Splnomocnený zástupca vlastníkov bytov: Práva a povinnosti

V posledných rokoch zaznamenávame nárast počtu spoločenstiev vlastníkov bytov. Tento trend je často vyvolaný nespokojnosťou vlastníkov s tradičnou správou, ktorá sa im javí ako nákladná, neprehľadná a neefektívna. Spôsob spravovania bytových domov na Slovensku je upravený zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Tento zákon definuje práva a povinnosti vlastníkov, spoločenstiev a správcov, a je kľúčový pre správne fungovanie bytových domov.

Právny rámec správy bytových domov

Zákon č. 182/1993 Z. z. sa nevzťahuje na všetky typy bytov. Výnimkou sú byty osobitného určenia, s výnimkou bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt, byty v domoch osobitného určenia, byty v domoch určených podľa schváleného územného plánu na asanáciu a na predaj bytov v rodinných domoch, ktoré majú len jeden byt.

Podľa tohto zákona môže bytový dom spravovať buď spoločenstvo vlastníkov, alebo správcovská spoločnosť. Dôležité je, že na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna forma správy. Nie je možné rozdeliť správu domu na jednotlivé vchody. Zároveň ale platí, že spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.

V praxi to znamená, že zmluva o výkone správy si odporuje so zmluvou o spoločenstve vlastníkov. Spoločenstvo si však môže objednať čiastkové výkony v správcovskej spoločnosti, napríklad vedenie účtovníctva. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je priehľadnejšia, prijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy. Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba - podnikateľ, ktorý má v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe spoločného rozhodnutia uskutočneného hlasovaním vlastníkov.

Spoločenstvo vlastníkov bytov

Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona č. 182/1993 Z. z., ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra združení vedeného krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Návrh na zápis do tohto registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu. Individuálne vlastníctvo bytov je nutné zaregistrovať na katastrálnom úrade. Každý individuálne vlastnený bytový a nebytový priestor spolu s podielom alebo účasťou na spoločnom vlastníctve je zapísaný ako samostatná časť nehnuteľnosti.

Zmluva o spoločenstve a stanovy

Nadväzne na § 7a ods. V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve. Okrem zmluvy o spoločenstve prax odporúča, aby sa praktická činnosť vlastníkov bytov riadila stanovami a predpismi, ktoré prijme spoločenstvo.

Stanovy poskytujú detailnejšie informácie o spôsobe fungovania spoločenstva, o právach a povinnostiach orgánov a funkcionárov spoločenstva, o spôsobe vedenia porád spoločenstva a výkonného výboru. Môžu stanoviť aj ďalšie detaily o fungovaní spoločenstva. Stanovy majú byť prijaté na základe rozhodnutia väčšiny členov spoločenstva a nesmú byť v rozpore so zmluvou o spoločenstve. Môžu obsahovať napr. dátum výročnej schôdze vlastníkov, vymedzenie práv a zodpovednosti orgánov spoločenstva, domový poriadok a pod.

Písomnú zmluvu o spoločenstve uzatvára vlastník domu s novým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Do registra sa zapisuje aj zmena alebo zánik zapisovaných skutočností. Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra.

Splnomocnený zástupca vlastníkov

Splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zohráva kľúčovú úlohu pri správe bytového domu. Jeho hlavnou úlohou je zastupovať vlastníkov pri úkonoch, na ktoré ho splnomocnili.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Práva splnomocneného zástupcu

Medzi práva splnomocneného zástupcu patrí najmä:

• Zastupovanie vlastníkov: Zastupuje vlastníkov na zhromaždeniach spoločenstva a pri hlasovaniach.
• Podávanie návrhov: Podáva návrhy na zápis spoločenstva do registra združení, vrátane zmien a zániku zapisovaných skutočností.
• Informovanosť: Má právo na prístup k informáciám týkajúcich sa správy domu.
• Kontrola: Kontroluje činnosť správcu alebo spoločenstva.

