Ako postupovať, ak nehnuteľnosť nie je evidovaná v katastri?

Tento článok poskytuje návod, ako postupovať v prípade, že ste vlastníkmi nehnuteľnosti, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, alebo ak chcete kúpiť pozemok, ktorého vlastník nie je známy. Slovensko sa v dôsledku historického vývoja stretáva s problémom rozdrobenosti pozemkov a neznámej vlastníckej štruktúry. Tento stav spôsobuje komplikácie pri uplatňovaní vlastníckych práv po predkoch alebo pri kúpe pozemku s neznámym vlastníkom.

Historický kontext evidencie nehnuteľností

Predchodcom súčasného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy zavedené počas Rakúsko-Uhorska, do ktorých sa zapisovali mená a priezviská vlastníkov pozemkov. Počas socializmu došlo k potlačovaniu vlastníckych práv, čo vyvrcholilo v roku 1951 zrušením povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách. V roku 1964 boli pozemkové knihy úplne zrušené. Kataster nehnuteľností bol zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1993.

Na zmiernenie následkov chýbajúcej evidencie vlastníkov nehnuteľností slúžili od roku 1995 konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim (ROEP). V týchto konaniach sa zisťujú dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim a na ich základe sa zostavuje a schvaľuje register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP).

Identifikácia parciel a vlastníkov

Ak ste kúpili rodinný dom, ste uvedený ako majiteľ na liste vlastníctva, ale nie ste majiteľom pozemku a pozemok nie je zapísaný v katastri, je potrebné zistiť, kto je vlastníkom pozemku, na ktorom dom stojí. V prípade, že vlastník nie je zapísaný v katastri nehnuteľností, je potrebné požiadať o identifikáciu parciel na príslušnej správe katastra alebo geodeta. Na základe identifikácie parciel je možné získať informácie o pôvodnej evidencii nehnuteľnosti (uvedenej v pozemkovo-knižnej vložke), kde by mal byť uvedený pôvodný vlastník nehnuteľnosti. Je tiež potrebné zistiť, prečo nie sú vysporiadané vlastnícke vzťahy k pozemku, alebo či sa jedná o pozemok v správe Slovenského pozemkového fondu.

Postup pri nezistenom vlastníkovi

Ak nie je známe meno a priezvisko nezisteného vlastníka, najvhodnejším zdrojom informácií bude pozemková kniha, predchodca súčasného katastra nehnuteľností. Na poskytnutie údajov z pozemkovej knihy je potrebné podať žiadosť, čo je možné aj elektronicky pomocou eID karty.

Prečítajte si tiež: Riešenia pre neevidované nehnuteľnosti

Identifikácia vlastníka

Najjednoduchšia identifikácia by mala prebiehať pri pozemkoch so zapísaným živým vlastníkom bez ďalších identifikačných údajov. Ak v danej lokalite žije menovec identifikovaného vlastníka, môže Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadať ďalšie doklady. Ideálnymi dokumentmi sú rodný list, sobášny list, kópia občianskeho preukazu alebo cestovného pasu.

Dedičské konanie

V prípade, že osoba, ktorá je v katastri zapísaná ako nezistený vlastník, už nežije, je potrebné overiť, či k pozemku po poručiteľovi prebehlo dedičské konanie. Ak dedičské konanie neprebehlo, je potrebné podať návrh na začatie dedičského konania alebo návrh na začatie dodatočného dedičského konania. Návrh na začatie dedičského konania môže podať iba dedič poručiteľa. Ak nie ste dedičom, ale máte záujem na začatí dedičského konania, môžete podať na príslušný súd podnet na začatie dedičského konania.

Právomoci SPF a LSR pri správe pozemkov nezistených vlastníkov

Správa lesných pozemkov nezistených vlastníkov prináleží Lesom Slovenskej republiky, štátnemu podniku (LSR). Oprávnenie SPF a LSR pri správe pozemkov nezistených vlastníkov zahŕňa užívanie, prenajímanie, zriadenie vecného bremena, zrušenie spoluvlastníctva a prevod vlastníctva z vymedzených dôvodov. Ak SPF alebo LSR prevedie vlastníctvo k pozemkom s nezisteným vlastníkom, alebo zriadi vecné bremeno, či vyporiada spoluvlastníctvo a vlastník si uplatní svoje právo, patrí mu náhrada.

Návrhy zákonov o pozemkoch nezistených vlastníkov

Problém nezistených vlastníkov sprevádza Slovensko od nepamäti, a tak boli viackrát predložené návrhy zákonov, ktorých cieľom bolo túto problematiku vyriešiť. Posledným pokusom bola Predbežná informácia k návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov PI/2022/109 z dielne Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky (MH) z 12. mája 2022.

