Kúpna zmluva ako verejná listina: komplexný sprievodca

Zmluva je fundamentálnym právnym úkonom, ktorý tvorí základ mnohých transakcií a vzťahov v spoločnosti. Najčastejšie sa vyskytuje ako dvojstranný právny úkon, hoci v niektorých prípadoch môže byť aj viacstranný. Podstatou zmluvy je vzájomná zhoda prejavov vôle zmluvných strán, s ktorou právo spája vznik záväzkových právnych vzťahov. Tieto vzťahy vznikajú primárne medzi zmluvnými stranami, ale v prípade zmluvy v prospech tretej osoby môžu vzniknúť aj voči ďalšiemu subjektu. Pre platnosť zmluvy je nevyhnutné splnenie všetkých náležitostí platného právneho úkonu.

Vznik zmluvy

Dvojstranná zmluva pozostáva z dvoch jednostranných právnych úkonov:

1. Návrh na uzavretie zmluvy (oferta): Ide o jednostranný prejav vôle navrhovateľa (oferenta), adresovaný určitej osobe alebo osobám. Návrh musí byť dostatočne určitý a musí obsahovať vôľu navrhovateľa byť ním viazaný, ak ho adresát prijme.
2. Prijatie návrhu (akceptácia): Ide o prejav vôle adresáta (akceptanta), ktorým dáva navrhovateľovi najavo, že prijíma návrh na uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným. Prijatie návrhu sa môže uskutočniť akýmkoľvek včasným spôsobom, pokiaľ zákon alebo návrh zmluvy neustanovujú určitú formu.

Zmluva vzniká v momente, keď dôjde k zhode vôle (konsenzu) zmluvných strán o obsahu zmluvy na základe riadneho a včasného prijatia návrhu na uzavretie zmluvy.

Účinnosť zmluvy

So vznikom zmluvy je obvykle spojená aj jej účinnosť, teda možnosť domáhať sa úspešne plnenia, resp. možnosť plniť podľa obsahu zmluvy. V prípadoch, kde zákon vyžaduje k zmluve aj rozhodnutie príslušného orgánu, účinnosť zmluvy nastáva až dňom, keď kladné rozhodnutie tohto orgánu nadobudlo právoplatnosť. Do nadobudnutia účinnosti zmluvy sú účastníci svojimi prejavmi viazaní, pokiaľ od zmluvy neodstúpili. Záporné právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu má za následok, že sa zmluva zrušuje od začiatku (ex tunc).

Forma zmluvy

Pri uzatváraní zmlúv platí všeobecná zásada bezformálnosti právnych úkonov. To znamená, že zmluva môže byť uzavretá v akejkoľvek forme, pokiaľ zákon pre konkrétny typ zmluvy nevyžaduje osobitnú formu. Výnimky z tejto zásady sa týkajú:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• prevodov nehnuteľností, odplatných (napr. kúpna zmluva) či bezodplatných (napr. darovacia zmluva),
• zmlúv, pre ktoré to v ďalších prípadoch výslovne vyžaduje zákon,
• zmlúv, pre ktoré to vyžaduje dohoda účastníkov.

Zákon vyžaduje buď prostú písomnú formu (napr. zmluva o budúcej zmluve), alebo formu notárskej (úradnej) zápisnice. V prípadoch nedodržania zákonom požadovanej písomnej formy ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu. V prípade nedodržania účastníkmi dohodnutej písomnej formy ide o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Pre uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa vyžaduje, aby prejavy účastníkov zmluvy boli na tej istej listine (včítane ich podpisov).

Typy zmlúv

Občiansky zákonník i Obchodný zákonník upravujú jednotlivé typy zmlúv. Zmluvné strany však môžu uzavrieť aj inú, v zákone nepomenovanú zmluvu, ak neodporuje obsahu alebo účelu zákona. Zmluvou sú zmluvné strany viazané a odstúpiť od nej môžu len z dôvodov v zákone ustanovených alebo na základe dohody. Odstúpením od zmluvy sa zmluva zásadne zrušuje od začiatku, ak právny predpis neustanovuje alebo účastníci nedohodli inak.

