Majetkovoprávne Vysporiadanie Pozemkov: Sprievodca Vlastníctvom a Katastrom

Úvod do Majetkového Vysporiadania Pozemkov

Majetkovoprávne vysporiadanie pozemkov je na Slovensku bežným javom, ktorý vyplýva z historického vývoja usporiadania a evidovania vlastníctva. Aj po viac ako 27 rokoch od zásadných zmien v spoločnosti je táto problematika stále aktuálna a dotýka sa mnohých vlastníkov nehnuteľností. Článok poskytuje ucelený pohľad na túto oblasť, od evidencie vlastníctva v pozemkovej knihe až po možnosti riešenia komplikovaných prípadov, vrátane vydržania a pozemkových úprav.

Evidencia Vlastníctva: Od Pozemkovej Knihy po Kataster Nehnuteľností

História a Súčasnosť Evidencie Vlastníctva

Evidencia vlastníckych vzťahov k pôde prešla za posledné storočia viacerými zmenami. Z hľadiska historického vývoja, ale aj platného právneho stavu vo veci evidencie vlastníctva pozemkov, sú spoluvlastnícke podiely jednotlivých vlastníkov veľmi rozdrobené - jeden pozemok, z ktorého často stačí na predmetnú stavbu len niekoľko m2, vlastní mnoho spoluvlastníkov. Týchto spoluvlastníkov môže byť až niekoľko desiatok, ale aj niekoľko stoviek.

Reálny význam má evidencia vlastníckych vzťahov najmä v pozemkovej knihe (v tzv. pozemkovoknižných vložkách), a to na základe zákona č. 95/1871 r. z. o zavedení všeobecného zákona o pozemkových knihách. Avšak, už od 1. 4. 1964 sa nové vlastnícke vzťahy nezapisovali do pozemkovej knihy, ale v prípade zmeny vlastníctva sa na základe zákona č. 22/1964 Zb. začali zapisovať do tzv. evidencie nehnuteľností. V prípade, že nedošlo k zmene vlastníctva, aj v súčasnosti naďalej platí zápis vlastníctva z pozemkovej knihy. Od 1. 1. 1993 sa na základe zákona č. 265/1992 Zb. a zákona č. 266/1992 Zb. evidujú vlastnícke vzťahy v katastri nehnuteľností na listoch vlastníctva, kde sa eviduje zmena vlastníckych vzťahov aj v súčasnosti.

Vlastníctvo sa môže evidovať aj v listinách, ktoré nemusia byť zapísané ani v pozemkovej knihe, ale ani na listoch vlastníctva. Sú to najmä rôzne nezapísané dedičské rozhodnutia bývalých štátnych notárstiev, notárov, súdov, rozhodnutia o pozemkových reformách, o konfiškáciách, prídelové listiny o prídele štátnej pôdy novým vlastníkom a podobne. Tieto listiny majú platnosť najmä z toho dôvodu, že do účinnosti Občianskeho zákonníka č. 141/1950 Zb. platilo, že vlastníctvo sa dalo nadobudnúť až vkladom príslušnej listiny do pozemkovej knihy. Opustením tejto zásady v Občianskom zákonníku z roku 1950 sa dalo nadobudnúť vlastníctvo aj mimo pozemkovej knihy, teda priamo z príslušnej listiny. V tomto zákone vznikol aj nový druh vlastníctva, tzv. socialistické vlastníctvo.

Register „E“ a Register „C“ v Katastri Nehnuteľností

Na Slovensku sa často stretávame s prípadmi, keď vlastnícke práva k pozemkom sú evidované v registri „E“ katastra nehnuteľností (predtým pozemková kniha). Ide o parcely, ktoré boli pôvodne zapísané v pozemkovej knihe a boli zobrazené na starých katastrálnych mapách. Dnes sú tieto parcely v rámci katastra nehnuteľností zapísané v registri E a zobrazené v mape určeného operátu. Súčasne, pozemky v katastrálnych mapách zakreslené ako parcely registra „C“ katastra nehnuteľností (terajšia katastrálna mapa) nemajú založené listy vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty majetkového vysporiadania po rozvode

Ak sú vlastnícke práva k pozemku evidované v registri „E“ a na pozemok zakreslený v katastrálnej mape (register „C“) nie je založený list vlastníctva, je potrebné vyhotoviť „Geometrický plán na určenie vlastníckeho práva k pozemku“. Takýmto plánom sa obnovia a zakreslia hranice pôvodných parciel (E KN) do súčasnej katastrálnej mapy (register C KN), čím sa získa presná poloha a výmera pôvodnej parcely.

