Dôsledky nedodržania zákonnej lehoty pri návrhu na vklad do katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je verejný register, ktorý eviduje údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Vklad je jedným zo spôsobov, ako sa do katastra zapisujú zmeny vlastníckych práv k nehnuteľnostiam. Návrh na vklad je žiadosť, ktorou sa iniciuje zápis zmeny do katastra.

Základné pojmy a právny rámec

Kataster nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je systém, ktorý spravuje údaje o nehnuteľnostiach, vrátane ich vlastníkov a právnych vzťahov k nim. Jeho hlavným cieľom je zabezpečiť právnu istotu a transparentnosť pri prevodoch a iných zmenách týkajúcich sa nehnuteľností.

Vklad do katastra

Vklad je zápis vlastníckeho práva alebo iného práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Vklad má konštitutívny charakter, čo znamená, že právo vzniká, mení sa alebo zaniká až samotným vkladom do katastra.

Návrh na vklad

Návrh na vklad je formálna žiadosť, ktorou sa iniciuje proces zápisu zmeny do katastra nehnuteľností. Návrh musí obsahovať všetky potrebné údaje a prílohy, aby katastrálny odbor mohol o vklade rozhodnúť.

Zákonná lehota

Zákonná lehota je časové obdobie, v ktorom má katastrálny odbor rozhodnúť o návrhu na vklad. Táto lehota je stanovená zákonom a jej nedodržanie môže mať určité právne dôsledky.

Prečítajte si tiež: Postup pri vrátení návrhu na kúpeľnú starostlivosť

Proces vkladu do katastra nehnuteľností

Proces vkladu do katastra nehnuteľností je upravený zákonom č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

1. Podanie návrhu na vklad: Prvým krokom je podanie návrhu na vklad na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Návrh musí obsahovať všetky potrebné údaje o účastníkoch, nehnuteľnosti a právnom dôvode vkladu (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva). K návrhu sa prikladajú aj všetky potrebné listiny, ako napríklad zmluvy, geometrické plány a iné relevantné dokumenty.

2. Skúmanie návrhu: Po doručení návrhu katastrálny odbor skúma, či sú splnené všetky podmienky pre vklad. Skúma sa najmä, či je zmluva v súlade so zákonom, či sú účastníci spôsobilí na právne úkony a či sú nehnuteľnosti dostatočne identifikované.

3. Rozhodnutie o vklade: Ak sú splnené všetky podmienky, katastrálny odbor rozhodne o povolení vkladu. Rozhodnutie sa doručuje účastníkom konania. Ak katastrálny odbor zistí nedostatky, môže konanie prerušiť a vyzvať účastníkov na ich odstránenie. Ak nedostatky nie sú odstránené, katastrálny odbor návrh zamietne.

4. Zápis do katastra: Po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu sa vykoná zápis do katastra nehnuteľností. Týmto zápisom sa zmena vlastníckeho práva alebo iného práva stáva účinnou voči tretím osobám.

   Prečítajte si tiež: Návrh zmien dôchodkového veku 1958

Zákonné lehoty pre rozhodovanie o návrhu na vklad

Katastrálny zákon stanovuje lehoty, v ktorých má katastrálny odbor rozhodnúť o návrhu na vklad. Podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona, katastrálny odbor rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu. Táto lehota sa môže predĺžiť, ak je potrebné vykonať rozsiahlejšie šetrenie alebo ak sa konanie preruší z dôvodu odstraňovania nedostatkov.

Dôsledky nedodržania zákonnej lehoty

Nedodržanie zákonnej lehoty pre rozhodnutie o návrhu na vklad môže mať rôzne dôsledky, ktoré závisia od konkrétnych okolností prípadu.

