Predkupné právo k bytu: Podmienky, pravidlá a zmeny v novom Občianskom zákonníku

Pravidlá, ktoré ovplyvňujú každodenný život občanov a podnikateľov, prechádzajú zmenami. Nový Občiansky zákonník má priniesť jednoduchšie a prehľadnejšie pravidlá namiesto tých, ktoré platia už dlhé roky. Jednou z oblastí, ktorých sa novela dotkne, je aj nájomné bývanie a s ním spojené predkupné právo.

Nový Občiansky zákonník a zmeny v nájomných zmluvách

Na príprave zákonníka pracuje Ministerstvo spravodlivosti SR, ktoré už predstavilo viaceré oblasti, ktorých sa zmeny budú týkať. Nový zákonník prináša zmeny v pravidlách pre nájomné zmluvy. Niektoré staré a neaktuálne ustanovenia sa rušia. Nájomná zmluva upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomníkom, teda medzi vlastníkom veci a osobou, ktorá ju používa. Nový zákonník používa pojem nájomník namiesto doterajšieho nájomca.

Zmluva začne platiť už vtedy, keď sa prenajímateľ a nájomník dohodnú na jej podmienkach, napríklad čo sa prenajíma, na ako dlho a za aké nájomné. Nemusí sa čakať, kým prenajímaná vec prejde do rúk nájomníka. Nájomnú zmluvu možno uzavrieť na určitý alebo neurčitý čas. Ak sa doba nájmu v zmluve výslovne neuvádza, považuje sa automaticky za uzavretú na neurčito a platí od dňa podpisu zmluvy. Výnimkou sú situácie, keď sa zmluva uzavrie napríklad na dobu života prenajímateľa alebo nájomníka, alebo keď sa obe strany dohodnú, že zmluvu nebude možné ukončiť skôr.

Nájomník je povinný platiť za používanie prenajatej veci dohodnuté nájomné. Jeho výšku určuje zmluva. Ak v zmluve výška nájomného nie je uvedená, platí sa suma, ktorá je v danej situácii bežná, a to podľa hodnoty a spôsobu používania veci. Zákon ponecháva pravidlo, že nájomné sa platí spätne, teda za uplynulý mesiac, ak sa strany nedohodnú inak. Ak nájom trvá kratšie ako mesiac, zaplatí sa po jeho skončení.

Novinkou je tzv. obdobie bez nájomného (rent-free period). Podľa nového zákona sa prenajímateľ s nájomníkom budú môcť vopred dohodnúť, že sa nájomné bude každý rok mierne zvyšovať. Výška navýšenia sa môže odvíjať napríklad od inflácie alebo od cien nájmov v okolí. Zákon zároveň umožní zvýšiť nájomné aj vtedy, ak sa to v zmluve neuvádza. V takom prípade však musí byť zmluva uzatvorená aspoň na tri roky a nesmie zvyšovanie zakazovať. Zvýšenie bude mať presne určené hranice.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Nájomná zmluva môže zaniknúť z rôznych dôvodov, napríklad uplynutím dohodnutej doby, dohodou oboch strán, výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy. Zákon rozlišuje výpoveď pri nájme na určitý a neurčitý čas. Pri nehnuteľnostiach sa výpovedná lehota skracuje na dva mesiace, pri hnuteľných veciach na desať dní. Cieľom je, aby bolo možné nájomný vzťah ukončiť rýchlejšie, ak už oň jedna zo strán nemá záujem. Vo väčšine prípadov je výpovedná lehota pri nájme bytu dva mesiace. Zákon však myslí aj na situácie, keď je potrebné chrániť zraniteľnejších nájomníkov. Ak ide o osobu s ťažkým zdravotným postihnutím alebo o staršieho nájomníka, prípadne ak nájom trvá už dlhší čas, výpovedná lehota sa predlžuje na tri mesiace. V dôvodovej správe informujú, že novou možnosťou je aj zmluvu ukončiť odstúpením, napríklad ak nájomník dlhodobo neplatí nájomné. V takom prípade sa lehota na odstúpenie skracuje, keďže neplatenie je vážnym porušením zmluvy. Strany si môžu v zmluve určiť aj vlastné dôvody na odstúpenie, musia však byť odôvodnené.

Zákonné predkupné právo nájomcu bytu

Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platí: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ To znamená, že ak vlastník bytového domu chce predať byt, ktorý je prenajatý fyzickej osobe, musí ho najskôr ponúknuť na predaj tomuto nájomcovi, ak nájomná zmluva nie je uzatvorená na dobu určitú. Toto ustanovenie zakotvuje zákonné predkupné právo nájomcu.