Riešenie Nejasností v Evidencii: Geometrický Plán

Ak chcete svoj pozemok rozdeliť na viacero častí, vtedy pre Vás geodet zameria a spracuje geometrický plán na rozdelenie pozemku a následne vyznačí v teréne priebeh nových hraníc. Prípadne pre Vás vyhotoví geometrických plán na zlúčenie viacerých susedných pozemkov toho istého vlastníka/vlastníkov do jedného väčšieho pozemku.

Nadobudnutie Vlastníckeho Práva Vydržaním

Podmienky Vydržania Podľa Občianskeho Zákonníka

Vydržanie je osobitným spôsobom nadobúdania vlastníckeho práva. Subjektom vydržania môže byť fyzická aj právnická osoba. Na nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa nevyžaduje ďalšia skutočnosť, napríklad vydanie súdneho rozsudku alebo rozhodnutia iného štátneho orgánu.

Podmienky vydržania vlastníckeho práva upravuje § 134 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nemožno pritom nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb.

Podľa § 134 Občianskeho zákonníka platí, že ak niekto drží vec ako svoju po dobu 10 rokov, stáva sa jej vlastníkom, ak je jeho držba poctivá, pravá a nepretržitá. Poctivá držba znamená, že držiteľ je v dobrej viere, že mu vec patrí ako vlastníkovi. Pravá držba znamená, že držiteľ vec neuchvátil násilím alebo tajne. Nepretržitá držba znamená, že držiteľ vec užíva bez prerušenia.

Prečítajte si tiež: Podmienky vysporiadania pozemkov

Osvedčenie Vyhlásenia o Vydržaní

Ak sú splnené všetky predpoklady pre vydržanie pozemkov, je potrebné túto skutočnosť úradne deklarovať. To sa deje vyhotovením osvedčenia vyhlásenia o vydržaní vo forme notárskej zápisnice. V zmysle ustanovenia § 63 notárskeho poriadku, osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu sa vydáva formou notárskej zápisnice.

Notárska zápisnica musí obsahovať:

• vyhlásenie účastníka, že splnil podmienky vydržania podľa Občianskeho zákonníka, najmä okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby.
• vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady, ak ide o nehnuteľnosti mimo zastavaného územia obce.

Vyjadrenie obce ako podmienka k vydaniu osvedčenia o vydržaní, má obsahovať vyjadrenie súhlasu alebo opačne, nesúhlasu. V prípade druhej možnosti, je potrebné, aby obec odôvodnila a špecifikovala svoje záujmy, ktoré môžu byť predmetným osvedčením dotknuté.

Súdne Konanie a Určovacia Žaloba

V prípade nesplnenia podmienok, ktoré predpokladá Notársky poriadok v citovanom ustanovení, možno dosiahnuť zápis v katastri nehnuteľností na základe právoplatného súdneho rozhodnutia vydaného na základe tzv. určovacej žaloby oprávneného držiteľa. V súdnom konaní je potrebné preukázať naplnenie všetkých zákonných podmienok pre vydržanie a taktiež aj právny záujem na určení vlastníckeho práva.

Majetkovoprávne Vysporiadanie Líniovej Stavby

Všeobecný Postup Majetkovoprávneho Vysporiadania

Na vydanie stavebného povolenia je potrebné, aby stavebník zabezpečil právny vzťah k príslušným pozemkom, na ktorých sa má samotná stavba uskutočniť, čo predstavuje trvalý záber stavby na 100 %. To znamená, že treba mať uzatvorený takýto vzťah s každým jedným vlastníkom na každý jeden m2 pozemku a tiež aj na pozemky potrebné v čase výstavby, ako sú manipulačný priestor, zariadenie staveniska, skládky zemín a materiálov, prístupové cesty a pod. V tomto prípade ide o dočasný záber stavby alebo tzv. dočasný záber stavby do jedného roka (limit záberu pozemkov do jedného roka sa zaužíval v súvislosti s možnosťou použitia pozemku bez rozhodnutia o dočasnom odňatí pozemkov z PPF v zmysle § 18 zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy č. 220/2004 Z.

