane zisku z predaja majetku. Ak sa z predaja dosiahol príjem nad uvedený limit, zdaní sa len suma nad uvedenú hranicu - § 19 ods. l písm. c). Výdavky priradené k oslobodeným príjmom sa určia pomerom oslobodených príjmov k príjmom podliehajúcim zdaneniu.

Riešenie problémov a sporných situácií

Častým prípadom býva nezaplatenie kúpnej ceny alebo jej časti, právne a faktické vady nehnuteľnosti, neodovzdanie nehnuteľnosti, odstúpenie od zmluvy a s tým spojený spätný prevod vlastníctva, nebezpečenstvo škody a náhodného zhoršenia veci, novoobjavené ťarchy, dlhy, nedoplatky, súdne konania vo vzťahu k nehnuteľnosti a podobne.

tags: #kupna #zmluva #na #nehnuteľnosť #vzor #a