Sankcie za omeškanie pri nájme nebytových priestorov

Nájom nebytových priestorov predstavuje dôležitý aspekt podnikania a komerčných aktivít. Zmluvné vzťahy v tejto oblasti sú upravené zákonom a pri ich porušení môžu nastať rôzne sankcie. Jedným z najčastejších problémov je omeškanie s platením nájomného. Tento článok sa zameriava na možné sankcie a opatrenia, ktoré môžu nastať v prípade omeškania platby nájomného za nebytové priestory.

Omeškanie s platením nájomného a jeho dôsledky

Najčastejším porušením nájomnej zmluvy zo strany nájomcu je omeškanie s riadnym a včasným platením nájomného. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v takom prípade umožňuje prenajímateľovi nájomnú zmluvu vypovedať, ak je nájomca o viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom. Výpovedná lehota je dohodnutá zmluvnými stranami alebo vyplýva zo zákona (tri mesiace).

Samotná výpoveď však nerieši ekonomický záujem prenajímateľa na finančnom zhodnotení nájmu. V takom prípade je nevyhnutné vymáhať pohľadávky prenajímateľa voči nájomcovi súdnou cestou žalobou, resp. návrhom na vydanie platobného rozkazu.

Právne prostriedky prenajímateľa

Súdne vymáhanie pohľadávok

Prenajímateľ má právo vymáhať pohľadávky voči nájomcovi súdnou cestou, ak nájomca mešká s platbami. To zahŕňa podanie žaloby alebo návrhu na vydanie platobného rozkazu.

Predbežné opatrenie

Prenajímateľ môže zvážiť podanie návrhu na nariadenie predbežného opatrenia, ak existuje obava, že by výkon súdneho rozhodnutia bol ohrozený a prenajímateľovi hrozí bezprostredná ujma.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Záložné právo

V zmysle § 672 ods. (1) Občianskeho zákonníka, ak je nájomca v omeškaní s platením nájomného, má prenajímateľ na zabezpečenie nájomného zákonné záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v predmete nájmu a patria nájomcovi. Záložné právo vzniká okamihom vnesenia hnuteľnej veci do prenajatého nebytového priestoru a zaniká odnesením tejto veci z predmetu nájmu skôr, než boli spísané súdnym exekútorom. To však neplatí, ak by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone.

Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať.

Súpis hnuteľných vecí

Vykonanie súpisu hnuteľných vecí vo vlastníctve nájomcu nachádzajúcich sa v predmete nájmu (vrátane napríklad automobilov) sa v praxi preukázalo ako pomerne účinný nástroj motivujúci nájomcov zaplatiť omeškané nájomné.

Odopretie vstupu do priestoru

Ďalším zákonným oprávnením, ktoré podľa nášho názoru môže prenajímateľ zvážiť (avšak v praxi zatiaľ nie je príliš využívané a je pomerne citlivé), je odopretie vstupu nájomcovi do predmetu nájmu v prípade omeškania nájomcu s platením splatného nájomného. Tento postup sa opiera o ustanovenie § 325 Obchodného zákonníka, podľa ktorého, ak strany majú vzájomné záväzky, môže sa splnenia záväzku druhou stranou domáhať len tá strana, ktorá svoj záväzok už splnila alebo je pripravená a schopná ho splniť súčasne s druhou stranou (pokiaľ zo zmluvy nebude vyplývať odlišná úprava).

V rámci nájomného vzťahu majú zmluvné strany viaceré vzájomné záväzky, prenajímateľ je povinný poskytnúť nájomcovi predmet nájmu v stave spôsobilom na dohovorené užívanie a nájomca je povinný platiť nájomné. Z § 325 Obchodného zákonníka však vyplýva, že prenajímateľ je oprávnený odmietnuť plnenie záväzku (umožnenie užívania predmetu nájmu) nájomcovi za predpokladu, že je ohrozené protiplnenie druhej strany (povinnosť nájomcu platiť nájomné) bez toho, aby sa táto zmluvná strana dostala do omeškania. V praxi sa vstup odopiera písomným oznámením nájomcovi, výmenou zámkov a informovaním strážnej služby (prevádzkovateľa budovy).

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Zabezpečovacie prostriedky v nájomnej zmluve

Odporúčame zakotviť do nájomnej zmluvy zabezpečovacie prostriedky, ku ktorým patria:

• Depozit (kaucia)
• Banková záruka
• Ručiteľské vyhlásenie

Zmluvné pokuty a úroky z omeškania

V zmluve o nájme nebytových priestorov je možné dohodnúť zmluvné pokuty a úroky z omeškania pre prípad, že nájomca mešká s platbami. Súd môže zmluvnú pokutu znížiť, ak je neprimerane vysoká.

Príklad z praxe

Okresný súd rozhodol v prípade, kde navrhovateľ (prenajímateľ) žiadal od odporcu (nájomcu) zaplatenie sumy 761,02 eura s príslušenstvom z titulu zaplatenia nájomného za nájom nebytových priestorov, ako aj zmluvných pokút. Súd zaviazal odporcu na zaplatenie dlžnej sumy, zmluvných pokút a úrokov z omeškania.

Vzťah Občianskeho zákonníka a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov

Pri riešení otázok týkajúcich sa nájmu nebytových priestorov je dôležité rozlišovať medzi aplikáciou Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Občiansky zákonník sa použije subsidiárne, ak zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov danú otázku neupravuje.

Zníženie nájomného v mimoriadnych situáciách

V súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 a s tým spojenými obmedzeniami vznikla otázka, či má nájomca právo na zníženie nájomného, ak nemohol prenajatý priestor užívať v plnom rozsahu. Zákon č. 116/1990 Zb. upravuje túto otázku odlišne od Občianskeho zákonníka. V zásade platí, že nájomca má nárok na zľavu z nájomného len vtedy, ak prenajímateľ neplní svoje povinnosti. Vplyv vyššej moci, ako je epidémia, nezakladá automaticky právo na zľavu z nájomného, pokiaľ to nie je dohodnuté v zmluve.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Prípad nájmu celej budovy

Ak je predmetom nájmu celá budova, ktorej súčasťou sú nebytové priestory, uplatňujú sa ustanovenia Občianskeho zákonníka. V takom prípade sa nájomca môže domáhať primeranej zľavy z nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene.

Odporúčania pre nájomcov

• Dôsledne si preštudujte nájomnú zmluvu a zamerajte sa na ustanovenia o nároku na zníženie nájomného v prípade obmedzeného užívania priestoru.
• Ak zmluva neobsahuje ustanovenie o vyššej moci, pokúste sa dohodnúť s prenajímateľom na zmene rozsahu plnenia.
• Osvedčte dôvod pre omeškanie v zmysle zákona č. 62/2020 Z. z., ak vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení ochorenia COVID-19.
• Využite možnosť požiadať o štátnu dotáciu na úhradu nájomného.

tags: #nájom #nebytových #priestorov #sankcie #za #omeškanie