Možnosti nápravy

Ak katastrálny odbor nedodrží zákonnú lehotu, účastník konania má niekoľko možností, ako sa domôcť nápravy:

• Žiadosť o urýchlenie konania: Účastník môže podať žiadosť o urýchlenie konania, v ktorej poukáže na nedodržanie lehoty a požiada o bezodkladné rozhodnutie.
• Sťažnosť na nečinnosť: Ak žiadosť o urýchlenie nevedie k výsledku, účastník môže podať sťažnosť na nečinnosť katastrálneho odboru. Sťažnosť sa podáva na nadriadený orgán, ktorým je Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky.
• Žaloba na nečinnosť: V krajnom prípade, ak sťažnosť na nečinnosť neprinesie požadovaný výsledok, účastník môže podať žalobu na nečinnosť správneho orgánu na správny súd. Súd môže katastrálnemu odboru uložiť, aby o návrhu na vklad rozhodol v určitej lehote.

Súvisiace právne aspekty

• Ochrana práv účastníkov konania: Nedodržanie zákonnej lehoty môže porušovať práva účastníkov konania na riadne a včasné rozhodnutie. Účastníci majú právo na to, aby ich vec bola prejednaná bez zbytočných prieťahov.
• Zodpovednosť štátu: Ak nedodržaním zákonnej lehoty vznikne účastníkovi konania škoda, môže sa domáhať náhrady tejto škody od štátu. Zodpovednosť štátu za škodu spôsobenú nezákonným rozhodnutím alebo nesprávnym úradným postupom je upravená zákonom č. 514/2003 Z. z. o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci a o zmene niektorých zákonov.

Judikatúra a súdne rozhodnutia

Súdna prax sa zaoberala prípadmi, keď katastrálne úrady nedodržali lehoty na rozhodnutie o vklade. Napríklad, v prípade sťažovateľa, ktorý sa domáhal určenia vlastníctva nehnuteľnosti, Ústavný súd Slovenskej republiky konštatoval porušenie jeho práva na súdnu ochranu, keď krajský súd rozhodol v jeho veci až po značnom časovom odstupe. Sťažovateľ sa domáhal, aby súd určil, že je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných na LV č. 1031, k. ú. K., - zastavané plochy a nádvoria o výmere 434 m2, - zastavané plochy a nádvoria o výmere 54 m2 a bytového domu súpisné číslo 76, stojaceho na parcele č. 26. Žalobu doručil súdu dňa 26.08.2008.

V žalobe uviedol, že na základe kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam zo dňa 14.7.2005 žalovaný od sťažovateľa odkúpil nehnuteľnosti zapísané na LV č. 1031 v k. ú. K.. Ako vyplýva z článku III. kúpnej zmluvy, kúpna cena mala byť zaplatená tak, že prvú časť kúpnej ceny vo výške 2.500.000,- Sk zaplatil žalovaný pri podpise zmluvy a zvyšok kúpnej ceny vo výške 6.030.000,- Sk mal zaplatiť sťažovateľovi ako predávajúcemu do 15 dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, t. j. najneskôr do 26.8.2005. V prípade, ak kupujúci neuhradí druhú časť kúpnej ceny v celej výške v lehote 15 dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, má predávajúci právo od tejto zmluvy odstúpiť. Vzhľadom na to, že do dňa 21.12.2005 žalovaný nezaplatil zostatok kúpnej ceny vo výške 30.000,- Sk, sťažovateľ využil vyššie citované ustanovenie kúpnej zmluvy a od zmluvy odstúpil listom zo dňa 21.12.2005, doručeným žalovanému dňa 22.12.2005. Žalovaný zvyšok kúpnej ceny vo výške 30.000,- Sk doplatil až dňa 21.12.2005.

Prečítajte si tiež: Kritériá prijatia do denného stacionára

Žalovaný so žalobou nesúhlasil. Namietal, že údajné odstúpenie od zmluvy malo byť žalovanému doručené v čase, keď už celá kúpna cena bola zaplatená, pretože žalovaný zaplatil zvyšných 30.000,- Sk dňa 21.12.2005, a teda sťažovateľ už nemal právo odstúpiť od zmluvy. Žalovaný popieral, že by mu bolo doručené nejaké odstúpenie od zmluvy od sťažovateľa. Okresný súd Prešov vo veci rozhodol (v poradí prvým) rozsudkom č. k. 13 C 211/2008 - 62 z 25.02.2009 tak, že žalobu zamietol.

