Nadobudnutie záhrady v extraviláne: Podmienky a postupy pre stavebníkov

Výber vhodného pozemku je kľúčovým krokom pri plánovaní stavby domu. Ak ste našli pozemok v extraviláne, ktorý je vedený ako záhrada, je dôležité poznať podmienky a postupy pre jeho nadobudnutie a možné preklasifikovanie na stavebný pozemok. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o tejto problematike.

Čo je poľnohospodársky pozemok?

Podľa § 2 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, poľnohospodárskym pozemkom sa rozumie poľnohospodárska pôda alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok. Medzi poľnohospodárske pozemky patrí orná pôda, záhrada, vinica, chmeľnica, ovocný sad a trvalý trávnatý porast.

Územný plán obce a výstavba na poľnohospodárskej pôde

O tom, či je možné stavať na poľnohospodárskej pôde, rozhoduje obec, resp. jej územný plán. Niektoré obce nemajú možnosť územne sa zväčšovať, preto sú v územnom pláne určené na zastavanie aj pozemky, ktoré patria do poľnohospodárskeho pôdneho fondu.

Je preto dôležité informovať sa na obci, či je z hľadiska územného plánu možné na danom mieste stavať a čo konkrétne je možné tam stavať. Aj poľnohospodárska pôda môže byť z hľadiska územného plánu určená na zastavanie, no počas povoľovacieho procesu ju treba vždy preklasifikovať.

Zmena územného plánu je možná, ale vyžaduje si schválenie obecným zastupiteľstvom a môže byť finančne náročná.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Intravilán vs. Extravilán

Dôležitým faktorom je, či sa pozemok nachádza v intraviláne (zastavaná časť obce) alebo v extraviláne (mimo zastavanej časti). Proces preklasifikovania ornej pôdy na zastavanú plochu je možný najskôr po podaní žiadosti o stavebné povolenie, ak mu nepredchádzalo územné rozhodnutie. Ak sa stavba povoľuje v spojenom územnom a stavebnom konaní, predkladáte potvrdenie o začatí tohto konania.

Postup pri preklasifikovaní pozemku

1. Informovanie sa na obci: Uistite sa, že na danom pozemku je možné stavať podľa územného plánu.
2. Vypracovanie projektu: Dajte si vypracovať projekt stavby.
3. Získanie vyjadrení: Požiadajte o všetky potrebné vyjadrenia.
4. Podanie žiadosti o stavebné povolenie: Podajte žiadosť o stavebné povolenie na príslušnom stavebnom úrade.
5. Žiadosť o súhlas s vyňatím pôdy: Po podaní žiadosti o stavebné povolenie predložte na obvodný pozemkový úrad žiadosť o súhlas s vyňatím poľnohospodárskej pôdy.

Stavebný pozemok podľa stavebného zákona

Podľa § 43h stavebného zákona platí, že stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Vyňatie pozemku z pôdneho fondu

Vyňatie pozemku z pôdneho fondu je spoplatnené, preto si premyslite, či chcete vyňať celý pozemok alebo len jeho časť. Ak chcete vyňať len časť pozemku (napr. pod rodinným domom), potrebujete geometrický plán. Na katastri daný pozemok preklasifikujú až po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. K stavebnému konaniu je predložené len súhlasné stanovisko príslušného orgánu (obvodného pozemkového úradu).

Orgány štátnej správy v oblasti nadobúdania poľnohospodárskeho pozemku

Podľa § 8 zákona č. 140/2014 Z. z., orgánmi štátnej správy v oblasti nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku sú:

• Ministerstvo
• Okresný úrad

Potrebné stanoviská a rozhodnutia týkajúce sa vyňatia poľnohospodárskej pôdy vydáva príslušný okresný úrad (pozemkový a lesný odbor).

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Potrebné dokumenty a informácie

Na obvodný pozemkový úrad podáte žiadosť o stanovisko k pripravovanému zámeru na poľnohospodárskej pôde a žiadosť o trvalé odňatie z poľnohospodárskej pôdy. K žiadosti je potrebné priložiť:

• Fotokópiu situácie osadenia stavby v projektovej dokumentácii
• Právoplatné územné rozhodnutie (v prípade, že stavebný úrad nevydal potvrdenie o zlúčení územného a stavebného konania)

Upozornenie

Podmienky a poplatky sa môžu líšiť, preto je dôležité informovať sa na príslušnom stavebnom úrade o konkrétnych dokumentoch, ktoré je potrebné priložiť.

