Kúpna Zmluva v Slovenskom Práve: Komplexný Prehľad

Kúpna zmluva je jedným zo základných pilierov obchodného a občianskeho práva na Slovensku. Upravuje vzťahy medzi predávajúcim a kupujúcim, pričom definuje ich práva a povinnosti. V tomto článku sa podrobne pozrieme na kúpnu zmluvu podľa slovenského práva, jej náležitosti, špecifiká pri rôznych typoch majetku a praktické rady.

Úvod do Kúpnej Zmluvy

Kúpnou zmluvou vzniká predávajúcemu povinnosť predmet kúpy dodať kupujúcemu a kupujúcemu vzniká povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Základným zákonným znakom kúpy je jej odplatnosť, t.j. prevod vlastníctva je spojený s povinnosťou kupujúceho zaplatiť zaň kúpnu cenu.

Predmet Kúpy

Predmetom kúpy môžu byť najmä hnuteľné veci alebo nehnuteľné veci, ale aj iné práva nemateriálnej povahy.

Forma Kúpnej Zmluvy

Pokiaľ je predmetom prevodu nehnuteľnosť, tak kúpna zmluva musí byť písomná. Pri ostatných veciach alebo právach zmluva nemusí mať písomnú formu a bude postačovať ústna forma.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Každá kúpna zmluva by mala obsahovať určité základné náležitosti, aby bola právne platná a vymáhateľná. Medzi tieto náležitosti patria:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

1. Názov Právneho Úkonu

V hlavičke zmluvy je potrebné uviesť, že ide o kúpnu zmluvu.

2. Zmluvné Strany

Osobné údaje kupujúceho a to najmä meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátna príslušnosť, ak ide o fyzickú osobu a ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje spoločnosti.

3. Predmet Kúpy

Predmet kúpy musí byť v zmluve určený a opísaný čo najpresnejšie tak, aby z obsahu zmluvy bolo zrejmé, čo konkrétne je predmetom kúpy, aby tento nebolo možné zameniť s inou vecou. Pokiaľ je predmetom kúpy viac vecí, je nevyhnutné predmet kúpy určiť aj čo do množstva, príp. váhy či objemu. V zmluve odporúčame dojednať tiež spôsob odovzdania veci, napr. miesto a čas odovzdania.

4. Kúpna Cena a Splatnosť

Zo zmluvy musí byť zrejmá výška dohodnutej ceny za predmet kúpy, alebo aspoň spôsob jej určenia. Rovnako dôležité je presne vymedziť splatnosť kúpnej ceny, t.j. či sa kúpna cena vypláca v deň podpisu zmluvy, alebo v iný termín uvedený v zmluve.

5. Prejav Vôle

Právny úkon kúpy musí byť v zmluve jasne vymedzený tak, aby bolo zrejmé, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje predmet kúpy. V prípade, že je kupujúcich viac je potrebné vymedziť aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

6. Miesto a Dátum Uzavretia Zmluvy

Na konci kúpnej zmluvy je potrebné uviesť miesto uzavretia zmluvy, pričom miestom uzavretia treba rozumieť minimálne mesto, v ktorom došlo k podpisu zmluvy účastníkom zmluvy.

7. Podpisy

Vlastnoručné podpisy predávajúceho a kupujúceho.

Osobitné Náležitosti Kúpnej Zmluvy pri Nehnuteľnostiach

Pri kúpnych zmluvách, ktorých predmetom sú pozemky a stavby, je potrebné okrem všeobecných náležitostí dodržať aj ďalšie osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom.

Označenie Pozemku

S uvedením najmä:

• a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií,
• b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku,
• c) druhu pozemku a jeho výmery,
• d) označenie katastrálneho územia

Označenie Stavby

S uvedením:

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

• a) druhu stavby,
• b) súpisného čísla stavby a
• c) parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená

Väčšinu vyššie uvedených náležitostí je možné zistiť z listu vlastníctva pozemku či domu, ktorý je možné získať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu.

Kúpna Zmluva pri Byte

Okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy musí v prípade bytu kúpna zmluva obsahovať ďalšie osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z. a Zákonom o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z.

Vymedzenie Častí a Príslušenstva Bytu

Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu. Príslušenstvom bytu treba rozumieť vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom trvale užívali ako napr. pivnica.

Vymedzenie Vnútorného Vybavenia Bytu

Vnútorným vybavením bytu treba rozumieť vybavenie určené na to, aby sa s bytom trvale užívalo. Vnútorným vybavením bytu je najmä jeho vnútorná inštalácia (potrubné rozvody vody, plynu, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie) okrem stúpacích vedení, ktoré sú určené na spoločné užívanie, poštová schránka, zvonček či domáci telefón.

Určenie a Popis Spoločných Častí Bytového Domu

Spoločnými časťami domu treba rozumieť časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie.

