Nájom a odplata za spotrebované energie: Povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Ceny nehnuteľností sú v súčasnosti nadštandardne vysoké, čo vedie mnohých ľudí k hľadaniu prenájmov ako dočasného riešenia. Hoci sa môže zdať, že nájsť si ideálny prenájom nie je zložité, opak je pravdou. Tento článok sa zameriava na problematiku nájmu, odplaty za spotrebované energie a s tým súvisiace povinnosti prenajímateľa a nájomcu, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad o tejto téme. Cieľom je poskytnúť rozsiahle informácie, ktoré pomôžu obom stranám v nájomnom vzťahu lepšie porozumieť svojim právam a povinnostiam.

Základné vybavenie bytu pri prenájme

Pri prezeraní ponúk prenájmov sa môžete stretnúť s rôznym vybavením bytov. Za základné vybavenie bytu pri prenájme sa považuje najmä vybavenie kuchyne (kuchynská linka s drezom) a kúpeľne (vaňa alebo sprchový kút, umývadlo a toaleta). Vyšší štandard môže zahŕňať aj bidet, nasvietené zrkadlo či pevne osadený sušiak na vlasy. Byty ponúkané na prenájom by mali disponovať aj posteľou, sedačkou, šatníkovou skriňou a kuchynským alebo pracovným stolom. Štandardom sú aj elektrospotrebiče ako chladnička, práčka, mikrovlnka a televízor.

Prenájom cez súkromníka alebo realitnú kanceláriu?

Pri hľadaní prenájmu je dôležité zvážiť, či osloviť súkromníka alebo realitnú kanceláriu. Realitný maklér môže byť užitočný, pretože sa profesionálne orientuje na trhu s nehnuteľnosťami a pomôže vám nájsť vhodný prenájom, ako aj s prípravou nájomnej zmluvy. Mnohí ľudia uprednostňujú prenájom od súkromníka v domnienke, že ušetria na poplatkoch realitnej kancelárii. Odmenu za služby realitnej kancelárie platí spravidla ten, kto si takéto služby objednal, väčšinou prenajímateľ.

Skryté poplatky a poplatky za služby

Je dôležité dať si pozor na skryté poplatky a poplatky za služby. Ak je nájomný vzťah upravený kvalitnou nájomnou zmluvou, je vysoký predpoklad, že žiadne skryté poplatky na nájomcu nečakajú. Pozornosť treba venovať dohodnutým sankciám za porušenie nájomnej zmluvy a jasnému rozdeleniu celkového nájomného na odplatu za nájom a úhradu za spotrebované energie.

Ako si výhodne prenajať byt?

Realitný maklér Matej Telek odporúča niekoľko spôsobov, ako si výhodne prenajať byt:

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

1. Kvalitne pripravená nájomná zmluva: Zmluvu by mal vyhotoviť advokát a mala by obsahovať aj zdanlivo nepodstatné, no dôležité veci pre prípad, ak všetko nepôjde podľa dohody.
2. Prehliadka bytu a lokality: Okrem prehliadky bytu je dôležité absolvovať aj prehliadku lokality, a to konkrétne vo večerných hodinách.
3. Možnosti parkovania: Hlavne vo väčších mestách a na sídliskách by ste sa mali zaujímať o možnosti parkovania.
4. Susedia: Zoznámenie sa so susedmi môže pomôcť zistiť, či sa v danej lokalite budete cítiť dobre.
5. Občianska vybavenosť: Ideálne bývanie by malo ponúkať v pešej dostupnosti napr. potraviny, obchody, školu, škôlku a zastávku MHD.

Nájomná zmluva a dôležité body

Dobre vypracovaná nájomná zmluva je základom spokojnosti oboch strán. Ak sa rozhodnete riešiť prenájom bez realitnej kancelárie, je ideálne osloviť advokáta. V prípade pochybností môže zmluvu skontrolovať aj právnik. Pozor si treba dať na výpovednú lehotu a spôsob vyúčtovania platieb za spotrebované energie. Ak má v byte bývať viac osôb alebo tam má byť chované domáce zviera, je dobré to mať v zmluve výslovne uvedené.

Overenie majiteľov bytov realitnou kanceláriou

Realitné kancelárie si zvyčajne overujú majiteľov bytov, aby predišli problémom s neserióznymi prenajímateľmi. Overujú serióznosť prenajímateľa, faktický a právny stav bytu a možné riziká.

Príjmy a výdavky pri prenájme nehnuteľnosti (bytu)

Príjmom pri prenájme nehnuteľnosti (bytu) je nájomné, ktoré možno rozdeliť na odmenu prenajímateľovi za prenechanie nehnuteľnosti do nájmu a úhradu nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti (bytu), nazývaná tiež úhrada za energie a ostatné služby.