Súd prvej inštancie uviedol, že v konaní bolo preukázané, že sťažovateľ nedoručil toto odstúpenie od zmluvy žalovanému. Z dôkazov vykonaných v konaní mu vyplýva, že odstúpenie od zmluvy prevzala zrejme manželka žalovaného. Voči rozsudku Okresného súdu Prešov z 25.02.2009 č. k. 13 C 211/2008 - 62 podal sťažovateľ odvolanie. Krajský súd v Prešove príslušný na rozhodnutie o odvolaní zistil, že odvolanie sťažovateľa nie je dôvodné a rozsudkom z 09.09.2009 sp. zn. 3 Co 85/2009 rozsudok súdu prvej inštancie č. k. 13 C 211/2008 - 62 z 25.02.2009 potvrdil. Krajský súd v odôvodnení rozhodnutia uviedol, že súd prvej inštancie správne vychádzal zo skutkového zistenia, že list - zásielka zo dňa 21.12.2005 bola síce adresovaná žalovanému, ale bola doručená tretej osobe (zrejme manželke žalovaného), a nie žalovanému. Podľa odvolacieho súdu sťažovateľ v konaní nepreukázal, aby list zo dňa 21.12.2005 sa dostal do dispozičnej sféry žalovaného, hmotnoprávny úkon - odstúpenie od zmluvy nebol spôsobilý vyvolať u žalovaného účinné odstúpenie od zmluvy. Pre nepreukázanie účinného odstúpenia od zmluvy nedošlo ani k zrušeniu zmluvy, táto je naďalej platná, a preto nie je dôvodné vyhovieť žalobe o určenie vlastníctva sťažovateľa k nehnuteľnostiam, ktoré boli predmetom kúpnej zmluvy zo dňa 14.07.2005.

Voči rozsudku Krajského súdu v Prešove z 09.09.2009 sp. zn. 3 Co 85/2009 podal sťažovateľ ústavnú sťažnosť. Ústavný súd Slovenskej republiky nálezom sp. zn. IV. ÚS 403/2010 zo dňa 3. marca 2011 rozhodol takto: „1. Základné právo na súdnu ochranu podľa čl. 46 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky a podľa čl. 36 ods. 1 Listiny základných práv a slobôd a právo na spravodlivé súdne konanie podľa čl. 6 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd rozsudkom Krajského súdu v Prešove, sp. zn. 3 Co 85/2009 z 9. septembra 2009, porušené boli. 2. Rozsudok Krajského súdu v Prešove, sp. zn. 3 Co 85/2009, z 9. septembra 2009, zrušuje a vec mu vracia na ďalšie konanie…“

Okresný súd Prešov vec opätovne prejednal a rozsudkom z 26.10.2011, č. k. 13 C 199/2011 - 57 žalobu sťažovateľa opätovne zamietol, pričom v odôvodnení rozsudku okrem iného uviedol: „Prvostupňový súd v tejto súvislosti poukazuje na to, že je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu o potrebe aplikovania tohto ustanovenia v danom spore. Rovnako prvostupňový súd poukazuje na to, že aj Ústavný súd Slovenskej republiky na toto ustanovenie poukázal vo svojom rozhodnutí“. „Prvostupňový súd naviac uvádza, že v ustanovení § 497 je upravená možnosť dojednania odstupného pre prípad odstúpenia od zmluvy. Ustanovenie § 497 nezakladá možnosť odstúpenia od zmluvy, táto možnosť vyplýva už z § 48 Občianskeho zákonníka. Ust. § 497 dáva účastníkom zmluvy právo pre prípad dojednaného odstúpenia od zmluvy dojednať aj odstupné. Ďalšia úprava (druhá veta) tohto ustanovenia je všeobecná a vzťahuje sa na všetky prípady odstúpenia od zmluvy (či s odstupným alebo bez neho). Dojednanie odstupného pre prípad odstúpenia od zmluvy je prísnejším zmluvným dojednaním ako len samotná možnosť odstúpenia od zmluvy. V prípade odstúpenia od zmluvy zmluva odstúpením zaniká, účastníci majú len povinnosť vrátiť si všetko čo podľa zmluvy plnili. V prípade odstúpenia od zmluvy, kde bolo dojednané odstupné, účastník ktorý odstupuje musí naviac zaplatil odstupné - dojednanú finančnú čiastku. Pokiaľ teda ust.