Povinnosti splnomocneného zástupcu

Medzi povinnosti splnomocneného zástupcu patrí najmä:

• Konať v záujme vlastníkov: Pri výkone svojej funkcie musí konať v súlade so záujmami vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
• Informovať vlastníkov: Pravidelne informuje vlastníkov o svojej činnosti a o dôležitých udalostiach týkajúcich sa správy domu.
• Zúčastňovať sa na zhromaždeniach: Zúčastňuje sa na zhromaždeniach spoločenstva a aktívne sa podieľa na rozhodovaní.
• Dodržiavať zákony a predpisy: Pri výkone svojej funkcie musí dodržiavať platné zákony a predpisy.

Zmeny v legislatíve

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov priniesla niekoľko zmien, ktoré sa týkajú aj splnomocneného zástupcu vlastníkov. Medzi najdôležitejšie zmeny patrí:

• Zápis spoločenstva: Splnomocnený zástupca môže podať návrh na zápis spoločenstva do registra spoločenstiev.
• Finančná správa a vyúčtovanie: Spoločenstvo má povinnosť vykonať raz ročne vyúčtovanie a predložiť správu o činnosti za uplynulý rok vlastníkom bytov a bytových domov.
• Účet domu: Majiteľom účtu domu, zriadeného správcom alebo spoločenstvom, sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.

Orgány spoločenstva

Predpokladom fungovania každej organizácie je vytvorenie riadiacej štruktúry organizácie, čo znamená určenie štrukturálnych jednotiek, vymedzenia ich práv a povinností a spôsobu vzájomnej komunikácie. Množstvo a veľkosť orgánov spoločenstva má byť adekvátna veľkosti spoločenstva, charakteru riešených úloh v rámci spoločenstva tak, aby mohlo pružne a efektívne riešiť vzniknuté problémy. Štruktúra spoločenstva sa teda môže líšiť od prípadu k prípadu, bude závisieť od toho, či spoločenstvo zamestnáva správcu nehnuteľnosti, od stupňa prístupnosti špecializovaných bytových služieb, ako aj od stupňa záujmu jednotlivých vlastníkov o spoločnú prácu orientovanú na zveľaďovanie spoločného majetku spoločenstva a na využitie ich odborných schopností v rámci spoločenstva.

Základná štruktúra orgánov spoločenstva vzniká už pri zriadení spoločenstva, no následne sa môže ďalej rozvíjať a zdokonaľovať na základe demokratického rozhodovania členov spoločenstva, ktoré v danej oblasti musí rešpektovať práva jednotlivých vlastníkov na spolurozhodovanie v spoločenstve.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Zhromaždenie vlastníkov

Najdôležitejším a nezastupiteľným orgánom je zhromaždenie. Zhromaždenie pozostáva zo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov združených v spoločenstve. Prostredníctvom zhromaždenia má každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru možnosť uplatniť svoje právo na spolurozhodovaní o správe, údržbe, opravách a rekonštrukciách bytového domu, ako aj o ďalších otázkach, ktoré ovplyvňujú fungovanie spoločenstva. Týmto má zároveň povinnosť sa zúčastňovaťna správe domu, rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku. V prípade, že by nadpolovičná väčšina členov spoločenstva neplnila túto povinnosť, rozhodovanie spoločenstva by nebolo možné.

Zhromaždenie má oprávnenie meniť zmluvu o spoločenstve, prijímať rozhodnutia o zmene stanov a predpisov spoločenstva, voliť a odvolávať predsedu spoločenstva, prerokúvať a schvaľovať výročné správy výkonného výboru a revíznej komisie, schvaľovať ročnú uzávierku spoločenstva a rozhodovať o všetkých veciach, ktoré si do svojej právomoci vyhradilo. Zhromaždenie sa zvoláva minimálne raz za rok. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne desať dní pred dňom konania schôdze.