Citácia zo zákona 220/2004 Z. z. o ochrane poľnohospodárskej pôdy

Podľa zákona 220/2004 Z. z. o ochrane poľnohospodárskej pôdy:

• Na nepoľnohospodárske účely možno použiť poľnohospodársku pôdu len na základe rozhodnutia o odňatí.
• Rozhodnutie o odňatí nie je potrebné vydať, ak ide o prípady uvedené v § 2 ods. 2 (napr. umiestnenie signálov, stabilizačných kameňov, vstupné šachty, prečerpávacie stanice, vrty a studne, stožiare alebo iné objekty nadzemného a podzemného vedenia a výmera jednotlivých uvedených objektov nepresiahne 25 m2 a ak ide o jednorazovú zmenu druhu pozemku do 15 m2).
• Právnické osoby alebo fyzické osoby, ktoré žiadajú o trvalé odňatie alebo dočasné odňatie poľnohospodárskej pôdy, sú povinné k žiadosti priložiť dokumenty uvedené v § 5 ods. 5 (napr. súhlas podľa § 13 až 15, projektovú dokumentáciu, bilanciu skrývky humusového horizontu poľnohospodárskej pôdy s návrhom na jej hospodárne využitie, projekt spätnej rekultivácie dočasne odnímanej poľnohospodárskej pôdy s časovým harmonogramom a ekonomickým prepočtom nákladov, základné identifikačné údaje o pozemku).
• Rozhodnutie o odňatí je podkladom na vyznačenie zmeny druhu pozemku v katastri na ostatnú plochu.
• Rozhodnutie o trvalom odňatí stratí platnosť, ak do troch rokov od právoplatnosti rozhodnutia nebola pôda použitá na zámer uvedený v rozhodnutí o odňatí.

Dedenie poľnohospodárskej pôdy

Pôda sa dedí rovnako ako iný nehnuteľný majetok - na základe zákona alebo testamentu. Ak pôdu dedí len jeden dedič, súd mu potvrdí, že dedičstvo nadobudol. Ak je dedičov viac, musia sa vyrovnať medzi sebou dohodou. Ak sa dedičia nedohodnú o dedičstve, súd rozhodne, že pozemky nadobúdajú dedičia, u ktorých sú najlepšie predpoklady na ich obhospodarovanie.

Zákaz drobenia pozemkov

Pri prevode vlastníctva zdedeného pozemku môže ovplyvniť takzvaný zákaz drobenia. V prípade, že ste zdedili pôdu zdedili viacerí dedičia a vaše spoluvlastnícke podiely sú menšie, ako je prípustná výmera, tak je jednoducho zo zákona rozdelenie pozemku na menšie časti zakázané. Pri poľnohospodárskych pozemkoch nemôže právnym úkonom, rozhodnutím súdu o vyrovnaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutím o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 2 000 m2 (pri lesných pozemkoch je to 5 000 m2).

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

Výnimka zo zákazu drobenia sa vzťahuje na prípady, ak:

• Sa pozemok rozdeľuje na účely výstavby alebo na iné účely, na ktoré by ho bolo možné vyvlastniť.
• Sa pozemok rozdeľuje podľa projektu pozemkových úprav.
• Ide o bezplatný prevod alebo prechod pozemkov podľa osobitného predpisu.
• Ide o pozemok, na ktorom sa majú zriadiť záhrady.

Výnimka sa preukazuje stanoviskom obce, že na danom území je prípustná výstavba alebo zriadenie záhrad.

Mobilný dom na ornej pôde v extraviláne

Umiestnenie mobilného domu na ornej pôde v extraviláne je komplikovanejšie. Ak má slúžiť na trvalé bývanie, je potrebné dodržiavať stavebné predpisy a získať stavebné povolenie. Ak by išlo o stavbu, ktorá nie je pevne spojená so zemou a slúži len na občasné rekreácie, situácia môže byť jednoduchšia, ale opäť závisí od územného plánu obce a jej konkrétnych podmienok.

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy je potrebné myslieť na zákaz drobenia pozemkov, platný od 1. 9. 2022, podľa ktorého platí, že minimálna výmera poľnohospodárskeho pozemku v extravilánie je 3000 m2, pri lesnom pozemku v extraviláne je to 5000 m2. Pri predaji poľnohospodárskej pôdy sa postupuje podobne ako pri predaji iných pozemkov.

Záhrada v katastri nehnuteľností

Pozemok, ktorý označíte na liste vlastníctva ako ‚Záhrada‘, radí Katastrálny zákon (§ 3) do kategórie poľnohospodárskej pôdy. Záhradu využívate primárne na pestovanie úžitkových a okrasných rastlín pre vlastnú spotrebu a rekreáciu. Pozemok vedený ako záhrada má zvyčajne vyššiu trhovú hodnotu než orná pôda. Umožní vám jednoduchšie umiestniť drobné stavby (napríklad záhradný domček) a ak to potvrdzuje územný plán, môžete ho využiť aj ako stavebný pozemok.

Územný plán a záhrada

Hoci záhrada na liste vlastníctva znie lákavo, jej konečné využitie vždy určuje Územný plán (ÚP) obce. ÚP je záväzný dokument, ktorý definuje funkčné využitie každého pozemku. Ak ÚP označuje vašu záhradu ako plochu určenú na zástavbu (Stavebnú parcelu), získavate pre seba najdôležitejšiu informáciu.

Odňatie poľnohospodárskej pôdy

Proces odňatia pôdy z pôdneho fondu vykonáva príslušný Okresný úrad, Pozemkový a lesný odbor. Účelom je získať povolenie na použitie poľnohospodárskej pôdy (záhrady) na stavbu. Tento proces trvá obvykle 1 až 2 mesiace.

Daň z nehnuteľností

Druh pozemku na Liste vlastníctva má priamy vplyv na ročnú daň z nehnuteľností, ktorú stanovuje obec vo svojom VZN.

tags: #nadobudnutie #zahrady #v #extravilane #podmienky