Voči rozsudku Okresného súdu Prešov z 26.10.2011 č. k. 13 C 199/2011 - 57 podal sťažovateľ odvolanie. Nesúhlasil s odôvodnením rozsudku súdu prvej inštancie a v odôvodnení odvolania okrem iného uviedol, že súd prvej inštancie vyložil aplikáciu § 497 ObčZ v uvedenej právnej veci ústavne nekonformným spôsobom, ktorý je v príkrom rozpore s ustálenou súdnou praxou a svoju úvahu, že druhá veta ust. § 497 ObčZ je všeobecná a vzťahuje sa na všetky prípady odstúpenia od zmluvy (či s odstupným alebo bez neho) neoprel o žiadny prípad z doterajšej rozhodovacej praxe, pričom práve opak je pravdou a právny názor samosudcu je očividným a neodôvodneným, či nespravodlivým vybočením z ustálenej judikatúry, avšak bez rozumného základu.

Krajský súd v Prešove výzvou z 30.07.2012, v konaní o odvolaní vedenom pod sp. zn. 3 Co 10/2012, doručenou sťažovateľovi dňa 01.08.2012 vyzval účastníkov konania k prípadnému vyjadreniu sa k odlišnému právnemu posúdeniu veci v zmysle § 213 ods. 2 zákona č. 99/1963 Zb., k možnému použitiu ust. § 3 zákona č. 60/1964 Zb. s odôvodnením, že „odvolací súd zostáva názor, že pre posúdenie danej veci z hľadiska ust. § 3 ods. 1 zákona č. 60/1964 Zb. Občianskeho zákonníka je významná výška nezaplatenej kúpnej ceny, dĺžka omeškania, skutočnosti nasvedčujúce tomu, že v dôsledku mimoriadnych okolnosti žalovaný nemohol svoj dlh splniť, alebo že dodatočne povinnosť splnil a za toho stavu sa výkon práva žalobcu môže javiť ako jeho zneužitie“. „Odvolací súd v zmysle § 213 ods. 2 zákona č. 99/1963 Zb. Občianskeho súdneho poriadku preto vyzýva účastníkov konania k prípadnému vyjadreniu sa k odlišnému právnemu posúdeniu veci k trovám konania“.

Krajský súd v Prešove rozsudkom sp. zn. 3 Co 10/2012 z 24.10.2012 potvrdil rozsudok Okresného súdu Prešov sp. zn. 13 C 199/2011 z 26.10.2011. Voči rozsudku Krajského súdu v Prešove sp. zn. 3 Co 10/2012 z 24.10.2012 podal sťažovateľ dovolanie. Najvyšší súd SR uznesením sp. zn. 2 Cdo 119/2013 z 28.11.2013 zrušil rozsudok Krajského súdu v Prešove z 24. októbra 2012 sp. zn. 3 Co 10/2012 a rozsudok Okresného súdu Prešov z 26. októbra 2011 č. k. 13 C 199/2011-57 a vec vrátil Okresnému súdu Prešov na ďalšie konanie.

