Nadobudnutie pôdy mladým poľnohospodárom: Podmienky a legislatívny rámec

Tento článok sa zaoberá podmienkami a legislatívnym rámcom nadobúdania poľnohospodárskej pôdy mladými poľnohospodármi na Slovensku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o platnej legislatíve, povinnostiach a možnostiach, ktoré sa týkajú tejto problematiky.

Základná právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy

Základná právna úprava, ktorá sa vzťahuje na nájom poľnohospodárskej pôdy, je obsiahnutá v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov), konkrétne v ustanoveniach prvého až tretieho oddielu všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy (§§ 663 - 684). Podrobnejšie sa problematike nájmu poľnohospodárskej pôdy venuje zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Nájomná zmluva a jej trvanie

Pri prevode vlastníckeho práva k poľnohospodárskej pôde nedochádza k automatickému zániku nájomných vzťahov k predmetnej pôde. To znamená, že ak nový vlastník kúpi poľnohospodársky pozemok, na ktorý bola uzatvorená nájomná zmluva, vstupuje do všetkých práv prenajímateľa podľa tejto zmluvy momentom zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

• Doba určitá: Nájomná zmluva dojednaná na dobu určitú zaniká výlučne uplynutím doby, na ktorú bola dojednaná. Nie je možné ju vypovedať. Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času písomne nevyzve druhú stranu na vrátenie a prevzatie pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas.
• Doba neurčitá: Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak.
• Nájom poľnohospodárskym podnikom: Ak je nájomcom pôdy poľnohospodársky podnik, nájom poľnohospodárskej pôdy musí trvať najmenej 5 rokov.

Nadobudnutie pôdy mladým poľnohospodárom a nájomné zmluvy

Platná právna úprava nerieši situáciu, kedy mladý poľnohospodár nadobudne pozemok s už uzatvorenou nájomnou zmluvou. Nadobudnutie poľnohospodárskeho pozemku mladým poľnohospodárom nemá za následok automatický zánik nájomných zmlúv uzatvorených na tomto pozemku. Odporúča sa dohodnúť sa s príslušným nájomcom na ukončení nájomného vzťahu. V opačnom prípade je potrebné čakať na uplynutie dohodnutej doby nájmu.

Užívánie pozemku bez nájomnej zmluvy

Ak je pozemok užívaný bez nájomnej zmluvy, vlastník pozemku doručí užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Zákonný podnájom poľnohospodárskych pozemkov

Inštitút náhradného užívania poľnohospodárskych pozemkov zanikol s účinnosťou od 1. januára 2008. Ako určitá náhrada bol zavedený tzv. zákonný podnájom poľnohospodárskych pozemkov. Tento zákonný podnájom sa vzťahuje iba na prípady, kedy vlastník pozemkov po skončení nájmu vyzval nájomcu (poľnohospodársky podnik) na vrátenie pozemkov, avšak tieto pozemky sú neprístupné alebo ich nemožno samostatne racionálne užívať. Vždy je však možnosť sa s príslušným poľnohospodárskym podnikom dohodnúť na uzatvorení podnájomnej zmluvy.

Predaj podniku počas nájmu

Ak počas nájmu pozemku na poľnohospodárske účely dôjde k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu, k predaju väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu, je nájomca povinný túto skutočnosť oznámiť zverejnením počas 15 dní na úradnej tabuli obce, v katastrálnom území ktorej sa pozemok nachádza. Prenajímateľ môže do šiestich mesiacov odo dňa zvesenia oznámenia ukončiť nájomný vzťah; nájomný vzťah v takom prípade zaniká po zbere úrody.

Zverejňovanie ponuky na prevod vlastníctva

Prevádzajúci je povinný zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 15 dní v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky a zároveň musí túto ponuku zverejniť v rovnakom čase aj na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza. Nadobúdateľ je povinný zaznamenať záujem o nadobudnutie vlastníctva ponúkaného pozemku v registri a odoslať písomne informáciu prevádzajúcemu v termíne a na adresu.

Ak po zverejnení ponuky prejaví záujem nadobúdateľ z obce, kde je ponúkaný poľnohospodársky pozemok evidovaný, má pri akceptovaní ponuky prednosť pred nadobúdateľom zo susednej obce.