Pre prijatie rozhodnutí zhromaždenia je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých členov spoločenstva (t. j. všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome). Každý vlastník má jeden hlas, a to nezávisle od toho, aký veľký priestor vlastní. Takto stanovené pravidlo je spravodlivé, v praxi však prináša problémy, pretože často sa stáva, že sa na schôdzi spoločenstva nezíde nadpolovičná väčšina členov spoločenstva, a potom sa hlasy získavajú až dodatočne podpismi. V niektorých prípadoch sa môže stať, že pri hlasovaní väčšina vlastníkov pr…

Písomné hlasovanie

Medzi najdôležitejšie zmeny zákona patrí rozšírenie možností výkonu práv vlastníkov. Doteraz mohli vlastníci rozhodovať o tak dôležitých skutočnostiach ako je úver, zabezpečenie úveru, o vstavbách a nadstabách bytových i nebytových priestorov, či o zmene výkonu správy iba hlasovaním na schôdzi. Návrhy musela odsúhlasiť dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov, pričom toto hlasovanie sa nemohlo vykonať písomne. Prax ale ukázala, že je častokrát problém získať požadovaný súhlas priamo na schôdzi pre neprítomnosť vlastníkov. O veciach spoločných - okrem zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy - tak môžu v dostatočnom predstihu rozhodnúť písomným hlasovaním. Tento spôsob hlasovania musí byť ale overený, či hlasoval skutočný vlastník. Podpis vlastníka na hlasovacom lístku môžu overiť najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ale takisto to môže byť aj notár alebo matrika. Napríklad výpoveď zo zmluvy o výkone správy bude naďalej podliehať režimu dvojtretinového hlasovania, hoci v iných prípadoch bude stačiť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov (viac písomné hlasovanie).

Aby nevznikli pochybnosti o spôsobe písomného hlasovania, zákonodarci sa rozhodli podrobne popísať jeho priebeh i formu. V novele sú ale tieto inštrukcie nahustené a bez potrebných vysvetlení, čo by podľa názoru odborníkov mohla vyriešiť napríklad samostatná vyhláška. Podľa zákona sa hlasuje prostredníctvom hlasovacieho lístka, ktorý musí byť doručený vlastníkom najneskôr 7 dní pred hlasovaním. Hlasuje sa vyznačením jednoznačnej odpovede "Áno" alebo "Nie", inak je hlas neplatný. Hlasovanie je právoplatné vtedy, ak súhlas vyslovila nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov, ak zákon neurčuje inak. Takto sa podarí prijať skôr dôležité rozhodnutie, pretože málokedy sa na schôdzach zíde nadpolovičná väčšina, nieto dvojtretinová. Tí vlastníci, ktorí sa rozhodnú hlasovať písomne musia rátať s tým, že nebudú mať dostatok informácií a môžu hlasovať nekvalifikovane.

S výsledkom písomného hlasovania musí správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších 2 vlastníkov bytov oznámiť výsledok hlasovania do 5 pracovných dní od hlasovania. Ak hlasovanie nebolo úspešné, je možné ho opakovať. Ale len vtedy, ak sa predmet hlasovania prerokuje s vlastníkmi na schôdzi alebo zhromaždení. Výsledok platného hlasovania možno namietať do 15 od oznámenia jeho výsledku na súde. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do 3 mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

Financovanie a hospodárenie spoločenstva

Spoločenstvo hospodári s finančnými prostriedkami, ktoré získava od vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj z vlastnej činnosti. Tieto prostriedky sú zhromažďované na účtoch v banke. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrady za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri rozúčtovaní je Spoločenstvo povinné zohľadniť aj mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi domu a nebytového priestoru. Rovnakým spôsobom je Spoločenstvo povinné postupovať i pri rozhodovaní o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Fond prevádzky, údržby a opráv

Príjmy do fondu prevádzky, údržby a opráv domu tvoria:

• Mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
• Príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku.
• Výnosy z účtu domu vedeného v banke.
• Príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona.
• Zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
• Príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.

Povinnosti spoločenstva

Spoločenstvo je povinné:

• Finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke.
• Zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikli pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Zhromaždenie Spoločenstva schváli pred začiatkom roka na nasledujúci rok výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, úhrad za plnenia a platieb za správu.

Zánik spoločenstva

Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu. Pred zrušením spoločenstva je potrebné uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcovskou spoločnosťou, ktorá bude vykonávať správu bytového domu v čase, keď tak už nebude robiť spoločenstvo. Zmluva musí obsahovať odkladaciu podmienku, že účinnosť nadobudne až po vstupe bytového domu do likvidácie.

tags: #splnomocnený #zástupca #vlastníkov #bytov #práva #a