Nadobudnutie vlastníctva nehnuteľnosti cudzincom na Slovensku: Právny rámec a praktické aspekty

Na Slovensku žije množstvo cudzincov, ktorí sem prichádzajú za prácou, štúdiom, podnikaním alebo z iných dôvodov. S tým súvisí aj otázka ich bývania. Mnohí cudzinci využívajú prenájom, ale ak sa rozhodnú na Slovensku usadiť natrvalo, často zvažujú kúpu vlastnej nehnuteľnosti. Nadobúdanie nehnuteľností cudzincami na Slovensku nie je výrazne legislatívne obmedzené, avšak existujú určité pravidlá a obmedzenia, ktoré je potrebné poznať.

Základný právny rámec

Základný rámec pre nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam cudzincami poskytuje Devízový zákon (zákon č. 202/1995 Z.z.). Tento zákon používa pojem "cudzozemec", ktorým označuje fyzickú alebo právnickú osobu, ktorá nemá trvalý pobyt alebo sídlo na území Slovenskej republiky.

Podľa § 19a Devízového zákona, cudzozemec môže nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku s výnimkou nehnuteľností, ktorých nadobúdanie je obmedzené osobitnými predpismi.

Osobitné obmedzenia pri nadobúdaní nehnuteľností

Určité obmedzenia platia pri nadobúdaní vlastníckeho práva k pozemkom, ktoré tvoria poľnohospodársky pôdny fond a lesný pôdny fond, ak sa nachádzajú za hranicou zastavaného územia obce, teda v extraviláne. Tieto obmedzenia vyplývajú z osobitných zákonov:

• Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy.
• Zákon č. 326/2005 Z. z. o lesoch.
• Zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.

Poľnohospodársky pôdny fond tvoria poľnohospodárske pozemky, ktoré sú v katastri nehnuteľností členené na ornú pôdu, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady a trvalé trávne porasty. Zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku zakazuje nadobúdanie poľnohospodárskych pozemkov do vlastníctva niektorých štátov alebo ich občanov.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Je dôležité zdôrazniť, že vyššie uvedené obmedzenia sa nevzťahujú na záhrady a pozemky v zastavanom území obce. To znamená, že cudzinci môžu bez obmedzení nadobúdať vlastníctvo k rodinným domom, bytom a iným nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v intraviláne obce.

Proces nadobudnutia nehnuteľnosti cudzincom

Cudzinec sa teda na Slovensku môže stať vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je obmedzená osobitnými predpismi. Rovnako ako občania SR, aj cudzinci musia požiadať o vklad do katastra nehnuteľností a splniť niekoľko podmienok.

Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu určenom v Katastrálnom zákone. U cudzincov, ktorí nemajú pridelené rodné číslo, je potrebné namiesto rodného čísla uviesť iný identifikátor.

Kúpa nehnuteľnosti bez trvalého pobytu

Pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku ako občan cudzieho štátu nemusíte mať prechodný ani trvalý pobyt. Podľa slovenského devízového zákona môže cudzozemec nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku, s výnimkou nehnuteľností s osobitnými obmedzeniami, ako sú poľnohospodárska pôda alebo lesy, čo sa však nevzťahuje na obytné domy v zastavanom území obce.

Teda, ak plánujete kúpu rodinného domu, vízum alebo pobyt nie je podmienkou, pokiaľ sa nejedná o poľnohospodárske či lesné pozemky v extraviláne.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Problémy s vlastníctvom pozemkov a ich riešenie

Častým problémom, s ktorým sa cudzinci stretávajú, je zložitosť vlastníckych vzťahov k pozemkom na Slovensku. Táto situácia je spôsobená historickými faktormi ako rozdrobenosť pozemkov, zmeny politických režimov a prechod z pozemkových kníh na kataster nehnuteľností.

Užívanie pozemku bez vlastníctva

Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok.

Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete ju osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa na usporiadaní vlastníckych práv nedohodnete, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu. Vstup do takéhoto súdneho konania sa však neodporúča, ak nemáte doklad o tom, že ste Vy alebo Vaši predkovia daný pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli nejakým iným spôsobom.

Dededenie pozemkov

Ak je ako vlastník pozemku evidovaný nejaký Váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh na prededenie novoobjaveného majetku sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní po zomrelom rozhodoval, prípadne na súd, v ktorom mal zomrelý posledné bydlisko. Súd následne poverí notára, ktorý bude viesť dedičské konanie.

Výsledkom takéhoto dedičského konania môže byť uzatvorenie dedičskej dohody s ostatnými dedičmi, že daný pozemok bude patriť Vám. Prípadne, ak sa nedohodnete, nadobudnete daný pozemok do podielového spoluvlastníctva spolu s ostatnými dedičmi.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Spoluvlastníctvo pozemku

Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom daného pozemku, Váš problém by sa dal riešiť napr. dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, znovu by v tejto veci vedel rozhodnúť súd. Možnosti vysporiadania podielového spoluvlastníctva môžu byť rôzne, v zásade by však súd mal prihliadať aj na faktické užívanie danej nehnuteľnosti.