Je však dôležité zdôrazniť, že zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Atypická zmluva: Splátkové financovanie s predkupným právom

V praxi sa možno stretnúť aj s prípadmi, kedy si záujemca o bývanie vezme rodinný dom do prenájmu formou splátkového financovania s predkupným právom. V takomto prípade je dôležité, aby boli podmienky predkupného práva jasne definované v písomnej zmluve. Ak majiteľ pri kúpe nehnuteľnosti účtuje plnú sumu, bez započítania doposiaľ zaplatených splátok, nie je to v poriadku, ak bolo dohodnuté inak. Vzhľadom na to, čo uvádzate ste však s prenajímateľom a neskôr predávajúcim uzatvorili tzv. atypickú resp. Občianskym zákonníkom nepomenovanú zmluvu. Vychádzam z toho, že ste ju uzatvárali ako fyzická osoba. Nakoľko medzi podnikateľmi je možné uzavrieť zmluvu o kúpe prenajatej veci v zmysle Obchodného zákonníka, táto však v zmysle zákona musí byť obligatŕne písomná. Ak ste mali uzatvorenú takúto zmluvu len ústnou formou, potom je veľmi ťažké preukázať, že ste sa dohodli na kúpnej cene takým spôsobom ako popisujete. Ak máte písomnú zmluvu, potom vám odporúčame vec riešiť s advokátom. Možno najprv mimosúdne a ak by to neviedlo k želanému výsledku, tak potom aj súdnou cestou.

Predkupné právo podielových spoluvlastníkov

Ak jednu vec vlastní viacero osôb, ide o podielové spoluvlastníctvo. Každý zo spoluvlastníkov má určitý podiel na veci a má právo s ním disponovať, teda aj predať ho. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. To znamená, že spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho chce predať tretej osobe.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Písomná ponuka spoluvlastníkom je povinná. Predávajúci je povinný doručiť písomnú ponuku na odkúpenie svojho podielu všetkým ostatným spoluvlastníkom. Spoluvlastníci majú 60 dní na to, aby sa k ponuke vyjadrili. Ak sa podiel prevádza na blízkeho príbuzného (manžel, rodičia, deti, súrodenci), predkupné právo sa neuplatňuje. Taktiež sa neuplatňuje, ak sa spoluvlastníci vopred dohodnú, že predkupné právo neuplatnia.

Ak spoluvlastník poruší predkupné právo a predá svoj podiel tretej osobe bez ponuky ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu domáhať ochrany svojich práv. Majú možnosť napadnúť platnosť takéhoto prevodu a žiadať, aby im nový nadobúdateľ ponúkol podiel na kúpu za rovnakých podmienok. Predkupné právo sa vzťahuje na všetky formy prevodu podielu, vrátane predaja, darovania či zámeny.

Ako postupovať pri predaji spoluvlastníckeho podielu s predkupným právom

1. Zistenie spoluvlastníkov: Zistite, kto sú všetci spoluvlastníci danej nehnuteľnosti a aké majú podiely.
2. Písomná ponuka: Vypracujte písomnú ponuku na odkúpenie podielu, ktorá obsahuje všetky podmienky predaja (cenu, spôsob platby, termín).
3. Doručenie ponuky: Ponuku doručte všetkým spoluvlastníkom doporučeným listom alebo osobne s potvrdením o prevzatí.
4. Lehota na vyjadrenie: Spoluvlastníci majú lehotu 60 dní na to, aby sa k ponuke vyjadrili.
5. Akceptácia ponuky: Ak niektorý zo spoluvlastníkov ponuku akceptuje, uzavrite s ním kúpnu zmluvu.
6. Vzdanie sa práva: Ak sa všetci spoluvlastníci vzdajú predkupného práva, môžete podiel predať tretej osobe.

Zmluvné predkupné právo

Občiansky zákonník umožňuje obmedziť kupujúceho uzavretím dohody o predkupnom práve. To znamená, že ak si niekto kúpi vec a v budúcnosti ju bude chcieť predať, musí ju najprv ponúknuť na predaj predošlému vlastníkovi za stanovených podmienok, a ak on ju nebude chcieť za podmienok, za akú má ponuku od kupcu, tak až následne ju môže predať tretej osobe. Predkupné právo možno dohodnúť aj za odplatu, napríklad zľavou z kúpnej zmeny, nakoľko bude kupujúci obmedzený vo výkone svojho práva nakladania s vecou.

Predkupné právo pri darovaní spoluvlastníckeho podielu: Rozdielne právne názory

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Slovenská odborná literatúra a niektoré rozhodnutia slovenských súdov zastávajú názor, že predkupné právo sa vzťahuje aj na darovanie spoluvlastníckeho podielu. Naopak, rozhodnutia českých súdov zastávajú názor, že predkupné právo sa uplatňuje len v prípade predaja, nie darovania.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, prípadne si chcú hospodáriť na „svojom“, majú možnosť po vzájomnej dohode sa rozhodnúť pre vyrovnanie formou Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva. Ak k takejto dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Opäť aj v tomto prípade prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť. Ak ani jeden zo spoluvlastníkov vec nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

tags: #najom #bytu #predkupne #pravo #podmienky