Výnimky pre mladých poľnohospodárov

Na nadobúdateľa, ktorý je mladým poľnohospodárom, sa nevzťahuje ustanovenie o povinnosti vykonávať poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Poplatky na katastri

• Začatie konania: 66 eur (33 eur pri elektronickom podaní)
• Urýchlené konanie o vklade vlastníckeho práva: 266 eur (133 eur pri elektronickom podaní)

Zmluva o prevode poľnohospodárskeho pozemku

Zmluva o prevode poľnohospodárskeho pozemku je klasická kúpna zmluva, musí sa však vysporiadať so zákonom 140/2014 a s obmedzeniami, ktoré zaviedol. Ak sa predáva nehnuteľnosť osobám, pri ktorých nie je potrebný postup zverejňovania ponuky na stránke ministerstva pôdohospodárstva, prikladajú sa k návrhu na vklad len potrebné prílohy, ktoré deklarujú, že nadobúdateľ spĺňa podmienky stanovené zákonom.

Ak je potrebné zverejňovanie ponuky na stránke ministerstva pôdohospodárstva, je potrebné to v texte zmluvy spomenúť, rovnako priložiť príslušnú prílohu. V prípade zmluvy o prevode poľnohospodárskeho pozemku platí rovnaký režim ako pri každej zmluve. Zrušiť alebo odstúpiť od nej možno, ak je to v nej dohodnuté alebo ak tak stanoví zákon.

Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká.

Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku (140/2014 Z. z.)

V roku 2014 vstúpil do účinnosti Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov (140/2014 Z. z.). Ak chcel vlastník poľnohospodárskej pôdy predať svoj pozemok konkrétnej osobe, musel absolvovať dlhý rad administratívnych úkonov, pričom počas tohto procesu mu hrozilo riziko, že pozemok nemusel reálne predať osobe, ktorej pôvodne pozemok mienil predať.

Účel zákona

Z obsahu dôvodovej správy k predmetnému zákonu vyplýva, že podnetom zákonodarcu k vytvoreniu a prijatiu tohto zákona bola skutočnosť, že trh s poľnohospodárskou pôdou je vo vzťahu k schopnostiam nadobúdateľa obhospodarovať túto pôdu úplne liberálny, neprispieva k jej ochrane a riadnemu obhospodarovaniu. Potvrdzuje to aj fakt, že sa nezachovala výmera poľnohospodárskej pôdy deklarovaná pred vstupom do Európskej únie. Slovenská republika v tomto období deklarovala rozsah poľnohospodárskej pôdy vo výmere 1 955 000 ha, v roku 2012 však bola jej skutočná výmera iba 1 888 103 ha a pri súčasných trendoch nie je predpoklad jej relevantného rastu.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Ponukový postup

V prípade ak vlastník nehnuteľnosti nemohol aplikovať žiadnu z vyššie uvedených výnimiek, musel postupovať prostredníctvom zákonom stanoveného ponukového postupu.

1. Záujemca mohol prejaviť svoj záujem písomne najneskôr do 5 dní od skončenia ponukového kola.
2. Záujemca o nehnuteľnosť, ktorý nie je agropodnikateľom či agrozamestnancom nemusel svoj záujem prejavovať v registri.

Nález Ústavného súdu

Ústavný súd Slovenskej republiky na neverejnom zasadnutí 14. novembra 2018 rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s čl. 1 ods. 1, čl. 13 ods. 4 a čl. 20 ods. 1, 2 a 4 Ústavy Slovenskej republiky. Vyššie citovaný nález Ústavného súdu nadobudol účinnosť dňom jeho vyhlásenia v Zbierke zákonov, t. j. dňa 11.02.2019. Týmto dátumom stratili ustanovenia čl. I §4, §5 a §6 zákona č. 140/2014 Z. z. účinnosť. Zákon č. 140/2014 Z. z. samotný nestratil účinnosť, ale iba vyššie uvedené ustanovenia v ňom obsiahnuté.

Súčasný režim predaja poľnohospodárskych pozemkov

Súčasný režim predaja poľnohospodárskych pozemkov je oproti právnej úprave v zmysle ustanoveného zákona č. 140/2014 Z. z. výrazne jednoduchší. V súčasnosti sa prevod poľnohospodárskej pôdy riadi štandardným postupom ako ktorékoľvek iné pozemky. Na prevod poľnohospodárskej pôdy musia byť splnené náležitosti vyžadované zákonom č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), t. j. predávajúci s kupujúcim musia uzatvoriť zmluvu (napríklad kúpnu zmluvu podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník). Podpis prevodcu na zmluve musí byť úradne osvedčený. Úradne osvedčený musí byť tiež podpis osoby, ktorá podpisovala zmluvu za splnomocniteľa.

