Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM): Podmienky a podrobnosti

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je právny režim, ktorý upravuje majetkové vzťahy medzi manželmi. V praxi to znamená, že všetko, čo manželia nadobudnú počas trvania manželstva, patrí do spoločného majetku, s výnimkou určitých vecí, ktoré sú zo zákona vyňaté. Predaj nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou BSM, má svoje špecifické podmienky a dôsledky, ktoré je dôležité poznať.

Čo je BSM?

BSM je typ spoluvlastníctva, pri ktorom nie sú stanovené podiely jednotlivých spoluvlastníkov. To v praxi znamená, že obaja manželia sú spoločne rovnakými vlastníkmi nadobudnutých vecí. Týka sa to všetkých vecí, ktoré buď jeden, alebo obaja manželia spoločne získali počas trvania manželstva.

Do BSM však nepatria veci, ktoré kúpil iba jeden z manželov výlučne za svoje vlastné peňažné prostriedky, ktoré mal pred uzavretím manželstva. V tomto prípade ide totiž iba o transformáciu jeho výlučného majetku. Jeho vlastné peňažné prostriedky sa iba premenia na iný druh majetku, napríklad na nehnuteľnosť, ktorá bude tiež v jeho výlučnom vlastníctve.

Veci, ktoré nepatria do BSM

• Majetok nadobudnutý pred manželstvom
• Dary a dedičstvo (ak nie je dohodnuté inak)
• Veci slúžiace osobnej potrebe alebo výkonu povolania jedného z manželov

Predaj nehnuteľnosti v BSM

Predaj nehnuteľnosti, ktorá patrí do BSM, vyžaduje súhlas oboch manželov. Bez súhlasu jedného z manželov je predaj neplatný. To vyplýva z podstaty BSM, kde obaja manželia majú rovnaké práva a povinnosti voči spoločnému majetku.

Situácie, kedy je potrebný súhlas oboch manželov

• Predaj nehnuteľnosti
• Záložné právo na nehnuteľnosť
• Iné významné právne dispozície s majetkom nad určitú hodnotu

Zmena alebo vylúčenie BSM

Áno, bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) možno meniť alebo úplne vylúčiť na základe dohody medzi manželmi. Táto dohoda sa nazýva manželská zmluva alebo predmanželská zmluva, v prípade, že je uzavretá pred sobášom. Manželská zmluva môže stanoviť, že isté majetky, ktoré by inak spadali pod bezpodielové spoluvlastníctvo, budú vylúčené a považované za osobný majetok jedného z manželov.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Zmena majetkového režimu prostredníctvom manželskej zmluvy musí byť v súlade s právnymi predpismi a zvyčajne vyžaduje notársku formu, aby bola platná a mala právne účinky.

Rozšírenie alebo zúženie BSM

Manželia sa môžu dohodnúť, že určitý majetok bude patriť do BSM, aj keď by tam podľa zákona inak nepatril. Typickým príkladom je dar alebo dedičstvo - napríklad ak jeden z manželov zdedí automobil, ale chce, aby bol jeho vlastníkom aj partner, dohodou môžu auto zaradiť do BSM. Naopak, dohoda môže určiť, že časť majetku nebude súčasťou BSM, aj keď by podľa zákona byť mala.

Pri rozšírení alebo zúžení BSM môže byť ich predmetom len majetok, ktorý manželia ešte len idú nadobudnúť. Dohoda o rozšírení alebo zúžení BSM sa môže týkať aj konkrétnej nehnuteľnosti, ktorú manželia alebo jeden z nich plánujú kúpiť a nechcú, prípadne chcú, aby patrila do BSM. Dôležité je dohodu o rozšírení alebo zúžení BSM uzavrieť predtým, ako takúto nehnuteľnosť kúpia. Dohodu o rozšírení alebo zúžení BSM môžeme uzavrieť totiž len k majetku, ktorý ešte manželia nenadobudli.

Bežným príkladom z praxe na zúženie BSM je hypotéka, ktorú nadobudne do výlučného vlastníctva a rozhodne sa za ňu zodpovedať sám len jeden z manželov. To znamená, že úver aj nehnuteľnosť patria iba jednému z nich. Ak si manželia vezmú hypotéku spoločne, banka ich zapíše ako spoludlžníkov. Obaja teda rovnako zodpovedajú za splácanie úveru a nehnuteľnosť sa stáva spoločným majetkom v BSM. Ak sa manželia dohodnú na zúžení BSM, je možné, aby bol úver aj nadobudnutá nehnuteľnosť iba vo vlastníctve jedného z nich.

Zrušenie BSM

BSM zaniká zánikom manželstva, teda aj rozvodom. Po jeho zániku je potrebné ho vyporiadať. S majetkom v BSM je potrebné vyporiadať aj dlhy, ako sú úvery a hypotéky. Hypotéka sa v zásade vyporiadava tak, že je povinný ju platiť ten z bývalých manželov, ktorý si ponecháva nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodca v zamestnaní

Spôsoby vyporiadania BSM

1. Dohodou bývalých manželov: Ide o najjednoduchší a najrýchlejší spôsob. Bývalí manželia sa môžu dohodnúť na vyporiadaní tak, ako im to najviac vyhovuje. Dohoda o vyporiadaní BSM, ak sa vyporiadava aj nehnuteľnosť, musí byť podpísaná overenými podpismi a musí sa zavkladovať do katastra nehnuteľností.
2. Súdnym rozhodnutím: Ak sa vyporiadanie nevykoná dohodou, vykoná ho na návrh niektorého z manželov súd. Súdny poplatok je pritom vo výške 3 % z hodnoty vyporiadaného majetku. Tento súdny poplatok v zásade platí každý z bývalých manželov. Súdne konania zároveň trvajú vždy niekoľko rokov.
3. Zo zákona: Ak po troch rokoch od zániku manželstva nedošlo k vyporiadaniu dohodou alebo súdom, nastáva vyporiadanie zo zákona. Tento spôsob vyporiadania je asi najmenej vhodný.