Príklad č. 1: V zmluve o nájme bytu je dohodnuté nájomné v sume 500 Eur za každý kalendárny mesiac. Odmena prenajímateľovi aj úhrada nákladov spojených s užívaním bytu tvoria jeden celok. Príjmom prenajímateľa je suma 500 Eur.

Príklad č. 2: V zmluve o nájme bytu je dohodnuté nájomné v sume 380 Eur za každý kalendárny mesiac a úhrada za energie a ostatné služby v sume 120 Eur za každý kalendárny mesiac. Príjmom prenajímateľa je suma 500 Eur.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Prenajímateľ a nájomca sa môžu dohodnúť, že:

• úhradu za energie a ostatné služby bude platiť priamo nájomca jednotlivým dodávateľom, pričom ako odberateľ energií a ostatných služieb vystupuje prenajímateľ,
• dodanie energií a ostatných služieb si zabezpečí priamo nájomca.

Príklad č. 3: V zmluve o nájme bytu je dohodnuté nájomné v sume 380 Eur za každý kalendárny mesiac a úhrada za energie a ostatné služby v sume 120 Eur za každý kalendárny mesiac. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodol, že úhrady za energie a ostatné služby bude platiť priamo nájomca a oznámil mu potrebné informácie. Zmluvným odberateľom energií a ostatných služieb bude prenajímateľ. Príjem prenajímateľa je suma 500 Eur.

Situácia uvedená v príklade č. 3 spôsobuje u prenajímateľa vznik nepeňažného príjmu. Ten vzniká z toho titulu, že úhrady výdavkov platí za prenajímateľa iná osoba - nájomca. U prenajímateľa tento nepeňažný príjem zároveň predstavuje daňový výdavok.

Príklad č. 4: V zmluve o nájme bytu je dohodnuté nájomné v sume 380 Eur za každý kalendárny mesiac. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodol, že dodanie energií a ostatných služieb je nájomca povinný zariadiť na vlastnú zodpovednosť. Nájomca platí dodávateľom energií a ostatných služieb mesačne 120 Eur. Príjem prenajímateľa je suma 380 Eur.

I keď v príklade č. 4 nájomca jednotlivým dodávateľom energií a ostatných služieb platí za spotrebu, tieto platby nespôsobujú u prenajímateľa vznik príjmov súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

Platby za energie sa vykonávajú spravidla preddavkovo. Na základe vyúčtovania podľa skutočnej spotreby jednotlivých energií (napr. elektrina, voda, teplo, plyn) môže vzniknúť prenajímateľovi nedoplatok alebo preplatok.

Prenajímateľ sa môže s nájomcom dohodnúť, že prípadný rozdiel, ktorý vznikne z výsledku vyúčtovania, bude nájomca povinný prenajímateľovi uhradiť (vznikne nedoplatok) alebo bude nájomcovi vrátený (vznikne preplatok).

Platba od nájomcu v súvislosti so vzniknutým nedoplatkom je príjem prenajímateľa, ktorý súvisí s prenájmom nehnuteľnosti (bytu). Platba nájomcovi v súvislosti so vzniknutým preplatkom je výdavok prenajímateľa, ktorý súvisí s prenájmom nehnuteľnosti (bytu).

Platby za ostatné služby sú najmä platby za:

• internet,
• televíziu,
• koncesionárske poplatky,
• platby za služby na prevádzku bytu správcovi (napr. starostlivosť o výťahy, odvoz odpadu, odvod odpadovej vody, starostlivosť o upratovanie a osvetlenie).

Príjmom prenajímateľa je platba nájomcu vo forme zálohy (resp. zábezpeky) za porušenie povinností podľa nájomnej zmluvy, ako aj platby od nájomcu za porušenie povinností dohodnutých v nájomnej zmluve , na ktoré sa záloha nevzťahuje alebo ich nepokrýva v celom rozsahu, napríklad úroky z omeškania pri oneskorenej platbe alebo pokuta za porušenie dohodnutých podmienok užívania nehnuteľnosti (zákaz fajčenia a chovu zvierat, zákaz vykonania stavebných úprav, porušenie povinnosti udržiavať poriadok a pod.).

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Na uplatňovanie výdavkov súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti má zásadný vplyv zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku. Nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku od okamihu, kedy:

• sa o nej prvýkrát účtuje v účtovníctve alebo
• je evidovaná v daňovej evidencii.

Pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku možno okrem výdavkov spomenutých vyššie (platby za energie a ostatné služby) uplatniť napríklad aj tieto výdavky:

• odmena advokátovi za vypracovanie nájomnej zmluvy,
• odmena (provízia) realitnej kancelárií za sprostredkovanie prenájmu,
• vrátenie zálohy (resp. zábezpeky).

Výdavky, ktoré možno uplatniť v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti (bytu) zaradenej do obchodného majetku naviac v porovnaní s prenájmom nehnuteľnosti (bytu) nezaradenej do obchodného majetku sú:

• daň z nehnuteľností,
• úroky z úveru (hypotéky) na obstaranie nehnuteľnosti,
• platby na údržbu nehnuteľnosti (napr. do fondu údržby, z ktorého sa financujú opravy, rekonštrukcie, modernizácia),
• odpisy,
• výdavky na opravy a udržiavanie (napr. opravy v byte v bytovom dome),
• výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia bytu v bytovom dome),
• poistné pri poistenej nehnuteľnosti,
• nákup zariadenia (napr. nábytok) a elektroniky (napr. spotrebiče).

Aby prenajímateľ mohol uplatniť výdavky v daňovom priznaní, musí viesť účtovníctvo alebo daňovú evidenciu.

Nepeňažný príjem prenajímateľa

Pre prenajímateľa je nepeňažným príjmom aj technické zhodnotenie vykonané nájomcom (vo výške výdavkov vynaložených nájomcom) v zdaňovacom období, v ktorom:

• bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia prenajímateľ zvýšil vstupnú (resp. zostatkovú) cenu prenajímanej nehnuteľnosti,
• došlo k skončeniu nájomnej zmluvy - v tomto prípade sa nepeňažný príjem určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania.

Zároveň musia byť splnené aj tieto podmienky:

• technické zhodnotenie bolo vykonané nad rámec povinností nájomcu podľa nájomnej zmluvy,
• prenajímateľ dal na vykonanie technického zhodnotenia písomný súhlas,
• prenajímateľ nájomcovi neuhradil výdavky vynaložené na technické zhodnotenie.

Pri prenájme nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) si manželia príjmy a výdavky musia deliť.

Dotácie na energie

V súvislosti s rastúcimi cenami energií je dôležité spomenúť aj možnosť získania dotácií na energie. Dotácie na energie sú poskytované z verejných rozpočtov na podporu bežnej činnosti podnikateľa. Účtovným jednotkám sú dotácie poskytované na podporu bežnej činnosti podnikateľa.

Spoločnosť Reštaurácia Koliba s.r.o. podala v máji 2023 žiadosť o dotáciu na energie za obdobie apríl 2023. Dňa 15. júna 2023 obdržala oznámenie o schválení dotácie v sume 300 eur. Dátum odoslania oznámenia o schválení dotácie sa považuje za dátum poskytnutia dotácie.

Dotáciu je možné účtovať ako zníženie záväzku súvzťažne s účtom 221 - Bankové účty alebo súvzťažne s účtom 346 - Dotácie zo štátneho rozpočtu. Poskytnutá dotácia je zdaniteľným príjmom.

Daňové hľadisko dotácií na energie

Dotácie na energie sú zdaniteľným príjmom v zdaňovacom období, v ktorom ho daňovník prijal. ZDP v § 2 písm. j) a k) ďalej predpokladá vecnú a časovú súvislosť príjmov a výdavkov v zdaňovacom období,čo znamená, že daňové výdavky a príjmy musia byť súčasťou základu dane v tom zdaňovacom období, s ktorým vecne a časovo súvisia. Ak daňovník vedie účtovníctvo v súlade so ZoÚ a postupmi účtovania a náklady a výnosy účtuje v časovej a vecnej súvislosti s daným obdobím, tento postup je aj v súlade so ZDP. Uvedené platí vždy, ak ZDP neustanovuje inak.

Vplyv dotácií na DPH

Poskytovanie energodotácií nemá vplyv na DPH. Ak prenajímateľ fakturuje energie svojim nájomcom, môže uplatniť zľavu podľa § 22 ods. 4 zákona o DPH, t. j. zľave z ceny tovaru alebo služby po vzniku daňovej povinnosti podľa § 25 ods. 1 písm. zákona o DPH. Prenajímateľ má dve možnosti, a to:

• vystaviť opravnú faktúru, tzv. dobropis, pre vykonanie opravy základu dane, t. j. z ceny energií fakturovanej nájomcovi,
• znížiť cenu energií v rovnakom režime, t. j. bez DPH.

tags: #nájom #odplata #za #spotrebované #energie #povinnosti