Podmienky prenájmu pôdy pre poľnohospodárske družstvá

Úvod

Prenájom poľnohospodárskej pôdy je komplexná problematika, ktorá sa riadi viacerými právnymi predpismi. Tento článok poskytuje podrobný prehľad podmienok prenájmu poľnohospodárskej pôdy pre poľnohospodárske družstvá na Slovensku, pričom zohľadňuje legislatívne zmeny a praktické aspekty.

Definícia poľnohospodárskej pôdy

Poľnohospodárska pôda je pôda využívaná na poľnohospodársku výrobu. Konkrétne ide o:

• Ornú pôdu
• Chmeľnice
• Vinice
• Ovocné sady
• Záhrady
• Trvalé trávnaté porasty

Dôležité je, aby bola táto pôda takto evidovaná v katastri nehnuteľností. Produkčná schopnosť pôdy závisí od faktorov, ako sú klimatické podmienky, hornina, geografická poloha, úroveň hnojenia a zavlažovania.

Zistenie vlastníka a druhu pôdy

Záujemca o prenájom poľnohospodárskej pôdy by mal v katastri nehnuteľností zistiť vlastníka a druh pôdy. Je tiež dôležité overiť, či pôda nie je zaťažená vecnými právami alebo neleží v ochrannom pásme, čo môže obmedziť jej využívanie.

Subjekty prenájmu a podmienky

Poľnohospodársku pôdu je možné prenajať od:

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme pôdy

• Fyzickej osoby (po skončení predchádzajúceho nájomného vzťahu)
• Štátu (zastúpeného Slovenským pozemkovým fondom)
• Právnickej osoby

Podmienkou prenájmu je, že nájomca musí byť minimálne samostatne hospodáriaci roľník alebo poľnohospodársky podnik. Tým sa zabezpečuje, aby sa pôda využívala na poľnohospodárske účely.

Kto je samostatne hospodáriaci roľník?

Samostatne hospodáriaci roľník je fyzická osoba identifikovaná menom, miestom podnikania a identifikačným číslom.

Identifikácia právnickej osoby

Právnická osoba musí mať obchodné meno, miesto podnikania, právnu formu a identifikačné IČO číslo.

Povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný sa o prenajatú pôdu riadne starať. Porušovanie tejto povinnosti je porušením zákona.

Doba nájmu

Zákon určuje minimálnu dobu nájmu na 5 rokov a maximálnu dobu nájmu na 15 rokov.

Prečítajte si tiež: Legislatíva nájmu ornej pôdy

Výmera prenajatej pôdy

V prípade trvalého trávnatého porastu je možné si prenajať najviac 5 hektárov, v prípade ostatných druhov pôdy len 2 hektáre.

Cena prenájmu

Cena prenájmu závisí od toho, či je nájomca fyzická osoba nepodnikateľ alebo podnikateľ. Ak si chcete prenajať pôdu od fyzickej osoby, počítať treba s tým, že zaplatíte približne 5 až 7 percent z jej hodnoty, čo je spravidla od 50 do 100 eur za hektár.

Nájomné a jeho výška

Výška nájomného je kľúčovým prvkom nájomnej zmluvy. Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výška nájomného je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. V prípade prenájmu pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku ustanovuje zákon č. 504/2003 Z. z. v § 10 minimálnu výšku nájmu, resp. - V prípade pozemku, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo iného pozemku prenechaného na poľnohospodárske účely zákon obligatórne požaduje, aby výška nájomného bola najmenej vo výške 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa § 43 ods. 2 zákona č. 330/1991 Zb. v znení zákona č. 549/2004 Z.

Obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku sa rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad, odbor pozemkový a lesný, pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Údaje o obvyklej výške nájomného sú zverejnené na stránkach Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR, pričom sú určené na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona o NPP, postupom podľa § 5 Vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z. pre konkrétne katastrálne územie danej obce.

Prečítajte si tiež: Zmluva o prenájme poľnohospodárskej pôdy

Zľava z nájomného

Ak z dôvodov, ako sú mimoriadne okolnosti alebo podstatná zmena hospodárskych pomerov, nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného.