Súd prvej inštancie na ústnom pojednávaní konanom dňa 27.03.2015 vec opätovne prejednal a (v poradí tretím) rozsudkom č. Proti rozsudku Okresného súdu Prešov č. k. 13 C 199/2011-421 z 27.03.2015 podal sťažovateľ dňa 22.06.2015 odvolanie. O odvolaní rozhodol Krajský súd v Prešove rozsudkom sp. zn. 3 Co 250/2015 zo 06.04.2016 tak, že potvrdil rozsudok súdu prvej inštancie č. k. 13 C 199/2011-421 z 27.03.2015 a žalovanému náhradu trov odvolacieho konania nepriznal. Krajský súd odôvodnil rozsudok sp. zn. 3 Co 250/2015 zo 06.04.2016 takto: „Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku, ako aj celého obsahu spisového materiálu dospel k záveru, že súd prvého stupňa zistil skutkový stav v rozsahu potrebnom pre vyhlásenie rozsudku, na základe vykonaných dôkazov dospel k správnym skutkovým zisteniam a vec i správne právne posúdil. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje so skutkovými zisteniami a právnym závermi súdu prvého stupňa obsiahnutými v odôvodnení napadnutého rozhodnutia a v podrobnostiach na ne odkazuje (§ 219 ods. 2 O. s. p.). Len pre zdôvodnenie dodáva: Podľa ust. § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Účastníci zmluvného vzťahu si môžu právo na odstúpenie od zmluvy dojednať, ak oprávnenie odstúpiť od zmluvy nie je založené zákonom. Môžu tak urobiť: a) priamo v uzavretej zmluve (na tej istej listine), b) v rámci iného zmluvného dojednania, c) v samostatnej dohode. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s názorom súdu prvého stupňa, že ak odporca poslednú časť kúpnej ceny uhradil 21.12.2005 (suma 30.000 Sk bola pripísaná na účet navrhovateľa v banke č. l. 10 spisu), navrhovateľom deklarované právo na odstúpenie od zmluvy zásielkou doručenou odporcovi 22.12.2005 malo byť vykonané (dôjdením prejavu vôle odporcovi) až po úplnom uhradení kúpnej ceny v celej výške. Preto v kúpnej zmluve dojednané právo navrhovateľa odstúpiť od kúpnej zmluvy, úhradou celej kúpnej ceny (splnením dlhu 21.12.2005) zaniklo (§ 578 Občianskeho zákonníka) a navrhovateľ už (neskôr) od zmluvy odstúpiť oprávnený nebol. Právo - odstúpiť od zmluvy totiž zaniká pokiaľ dôjde k naplneniu jeho zmyslu (účel). V danom prípade bola záväzková povaha kúpnej zmluvy úhradou celej kúpnej ceny dňa 21. 12. 2005 dokonaná, a preto právo navrhovateľa pre nezaplatenie kúpnej ceny od nej odstúpiť naplnením jeho účelu zanikla. Naplnením účelu, t. j. úhradou dlhu už nemožno (neskôr) úspešne odstúpiť od zmluvy po tom, čo záväzok uhradiť kúpnu cenu v dohodnutom termíne, na ktorého splnenie bola možnosť odstúpenia od zmluvy viazaná zanikol, hoci aj oneskoreným plnením. V dôsledku nespochybnených skutkových zistení týkajúcich sa zániku práva na odstúpenie od zmluvy, súd prvého stupňa správne na vec aplikoval ustanovenie § 578 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého práva aj povinností zaniknú uplynutím času, na ktorý boli obmedzené. V danom prípade bola záväzková povaha kúpnej zmluvy úhradou celej kúpnej ceny dňa 21.12.2005 dokonaná, a preto právo navrhovateľa pre nezaplatenie kúpnej ceny od nej odstúpiť naplnením jeho účelu zanikla. Naplnením účelu, t.j. úhradou dlhu už navrhovateľ nemohol (neskôr) úspešne odstúpiť od zmluvy potom, čo záväzok uhradiť kúpnu cenu v dohodnutom termíne, na ktorého splnenie bola možnosť odstúpenia od zmluvy viazaná zanikol, hoci aj oneskoreným plnením. Vzhľadom na takéto skutkové