Kúpna Zmluva: Sprievodca pre Dvoch Kupujúcich a Vzor na Stiahnutie

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych náležitostí. Dôležitou súčasťou tohto procesu je kúpna zmluva, ktorá definuje práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu s dôrazom na situáciu, keď na strane kupujúceho vystupujú dvaja kupujúci. Ponúkame vzor kúpnej zmluvy na stiahnutie a podrobný rozbor jej jednotlivých častí.

Úvod do Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorým sa predávajúci zaväzuje previesť vlastnícke právo k určitej veci (napr. nehnuteľnosti) na kupujúceho a kupujúci sa zaväzuje zaplatiť za ňu dohodnutú kúpnu cenu. Náležitosti kúpnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.). Pre platnosť zmluvy je nevyhnutná písomná forma a osvedčenie všetkých podpisov na nej. Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až dňom rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

1. Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia predávajúceho a kupujúceho. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
2. Označenie predmetu kúpy: Detailný popis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpy. Musí byť jednoznačne identifikovateľná a nezameniteľná s inou nehnuteľnosťou. Zahŕňa katastrálne územie, obec, okres, súpisné číslo bytového domu, parcelné číslo pozemku, popis bytu a jeho príslušenstva, podlahovú plochu a vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
5. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Kúpna Zmluva s Dvoma Kupujúcimi

Ak na strane kupujúceho vystupujú dvaja kupujúci, je potrebné v zmluve presne definovať ich vzájomný vzťah a rozsah ich práv a povinností. Najčastejšie ide o manželov, ktorí nadobúdajú nehnuteľnosť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). V takom prípade sa v zmluve uvedie, že kupujúci nadobúdajú nehnuteľnosť ako celok do BSM.

Ak kupujúci nie sú manželia, nadobúdajú nehnuteľnosť do podielového spoluvlastníctva. V zmluve je potrebné presne určiť veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. Napríklad, kupujúci A nadobúda 1/2 a kupujúci B nadobúda 1/2 nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Odporúčané Ustanovenia Kúpnej Zmluvy

Okrem podstatných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva obsahovala aj nasledovné ustanovenia:

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich.
• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúča sa upraviť otázku zaplatenia kúpnej ceny tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúča sa podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
• Určenie lehoty na odovzdanie bytu: Presné stanovenie dátumu, kedy predávajúci odovzdá byt kupujúcemu.
• Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až právoplatným rozhodnutím katastra o povolení vkladu.
• Vyhlásenia predávajúceho: Predávajúci by mal v zmluve vyhlásiť, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, dlhy, vecné bremená ani iné právne obmedzenia.
• Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Stanovenie, kedy prechádza zodpovednosť za prípadné škody na nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho.
• Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Dohodnutie podmienok, za ktorých predávajúci zodpovedá za prípadné vady nehnuteľnosti.
• Uvedenie stavu meračov: Zaznamenanie stavu meračov energií (elektrina, plyn, voda) pri odovzdaní nehnuteľnosti.

Vzor Kúpnej Zmluvy na Stiahnutie

Na uľahčenie procesu uzatvorenia kúpnej zmluvy ponúkame vzor kúpnej zmluvy na stiahnutie. Tento vzor je potrebné prispôsobiť konkrétnym okolnostiam prípadu a odporúčame konzultovať ho s právnikom alebo notárom.

(Vzor kúpnej zmluvy - tu by mal byť odkaz na stiahnutie vzoru)

Príklad Kúpnej Zmluvy (Byt v Bytovom Dome)

KÚPNA ZMLUVA

uzatvorená v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

medzi

1. Predávajúci:

Mgr. Irena Molnárová, rod. Krštieňová, nar. 06. 05. 1957, r. č. 575506/1234, trvalý pobyt Rimavská Sobota, Nižná 5, č. 12

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

a

Dušan Molnár, rod. Molnár, nar. 15. 09. 1955, r. č. 550915/4137, trvalý pobyt Rimavská Sobota, Nižná 5, č. 12

(ďalej len "predávajúci")

a

2. Kupujúci:

PhDr. Ján Novák, rod. Novák, nar. 24. 12. 1980, r. č. 801224/1111, trvalý pobyt Čenčejovce 8, č. 34

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

(ďalej len "kupujúci")

I. Predmet zmluvy

1. Predávajúci sú bezpodielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností vedených v Katastrálnom úrade v Banskej Bystrici, Správa katastra Rimavská Sobota v katastrálnom území Tomašová, v liste vlastníctve číslo 1111, v časti A:

   • parcely registra „C", parc. č. 944/11 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1544m2,
   • stavby: súpisné číslo 8974, na parc. č. 833/10, druh stavby 9 - bytový dom, popis stavby: 128 b. j. Nižná,
   • v časti B: vchod: 5, 3.p., byt č. 82, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 6416/896937-inách, pod B:121 na mene predávajúcich Mgr. Ireny Molnárovej rod. Krštieňovej a Dušana Molnára rod. Molnára v 1/1-ine.

