Judikatúra v oblasti nájmu a podnájmu bytov a nebytových priestorov na Slovensku

Úvod

Nájom a podnájom bytov a nebytových priestorov sú právne vzťahy, ktoré sa dotýkajú širokého spektra osôb a subjektov. Právna úprava týchto vzťahov je obsiahla a komplexná, preto je dôležité poznať relevantnú judikatúru, ktorá dotvára a interpretuje zákonné ustanovenia. Tento článok poskytuje prehľad judikatúry v tejto oblasti na Slovensku, pričom sa zameriava na rozhodnutia Najvyššieho súdu SR a Ústavného súdu SR, ako aj na relevantné rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR a Ústavného súdu ČR. Rozhodnutia českých súdov boli preložené do slovenského jazyka a upravené tak, aby boli pre slovenského čitateľa zrozumiteľné.

Všeobecný rámec nájmu a podnájmu nebytových priestorov

V zmysle § 720 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov. Ustanovenia tohto zákona sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Je medzi nimi vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon. Uvedené vyriekol aj Najvyšší súd Slovenskej republiky svojím rozsudkom z 24. júla 1997, sp. zn.

Predmetom týchto právnych vzťahov sú nebytové priestory, ktoré zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov definuje ako miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi ale nie sú príslušenstvo bytu, ani spoločné priestory domu.

Vznik nájmu nebytových priestorov

Nájom nebytových priestorov vzniká predovšetkým nájomnou zmluvou. "Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktoré spravuje bytová organizácia založená obcou, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

Zmluvná voľnosť je do určitej miery obmedzená, keďže v prípadoch ustanovených zákonmi možno prikázať prenajímateľovi, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s určeným nájomcom. Takýmto zákonom je napríklad zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Prikázať nájomcu možno do toho istého nebytového priestoru na dobu určitú, najviac na 5 rokov, ak osobitný predpis neustanovuje inak.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Nájom nebytových priestorov môže vzniknúť aj inak, ako na základe nájomnej zmluvy a to na základe iných právnych skutočností, ako napr. smrťou nájomcu. V takom prípade nájom prechádza na dedičov za predpokladu, že dedičia do 30 dní od smrti nájomcu oznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme. K prechodu nájmu v týchto prípadoch je teda potrebný úkon dediča vo forme oznámenia o pokračovaní v nájme, nedochádza k nemu priamo zo zákona.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Pre rozsah práv a povinností tvoriacich obsah právneho vzťahu je rozhodujúca predovšetkým dohoda zmluvných strán. Až keď sa zmluvné strany nedohodli niečo iné, je prenajímateľ povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve.

Medzi povinnosti nájomcu v zmysle zákona patrí uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv. Prvoradou povinnosťou nájomcu je platiť nájomné. Výška nájomného alebo úhrada za podnájom ak nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom sa určí dohodou. Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom o nájme nebytových priestorov, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného.

Podnájom nebytových priestorov

Nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Z uvedeného vyplýva, že podnájom je vzťah uzatvorený vždy len na dobu určitú najdlhšie však do skončenia nájmu. Súhlas prenajímateľa je jednostranným právnym úkonom prenajímateľa, ktorý ale môže prenajímateľ odvolať len so súhlasom nájomcu, čiže odvolanie možno charakterizovať ako dvojstranný právny úkon, ibaže by si prenajímateľ právo jednostranne odvolať svoj súhlas výslovne vymienil v zmluve. Práva a povinnosti uvedené v predchádzajúcom odseku sa vzťahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu - na podnájomcu. V prípade, že nájomca prenechá nebytový priestor do podnájmu bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa, prenajímateľ je oprávnený vypovedať zmluvu dojednanú na určitý čas pred uplynutím času (§ 9 ods.

Zánik nájmu nebytových priestorov

Zánik právneho vzťahu nájmu nebytových priestorov nastáva na základe viacerých právnych skutočností. Sú to najmä skutočnosti uvedené v zákone č. 116/1990 Zb. v platnom znení ale môžu to byť aj skutočnosti uvedené v Občianskom zákonníku ako všeobecne platné pre zánik záväzkov napr. Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Prenajímateľ môže vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času ak:

• a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou,
• b) nájomca napriek písomnému upozorneniu hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu,
• d) nájomca, ktorý je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu, ich nevykonáva, takže sa tým spôsobuje škoda,
• e) nájomca alebo osoby, ktoré s ním žijú alebo sa v priestore zdržiavajú, obťažujú ostatných nájomcov alebo osoby žijúce v dome, alebo prenajímateľovi alebo osobám, ktoré s ním žijú alebo sa v priestore zdržiavajú, sústavne narušujú pokojné užívanie nebytového priestoru,
• f) nájomca prestal spĺňať podmienky na prevádzkovanie činnosti, na ktorú je nebytový priestor prenajatý,
• g) bolo právoplatne rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, ktoré bránia užívaniu nebytového priestoru,
• h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb.
• i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb.