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti v BSM

Zdaňovanie príjmov manželov na základe ich bezpodielového spoluvlastníctva upravuje ustanovenie § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov. Príjmy uvedené v § 6 ods. 3, § 7 a § 8 zákona o dani z príjmov, t. j. V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je samostatným druhom príjmov, ktorý plynie manželom v prípade prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve a tento prenájom nie je príjmom z podnikania. Manželia môžu pri prenájme nehnuteľnosti uplatňovať do daňových výdavkov len skutočne preukázateľné výdavky.

Oslobodenie od dane

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov vtedy, ak ide o nehnuteľnosť, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa § 9 ods.

Výdavky spojené s predajom

Z ustanovenia § 8 ods. 2 zákona o dani z príjmov vyplýva, že do základu dane z príjmov sa zahŕňajú zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti znížené o výdavky preukázateľne vynaložené na ich dosiahnutie. Výdavky, ktoré je možné uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, sú vymedzené v § 8 ods. 5 zákona.

Medzi tieto výdavky patria:

• Cena nehnuteľnosti zistená v čase jej nadobudnutia
• Výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti alebo jej výstavbu vo vlastnej réžii
• Výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti

DPH a predaj nehnuteľnosti

Z pohľadu DPH je predaj bytu ako časti nehnuteľnosti, resp. rodinného domu fyzickou osobou zdaniteľnou transakciou len za predpokladu, že fyzická osoba koná ako zdaniteľná osoba, t. j. oddelí majetok používaný pri vykonávaní ekonomickej činnosti od majetku používaného na súkromnú spotrebu ako nezdaniteľná osoba.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodca a daňový bonus na manželku

Predaj takejto nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane vrátane stavebného pozemku, na ktorom nehnuteľnosť stojí, ak je jej dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane.

Riešenie sporov pri predaji nehnuteľnosti v BSM

Ak medzi manželmi dôjde k sporu ohľadom predaja nehnuteľnosti v BSM, je niekoľko možností, ako situáciu riešiť:

1. Mediácia: Mediácia je proces, pri ktorom neutrálna tretia strana (mediátor) pomáha manželom dosiahnuť dohodu.
2. Súdne konanie: Ak mediácia nie je úspešná, môže jeden z manželov podať návrh na súd o vyporiadanie BSM. Súd rozhodne, či je predaj nehnuteľnosti v záujme oboch manželov a prípadne nariadi jej predaj.

Rozhodovanie súdu pri vyporiadaní BSM

V praxi súd pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) často zvažuje viacero možností. Môže nehnuteľnosť ponechať v spoluvlastníctve manželov, prípadne prikázať ju jednému z nich s povinnosťou vyplatenia druhej strane. Ak existujú dôvody, súd môže tiež rozhodnúť o rozdelení na dve polovice. Z praktického hľadiska sa v rozhodnutí o vyporiadaní BSM usiluje dosiahnuť finálne riešenie, aby sa predišlo ďalšiemu súdnemu konaniu.

Čo sa týka platenia 3% súdneho poplatku, spravidla ho uhradia na konci obaja. V rozsudku môže súd rozhodnúť, že sa poplatok rozdelí medzi účastníkov podľa miery úspechu alebo iných okolností.

Príklady z praxe

Príklad 1: Nadobudnutie domu pred manželstvom a hypotéka

Ak manžel nadobudol dom pred manželstvom, a preto nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), splátky hypotéky a ocenenie prác financovaných zo spoločných prostriedkov počas manželstva musia byť pri vyporiadaní BSM zohľadnené v zmysle §150. Vo všeobecnosti platí, ze druhý manžel má nárok požadovať náhradu polovice splátok hypotéky, ktoré boli z BSM splatené na hypotéku jedného z manželov.

Príklad 2: Podvod pri predaji chaty

Ak exmanžel urobil podvod pri predaji chaty, ktorá bola nadobudnutá počas manželstva a patrí do BSM bez ohľadu na to, že je na liste vlastníctva len Váš bývalý manžel, môžete podať žalobu na súd o vyporiadanie BSM, kde budete požadovať polovicu trhovej hodnoty chaty. Ale predtým musíte napadnúť zmluvu o prevode. Na napadnutie zmluvy máte už len málo času.

Príklad 3: Byt nadobudnutý pred manželstvom

Na základe pravidiel majetkových práv manželov na Slovensku, ak manžel nadobudol byt pred uzavretím manželstva a je zapísaný ako vlastník, jeho vlastnícke právo k danému majetku zostáva zachované aj po uzavretí manželstva. Druhému manželovi teda nevzniká automaticky nárok na tento majetok. Avšak, ak ste investovali spoločné peniaze do prerábania a zariaďovania bytu, môžete mať nárok na časť hodnoty týchto investícií.

tags: #manzel #chce #predat #nehnutelnost #v #bsm