Prečítajte si tiež: Podmienky vysporiadania pozemkov pod stavbami

V prípade dočasného záberu pozemkov, teda ak ide o dočasný nájom na obmedzené časové obdobie, by sa dal uplatniť výklad § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka v nadväznosti na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky rozhodujúci v obdobnej veci pod č. 1 Cdo 119/96, podľa ktorého o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Výklad tohto ustanovenia Občianskeho zákonníka sa zatiaľ v rozhodovacej praxi stavebných úradov dostatočne neujal a dá sa zrejme použiť len v prípadoch absentujúceho súhlasu nezistených vlastníkov. V prípade sporu so známym a živým vlastníkom by sa hľadali ďalšie dôvody, prečo by mal mať stavebný úrad pochybnosť o dostatočnom právnom vzťahu stavebníka k pozemku, a stavebné povolenie by sa nevydalo. V takomto prípade treba vec vyriešiť obmedzením vlastníckeho práva vyvlastnením.

Problémy v Evidencii Vlastníctva a Ich Riešenie

V dôsledku historického vývoja, ale aj platného právneho stavu vo veci evidencie vlastníctva pozemkov sú spoluvlastnícke podiely jednotlivých vlastníkov veľmi rozdrobené - jeden pozemok, z ktorého často stačí na predmetnú stavbu len niekoľko m2, vlastní mnoho spoluvlastníkov. Týchto spoluvlastníkov môže byť až niekoľko desiatok, ale aj niekoľko stoviek.

Historicky sa na území Slovenska vlastníctvo pôdy drobilo podľa tu platného uhorského práva - na rozdiel od Českej republiky, v ktorej sa po zániku Rakúsko-Uhorska uplatňovalo rakúske právo, v rámci ktorého sa pozemky nedali drobiť. Po vzniku ČSR po druhej svetovej vojne a s nástupom združstevňovania sa poľnohospodárska pôda užívaná jednotnými roľníckymi družstvami často ani dedičsky neprejednávala, lebo to dedičia považovali za zbytočné, keďže sa táto pôda aj tak nedala reálne využívať. Po roku 1989 sa u nás v rámci reštitúcií tiež najprv začalo s obnovovaním dedičstiev, a to v prípadoch, keď pozemky zdedil len jeden dedič. To viedlo k ďalšiemu nezmyselnému drobeniu aj tak už väčšinou malých spoluvlastníckych podielov na ešte menšie. Toto zastavil až zákon č. 180/1995 Z. z. o pôde, ktorý stanovil na drobenie a dedenie pozemkov mimo zastavaného územia obce minimálny veľkostný limit - 2 000 m2 pri poľnohospodárskej pôde a 5 000 m2 pri lesnej pôde. Toto drobenie sa reguluje osobitným finančným odvodom až do výmery 20 000 m2.

Zastupovanie Neznámych Vlastníkov a Pozemkové Spoločenstvá

Zastupovanie takýchto nezistených vlastníkov majú zo zákona na starosti Slovenský pozemkový fond (SPF), ak ide o poľnohospodársku pôdu v zmysle zákona č. 180/1995 Z. z. o pôde, a Lesy Slovenskej republiky (LSR) v zmysle zákona č. 326/2005 Z. z. o lesoch, ak ide o lesnú pôdu. Ak je všeobecná zhoda, že SPF alebo LSR zastupujú nezisteného vlastníka, prevod vlastníctva nezisteného vlastníka, prípadne zriadenie vecného bremena môžu tieto subjekty vykonať iba v zákone taxatívne uvedených prípadoch.