Určenie a Popis Spoločných Zariadení Bytového Domu

Spoločnými zariadeniami domu treba rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívania a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Spoločnými zariadeniami domu sú najmä:

• a) bleskozvod,
• b) vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, plynové a telefónne prípojky,
• c) výťahy,
• d) kočikáreň,
• e) sušiarne,
• f) práčovne,
• g) žehliarne,
• h) sklad náradia,
• i) inštalačná komora,
• j) spoločná televízna anténa.

Úprava Práv k Pozemkom

Úprava práv k pozemkom, ktoré sú zastavané bytovým domom a k priľahlému pozemku. Pokiaľ sú pozemky zastavané bytovým domom v spoluvlastníctve vlastníkov bytov, tak v zmluve je potrebné tieto pozemky vymedziť s uvedením najmä:

• a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií,
• b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku,
• c) druhu pozemku a jeho výmery,
• d) označenie katastrálneho územia.

Pokiaľ nie sú pozemky vo vlastníctve vlastníkov bytov, tak je potrebné sa vysporiadať v zmluve s vecným bremenom, ktoré je v prospech spoluvlastníkov bytov na pozemku zriadené.

Zistenie Technického Stavu Bytu

Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada. Ak o to nadobúdateľ nepožiada, nie je potrebné sa s touto otázkou v zmluve zaoberať.

Vyhlásenie Nadobúdateľa

Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy bytového domu.

Úprava Práv k Zariadeniam Civilnej Ochrany

Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Väčšinu vyššie uvedených náležitostí je možné zistiť z listu vlastníctva pozemku či domu, ktorý je možné získať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu a z pôvodnej zmluvy o prevode vlastníctva k bytu.

Vklad do Katastra Nehnuteľností

Pokiaľ je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, tak je nevyhnutné, aby bol povolený vklad k nehnuteľnosti príslušným katastrálnym odborom okresného úradu. Nezabudnite, že až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho. Za účelom vkladu v katastri nehnuteľností je potrebné katastrálnemu odboru okresného úradu doručiť spolu s kúpnou zmluvou aj návrh na vklad do katastra a prílohy, ak ich zákon vyžaduje.

Kúpna Zmluva vs. Darovacia Zmluva

Pri rozhodovaní sa, či nehnuteľnosť nadobudnete darovacou zmluvou alebo kúpnou zmluvou je potrebné myslieť na viacero vecí. Najmä na to, ako chcete v budúcnosti narábať s touto nehnuteľnosťou. Ak ho chcete predať so ziskom a bolo by to do 5 rokov od nadobudnutia (stav ku dňu 21.10.2013) výhodnejšie je nehnuteľnosť nadobudnúť kúpnou zmluvou. Pokiaľ by ste však kúpnu zmluvu iba simulovali, pričom by išlo o darovaciu zmluvu, podľa zákona sa má za to, že ste uzatvorili darovaciu zmluvu. Kúpnu cenu si potom môžete zarátava ako výdavok, pričom to, či budete platiť daň z príjmu závisí od rozdielu medzi kúpnou cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili a kúpnou cenou, za ktorú nehnuteľnosť predávate.

Príklad z Praxe: Vysporiadanie BSM

Môj priateľ sa aktuálne súdi s bývalou manželkou o vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Spoločne nadobudli byt ešte pred manželstvom, ktorý patrí do podielového vlastníctva a už ho splatili. Počas manželstva sa však rozhodli pre kúpu domu. Keďže rodičia môjho priateľa vlastnili nevyužívaný pozemok, predali ho synovi za symbolickú sumu. Táto suma však ani doteraz nebola v plnej miere uhradená. Na liste vlastníctva aj v kúpnych zmluvách je uvedený len on ako vlastník. Momentálne sa jeho bývalá manželka snaží vyrovnať svoj podiel na byte tým, že žiada započítať hodnotu pozemkov, ktoré priateľ získal počas manželstva.

Právne Hľadisko

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka do BSM nepatria veci, ktoré jeden z manželov nadobudol darom alebo dedičstvom, ak nebolo výslovne určené, že sú pre oboch manželov. Ak by pozemok získal darovaním alebo dedičstvom, nepatril by do BSM. Keďže však došlo k predaju (aj keď za symbolickú cenu), právne sa na to hľadí ako na kúpu, nie darovanie. Preto pozemok nadobudnutý počas manželstva za peniaze (aj symbolické) patrí do BSM, ak nebol nadobudnutý z prostriedkov, ktoré nepatrili do BSM (napr. z výlučného majetku jedného z manželov).

Riešenie

Odporúčam pokúsiť sa s exmanželkou dohodnúť na rozumnom vysporiadaní, napríklad navrhnúť finančné vyrovnanie alebo iný kompromis. Ak by sa dohodli, je vhodné spísať dohodu o vysporiadaní BSM a nechať ju overiť notárom, prípadne dohodu o vyporidaní riešiť cesotu advokáta. Ak dohoda nie je možná, bude rozhodovať súd, ktorý bude vychádzať z vyššie uvedených zásad.