Nájomná zmluva

Od 1. mája 2018 sa na nájom poľnohospodárskej pôdy vyžaduje písomná nájomná zmluva. Táto zmluva musí obsahovať:

• Určenie zmluvných strán (prenajímateľ a nájomca)
• Určenie predmetu nájmu (presné vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku)
• Určenie výšky nájomného
• Určenie doby nájmu

Automatické predĺženie nájomnej zmluvy

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov zrušila automatické predĺženie nájomnej zmluvy. To znamená, že po skončení doby nájmu je potrebné uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvu.

Prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy

Nájomca má prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške, ak si riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Toto právo sa neuplatní, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Ukončenie nájmu

Zmluvu o nájme pozemku dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. V prípade nájmu na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov.

Dôvody na ukončenie nájmu

Medzi zákonné dôvody, pre ktoré môže obec ako prenajímateľ odmietnuť uzatvoriť nájomnú zmluvu s pôvodným nájomcom, patria:

• Neplnenie záväzkov vyplývajúcich z nájomnej zmluvy nájomcom včas a riadne
• Navrhované nájomné nedosahuje ani obvyklú výšku
• Prenájom pozemkov blízkej osobe
• Prenájom právnickej osobe, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom
• Pozemky bude užívať sám prenajímateľ
• Došlo k prevodu alebo k prechodu vlastníckeho práva k pozemkom
• Pozemky sú určené po skončení na iné ako poľnohospodárske účely podľa osobitného predpisu

Zmena účelu pozemku

Ak sa časť prenajatého pozemku stane stavebnou parcelou, môže to byť dôvod na výpoveď nájomnej zmluvy. Kľúčové je, či v nájomnej zmluve existuje bod, ktorý stanovuje možnosť skončenia nájmu v prípade, ak dôjde k prechodu alebo prevodu prenajatých pozemkov na účely výstavby.

Podnájom

Ak to nájomná zmluva nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

Slovenský pozemkový fond

Slovenský pozemkový fond prenajíma viac ako 453 000 hektárov poľnohospodárskej pôdy, čo je približne štvrtina pôdy na Slovensku. Platné sadzby nájomného pre sledovaný rok zverejňuje fond na svojej webovej stránke najneskôr do 14 dní od oficiálneho vyhlásenia medziročnej priemernej inflácie.

Nadobúdanie vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Tento zákon definuje poľnohospodársku pôdu ako „produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“

Riešenie sporov

V prípade sporov týkajúcich sa nájmu poľnohospodárskej pôdy je možné vymáhať nájomné súdnou cestou, maximálne však tri roky spätne od podania žaloby na súde. Neplatenie nájmu za pôdu je dôvod na odstúpenie od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného. Spory rieši súd.

Starostlivosť o prenajatú pôdu

Nájomca pôdy je oprávnený využívať ju riadnym spôsobom podľa dohody v nájomnej zmluve - na poľnohospodárske účely, pri prevádzkovaní podniku, primerane druhu pozemku. Nemôže napríklad zmeniť ornú pôdu na trvalý trávny porast a musí dodržiavať predpisy o rastlinno-lekárskej starostlivosti, o hnojivách, o ochrane prírody a krajiny.

Zmeny druhu pozemku

Nájomca môže meniť druh pozemku (napríklad poľnohospodársku pôdu na lúky a pasienky) alebo robiť iné zmeny len so súhlasom vlastníka pozemku.

Záver

Prenájom poľnohospodárskej pôdy je proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú znalosť platnej legislatívy a praktických aspektov. Dôležité je zistiť vlastníka, druh pôdy, podmienky prenájmu a riadiť sa platnými zákonmi a predpismi. Riešenie sporov je možné súdnou cestou, pričom je dôležité dbať na riadnu starostlivosť o prenajatú pôdu a dodržiavanie zmluvných podmienok. V prípade nejasností je vhodné obrátiť sa na odborníkov v oblasti práva a poľnohospodárstva.

Dôležité dátumy

• 30. jún: Okresný úrad zverejňuje údaje o obvyklej výške nájomného za predchádzajúci rok.
• 1. november: Možný termín výpovede zmluvy o nájme pozemku dohodnutej na neurčitý čas.

tags: #prenájom #pôdy #pre #poľnohospodársku #družstvo #podmienky