2. V skutočnosti sa jedná o dvojizbový byt č. 82 v osobnom vlastníctve v Rimavskej Sobote, k. ú. Tomašová, na Ulici Nižnej, číslo súpisné 8974, ktorý je situovaný na parcele č. 944/11 v celosti a podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 6416/896937-inách.

3. Byt tvoria dve obytné miestnosti, predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, WC a balkón. Príslušenstvom bytu je príručný hospodársky sklad č. 82 situovaný v 1. nadzemnom podlaží vchodu č. 5 patriaci výlučne tomuto bytu. Plocha bytu je 62,12m2, plocha príručného hospodárskeho skladu je 2,04m2, tak ako je to znázornené na pôdoryse III. poschodia a prízemia domu postavenom na Ul. Nižnej 5 v Rimavskej Sobote, pozemok parc. č. 944/11, v kat. úz. Tomašová, ktorý je prílohou tejto zmluvy.

4. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchod, schodiská, zvislé, vodorovné, nosné a izolačné konštrukcie, ktoré sú nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť.

5. Predávajúci predávajú kupujúcemu nehnuteľnosti uvedené v bode I. tejto zmluvy.

6. Kupujúci berie na vedomie, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ako i spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstvu i k pozemku zastavaného domom v zmysle § 15 zák. 182/1993 Z. z.

II. Kúpna cena a platobné podmienky

1. Cena nehnuteľností bola určená na základe dohody účastníkov zmluvy.
2. Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy je 30.000 €, slovom: tridsaťtisíc eur.
3. Kúpna cena nehnuteľností bude zaplatená zo strany kupujúceho v deň podpisu kúpnej zmluvy vložením kúpnej ceny na účet určený predávajúcimi číslo: 123456789/9999 vedený v Superextrabanke, a. s.

III. Ďalšie ustanovenia

1. Kupujúci ako nadobúdateľ bytu vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy, podľa ktorej správcom bytového domu súp. č. 8974 na Ul. Nižnej v Rimavskej Sobote, k. ú. Tomašová, v ktorom sa prevádzaný byt nachádza je Mestská bytová správa, s. r. o.
2. Predávajúci vyhlasujú, že voči správcovi nehnuteľností majú vysporiadané všetky záväzky.
3. Účastníci zmluvy berú na vedomie, že táto kúpna zmluva sa stane platnou jej podpísaním a kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam uvedeným v bode I. tejto zmluvy až vkladom do katastra nehnuteľností.
4. Účastníci zmluvy sa dohodli, že kupujúci vstúpi do užívania nehnuteľnosti dňom 01. 01. 2024.
5. Zároveň sa účastníci zmluvy dohodli, že pred odovzdaním predmetu zmluvy sa prevedie odpočet všetkých meradiel (elektrická energia, plyn, voda, pomerové merače tepla) za účasti účastníkov zmluvy.
6. Dňom odovzdania a prevzatia nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy prechádza na kupujúceho aj nebezpečenstvo škody na tomto majetku.
7. Kupujúci preberie nehnuteľnosti v stave, v akom sa nachádzajú. Stav nehnuteľnosti si overil ohliadkou nehnuteľností dňa 9. 12. 2023.

V Rimavskej Sobote dňa 17. 12. 2023

………………………………………. ………………………………………..

Mgr. Irena Molnárová Dušan Molnár

(predávajúci) (predávajúci)

……………………………………….

PhDr. Ján Novák

(kupujúci)

Katastrálny Zákon a Poplatky

Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa riadi Katastrálnym zákonom (zákon č. 162/1995 Z. z.). Správa katastra skúma, či sú splnené všetky podmienky pre vklad a ak sú, vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu vyznačí správa katastra v zmluve. Za úkony, ktoré vykonáva správa katastra, sa platia správne poplatky podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch.

Rezervačná Zmluva

Pred samotným uzatvorením kúpnej zmluvy môže byť uzatvorená tzv. rezervačná zmluva. Táto zmluva zabezpečuje "zmrazenie" danej nehnuteľnosti, teda to, že ju majiteľ nebude ďalej ponúkať. Rezervačná zmluva musí obsahovať opis nehnuteľnosti (údaje z listu vlastníctva), identifikáciu zmluvných strán a lehotu trvania rezervačnej zmluvy. Dôležitým dátumom je aj termín uvoľnenia nehnuteľnosti.

tags: #kupna #zmluva #vzor #dvaja #kupujuci #vzor