Ďalšie Príklady z Praxe

Prepis Auta na Osobu ZŤP

Ak je váš manžel ZŤP a chcete prepísať auto na jeho meno, je lepšie uzatvoriť darovaciu zmluvu. Pri darovaní auta medzi blízkymi osobami (napr. dcéra - otec) nie je darovanie predmetom dane z príjmov ani darovacej dane, čo je výhodné. Pri prepise vozidla na Slovensku je darovacia zmluva plne postačujúca, ak obsahuje všetky zákonom požadované náležitosti (identifikácia darcu, obdarovaného, presný popis vozidla, prejav vôle darovať a prijať dar).

Nadobudnutie Pozemku po Manželstve

Ak chcete kúpiť pozemok po manželstve, ale nechcete, aby sa automaticky delil v rámci bezpodielového spoluvlastníctva s manželkou, môžete využiť dohodu o zúžení alebo rozšírení bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorú je potrebné uzavrieť formou notárskej zápisnice podľa Občianskeho zákonníka. V takej dohode si stanovíte, že konkrétna nehnuteľnosť bude patriť výlučne jednému z manželov.

Darovanie Bytu a Daň z Prenájmu

Ak darujete byt a darca by ho po nejakom čase prenajímal alebo by býval s vami v druhej nehnuteľnosti, platil by daň z prenájmu vlastník nehnuteľnosti, teda obdarovaný.

Darovanie Pozemku Medzi Sestrami

Pri darovaní pozemku medzi sestrami je dôležité poznať hlavné rozdiely medzi darovacou zmluvou a kúpnou zmluvou. Darovacia zmluva sa vzťahuje na bezplatný prevod vlastníctva, zatiaľ čo kúpna zmluva zahŕňa platenú transakciu. Podľa slovenského práva, písomná forma je podmienkou platnosti darovacej zmluvy, ak sa týka nehnuteľnosti.

Kúpa Pozemku od Občana Českej Republiky

Skutočnosť, že vlastník pozemku je občanom Českej republiky, nie je právny problém. Keďže je vlastníkom pozemku, potom jeho podpis na kúpnej zmluve musí byť úradne overený.

Darovanie Rodinného Domu Dvomi Dcérami

Darovaciu zmluvu môžete uzatvoriť aj s nerovnakými podielmi na nehnuteľnosti. Je to vec dohody darcov a obdarovaných.

Zápis do Katastra a Materská Dovolenka

Kataster nehnuteľností neskúma, či bola kúpna cena uhradená. Jediným problémom by mohlo byť, že predávajúci v prípade neuhradenia dlžnej sumy odstúpi od kúpnej zmluvy v zmysle ust.

Kúpa a Darovanie Nehnuteľnosti

Ak mama kúpi nehnuteľnosť a následne vám ju daruje, nie je žiadne obmedzenie z hľadiska zákona o dani z príjmov. Po nadobudnutí nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy a následne po zavkladovaní darovacej zmluvy musíte vy, ako aj mama podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach.

Darovanie Domu Vnukovi

Ak chce vaša mama darovať nehnuteľnosť svojmu vnukovi, nepotrebuje k tomu váš súhlas ako budúcej dedičky. Odporúčam súčasne v darovacej zmluve spísať aj dohodu zriadení vecného bremena v prospech vašej matky, ktoré spočíva v práve doživotného užívania nehnuteľnosti.

Elektronické Právne Služby

Mimoriadna situácia a ochrana zdravia pred COVID19 vyžaduje, aby sme sa všetci správali rozumne a obmedzili osobný kontakt na nevyhnutné minimum. Osobné stretnutie s advokátom, môžete nahradiť dištančným stretnutím telefonickým alebo elektronickým. Dištančné stretnutia s klientom na telefóne, alebo prostredníctvom niektorej z elektronických platforiem ako napr. SKYPE, Viber, Whatsup. Elektronické prevzatie a príprava zastúpenia. Potrebujete právne zastúpenie na súde? Vaše zastúpenie viem prevziať tiež bez toho aby sme sa osobne stretli. Z pohodlia domova mi viete udeliť plnú moc aj doručiť dôkazy pre súd v elektronickej forme. Nemusíte chodiť na poštu. Elektronické podávanie návrhov, žalôb, vyjadrení, odvolaní. Akékoľvek podanie na súd alebo iný orgán verejnej moci sa realizujú výlučne elektronicky, prostredníctvom zabezpečenej dátovej schránky. Príprava zmlúv a iných právnych dokumentov. Potrebujete vypracovať zmluvu?

tags: #kúpna #zmluva #podľa #slovenského #práva