Nájomca môže vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času ak:

• c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

Uvedené výpovedné dôvody nájomcu a prenajímateľa v prípade výpovede zmluvy dojednanej na určitý čas pred uplynutím tohto času sú vymenované taxatívne, čiže ich nemožno rozširovať. V prípade ak si zmluvné strany chcú dohodnúť aj iné spôsoby zániku ich právneho vzťahu je potrebné si v zmluve výslovne stanoviť dôvody odstúpenia od zmluvy. "Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudkom z 28. apríla 1998, sp. Zn. 1 Cdo 87/97 rozhodol, že dôvodom výpovede zmluvy o nájme nebytových priestorov pred uplynutím času na ktorý bol nájom dojednaný je aj prenechanie nebytového priestoru (jeho časti) nájomcom ako tichým spoločníkom, bez súhlasu prenajímateľa, do podnájmu podnikateľovi, s ktorým uzavrel zmluvu o tichom spoločenstve (§ 673 a nasl.

V prípade ak zmluvné strany uzatvoria zmluvu o nájme nebytových priestorov na neurčitý čas písomne vypovedať ju môže ktorákoľvek strana aj bez uvedenia dôvodu alebo z akéhokoľvek dôvodu, ak sa nedohodnú inak. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Uvedená výpovedná lehota sa nedá skracovať dohodnúť možno vždy len dlhšiu výpovednú lehotu.

Zákon č 116/1990 Zb. sa nevzťahuje na nebytové priestory užívané podľa zákona č. 123/1975 Zb. o užívaní pôdy a iného poľnohospodárskeho majetku na zabezpečenie výroby v znení zákona č. 95/1988 Zb. a zákona č. Práva užívania nebytových priestorov, ktoré vznikli podľa predchádzajúcich predpisov, sa spravujú zákonom č. 116/1990 Zb. a považujú sa za vzťahy vzniknuté na základe zmluvy uzavretej na neurčitý čas.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Osobitné prípady a súvisiace právne otázky

Súhlas obce pri nájme nebytových priestorov

Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. “Predchádzajúci súhlas obecného (miestneho alebo mestského) úradu podľa § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. nebol potrebný v prípade, ak bola prenajatá budova ako celok, aj keď sa v nej nachádzali miestnosti určené na prevádzkovanie obchodu a služieb. Režim takého nájmu sa totiž nespravuje ustanoveniami zákona č. 116/1990 Zb., ale ustanoveniami § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp.zn. “Ustanovenie § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. treba vykladať tak, že predchádzajúci súhlas obce sa vyžaduje len na prenajatie tých nebytových priestorov, ktoré sú stavebne (nie zmluvne) určené na prevádzkovanie obchodu a služieb. Iba toto účelové určenie, vyplývajúce z obsahu stavebnoprávnej dokumentácie a rozhodnutí príslušných stavebných orgánov, je právne relevantné na posúdenie otázky, či sa predchádzajúci súhlas obce vyžaduje alebo nevyžaduje. Dohoda účastníkov zmluvy, že v nájme nehnuteľnosti ide o nájom nebytových priestorov, ktorý sa potom riadi zákonom č.

Dispozičné oprávnenia správcu majetku štátu

Osobitnú právnu úpravu dispozičných oprávnení správcu majetku štátu treba považovať za ochranu majetku štátu s osobitným zreteľom na to, že štát je síce vlastníkom, ale na rozdiel od iných vlastníkov vlastnícke práva nevykonáva sám, ale prostredníctvom správcov majetku štátu. Preto zákonnú úpravu o dočasnom charaktere zmlúv o nájme alebo výpožičke majetku štátu, ktorých obsahom nie sú vlastnícke práva, nemožno hodnotiť ako rozpor s čl. 13 ods. 3 Ústavy Slovenskej republiky, ale ju treba považovať za ústavne konformný spôsob právnej reglementácie nakladania s majetkom štátu a v jeho záujme.

Prenechanie bytu do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa

Prenechanie bytu alebo jeho časti nájomcom bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa zakladá, okrem práva prenajímateľa vypovedať nájom podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka, aj dôvod neplatnosti zmluvy o podnájme podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka.

Právo užívania nebytových priestorov podľa Hospodárskeho zákonníka

Právo užívania nebytových priestorov vzniknuté podľa § 352 Hospodárskeho zákonníka sa účinnosťou zákona č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov (t. j. 1. májom 1990) pretransformovalo na nájom nebytových priestorov podľa § 15 ods.

