Nadobudnutie nehnuteľnosti jedným z manželov a absolútna neplatnosť

V právnej praxi sa opakovane stretávame so situáciami, ktoré preverujú pevnosť nielen manželských zväzkov, ale aj právnych inštitútov chrániacich spoločný majetok manželov. Jednou z najzávažnejších a žiaľ, nie ojedinelých situácií je predaj spoločnej nehnuteľnosti jedným z manželov bez vedomia a súhlasu toho druhého. Takéto konanie má ďalekosiahle právne následky nielen pre manželov samotných, ale aj pre tretie osoby, najmä pre kupujúcich, ktorí môžu v dobrej viere nadobudnúť majetok zaťažený vážnou právnou vadou. Slovenský právny poriadok, predovšetkým Občiansky zákonník, poskytuje manželovi, ktorého práva boli porušené, silné nástroje na ochranu.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Základným kameňom majetkových vzťahov medzi manželmi je inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Tento špecifický typ spoluvlastníctva vzniká automaticky, priamo zo zákona, uzavretím manželstva a zahŕňa všetok majetok, ktorý nadobudol ktorýkoľvek z manželov počas jeho trvania. Existujú zákonom stanovené výnimky, ako sú veci získané dedičstvom, darom, veci slúžiace osobnej potrebe alebo výkonu povolania jedného z manželov, prípadne veci vydané v rámci reštitúcie.

Kľúčovým a v praxi často podceňovaným faktom je, že pre zaradenie nehnuteľnosti do BSM nie je rozhodujúce, či sú na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností zapísaní obaja manželia alebo len jeden z nich. Ak boli splnené zákonné podmienky pre vznik BSM (nadobudnutie počas manželstva zo spoločných prostriedkov), nehnuteľnosť je spoločná aj v prípade, že v katastri figuruje ako výlučný vlastník iba manžel alebo manželka.

Nakladanie s majetkom v BSM a súhlas manželov

Nakladanie s majetkom patriacim do BSM podlieha prísnym pravidlám. Ustanovenie § 145 ods. 1 OZ hovorí, že bežné veci týkajúce sa spoločného majetku môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný. Predaj nehnuteľnosti, ktorá často predstavuje najhodnotnejšiu časť spoločného majetku, nepochybne nepatrí medzi bežné záležitosti. Ide o mimoriadnu dispozíciu s majetkom, ktorá si vyžaduje výslovný a jednoznačný súhlas oboch manželov.

Zmyslu a účelu § 145 ods. 1 OZ zodpovedá taký výklad, podľa ktorého zmluva o prevode obchodného podielu, ktorou jeden z manželov ako nadobúdateľ na seba prevzal záväzok k úhrade kúpnej ceny za obchodný podiel, ktorý sa ešte len má nadobudnúť, sa bezprostredne nedotýka predmetu bezpodielového spoluvlastníctva manželov, t. j. nejde o právny úkon týkajúci sa spoločných vecí, čo vylučuje samotnú aplikáciu § 145 ods. 1 OZ. Na ďalšie ozrejmenie veci dovolací súd dodáva, že ak má byť na základe právneho úkonu nejaká vec, t. j. v širšom zmysle majetok (vrátane majetkových hodnôt, akou je i obchodný podiel v obchodnej spoločnosti) ešte len do bezpodielového spoluvlastníctva manželov získaná, nejde o právny úkon týkajúci sa spoločnej veci vzhľadom na čo manžel k takémuto právnemu úkonu nebude potrebovať súhlas druhého manžela ani vtedy, ak pôjde o inú než bežnú záležitosť. Zo zmluvy bude zaviazaný a oprávnený iba on sám. Skutočnosť, že na zaplatenie kúpnej ceny majú byť bez súhlasu druhého manžela použité spoločné prostriedky, nečiní kúpnu zmluvu neplatnou.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Dôsledky predaja nehnuteľnosti bez súhlasu druhého manžela

Ak jeden z manželov poruší svoju povinnosť a predá nehnuteľnosť patriacu do BSM bez súhlasu druhého manžela, zákon takýto právny úkon sankcionuje neplatnosťou. Nejde však o neplatnosť absolútnu, ktorá by nastala automaticky (ex lege). Právny poriadok v tomto prípade operuje s konceptom tzv. relatívnej neplatnosti. Právo dovolať sa neplatnosti má výlučne manžel, ktorého súhlas chýbal. Na uplatnenie tohto práva plynie všeobecná trojročná premlčacia lehota, ktorá začína plynúť od momentu uzavretia kúpnej zmluvy. Tento mechanizmus vytvára stav právnej neistoty.

Z pohľadu katastra nehnuteľností, ktorý sa riadi princípom dôvery v zapísaný stav, môže byť prevod bez problémov zapísaný, ak ako vlastník figuroval len predávajúci manžel. Navonok sa teda zdá, že všetko je v poriadku a kupujúci sa stal legitímnym vlastníkom.

