Neoprávnené Nadobudnutie Pozemku: Právna Úprava a Riešenia

Vlastníctvo pozemkov predstavuje častý právny problém, s ktorým sa stretávajú mnohí klienti. Dôvody týchto problémov siahajú do minulosti, kde zohrala úlohu rozdrobenosť pozemkov, politické režimy s odlišným chápaním vlastníctva a zmeny pri prechode z pozemkových kníh na kataster nehnuteľností.

Problémy s Evidenciou Pozemkov

Situáciu komplikuje aj fakt, že pod rovnakým parcelným číslom v rovnakom katastrálnom území môže byť evidovaný pozemok registra „C“ aj registra „E“, pričom ide o úplne iné, nesúvisiace pozemky. Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, bývanie alebo iné účely, samo o sebe nezakladá vlastníctvo, ani po viacerých generáciách. Ak nie ste zapísaný v katastri ako vlastník alebo spoluvlastník, užívate cudzí majetok.

Riešenia pri Neoprávnenom Užívaní Pozemku

Dohoda s Vlastníkom

Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete ju osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa nedohodnete, napríklad vlastník nesúhlasí s vydržaním alebo prevodom pozemku, teoreticky sa môžete domáhať určenia vlastníckeho práva prostredníctvom súdu.

Súdne Konanie

Vstup do súdneho konania sa neodporúča bez dokladu o kúpe, dare alebo inom nadobudnutí pozemku. Rovnako sa neodporúča vstup do konania, ak ste vedeli, že pozemok nie je váš, a teda ste užívali cudzí pozemok. Bez týchto dokladov nebudete považovaní za dobromyseľných oprávnených držiteľov a budete v dôkaznej núdzi. Súd by v takom prípade žalobu zamietol, čo by pre vás znamenalo ďalšie náklady (úhrada trov konania protistrane, súdne poplatky a pod.).

Dodatočné Prededenie

Ak je ako vlastník pozemku evidovaný váš predok, môžete požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní rozhodoval, alebo na súd v mieste posledného bydliska zomrelého. Súd poverí notára, ktorý vedie dedičské konanie. Výsledkom môže byť dedičská dohoda, že pozemok bude patriť vám (bezodplatne alebo za dohodnutú čiastku), alebo nadobudnete pozemok do podielového spoluvlastníctva s ostatnými dedičmi.

Prečítajte si tiež: Zdravotná starostlivosť na Slovensku

Vysporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom pozemku, problém sa dá riešiť dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak sa neviete dohodnúť, rozhodne súd. Možnosti vysporiadania sú rôzne, pričom súd by mal prihliadať aj na faktické užívanie nehnuteľnosti.

Neplatná Kúpna Zmluva

V prípade, že bola kúpna zmluva uzatvorená ústne, takáto zmluva bez ďalšieho v podstate nemôže mať žiadne účinky, keďže nie je dodržaná predpísaná písomná forma zmluvy na prevod nehnuteľnosti.

Riešenie Neplatnej Zmluvy

Je potrebné trvať na tom, aby sa zmluva uzatvorila písomne aj so všetkými zákonnými náležitosťami, a aby bola takáto zmluva podaná aj na katastri spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. V opačnom prípade sa kupujúci môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia vo výške kúpnej ceny, ktorá bola na základe takejto neplatnej zmluvy vyplatená predávajúcemu. Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne už dávnejšie a od tejto doby užívam pozemok ako vlastný bez prerušenia viac ako 10 rokov, je možné sa domáhať napr. vydržania takéhoto pozemku.

Nedostatky v Písomnej Zmluve

Ak bola kúpna zmluva v písomnej forme, avšak kataster vlastnícke právo na základe takejto zmluvy nezapísal, napr. z dôvodu, že predmetom predaja bol väčší podiel k nehnuteľnosti, než predávajúci vlastní, prípadne z nejakých iných obsahových dôvodov, tak takúto zmluvu taktiež nie je možné považovať za platnú a spôsobilú na zápis vlastníckeho práva, ak nedôjde k odstráneniu vytýkaných nedostatkov (samozrejme ak sú vytýkané nedostatky odstrániteľné). V takomto prípade majú zmluvné strany dve možnosti - opraviť vytýkané nedostatky dodatkom alebo vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia (teda najmä vrátenie kúpnej ceny, ktorá už bola uhradená).