Neplatná kúpna zmluva

V prípade, že ste v minulosti uzavreli kúpnu zmluvu na pozemok, ale vlastnícke právo nebolo zapísané do katastra, je dôležité posúdiť, či bola kúpna zmluva uzatvorená platne, či má teda všetky zákonné náležitosti. Zmluva, ktorou sa prevádzajú nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu. Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne, tak takáto zmluva bez ďalšieho v podstate nemôže mať žiadne účinky, keďže nie je dodržaná predpísaná písomná forma zmluvy na prevod nehnuteľnosti.

V takomto prípade je potrebné trvať na tom, aby sa zmluva uzatvorila písomne aj so všetkými zákonnými náležitosťami, a aby bola takáto zmluva podaná aj na katastri spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. V opačnom prípade sa kupujúci môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia vo výške kúpnej ceny, ktorá bola na základe takejto neplatnej zmluvy vyplatená predávajúcemu.

Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne už dávnejšie a od tejto doby užívam pozemok ako vlastný bez prerušenia viac ako 10 rokov, je možné sa domáhať napr. vydržania takéhoto pozemku.

Ak bola kúpna zmluva v písomnej forme, avšak kataster vlastnícke právo na základe takejto zmluvy nezapísal, napr. z dôvodu, že predmetom predaja bol väčší podiel k nehnuteľnosti, než predávajúci vlastní, prípadne z nejakých iných obsahových dôvodov, tak takúto zmluvu taktiež nie je možné považovať za platnú a spôsobilú na zápis vlastníckeho práva, ak nedôjde k odstráneniu vytýkaných nedostatkov. V takomto prípade majú zmluvné strany dve možnosti - opraviť vytýkané nedostatky dodatkom alebo vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia (teda najmä vrátenie kúpnej ceny, ktorá už bola uhradená).

Užívanie pozemku bez zmluvy

Samotné užívanie nehnuteľnosti, ani fakt, že skutočný vlastník sa o daný pozemok nezaujíma alebo nestará, v zásade nemá vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti. Ak teda užívam pozemok bez akejkoľvek zmluvy so skutočným vlastníkom, a viem, že pozemok nepatrí mne, nemôžem tento pozemok nadobudnúť do vlastníctva napr. vydržaním. Ak by som sa chcel stať vlastníkom, musím začať komunikovať s vlastníkom, ktorý je zapísaný na príslušnom liste vlastníctva a skúsiť sa s ním dohodnúť buď na nejakej forme užívania danej nehnuteľnosti (napr. nájomná zmluva) alebo na prevode vlastníckeho práva (napr. kúpna zmluva alebo darovacia zmluva).

V prípade dlhodobého užívania by bolo možné namietať vydržanie danej nehnuteľnosti, avšak len v prípade, ak by bolo možné preukázať, že dlhoročný užívateľ nehnuteľnosti bol dobromyseľným oprávneným držiteľom (teda že ako držiteľ má danú nehnuteľnosť vo svojej moci a nakladá s ňou v presvedčení, že nehnuteľnosť vlastní, resp. s prihliadnutím na všetky okolnosti bol presvedčený, že je vlastníkom danej nehnuteľnosti).

Chatka na cudzom pozemku

Častým problémom je situácia, keď je na cudzom pozemku postavená chatka. Môže sa stať, že prarodič postavil napr. chatku niekde v záhradkárskej osade na pozemku, ktorý mu nepatril. V tej dobe mohol mať napr. ústne povolenie majiteľa pozemku avšak vlastnícke právo k pozemku sa nijako neriešilo ani v nasledujúcom období.

Ak je chatka zapísaná na liste vlastníctva a Vy ste zapísaný ako vlastník, ale chatka je postavená na cudzom pozemku, máte možnosť komunikovať a dohodnúť sa s vlastníkom pozemku na odpredaji pozemku pod chatkou. Za týmto účelom by musel byť vyhotovený geometrický plán, ktorý by presne ohraničil pozemok, o ktorý máte záujem. Taktiež by zrejme bolo potrebné vyriešiť aj prístupovú cestu k danej chatke, a to buď zriadením vecného bremena k prístupovej ceste na prechod a prejazd k chatke cez cudzí pozemok alebo napr. odkúpením časti pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu k chatke.

Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, tak máte ešte možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zriadení tzv. vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí. Súd by mohol v takomto prípade rozhodnúť o zriadení vecného bremena (vecné bremeno je taktiež možné vydržať), avšak k zriadeniu vecného bremena by došlo taktiež za odplatu, ktorá by bola určená buď dohodou alebo znaleckým posudkom.

