Platnosť kúpnej zmluvy podpísanej v Českej republike

Kúpna zmluva je základným právnym dokumentom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Jej platnosť a účinnosť sú kľúčové pre úspešné zavŕšenie celého procesu. Tento článok sa zameriava na platnosť kúpnej zmluvy podpísanej v Českej republike, s prihliadnutím na slovenské právne predpisy a judikatúru.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je však nevyhnutné, aby kúpna zmluva v zmysle § 42 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „Občiansky zákonník“) mala písomnú formu. Náležitosti kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor v dome sú ďalej špecifikované v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Medzi základné náležitosti kúpnej zmluvy patrí:

• Presná špecifikácia predmetu prevodu tak, ako je uvedený na liste vlastníctva v časti A a výška spoluvlastníckeho podielu jednotlivých predávajúcich tak, ako je uvedené na liste vlastníctva.
• Označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. c) až f) katastrálneho zákona.
• Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 5 katastrálneho zákona.

Účinnosť kúpnej zmluvy a vklad do katastra nehnuteľností

V zmysle Občianskeho zákonníka (§ 47) platí, že ak je podľa zákona k zmluve potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím. Účinnosťou zmluvy sa pritom myslí okamih, keď zmluva nadobudne právne účinky. V zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam sa vlastnícke právo nadobúda až vkladom práva do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad sa podáva príslušnému okresného úradu. Vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam.

Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR z 11. augusta 2011, sp. zn. 3 Cdo 29/2010 “Rozhodnutie katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nie je rozhodnutím, s ktorým by zákon spájal vznik účinnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Účinky vkladu podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka spočívajú v nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, teda vo vecno-právnych následkoch, nie však v obligačno-právnych následkoch, ktoré nastali už platným prijatím návrhu na uzavretie zmluvy (§ 44 ods. 1 Občianskeho zákonníka).” Predmetnú právnu vetu obsahujú aj rozhodnutia Najvyššieho súdu SR uverejnené pod sp. zn.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Naopak, podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR z 9.12.2005, sp. zn. 3 Sž-o-KS 17/2005 “Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností (§ 151o ods.1. ObčZ). Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení (§ 28 ods.3 zákona č. 162/1995 Z.z. katastrálny zákon).

K prvému názoru sa prikláňa aj odborná právna literatúra (Fekete, I: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011, s. 379), ktorá hovorí: “Možno zastávať názor, že z platnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti vznikajú pre jej účastníkov obligačnoprávne účinky, t.j. Česká odborná právna literatúra (Švestka, J: Občanský zákoník I. II. 2. vydanie, Praha: C.H.Beck 2009) potvrdzuje názor slovenskej “V případech, kdy se rozhoduje o vkladu vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, jde o založení věcněprávních (translačních) účinků smlouvy, nikoliv o její závazkověprávní (obligačněprávní) účinky (srov. Ústavní soud v nálezu č. I. ÚS 331/98). Pouhou smlouvou (první fáze - právní důvod neboli titulus) vlastnické či jiné věcné právo ještě nevzniká.

Podľa Ústavného súdu Českej republiky, sp. zn. I. ÚS 331/98: “S ohledem na § 133 odst. 2 občanského zákoníku je nutné oddělit závazkověprávní (obligační) účinky prodeje vyvolané kupní smlouvou od věcněprávních (věcných) účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kterým se konstituuje vlastnictví k nemovité věci; k účinkům vkladu, jež jsou s ním bezprostředně spojeny, může dojít pouze následně po účincích vyvolaných smlouvou, neboť ke vkladu dochází právě na základě smlouvy. …není možné souhlasit se závěrem katastrálního úřadu, který vychází ze „zjištění“, že předmětná kupní smlouva není ke dni podání návrhu na vklad účinná, neboť účinnosti má nabýt až dnem, kdy katastrální úřad vloží podle ní právo do katastru nemovitostí. Za splnitelnou odkládací podmínku, s níž rozhodnutí Katastrálního úřadu v Ústí nad Labem v podstatě operuje, nelze považovat parafrázi ustanovení § 47 odst. 1 a § 133 odst.

Vyššie zmienené rozhodnutia, potvrdzujúce nadobudnutie účinkov zmluvy už jej uzatvorením, deklaruje aj nález Ústavného súdu Českej republiky sp. zn.