Tipy ohľadom správnych poplatkov

• Správny poplatok je štandardne 66,- Eur.
• Ak pred podaním návrhu na vklad do katastra oznámite, že podáte v danej veci návrh na vklad, tak ušetríte 15,- Eur.
• Ak podáte návrh na vklad elektronicky (prostredníctvom zaručenej konverzie, ktorou disponujú advokáti), tak ušetríte na poplatkoch ďalších 33,- Eur.

Následne ak máte spísanú zmluvu (a overené podpisy) môžete podať návrh na vklad do katastra so všetkými potrebnými prílohami (zmluva, doklad o podaní zamýšľaného návrhu na vklad, potvrdenie o zaplatení správneho poplatku). Tento návrh na vklad vlastníckeho práva sa podáva na miestne príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor.

Budúci vývoj legislatívy

Súčasné veľmi pozitívne prostredie pre prevod poľnohospodárskych nehnuteľností nemusí trvať dlho, zákonodarca má totiž možnosť vytvoriť, resp. modifikovať súčasnú právnu úpravu tak, že opätovne obmedzí prevoditeľnosť poľnohospodárskej pôdy, avšak v súlade s ústavou. Uvedenú skutočnosť potvrdzuje tiež odôvodnenie predmetného nálezu Ústavného súdu, podľa ktorého obmedzenie prevoditeľnosti poľnohospodárskej pôdy s cieľom ochrany pred jej degradáciou nie je samo o sebe v rozpore s ústavou, avšak obmedzenie musí byť proporcionálne k sledovanému cieľu.

Manuál pre poľnohospodárov

Manuál pre poľnohospodárov vznikol ako doplnok Koncepcie podpory malých, mladých a rodinných farmárov pre uľahčenie orientácie začínajúcim farmárom. Odpovedá na najčastejšie kladené otázky: Ako začať podnikať v poľnohospodárstve? Ako získať prístup k pôde? Aké zákony musím dodržiavať?

Formou realizácie koncepcie vytvára agrosektor priaznivejšie podmienky pre podnikanie v poľnohospodárstve pre mladých, malých a rodinných farmárov s cieľom riešiť generačnú výmenu v poľnohospodárstve a podporiť zamestnanosť na slovenskom vidieku. Legislatívny rámec vymedzuje Zákon o pozemkových úpravách (č. 363/2014 Z. z.) a Nariadenie vlády SR o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobudnutia nehnuteľnosti SPF (č. 416/2014 Z. z., ktorým sa dopĺňa nariadenie vlády č. 238/2010 Z. z.).

Prístup k pôde zo SPF

Prístupu k pôde predchádza schválenie Programu rozvoja vidieka (PRV) SR 2014 - 2020 a vyhlásenie výzvy Poľnohospodárskou platobnou agentúrou (PPA). Aby boli mladí a malí poľnohospodári úspešnými žiadateľmi o prístup k pôde v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF), musia splniť podmienky dodržania minimálnej miery zaťaženia poľnohospodárskej pôdy veľkými dobytčími jednotkami na úrovni 0,4 VDJ/ha alebo vykonávať špeciálnu rastlinnú výrobu minimálne v rozsahu 50 % výmery poľnohospodárskej pôdy, ktorú si oprávnený žiadateľ prenajme od Slovenského pozemkového fondu (SPF).

Dĺžka minimálneho trvania nájomnej zmluvy s SPF sa odvíja od doby realizácie projektu v horizonte 5 rokov odo dňa schválenia žiadosti o nenávratný finančný príspevok (ŽoNFP) a doby udržateľnosti projektu v horizonte ďalších 5 rokov odo dňa ukončenia realizačnej fázy projektu.

Žiadateľ o pôdu musí dodržiavať v prípade špeciálnej rastlinnej výroby stanovené odporúčané minimálne hustoty výsadby na ha poľnohospodárskej pôdy.

tags: #nadobudnutie #pôdy #mladým #poľnohospodárom #podmienky