Nájomná zmluva na dobu neurčitú: Podmienky výpovede a dôležité aspekty

Nájomná zmluva je v súčasnosti najčastejším právnym dôvodom na prenechanie užívania cudzej veci. Tento článok sa zameriava na nájomné zmluvy na dobu neurčitú, podmienky ich výpovede a s tým spojené dôležité aspekty.

Typy nájomných zmlúv a ich právna úprava

Nájomná zmluva môže byť uzavretá podľa všeobecnej úpravy, ktorá je v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“), pričom ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy môžeme aplikovať aj na osobitné druhy nájmu do tej miery, do akej ich neupravuje špeciálna právna úprava, alebo podľa zákona č. 116/1990 Zb. Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu neurčitú alebo na dobu určitú.

Ukončenie nájomnej zmluvy

Pokiaľ sa nájomná zmluva neskončí dohodou, možno nájomnú zmluvu zrušiť len výpoveďou. Výpoveď nájomnej zmluvy sa uplatní najmä pri nájme na dobu neurčitú.

Dohoda zmluvných strán

Najideálnejším spôsobom ukončenia nájmu je dohoda zmluvných strán s presným dátumom skončenia nájmu.

Výpoveď nájomnej zmluvy

Obe zmluvné strany môžu ukončiť nájom uzatvorený na dobu neurčitú výpoveďou bez udania dôvodu (resp. z akéhokoľvek dôvodu). Dĺžka výpovednej doby závisí na dohode strán, inak platí všeobecná trojmesačná výpovedná lehota, ktorá začne plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Výpovedná lehota

Pri prenájme nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí 3-mesačná výpovedná lehota. V nájomnej zmluve si prenajímateľ s nájomcom môžu dohodnúť vlastné podmienky.

Ukončenie nájmu prenajímateľom

Prenajímateľ to má pri ukončení nájomnej zmluvy ešte o niečo zložitejšie. Výpoveď môže dať prenajímateľ len zo zákonom stanovených dôvodov (napr. nájomca za dlhšie obdobie ako tri mesiace nezaplatil nájomné alebo služby s nájmom spojené, nájomca dal byt bez súhlasu prenajímateľa do podnájmu alebo užíva byt na iné účely ako na bývanie).

Problémy pri skončení nájmu výpoveďou

Problém pri skončení nájmu výpoveďou nastáva vtedy, keď predmetnú výpoveď napadne nájomca na súde. V takom prípade doručená výpoveď nebude voči nájomcovi účinná, a to až do okamihu, kým súd jeho žalobu právoplatne zamietne.

Odstúpenie od zmluvy

Okrem skončenia nájmu dohodou, výpoveďou alebo uplynutím času máte ako nájomca možnosť tiež okamžite odstúpiť od zmluvy, a to napríklad vtedy, ak ste si to aj s prenajímateľom nedohodli. Ide o prípady, ak sú prenajaté priestory bytu zdraviu škodlivé (napr. plesne na stenách, výskyt roztočov alebo látok ohrozujúcich vaše zdravie pričom stačí len existencia nebezpečenstva ohrozenia zdravia a pod.) alebo byt má iné zjavné poškodenia, ktoré bránia jeho riadnemu užívaniu. Právo odstúpiť máte avšak aj vtedy, ak ste o týchto nedostatkoch bytu vedeli pred uzavretím Vašej zmluvy. Vzdanie sa uvedeného práva na odstúpenie je zo zákona neplatné.

Náležitosti ukončenia nájomnej zmluvy

V ukončení nájomnej zmluvy je dobré napísať, že po vrátení depozitu, prípadne doplatení, nemáte s prenajímateľom voči sebe žiadne záväzky, dlhy ani povinnosti. Môžete tiež doplniť, že na konci zmluvy finančné vyrovnanie potvrdzujete podpisom. Ukončenie nájomnej zmluvy vyhotovte v dvoch kópiach, jednu pre vás a druhú pre prenajímateľa. Je dobré doplniť, že proti ukončeniu nájomnej zmluvy sa nedá odvolať, nižšie podpísaní súhlasia a rozumejú jej obsahu. Nakoniec uveďte miesto a dátum, zmluvu podpíšte a rovnako dajte podpísať prenajímateľovi.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Čo nezabudnúť

Nezabudnite si odhlásiť trvalé alebo prechodné bydlisko, je to vaša povinnosť. Rovnako uveďte sumu, ktorú vám prenajímateľ má z depozitu vrátiť naspäť. Je dobré uviesť všetky finančné náležitosti, aby ste mali dôkaz o uhradení vy i prenajímateľ.

Osobitné prípady a súvisiace otázky

Nájom bytu a zánik nájmu

(1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.

(2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.

(3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.

(4) Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Zmena vlastníctva nehnuteľnosti

Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.

Ochrana nájomcu v prípade výpovede

Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f)alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov,nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním.

Hmotná núdza nájomcu a výpoveď

Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods.

Právne názory a súdna prax

Ustanovenia Občianskeho zákonníka ani ZNPNP nemožno považovať za také ustanovenia, od ktorých sa účastníci zmluvy nemôžu odchýliť. „ZNPNP upravuje výpovedné dôvody pre prípad skončenia nájomného vzťahu pred uplynutím doby na ktorú bol dohodnutý. Nemožno však vyvodiť, že by sa nájomný vzťah na dobu určitú nemohol skončiť pred uplynutím dohodnutej doby inak, ako výpoveďou prenajímateľa a nájomcu z dôvodov upravených v tomto zákone. Nejde teda o ustanovenie kogentné v tom zmysle slova, že by boli vylúčené aj iné spôsoby zániku nájomného vzťahu, o čom svedčí aj skutočnosť, že ZNPNP upravuje aj iné spôsoby zániku nájmu, pri ktorých nerozlišuje, či ide o nájom dohodnutý na dobu určitú, alebo na dobu neurčitú.“ (Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR zo dňa 25.02.2003 č.

Občiansky zákonník ustanovuje, že nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, pokiaľ sa strany nedohodnú inak. Zákon skončenie nájmu výpoveďou nezakazuje.

tags: #nájomná #zmluva #na #neurčito #výpoveď #podmienky