Proces vkladu do katastra nehnuteľností

Do katastra nehnuteľností je potrebné okrem zmluvy podať aj návrh na vklad. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Ďalšie dôležité aspekty kúpnej zmluvy

• Splnomocnenie: Ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, je potrebná dohoda o splnomocnení; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona. Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.
• Doručovanie: Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.
• Zviazanie zmluvy: Kúpna zmluva, ktorá pozostáva z viacerých listov strán, musí byť zviazaná tak, aby nebolo možné ju zameniť. Na kúpnej zmluve sa overujú podpisy len predávajúcich, ktorí ich môžu overiť kdekoľvek na území SR, pričom pri overení Vám zmluvu notár alebo obec zviaže.
• Počet vyhotovení: Na jednej zmluve môžu byť viacerí kupujúci ako aj viacerí predávajúci a na kataster sa môže predložiť len 2x originál zmluvy podpísaný všetkými účastníkmi zmluvy. Každý účastník zmluvy by mal dostať jednu zmluvu a 2 originály musia ísť na kataster (stačí ak na týchto zmluvách budú overené podpisy predávajúcich).
• Lehota na podanie na kataster: Kúpnu zmluvu je potrebné podať na kataster do 3 rokov od podpisu zmluvy, v opačnom prípade platí, že ste od zmluvy odstúpili a preto nemôže byť zo strany katastra vklad vlastníckeho práva v zmysle tejto kúpnej zmluvy povolený.
• Predkupné právo: V prípade nerešpektovania predkupného práva sa oprávnený môže domáhať svojho predkupného práva (žalobou) vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý krát, t.j.

Dodatočné dedičské konanie a exekúcie

Pri kúpe nehnuteľnosti, kde je jedným zo spoluvlastníkov zosnulý, je potrebné najprv vyriešiť otázku dedičstva. Majetok zosnulého otca musí byť predmetom dedičského konania, ktoré potvrdí nových majiteľov jeho podielu na nehnuteľnosti. Váš prvý krok by mal byť podanie návrhu na dodatočné dedičské konanie. Súd na základe tohto návrhu otvorí dedičské konanie, aby sa oficiálne určili dedičia a prešla vlastnícka práva z otca na jeho právoplatných dedičov. Podľa zákona, ak sa objaví ďalší majetok po právoplatnosti konania o dedičstve, súd na návrh vykoná dodatočné konanie o dedičstve.

Je tiež potrebné doriešiť exekučné záložné právo daného úradu. Celkovo budete potrebovať nasledovné kroky:

1. Podanie návrhu na dodatočné dedičské konanie.
2. Zistenie výšky dlhu

Overovanie podpisov a vypracovanie zmluvy

Je potrebné overiť podpisy prevodcu a to na matrike alebo u notára, čo vyplýva z ust. § 42 ods. 3 katastrálneho zákona. "Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov; ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Zmluvu si nechajte vypracovať advokátovi, a budete mať právnu istotu, že zmluva je právne perfektná. To, ktorá zmluvná strana vypracuje kúpnu zmluvu je len otázkou dohody medzi zmluvnými stranami. Kým kúpna cena nebude vyplácaná úverom, nemusíte dokonca robiť ani znalecký posudok (ak sa viete na cene nehnuteľnosti dohodnúť). Cena znaleckého posudku závisí od lokality, lehoty v ktorej ju potrebujete vypracovať…. Odporúčame Vám kontaktovať znalcov vo Vašom okolí.

Platnosť zmluvy bez zviazania

Vo všeobecnosti je zmluva platná aj v prípade, ak by ju tvorilo viacero listín a zviazaná by nebola. Dokonca zákon bežne priznáva platnosť aj ústnym zmluvám. Pri niektorých typoch zmlúv je to upravené prísnejšie, napríklad pri kúpnej zmluve, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, tak táto musí byť uzatvorená v písomnej forme a musí byť aj zviazaná, aby tvorila technickú jednotu, inak bude neplatná. Avšak aj v ostatných prípadoch čo sa týka zviazania, resp. spojenia jednotlivých strán, Vám odporúčame, aby boli strany zmluvy nejakým spôsobom spojené, aby tvorili jeden celok v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky č. R 69/2001: „Zmluva o prevode nehnuteľností musí byť uzavretá v písomnej forme, pričom prejavy vôle účastníkov, vrátane ich podpisov, musia byť na tej istej listine (§ 46 ods.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Odporovateľnosť právnych úkonov

Podľa § 42a ods. 1 Občianskeho zákonníka veriteľ sa môže domáhať, aby súd určil, že dlžníkove právne úkony podľa odsekov 2 až 5, ak ukracujú uspokojenie jeho vymáhateľnej pohľadávky, sú voči nemu právne neúčinné. Toto právo má veriteľ aj vtedy, ak je nárok proti dlžníkovi z jeho odporovateľného právneho úkonu už vymáhateľný alebo ak už bol uspokojený. Podľa § 42a ods. 2 Občianskeho zákonníka odporovať možno právnemu úkonu, ktorý dlžník urobil v posledných troch rokoch v úmysle ukrátiť svojho veriteľa, ak tento úmysel musel byť druhej strane známy, a právnemu úkonu, ktorým bo … Právna veta je skrátená.

tags: #kúpna #zmluva #podpísaná #v #českej #republike