Rozhodovacia činnosť súdov

Slovenské súdy vo svojej rozhodovacej činnosti dôsledne chránia princíp, že na prevod nehnuteľnosti patriacej do BSM je nevyhnutný súhlas oboch manželov. Napríklad Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp. zn. 2 Cdo 50/2000 (uverejnenom v Zbierke stanovísk NS a rozhodnutí pod č. 59/2002) výslovne konštatoval, že predaj spoločnej nehnuteľnosti nie je bežnou vecou, ktorú by mohol vybaviť každý z manželov sám, a preto ak jeden z manželov uzavrie kúpnu zmluvu o predaji nehnuteľnosti bez súhlasu druhého, takýto právny úkon sa považuje za platný len do času, kým sa druhý manžel nedovolá jeho neplatnosti. Toto rozhodnutie potvrdzuje, že právne následky nastupujú až iniciatívou nesúhlasiaceho manžela a zodpovedá konceptu relatívnej neplatnosti opísanému vyššie. V judikatúre sa tiež ustálilo, že manželka musí neplatnosť namietať voči všetkým účastníkom zmluvy (t.j. aj voči nadobúdateľovi/kupujúcemu) a uplatniť svoje právo v spomínanej trojročnej lehote.

Následky úspešného dovolania sa neplatnosti

Ak sa manželka včas a úspešne dovolá neplatnosti kúpnej zmluvy, súd svojím rozhodnutím deklaruje, že zmluva je neplatná. Týmto sa relatívna neplatnosť mení na absolútnu, účinnú voči všetkým.

Obnovenie pôvodného stavu

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa s účinnosťou od počiatku vracia do BSM oboch manželov.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Vznik bezdôvodného obohatenia

Keďže právny dôvod plnenia (kúpna zmluva) odpadol, zmluvné strany sú povinné si vrátiť všetko, čo si navzájom poskytli.

Zodpovednosť konajúceho manžela

Kupujúci, ktorý prišiel o nehnuteľnosť, si môže svoj nárok na vrátenie kúpnej ceny, prípadne náhradu škody, uplatňovať voči manželovi, ktorý ho uviedol do omylu a konal protiprávne.

Ako postupovať pri neoprávnenom predaji

Manželka, ktorá zistí, že jej manžel bez jej súhlasu predal spoločnú nehnuteľnosť, nesmie zostať pasívna. Právo je na jej strane, no vyžaduje si jej aktívny prístup.

Žaloba na súd

Toto je najúčinnejší a štandardný prostriedok obrany. Manželka musí podať na príslušný súd žalobu. Žalovanými musia byť obaja účastníci zmluvy - manžel (predávajúci) aj kupujúci. V žalobe je potrebné preukázať, že nehnuteľnosť patrila do BSM (napr. sobášnym listom a dokladom o nadobudnutí počas manželstva) a že súhlas na predaj nebol udelený.

Mimosúdne dovolanie sa neplatnosti

Teoreticky je možné dovolať sa neplatnosti aj mimosúdne, napríklad zaslaním písomného vyhlásenia manželovi aj kupujúcemu. Právne účinky nastávajú doručením tohto vyhlásenia. V praxi však kupujúci, ktorý už zaplatil kúpnu cenu, spravidla nebude rešpektovať jednostranné vyhlásenie a bude trvať na súdnom rozhodnutí. Navyše, kataster nehnuteľností nezapíše zmenu vlastníctva späť na základe takéhoto listu, vyžaduje právoplatný rozsudok súdu.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Neodkladné opatrenie ako preventívny nástroj

Ak sa manželka o chystanom predaji dozvie včas (pred podpisom zmluvy alebo pred vkladom do katastra), môže sa pokúsiť zabrániť mu podaním návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým by súd dočasne zakázal manželovi s nehnuteľnosťou nakladať.

Trestnoprávna rovina

Samotný predaj bez súhlasu spravidla nie je trestným činom, ale občianskoprávnym deliktom. Ak by však manžel sfalšoval podpis manželky na zmluve alebo na súhlase s predajom, mohlo by ísť o trestný čin falšovania a pozmeňovania verejnej listiny alebo o podvod, čo by zakladalo dôvod na podanie trestného oznámenia.

Zrušenie BSM za trvania manželstva

Ak manžel opakovane a závažne ohrozuje spoločný majetok, môže manželka požiadať súd o zrušenie BSM aj počas trvania manželstva z vážnych dôvodov.

Ochrana dobromyseľného kupujúceho

Prípad neoprávneného predaja stavia do veľmi nepríjemnej pozície aj dobromyseľného kupujúceho. Hoci sa spoliehal na zápis v katastri, kde bol uvedený len jeden vlastník, a dokonca si mohol od predávajúceho vyžiadať čestné vyhlásenie o jeho rodinnom stave, riskuje, že o nadobudnutú nehnuteľnosť príde.

