Nájom poľnohospodárskych pozemkov v náhradnom užívaní: Podmienky a aspekty

Tento článok sa zaoberá problematikou nájmu poľnohospodárskych pozemkov v náhradnom užívaní, pričom zohľadňuje legislatívny rámec, podmienky a praktické aspekty s tým spojené. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto oblasť, ktorá má významný vplyv na poľnohospodárske hospodárenie a vlastnícke vzťahy k pôde.

História a účel náhradného užívania

Inštitút náhradného užívania pozemkov bol zavedený ako dočasné riešenie v období po roku 1989, v čase transformácie poľnohospodárstva a obnovy vlastníckych práv. Jeho cieľom bolo umožniť poľnohospodárom obhospodarovať pôdu aj v situácii, keď nebolo možné okamžite realizovať vlastnícke práva k pôde v plnom rozsahu. Dôvodom bola najmä rozdrobenosť vlastníctva a potreba scelenia pozemkov prostredníctvom pozemkových úprav.

Pôvodne sa predpokladalo, že pozemkové úpravy sa uskutočnia v priebehu 10 až 15 rokov a po ich ukončení budú môcť vlastníci obhospodarovať už svoje vlastné pozemky. Inštitút náhradných pozemkov tak mal byť len dočasným riešením. V rokoch 1992 a 1993 sa však zistilo, že stav zápisu vlastníctva v pozemkových knihách a v katastri je veľmi nepriaznivý. Vláda preto schválila Koncepciu usporiadania pozemkového vlastníctva a pozemkové úpravy sa pozastavili s tým, že najprv treba urobiť registre pozemkov.

Legislatívny rámec

Nájom poľnohospodárskych pozemkov sa v súčasnosti spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“). Tento zákon upravuje podmienky nájmu, práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, ako aj spôsoby skončenia nájmu.

Dôležitým ustanovením je § 12a zákona, ktorý upravuje náhradné užívanie prostredníctvom osobitného podnájmu. Toto ustanovenie rieši situáciu, keď doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť, a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať.

Prečítajte si tiež: Podmienky prenájmu priestorov pre jasle

Podmienky náhradného užívania podľa § 12a zákona

Ak sú splnené vyššie uvedené podmienky, doterajší nájomca je povinný s vlastníkom (ďalej len "doterajší prenajímateľ") uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Nájomca je povinný uzatvoriť s doterajším prenajímateľom podnájomnú zmluvu za podmienok a na dobu, na ktorú má pozemky prenajaté od ich vlastníka alebo správcu, pričom prednostne uzatvorí podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté od Slovenského pozemkového fondu.

Ak sa nájomca s doterajším prenajímateľom nedohodnú inak, vstupuje doterajší prenajímateľ do užívania pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. Doterajší prenajímateľ je povinný uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie.

Ak si nájomca nesplní povinnosť uzavrieť s doterajším prenajímateľom podnájomnú zmluvu do 90 dní od podania žiadosti, oznámi to doterajší prenajímateľ okresnému úradu, ktorý vyzve nájomcu na predloženie nájomných zmlúv, ktoré má uzavreté podľa tohto zákona. Okresný úrad na základe týchto zmlúv rozhodne o tom, že vzniká podnájomný vzťah k určeným pozemkom v prospech doterajšieho prenajímateľa.

Daň z pozemkov v náhradnom užívaní

V súvislosti s náhradným užívaním pozemkov je dôležité venovať pozornosť aj otázke dane z pozemkov. Podľa § 5 ods. 1 a 2 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, daňovníkom dane z pozemkov je užívateľ resp. nájomca, ak je nájomná zmluva zapísaná v katastri nehnuteľností a trvá minimálne 5 rokov. V ostatných prípadoch je daňovníkom dane z pozemkov vlastník pozemku resp. správca pozemku. Pri pozemkoch v náhradnom užívaní je daňovníkom osoba, ktorej boli vydané podnájomné pozemky ako náhradné pozemky.

Je dôležité zdôrazniť, že dohody zmluvných strán v nájomnej zmluve o tom, že daň z prenajatých pozemkov bude uhrádzať nájomca, nemajú vplyv na určenie daňovníka podľa zákona o miestnych daniach. Ak obce akceptujú zaplatenie dane z pozemkov nájomcami, ktorí v skutočnosti nie sú daňovníkmi, podieľajú sa na postupe, ktorý nemá oporu v zákone.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zdaňovaním pre dôchodcov

Nájom poľnohospodárskej pôdy a jej predaj

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi. Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti:

• povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní.
• povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.

Overovanie podmienok nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy vykonáva okresný úrad.

Aktuálne zmeny a novely zákonov

S účinnosťou od 1.7.2023, ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Novela zákona č. 504/2003 Z. z. špecifikovala pojem poľnohospodársky pozemok. Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok sa vyžaduje od 1.5.2018. Do tohto dátumu postačovala aj zmluva ústna. Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Novela upravila aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov.

Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva: Jednotlivý manžel

tags: #nájom #poľnohospodárskych #pozemkov #v #náhradnom #užívaní