Osobitnou kapitolou je evidencia a nakladanie s pozemkami pozemkových spoločenstiev. Túto problematiku rieši v súčasnosti zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Najčastejšie ide o tzv. urbariáty, ktoré vznikli v minulých storočiach ako pasienkové a lesné spoločenstvá jednotlivých vlastníkov spoločne obhospodarujúcich majetok spoločenstva. Podľa tohto zákona pozemky, ktoré sú v pozemkovom spoločenstve obnovenom podľa zákonov prijatých po r. 1989, patria do spoločného hospodárstva a sú spoločnou nehnuteľnosťou, ktorá je nedeliteľná, okrem v zákone taxatívne uvedených prípadoch - napríklad ak sa mení účelové využitie spoločnej nehnuteľnosti alebo jej časti podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon o ochrane a využití poľnohospodárskej pôdy č. 220/2004 Z. Ak ide v prípade majetkovoprávneho usporiadania pozemkov patriacich do pozemkového spoločenstva o trvalý záber stavby, treba vlastnícky vzťah k oddelenej časti spoločného pozemku previesť na stavebníka a uzatvoriť kúpnu zmluvu so všetkými spoluvlastníkmi pozemku (po predchádzajúcom rozhodnutí zhromaždenia spoločenstva o oddelení novovytvoreného pozemku).

Pozemkové Úpravy: Komplexné Riešenie Vlastníckych Vzťahov

Podstata a Ciele Pozemkových Úprav

V súčasnosti sa cielene rieši obnova evidencie vlastníckych vzťahov po jednotlivých katastrálnych územiach, a to prostredníctvom zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, ktorého podstatou je identifikácia vlastníckeho vzťahu k jednotlivým pozemkom v danom katastrálnom území mimo zastavaného územia obce a nové usporiadanie vlastníckych vzťahov v danom území, t. j. preskupenie vlastníkov tak, aby každý jeden vlastník, ak je to vzhľadom na rozsah jeho vlastníctva možné, vlastnil príslušný pozemok v celosti.

Zjednodušene povedané, v konaní sa identifikujú vlastníci pozemkov, vypočíta sa ich reálne vlastnená výmera v m2 a hodnota pozemkov a vytvoria sa pre nich iné vhodné parcely v zmysle kritérií, ktoré predpisuje zákon. Ide o prácnu, časovo zdĺhavú a finančne nákladnú činnosť, náročnú najmä z hľadiska geodetických a právnických prác, ako aj z dôvodu potreby spolupráce s miestnymi orgánmi verejnej správy a s vlastníkmi. Trochu zjednodušenú obnovu evidencie vlastníckych práv v konkrétnom katastrálnom území rieši zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (zákon o pôde), prostredníctvom ktorého sa riešia, zjednodušene povedané, iba vlastnícke pomery v katastrálnom území mimo zastavaného územia obce - tzv. ROEP (register obnovenej evidencie pozemkov) - bez možnosti sceľovania a vhodnejšieho usporiadania pozemkov. Ide vlastne o prvú etapu pozemkových úprav.

Etapy a Význam Pozemkových Úprav

Pozemkové úpravy pozostávajú z troch etáp:

1. Úvodné podklady a technická etapa: Spracovanie všetkých podkladov potrebných pre projekt - určenie obvodu pozemkových úprav, mapovanie polohopisu, určenie hodnoty pozemkov a register pôvodného stavu, miestny územný systém ekologickej stability a všeobecné zásady funkčného usporiadania.
2. Návrh umiestňovacieho plánu: Zladenie požiadaviek vlastníkov, užívateľov, ochrany prírody, územného plánu, sociálneho a hospodárskeho rozvoja obce. V tejto časti sa na projektovaní zúčastňujú aj samotní vlastníci osobne. Môžu priamo riešiť svoje požiadavky, kontrolovať ich plnenie.
3. Realizácia navrhnutých opatrení: Zápis schváleného umiestňovacieho plánu do katastra a realizácia navrhnutých opatrení.

Pozemkové úpravy zabezpečujú zmapovanie skutočného stavu v teréne, ako aj spresnenie výmer jednotlivých parciel. Výhodou je aj úprava tvaru pozemkov tak, aby ich bolo možné samostatne užívať.