Návrh zákona mal priniesť správne konanie, ktoré by upravilo prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. V konaní má byť poskytnutý dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov. Po začatí konania správny orgán vytvorí zostavu pozemkov s nezisteným vlastníkom, ktorá bude obsahovať všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Správny orgán zverejní túto zostavu verejnou vyhláškou aj v spolupráci s obcou na lehotu, ktorou sa zabezpečí dostatočný čas na uplatnenie individuálnych nárokov právnych nástupcov nezistených vlastníkov k pozemkom, ktoré budú predmetom konania.

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

Prvú skupinu majú tvoriť pozemky, ku ktorým právny nástupca pôvodných nezistených vlastníkov žiaden nárok neuplatnil. Výsledkom takéhoto konania bude rozhodnutie príslušného orgánu, ktorým prejde vlastníctvo pozemkov a spoluvlastníckych podielov nezistených vlastníkov na štát. Druhá skupina pozemkov sa bude skladať z pozemkov nezistených vlastníkov, ku ktorým bol nárok právneho nástupcu nezisteného vlastníka na vlastnícke právo k pozemku uplatnený a vlastníctvo takéhoto pozemku na štát neprejde. Návrh myslel aj na situácie, keď pozemok nebude možné vydať do vlastníctva právneho nástupcu.

Zistenie identifikačných údajov nezisteného vlastníka

Napriek tomu, že v súčasnosti neexistuje komplexná právna úprava, ktorá by zabezpečila automatickú, úplnú a riadnu identifikáciu vlastníkov, zistiť identifikačné údaje nezisteného vlastníka môže ktorákoľvek fyzická alebo právnická osoba z verejne dostupných zdrojov. Ak bude takáto osoba pri jej pátraní úspešná, Okresný úrad, katastrálny obor, na základe jej žiadosti o vykonanie záznamu vlastníka identifikuje a do katastra zapíše.

Riešenie konkrétnych situácií

Kúpa nehnuteľnosti s nevysporiadaným pozemkom

Ak ste kúpili rodinný dom a zistili ste, že nie ste majiteľom pozemku, je dôležité vopred riešiť otázku vlastníctva pozemku. Odporúča sa dosiahnuť dohodu s vlastníkom pozemku, na základe ktorej by ste mali zabezpečený prístup k stavbe alebo nadobudli vlastnícke právo k pozemku.

Kúpa obecného pozemku

Ak ste kúpili obecný pozemok a návrh na vklad do katastra bol zamietnutý z dôvodu nedostatkov pri hlasovaní poslancov, je potrebné kontaktovať obecný úrad a zistiť presné príčiny zamietnutia. Ak nedôjde k dohode, môžete podať odvolanie na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR). Možno by bolo vhodné zvážiť dohodu so starostom alebo obecným zastupiteľstvom na znovu prerokovaní predaja pozemku. Ďalšou možnosťou je podanie žaloby na súd, ak je postup obce v rozpore so zákonom alebo pravidlami obce.

Pozemok neuvedený na liste vlastníctva

Ak ste sa dozvedeli, že kúsok pozemku za vaším domom nie je uvedený na vašom liste vlastníctva, je potrebné zistiť číslo parcely podľa mapy. Ak parcela nie je uvedená na liste vlastníctva, treba si pozrieť na katastrálnej mape, kto vlastní túto časť. Ak je vlastníkom obec, môžete pozemok odkúpiť. Ak nie, treba zavolať geodéziu, aby pozemok pomerali a dali do katastra.

Prečítajte si tiež: Užívanie nehnuteľnosti manželkou: Prehľad

Predaj nehnuteľnosti s nezapísaným vlastníctvom

Ak predávajúci vlastní nehnuteľnosť na základe zmluvy uzatvorenej pred viac ako 10 rokmi, je nutné, aby predávajúci najprv požiadal o vklad vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. Ak vklad do katastra nebol uskutočnený, neodporúča sa takúto nehnuteľnosť kupovať.

Vydržanie pozemku

Ak pozemok užívali vaši rodičia aj starí rodičia a neexistujú žijúci vlastníci, ani nie sú známi žiadni ich dedičia, môžete sa pokúsiť nadobudnúť pozemok do vlastníctva tzv. vydržaním.

Vecné bremená a nehnuteľnosti

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu.

tags: #nehnutelnost #neevidovana #v #katastri #ako #postupovat