Kúpna zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam

Kúpna zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam je upravená v § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (§ 133 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb.). Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí mať písomnú formu (§ 46 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb.). Povinné náležitosti zmluvy určujú jednak ustanovenia Občianskeho zákonníka pre kúpnu zmluvu (§ 588 a nasl) a taktiež § 42 zákona č. 162/1995 Z. z.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je nevyhnutné, aby kúpna zmluva v zmysle § 42 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. obsahovala:

• označenie účastníkov právneho úkonu, a to meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, ak ide o fyzickú osobu; obchodné meno alebo názov, sídlo, identifikačné číslo, ak ide o právnickú osobu; štát, ak je účastníkom štát,
• označenie právneho úkonu, ktorým sa právo k nehnuteľnosti zakladá, mení alebo zrušuje,
• označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. g),
• číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 6 písm. b).

Náležitosti kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor v dome sú ďalej špecifikované v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Do katastra nehnuteľností je potrebné okrem zmluvy podať aj návrh na vklad. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami môžu byť:

• verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
• identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
• geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku,
• dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje,
• oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad.

K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Katastrálne konanie

Katastrálne konanie začína na návrh účastníka konania a končí rozhodnutím. Návrh na vklad sa podáva v jednom rovnopise. Ostatné rovnopisy slúžia len pre účastníkov konania v prípade, že si ich chcú ponechať.

Katastrálny úrad rozhodne o návrhu do 30 dní odo dňa doručenia návrhu. V prípade, že má osoba záujem o zrýchlené konanie, katastrálny úrad rozhodne do 15 dní.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Vecné bremeno

Prevod vlastníctva býva zvyčajne jednoduchší, ak ide o nehnuteľnosť, ktorá nie je zaťažená vecným bremenom. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Môže spočívať v povinnosti niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

Zánik vecného bremena

Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán. Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka.

Notárska zápisnica ako verejná listina

V dnešnej dobe si šikovnejší ľudia dokážu nájsť na internete hocijaký vzor zmluvy a upraviť si ho pre svoje potreby. Problémom môže byť už len to, že nemajú v rukách verejnú listinu, ale len zmluvu s overeným podpisom, čiže listinu súkromnú.

Rozdiel je v tom, kto berie za obsah zmluvy zodpovednosť! U verejnej listiny, čiže notárom spísanej, berie zodpovednosť notár, ktorý je zároveň pre prípad škody povinne poistený.

Výhody notárskej zápisnice

• Zodpovednosť notára: Notár je povinne poistený a zodpovedný za škody, ktoré zmluvným stranám môžu vzniknúť napr. podvodom.
• Objasnenie a vysvetlenie: Notár je právnik, ktorý Vám vie podstatné skutočnosti dopredu objasniť, vysvetliť a pripraviť zmluvu tak, aby spĺňala zákonné požiadavky a myslela aj na skutočnosti, ktoré nie sú laikovi úplne zrejmé ešte pred podpisom zmluvy.
• Eliminácia rizík: Notár zároveň disponuje možnosťami, ktoré pomáhajú eliminovať riziká, ako notárska úschova, exekučný titul atď.
• Exekučný titul: Možnosť zmluvných strán dohodnúť sa na exekučnom titule. Ak sa pri kúpe dohodnete na splátkach a kupujúci po určitom čase prestane splácať splátky, ak spíšete zmluvu ako notársku zápisnicu s exekučným titulom, budete sa môcť, ak dôjde k takejto situácii, obrátiť priamo na exekútora.
• Notárska úschova: Pri kúpe a predaji hmotného a nehmotného majetku, môže dôjsť k situácii, keď kupujúci musí zaplatiť predávajúcemu, ale stále ešte musí prebehnúť nejaký čas na úkony, kým sa kupujúci stane vlastníkom daného majetku. Práve na taký účel sa dá využiť notárska úschova, kde sa notárskou zápisnicou napr. dohodne úschova peňažnej hodnoty majetku až do povolenia vkladu na katastri, alebo splní iná podmienka, na ktorej sa zmluvné strany dohodli.
• Komplexné právne poradenstvo: Notár Vám vie poskytnúť komplexné právne poradenstvo ohľadne darovania. Pri darovacej zmluve existujú riziká, ktoré Vám pred spísaním zmluvy notár vie vysvetliť.

Darovacia zmluva s vecným bremenom

Chcete darovať napr. dom potomkovi, ale chcete mať istotu, že v ňom môžete zostať bývať do konca života? Presne na taký účel sa dá vypracovať darovacia zmluva s vecným bremenom s ktorej znením Vám vie notár pomôcť.

Elektronické podanie návrhu na vklad

Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis.

tags: #kupna #zmluva #verejna #listina #vzor