Aktuálne Problémy a Riešenia v Pozemkových Úpravách

Jedným z aktuálnych problémov je poberanie agrodotácií na obrábanú poľnohospodársku pôdu. Tie sa priraďujú na základe pôdnych blokov s reálnymi hranicami ornej pôdy v teréne. Tieto hranice však nie vždy korešpondujú s reálnym stavom. Hranice užívania nekorešpondujú s reálnymi hranicami ornej pôdy v teréne.

Tento problém je zložitejší a mal by byť riešený zmenou právnych predpisov, ktoré zaručujú právnu istotu nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích pomerov prostredníctvom zákonných postupov k vlastným alebo podnájomným pozemkom.

Úloha Geodeta v Majetkovoprávnom Vysporiadaní

Význam Geodetických Prác

Geodet je odborník s komplexnými znalosťami, ktorého práca zahŕňa nielen terénne merania, ale aj rozsiahlu administratívnu činnosť. Už v počiatočnom štádiu je potrebné zavolať geodeta, aby podrobne zameral polohopis a výškopis celého pozemku a jeho bezprostredného okolia so všetkými predmetmi, ktoré sa v danom území nachádzajú, spolu s viditeľnými existujúcimi inžinierskymi sieťami.

Geodet a Inžinierske Siete

Projektant pre správne naprojektovanie prípojok (napr.: vodovod, kanalizácia, elektrina, plyn) sa nezaobíde bez geodetického zamerania. Vo všeobecnosti je potrebné žiadať o vyjadrenie k existujúcim inžinierskym sieťam od ich správcov už v projekčnej fáze. Pred začatím zemných a výkopových prác je nutné aj ich vytýčenie v teréne, aby nedopatrením nedošlo k poškodeniu verejných sietí stavebnou činnosťou.

Geodet a Stavebné Povolenie

Stavebné povolenie môžete získať len na pozemku, ktorý nie je poľnohospodárskou pôdou. S vyhotoveným geometrickým plánom musíte požiadať príslušný pozemkový a lesný odbor o stanovisko k zmene druhu pozemku. Súhlasné stanovisko, geometrický plán, projektovú dokumentáciu a ďalšie náležitosti, je potrebné doložiť k žiadosti o vydanie stavebného povolenia. Následne je potrebné podať žiadosť na zápis do katastra s geometrickým plánom a súhlasným stanoviskom o odňatí.

Geodet Počas Stavebných Prác

Znova sa stretnete s geodetom, ktorý Vám vytýči priestorovú polohu stavby (osadí stavbu na pozemku). Pri niektorých stavbách si situácia vyžaduje pravidelné výjazdy geodeta v rôznych fázach, napr. pri výkopových prácach na vytýčenie výkopov, zameranie objemu výkopov / násypov, podrobné vytýčenie stavebných objektov (priečky, stĺpy, …), vytýčenie / zameranie výšok, kontrolné meranie dodržiavania parametrov a rôzne iné. Ak však toto nie je ten Váš druh stavby, tak geodeta budete potrebovať až pred kolaudáciou stavby alebo o niečo skôr pri zápise rozostavanej stavby do katastra.

Praktické Príklady a Rady

Dedičské Konanie a Majetkové Vysporiadanie

Ak starí rodičia boli spoluvlastníkmi pozemku a pozemok nebol prededený v pôvodnom dedičskom konaní, treba podať návrh na dodatočné konanie o dedičstve v zmysle ust. § 211 Civilného mimosporového poriadku a to na súd, v obvode ktorého bolo pôvodné dedičské konanie skončené. Následne po skončení dedičského konania sa vykoná zápis do katastra nehnuteľností.

Užívanie Pozemku Bez Právneho Titulu

Ak ste Vy alebo Váš otec užívali pozemok na základe zmluvy, povolenia alebo iného právneho titulu, držba sa nepovažuje za poctivú držbu potrebnú na vydržanie, kým tento právny vzťah trvá. Vydržacia doba by začala plynúť až vtedy, keď by ste začali pozemok užívať ako vlastný, bez právneho titulu a v dobrej viere, že Vám patrí.

tags: #majetkoprávne #vysporiadanie #pozemkov #kniha