Platený nájom vopred: Výhody a nevýhody

Platený nájom vopred je finančná transakcia, pri ktorej nájomca zaplatí nájomné za určité obdobie skôr, ako je bežne splatné. Táto prax má svoje výhody aj nevýhody pre obe strany, nájomcu aj prenajímateľa. V tomto článku sa pozrieme na tieto aspekty z rôznych uhlov pohľadu.

Výhody pre nájomcu

• Získanie bytu v konkurenčnom prostredí: V oblastiach s vysokým dopytom po prenájme môže platenie nájomného vopred zvýšiť šance nájomcu získať preferovaný byt. Majitelia nehnuteľností môžu uprednostňovať nájomcov, ktorí sú ochotní platiť vopred, pretože to znižuje riziko neplatenia.
• Zabezpečenie nájmu: Platením vopred si nájomca zabezpečí, že počas určitého obdobia nebude musieť riešiť platby nájomného, čo môže byť užitočné pri plánovaní financií.
• Možnosť získať zľavu: Niektorí prenajímatelia môžu ponúknuť zľavu z celkovej sumy nájomného, ak sa nájomca rozhodne platiť vopred.
• Lepšie podmienky: Platenie vopred môže viesť k lepším podmienkam nájmu, ako sú napríklad úpravy v byte alebo iné výhody.

Nevýhody pre nájomcu

• Vysoký počiatočný výdavok: Platenie nájomného vopred si vyžaduje značný finančný výdavok naraz, čo môže byť pre niektorých nájomcov problém.
• Riziko straty peňazí: Ak sa nájomca musí predčasne vysťahovať, nemusí dostať vrátenú celú sumu zaplateného nájomného. Záleží to od dohody s prenajímateľom a od podmienok nájomnej zmluvy.
• Zviazanosť s nehnuteľnosťou: Nájomca sa zaväzuje zotrvať v nehnuteľnosti počas obdobia, za ktoré zaplatil nájomné vopred. Ak sa jeho situácia zmení, môže byť ťažké získať peniaze späť.

Výhody pre prenajímateľa

• Zníženie rizika neplatenia: Prenajímateľ má istotu, že nájomné bude zaplatené vopred, čo znižuje riziko finančných strát spôsobených neplatiacimi nájomníkmi.
• Prílev financií: Prenajímateľ získa naraz väčší obnos peňazí, ktorý môže využiť na investície alebo iné účely.
• Atraktívnejšia ponuka: Ponuka možnosti platby vopred môže zvýšiť atraktivitu nehnuteľnosti pre potenciálnych nájomcov.

Nevýhody pre prenajímateľa

• Možné problémy s vrátením peňazí: Ak nájomca poruší nájomnú zmluvu alebo sa predčasne vysťahuje, môže byť prenajímateľ povinný vrátiť časť zaplateného nájomného.
• Komplikácie v prípade predaja nehnuteľnosti: Ak sa prenajímateľ rozhodne predať nehnuteľnosť, musí zohľadniť, že má nájomcu, ktorý zaplatil nájomné vopred.
• Daňové aspekty: Prijatie nájomného vopred môže mať daňové dôsledky, ktoré je potrebné zohľadniť.

Daňové aspekty plateného nájmu vopred

Snahou daňových subjektov je minimalizácia ich daňovej povinnosti v súlade s daňovými predpismi. Optimalizácia daňovej povinnosti sa týka podnikajúcich fyzických osôb, ako aj fyzických osôb - nepodnikateľov. V prípade nájmu je dôležité zvážiť, akým spôsobom sa príjem z nájmu zdaňuje a ako sa uplatňujú výdavky.

Zdaňovanie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2024

Ak prenajímate v roku 2024 nehnuteľnosť, podmienky zdaňovania tohto príjmu závisia od toho, či prenajímate ako fyzická osoba alebo ako podnikateľ. Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia alebo bez neho. Podmienky zdaňovania tohto príjmu sú však odlišné. Ak prenajímate nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. len „zákon o dani z príjmov“) a na túto činnosť musíte mať živnostenské oprávnenie, zdaňujete príjem ako príjem z podnikania. Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, môžete zdaňovať v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

V prípade krátkodobého prenájmu cez platformy ako Airbnb a podobne, ak ide o základné služby a krátkodobé, teda prechodné ubytovanie, zdaňuje sa príjem na základe živnostenského oprávnenia. Pri tomto type ubytovania je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.