Ak chatka nie je zapísaná na liste vlastníctva, nemáte k nej žiadne doklady a ani na mestskom / obecnom úrade neevidujú žiadnu žiadosť o povolenie stavby, ani žiadne iné listiny, ktoré by sa danej stavby týkali, tak v takomto prípade by bolo v prvom rade potrebné vyriešiť vlastníctvo chatky a jej zápis na liste vlastníctva. Ak by sa to podarilo, tak je možné ďalej riešiť pozemok pod chatkou. Ak však nemáte žiadne doklady k chatke, pôjde zrejme o čiernu stavbu a aj napriek tomu, že ste presvedčený, že Vám chatka patrí, pozemku pod chatkou sa nemáte ako domáhať. V takomto prípade ste neoprávneným užívateľom cudzieho pozemku a vlastník pozemku sa môže voči Vám domáhať odstránenia čiernej stavby alebo vypratania danej nehnuteľnosti a taktiež vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie cudzieho pozemku.

Predaj pozemkov a opatrnosť

Pri predaji pozemkov, ktoré ste nadobudli napr. dedením, je potrebné byť obzvlášť opatrný. Častokrát sa stáva, že spoločnosti, ktoré sa zaoberajú skupovaním pozemkov, oslovujú vlastníkov s ponukou na odkúpenie ich podielov. Tieto spoločnosti si získavajú informácie o vlastníkoch z verejne dostupných registrov.

Pred podpisom akejkoľvek kúpnej zmluvy, aj napriek tomu, že ponúkaná suma sa Vám môže zdať lákavá, by ste sa mali oboznámiť s tým, o čo vlastne má tá spoločnosť záujem. Môže ísť napr. o pozemok, ktorého hodnota môže aj niekoľkonásobne prevýšiť celkovú sumu, ktorú Vám ponúkla spoločnosť za všetky nehnuteľnosti v mojom vlastníctve.

Nápomocný Vám môže byť aj obecný úrad a jeho zamestnanci, ktorí Vám môžu zistiť tzv. úradnú cenu daných pozemkov, prípadne zistiť, aká by mohla byť trhová cena daných pozemkov v danej obci. Tzv. úradná cena býva častokrát nižšia ako bežná trhová hodnota pozemkov.

Ak ste si overili pozemky vo Vašom vlastníctve, viete kde sa aký pozemok nachádza a aké sú možnosti jeho využitia, a aj napriek tomu chcete dané pozemky predať, ideálne by bolo, aby ste sa skontaktovali najskôr s tým, čo má dané pozemky v prenájme alebo ich obhospodaruje. Takáto osoba - či už to je samostatne hospodáriaci roľník alebo poľnohospodárske družstvo, by zrejme prejavila záujem takéto podiely na pozemkoch odkúpiť minimálne za rovnakú sumu, ako Vám ponúka úplne neznáma spoločnosť.

Pri spoločnostiach, ktoré zasielajú listy s návrhom na odkúpenie ich podielov k pozemkom, treba byť obzvlášť opatrný a pred podpisom akejkoľvek zmluvy si treba najskôr naozaj overiť o aké pozemky ide a či ponúkaná cena je primeraná. Častokrát sa na nás obrátia klienti, ktorí pozemky predajú a následne zistia, že by za predaj mohli získať viac peňazí. Po podpise kúpnej zmluvy, vyplatení dohodnutej kúpnej ceny a po prepísaní vlastníckych práv k predaným pozemkom je bohužiaľ už neskoro niečo riešiť. Prísť sa poradiť je vždy lepšie pred podpisom akejkoľvek zmluvy. Po podpise to už môže byť neskoro.

Overenie vlastníctva nehnuteľnosti

Ak vlastníte nejakú nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. To, či ste vlastníkom konkrétneho pozemku si viete teda overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade. Tu Vám vedia za poplatok vystaviť listy vlastníctva, na ktorých ste uvedený ako vlastník. Taktiež Vám vedia poskytnúť informáciu, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku, ak napr. viete tento pozemok nejakým spôsobom identifikovať.

Všetky tieto údaje si viete získať aj cez internet napríklad na stránke Katastra si viete vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov napr. o vlastníkovi, o konkrétnom pozemku, byte, dome. Katastrálne mapy, ako aj príslušné informácie o vlastníkoch si viete zase vyhľadať na stránke mapka.gku.sk .

Ak si nie ste istý, či konkrétny pozemok vlastníte, taktiež si to viete overiť cez vyššie uvedené stránky. Ak si to overiť neviete, prípadne zistíte, že pozemok je podľa aktuálneho listu vlastníctva zapísaný na nejakú inú osobu, môžete sa ísť poradiť napr. aj do Centra právnej pomoci.

tags: #nadobudnutie #vlastníctva #nehnuteľnosti #cudzincom #na #Slovensku