Poplatok z omeškania pri nezaplatení nájomného

Podľa § 697 Občianskeho zákonníka ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Ustanovenie § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka upravuje nároky veriteľa v prípade, ak sa dlžník omešká s plnením peňažného dlhu.

Podnájomný vzťah ako vzťah odvodený od nájomného vzťahu

Podnájomný vzťah je vzťahom odvodeným od nájomného vzťahu a je od tohto hlavného nájomného vzťahu závislý čo do svojho vzniku a čo do svojho trvania. Táto akcesorická povaha podnájmu sa prejavuje v tom, že ak zanikne hlavný nájomný vzťah, zaniká aj vzťah od neho odvodený, t.j. podnájomný vzťah. Tento následok platí bez ohľadu na to, či podnájom bol dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú.

Praktické aspekty a rady

Kontrola zmluvy pred podpisom

"V prípade ak sa chystáte uzavrieť zmluvu o nájme nebytových priestorov alebo už takú máte uzatvorenú je potrebné aby ste si skontrolovali, či má všetky predpísané náležitosti podľa tohto článku, lebo inak to spôsobuje jej neplatnosť. Ak zistíte, že vaša zmluva je neplatná v tom prípade ste vysťahovať sa z uvedeného priestoru, lebo sa tam zdržujete bez právneho dôvodu alebo ak sa nachádzate na strane prenajímateľa ste oprávnený dať nájomcu vysťahovať z toho istého dôvodu. Zmluva o nájme nebytových priestorov je zložitým inštitútom a často sa vyskytujúcim právnym vzťahom.

Uvedenie priestoru do pôvodného stavu po skončení nájmu

V otázke uvádzate, že prenajímateľ vyžaduje, aby ste 2 priečky postavené s jeho súhlasom odstránili a vymaľovali priestory. Z ust. Zákon o nájme nerieši otázku zmien resp. úprav nebytových priestorov, preto platí ust. "(1) Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. (2) Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Pokiaľ Vám ako nájomcovi bol daný súhlas zo strany prenajímateľa na vybudovanie priečok v nebytových priestoroch, v prípade skončenia nájmu nie ste povinný tieto zbúrať, čo vyplýva aj z ust. Svoj názor podporujeme aj ust. § 667 ods. 2 OZ , z ktorého vyplýva, že "ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Pokiaľ sa jedná o vymaľovanie stien tu treba vychádzať zo stavu pri prevzatí priestorov a terajšieho stavu s prihliadnutím obvyklé opotrebenie.

Prenájom nebytového priestoru na bývanie

Vo veci platí ust. "Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom osvedčení. Zmenou v užívaní stavby je zmena prevažujúceho spôsobu užívania stavby. Zmenou v užívaní stavby je aj zmena technických parametrov prevádzky stavby, ktorou sa mení pôvodný vplyv stavby na okolie, protipožiarnu bezpečnosť a na bezpečnosť jej užívania a zmena dočasnej stavby na trvalú stavbu.

Výpoveď zmluvy a podnájom za vyššiu sumu

Podľa ust. § 9 zákona o nájme a podnájme nebyt. Podľa ust. Z uvedeného zák. textu vyplýva, že je treba dať nájomcovi - podnikateľovi, s ktorým máte uzatvorenú zmluvu o nájme nebyt. Odporúčame kontaktovať advokáta aj so zmluvou o nájme nebyt.

Krátkodobý prenájom nebytového priestoru na komerčné účely

Podľa ust. § 14b zákona o vlastníctve bytov a nebyt. T.j. : Na prenájom nebyt. Otázkou je či predmetné priestory spĺňajú kritéria na plánovaný komerčný účel aj napr. po prípadnej prestavbe. V tejto časti odporúčame kontaktovať reg. úrad verejného zdravotníctva v súlade s ust. § 13 ods.

Parkovacie miesto a nájom nebytového priestoru

Ak je parkovacie miesto vedené samostatne na liste vlastníctva (dokonca niekedy vedené ako nebytový priestor a pri popise nehnuteľnosti uvedené "parkovacie miesto") nehnuteľnosti a nie je súčasťou tohto nebytového priestoru, tak je aj samostatným predmetom spôsobilým na prenájom. Ak ste nájomnou zmluvou prenechali nájomcovi na dočasné užívanie iba nebytový priestor bez definovania parkovacieho miesta, tak je predmetom tejto zmluvy iba tento nebytový priestor a nie aj parkovacie miesto. V takom prípade má právo na užívanie iba nebytového priestoru.

tags: #najom #a #podnajom #bytov #a #nebytovych