Zápis oboch manželov do katastra

Pri každej kúpe nehnuteľnosti do BSM by manželia mali trvať na tom, aby boli na liste vlastníctva uvedení obaja.

Vzťah BSM a obchodného podielu

Vzťah bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej aj "BSM") a obchodného podielu je jedným z večných problémov slovenského obchodného aj občianskeho práva. Množstvo spisby, ale aj judikatúry je však v nepriamej úmere k právnej istote. Každé rozhodnutie najvyššieho súdu, ktorým vyjasňuje otázky BSM, je vítané, a to aj nad rámec súvislostí s obchodným podielom; problémových bodov zjavne nedokonalej právnej úpravy tohto manželského majetkového režimu je neúrekom.

V konaní, ktoré vyústilo do uznesenia, išlo o neplatnosť zmluvy o prevode obchodného podielu uzavretej v roku, ktorou manžel nadobudol obchodný podiel. Zmluva bola uzavretá bez súhlasu manželky. Najvyšší súd rozhodol, že zmluva, ktorou sa obchodný podiel nadobúda oproti povinnosti zaplatiť kúpnu cenu, nie je zmluvou týkajúcou sa spoločnej veci, keďže obchodný podiel sa ako predmet kúpy stane spoločnou vecou až plnením tejto zmluvy. Glosované uznesenie najvyššieho súdu záviselo od odpovede na otázku, či úkon nadobudnutia obchodného podielu manželom žalobkyne zmluvou o prevode obchodného podielu, ktorou tento manžel ako nadobúdateľ na seba prevzal len záväzok k úhrade kúpnej ceny za obchodný podiel, ktorá sa má ešte len uhradiť, je právnym úkonom týkajúcim sa spoločných vecí v zmysle § 145 ods. 1 OZ.

Otázka, ktorú riešil najvyšší súd preto v podstate s obchodným podielom ako takým nesúvisela. Na veci by sa nič nezmenilo, ak by namiesto obchodného podielu išlo o nadobudnutie akejkoľvek hmotnej veci.

Dôležité aspekty pri nadobúdaní nehnuteľností

• Kúpna zmluva a katastrálny zákon: Povinné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť zakotvuje zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), v prípade bytu / nebytového priestoru tiež zákon č. 182/1993 Z. z.
• Identifikačné údaje: Podľa § 24 ods. 1 písm. a) bod 1 katastrálneho zákona návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa - fyzickej osoby v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti.
• Manželia ako kupujúci: V prípade, že manželia kupujú nehnuteľnosť do svojho BSM, môžu samozrejme obaja figurovať ako kupujúci v kúpnej zmluve a navrhovatelia v návrhu na vklad. Nie je vylúčené, aby v kúpnej zmluve, návrhu a následne na liste vlastníctva figuroval len jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z manželov alebo obaja manželia nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM.
• Výnimky z BSM: Ak by manžel kúpil nehnuteľnosť za peňažné prostriedky, ktoré sú v jeho osobnom vlastníctve (napr. úspory z čias pred uzavretím manželstva, peňažný výnos z majetku, ktorého je výlučným vlastníkom), nehnuteľnosť by v takom prípade patrila výlučne jemu, a to aj napriek tomu, že ju nadobudol za trvania manželstva (t. j. v čase, keď už režim nadobúdania vecí do BSM bol „aktívny“).
• Dohoda o zúžení BSM: Manželia môžu tiež uzatvoriť medzi sebou tzv. dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka), v rámci ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM. Dohoda o zúžení BSM musí mať formu notárskej zápisnice. Notárska zápisnica o zúžení BSM sa môže týkať len budúceho majetku, ktorý manželia mienia nadobudnúť a preto nemožno ňou dosiahnuť zmenu už existujúceho vlastníckeho vzťahu.
• Dedenie a darovanie: Veci získané darovaním alebo dedením sú vylúčené z BSM. Ak by ste zdedili v dedičskom konaní majetok a tento majetok by ste použili na kúpu bytu, pretransformujete svoj výlučný majetok (peniaze) na iný druh veci (byt). Stále bude tento byt iba Vaším výlučným vlastníctvom.

Premlčacia doba

Podľa komentárov k Občianskemu zákonníku plynie všeobecná trojročná premlčacia doba na dovolanie sa relatívnej neplatnosti od momentu uzavretia (podpísania) samotnej kúpnej zmluvy. Platí to aj vtedy, ak účinnosť prevodu vlastníckeho práva nastupuje až vkladom do katastra nehnuteľností. Rozhodnutie o vklade preto neovplyvňuje začiatok plynutia tejto 3-ročnej lehoty. Absolútna neplatnosť právneho úkonu sa nepremlčuje.

tags: #nadobudnutie #nehnuteľnosti #jedným #z #manželov #a