Registrácia na daňovom úrade

Pokiaľ daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť. Pán Pavol sa rozhodol prenajať byt, ktorý zdedil po svojich rodičoch. Keďže nemá v pláne prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, bude tento príjem zdaňovať ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Z tohto dôvodu je povinný sa registrovať na daňovom úrade a bude mu pridelené DIČ. Toto DIČ nie je DIČ pridelené na základe vykonávania živnosti.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Kaucia (Depozit)

V praxi sa často stáva, že prenajímateľ požaduje od nájomcu uhradiť 2 000 eur kauciu (depozit). Kaucia slúži prenajímateľovi ako záruka pre prípad, že nájomca spôsobí škodu na majetku, alebo neuhradí nájomné. Ak prenajímateľ kauciu nepoužije na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi a vráti ju nájomcovi po skončení nájmu, táto kaucia nebude vôbec podliehať zdaneniu.

Uplatňovanie výdavkov

Pri zdaňovaní príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatniť len preukázateľné výdavky (paušálne výdavky uplatniť nemožno). Medzi preukázateľné výdavky patrí napríklad výdavok na energie, opravy, úroky z hypotéky a odpisy. Daňovník sa môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. V prípade, ak sa rozhodne nehnuteľnosť nezaradiť do obchodného majetku, nemôže uplatňovať odpisy.

Daňová evidencia

Daňovník, ktorý prenajíma nehnuteľnosť podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný viesť daňovú evidenciu. Túto povinnosť neoznamuje daňovému úradu, ani sa o to daňový úrad nežiada. V daňovej evidencii je daňovník povinný uvádzať príjmy z prenájmu, výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov (preukázateľné výdavky) a majetok, ktorý využíva na prenájom.

Oslobodenie od dane

Podľa § 9 ods. 1 písm. h) zákona o dani z príjmov je oslobodený od dane príjem z prenájmu, ak úhrn príjmov z prenájmu nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur. Ak úhrn príjmov z prenájmu presiahne 500 eur, do základu dane sa zahrnie len príjem presahujúci túto sumu. Oslobodenie sa nevzťahuje na príjmy z príležitostnej poľnohospodárskej výroby (§ 8 ods. 1 písm. e) zákona o dani z príjmov), lesného a vodného hospodárstva a na príjmy uvedené v § 6 ods. 4.

Príklad

Pani Anna prenajíma byt a jej príjem z tohto prenájmu bude za rok 2024 vo výške 12 000 eur. Preukázateľné výdavky k prenajímanej nehnuteľnosti budú vo výške 4 600 eur. Pani Anna neuplatňuje oslobodenie od dane z príležitostnej poľnohospodárskej výroby. Aký bude základ dane pani Anny v daňovom priznania za rok 2024?

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Základ dane pani Anny bude 7 400 eur (12 000 - 4 600). Pani Anna si v daňovom priznaní môže uplatniť nezdaniteľné časti základu dane a daňový bonus na dieťa, ak spĺňa podmienky.

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

Ak nehnuteľnosť prenajímajú manželia, ktorí majú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, príjmy a výdavky sa delia medzi nich v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Sumy príjmov a výdavkov sa uvádzajú už upravené sumy príjmov a výdavkov.

Príklad

Pán Tomáš a pani Zuzana sú manželmi a vlastnia byt v bezpodielovom spoluvlastníctve. Byt budú celý rok 2024 prenajímať. Príjem z prenájmu bytu bude v sume 24 000 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom predstavujú sumu 11 300 eur za rok 2024. Dohodli sa, že príjmy a výdavky si rozdelia v pomere 40:60 (pán Tomáš: pani Zuzana). Aký bude základ dane pána Tomáša a pani Zuzany?

• Základ dane pána Tomáša: (24 000 * 0,4) - (11 300 * 0,4) = 9 600 - 4 520 = 5 080 eur
• Základ dane pani Zuzany: (24 000 * 0,6) - (11 300 * 0,6) = 14 400 - 6 780 = 7 620 eur

Pán Tomáš a pani Zuzana si v daňovom priznaní môžu uplatniť nezdaniteľné časti základu dane a daňový bonus na dieťa, ak spĺňajú podmienky.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

tags: #najom #plateny #vopred #vyhody #nevyhody