zistenia potom súd prvého stupňa opodstatnenie na vec aplikoval ustanovenie § 48 ods. 1, § 45 ods. 1, § 578 a § 610 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, a preto ani dôvod na odvolanie podľa § 205 ods. 2 písm. f) O.s.p. nie je daný. K odvolacej námietke navrhovateľa, že odporca má voči navrhovateľovi aj záväzok rovnajúci sa výške úrokov z omeškania z dlžnej sumy (41,50 Eur), a preto zaplatením poslednej splátky 30 000 Sk dňa 21.12.2005, záväzok nezanikol, odvolací súd uvádza, že ide o nové tvrdenie, resp. skutočnosti neuplatnené v prvostupňovom konaní. Odvolací súd stotožňujúc sa so záverom súdu prvého stupňa, že navrhovateľ po dodatočnom hoci oneskorenom uhradení zvyšnej kúpnej ceny už ani oprávnený odstúpiť od kúpnej zmluvy nebol, nepovažoval odvolací súd ďalšie navrhovateľom v odvolaní uvádzané odvolacie námietky v zmysle vyššie uvedeného záveru za právne významné. Na záver tohto rozhodnutia odvolací súd nad rámec odvolacieho konania poznamenáva, že úroky z omeškania súvisiace s oneskorenou úhradou kúpnej ceny (41,50 Eur, t. j. z dlžnej sumy 30 000 Sk od 27.08.2005 do 21.12.2005) neboli obsahom dohody o odstúpení od kúpnej zmluvy, a preto odporca ani nemá voči navrhovateľovi záväzok rovnajúci sa výške úrokov z omeškania z dlžnej sumy. V danom prípade bola záväzková povaha kúpnej zmluvy úhradou zvyšku kúpnej ceny dňa 21.12.2005 dokonaná. Opačný výhľad pripúšťajúci právo navrhovateľa odstúpiť od zmluvy aj po úplnej úhrade (zániku) zabezpečovacieho dlhu (keďže si možno len ťažko predstaviť, žeby kupujúci v prípade omeškania so zaplatením kúpnej ceny, keď tento záväzok z dojednania nevyplýva, mal počítať s tým, že predávajúci môže i po dodatočnom splnení záväzku kedykoľvek od uzavretej zmluvy odstúpiť) by bol v rozpore so správnym účelom a zmyslom dojednania o odstúpení od zmluvy. Účelom predmetného dojednania bolo totiž nepochybne zabezpečiť kupujúcemu riadnu úhradu celej kúpnej ceny, a preto zaplatením zvyšku kúpnej ceny 21.12.2005 právo odstúpiť od zmluvy už splnilo svoj účel a nezabezpečuje žiadnu (ďalšiu) povinnosť. Nie sú nim zabezpečené ani žiadne ďalšie nároky, a teda nezabezpečuje ani nároky spojené s omeškaním. S prihliadnutím na vyššie uvedený záver o zániku oprávnenia navrhovateľa odstúpiť od zmluvy a v odvolaní nastolené právne otázky: „či spôsobuje uhradenie kúpnej ceny po dohodnutej lehote zánik záväzku - kúpnej zmluvy a zánik možnosti odstúpenia od zmluvy, ktoré v nej bolo dohodnuté pre prípad oneskoreného zaplatenia kúpnej ceny“, odvolací súd nepovažoval za otázky zásadného právneho významu odôvodňujúce podľa ust. § 238 ods. 3 O. s. p. pripustenie dovolania. Za takého stavu odvolací súd rozhodnutie súdu prvého stupňa vo veci samej podľa § 219 ods. 2 O.s.p. potvrdil. V podrobnostiach je potrebné odkázať na skutkové i právne závery uvedené v rozhodnutí súdu prvého stupňa.

Praktické odporúčania

Aby sa predišlo problémom spojeným s nedodržaním zákonných lehôt, odporúča sa:

• Dôkladne pripraviť návrh na vklad: Uistite sa, že návrh obsahuje všetky potrebné údaje a prílohy.
• Sledovať priebeh konania: Pravidelne sa informujte o stave konania na katastrálnom odbore.
• V prípade nečinnosti konať: Ak katastrálny odbor nedodržiava lehoty, využite možnosti nápravy, ako sú žiadosť o urýchlenie, sťažnosť na nečinnosť alebo žaloba na správny súd.

tags: #návrh #na #vklad #do #katastra #nehnuteľností