Užívanie Pozemku bez Zmluvy

Samotné užívanie nehnuteľnosti, ani fakt, že skutočný vlastník sa o daný pozemok nezaujíma alebo nestará, v zásade nemá vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti. Ak teda užívam pozemok bez akejkoľvek zmluvy so skutočným vlastníkom, a viem, že pozemok nepatrí mne, nemôžem tento pozemok nadobudnúť do vlastníctva napr. vydržaním. Ak by som sa chcel stať vlastníkom, musím začať komunikovať s vlastníkom, ktorý je zapísaný na príslušnom liste vlastníctva a skúsiť sa s ním dohodnúť buď na nejakej forme užívania danej nehnuteľnosti (napr.

Prečítajte si tiež: Povinnosti pri PN

Vydržanie

Znova sa tu vynára otázka vydržania. V prípade dlhodobého užívania by bolo možné namietať vydržanie danej nehnuteľnosti, avšak len v prípade, ak by bolo možné preukázať, že dlhoročný užívateľ nehnuteľnosti bol dobromyseľným oprávneným držiteľom (teda že ako držiteľ má danú nehnuteľnosť vo svojej moci a nakladá s ňou v presvedčení, že nehnuteľnosť vlastní, resp. s prihliadnutím na všetky okolnosti bol presvedčený, že je vlastníkom danej nehnuteľnosti).

Neoprávnená Stavba na Cudzom Pozemku

Tento problém ja často dôsledkom dedičstva z doby minulej. Môže sa stať, že prarodič postavil napr. chatku niekde v záhradkárskej osade na pozemku, ktorý mu nepatril. V tej dobe mohol mať napr. ústne povolenie majiteľa pozemku avšak vlastnícke právo k pozemku sa nijako neriešilo ani v nasledujúcom období.

Riešenie Vlastníctva Chatky

Chatka je zapísaná na liste vlastníctva a ja som zapísaný ako vlastník. Chatka je postavená na cudzom pozemku, teda na pozemku, ktorý vlastní iná osoba. Chcem si usporiadať vlastnícke práva k pozemku pod chatkou. Znovu mám možnosť komunikovať a dohodnúť sa s vlastníkom pozemku na odpredaji pozemku pod chatkou. Za týmto účelom by musel byť vyhotovený geometrický plán, ktorý by presne ohraničil pozemok, o ktorý mám záujem. Taktiež by zrejme bolo potrebné vyriešiť aj prístupovú cestu k danej chatke, a to buď zriadením vecného bremena k prístupovej ceste na prechod a prejazd k chatke cez cudzí pozemok alebo napr. odkúpením časti pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu k chatke. Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, tak mám ešte možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zriadení tzv. vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí. Súd by mohol v takomto prípade rozhodnúť o zriadení vecného bremena (vecné bremeno je taktiež možné vydržať), avšak k zriadeniu vecného bremena by došlo taktiež za odplatu, ktorá by bola určená buď dohodou alebo znaleckým posudkom.

Čierna Stavba

Chatka zapísaná na liste vlastníctva nie je, nemám k nej ani žiadne doklady a ani na mestskom / obecnom úrade neevidujú žiadnu žiadosť o povolenie stavby, ani žiadne iné listiny, ktoré by sa danej stavby týkali. V takomto prípade by bolo v prvom rade potrebné vyriešiť vlastníctvo chatky a jej zápis na liste vlastníctva. Ak by sa to podarilo, tak je možné ďalej riešiť pozemok pod chatkou. Ak však nemám žiadne doklady k chatke, pôjde zrejme o čiernu stavbu a aj napriek tomu, že som presvedčený, že mi chatka patrí, pozemku pod chatkou sa nemám ako domáhať. V takomto prípade som neoprávneným užívateľom cudzieho pozemku a vlastník pozemku sa môže voči mne domáhať odstránenia čiernej stavby alebo vypratania danej nehnuteľnosti a taktiež vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie cudzieho pozemku.

Predaj Pozemkov

V predchádzajúcom období som nadobudol vlastnícke právo k rôznym pozemkom, napr. zdedil som podiel asi k 50 pozemkom po mojich rodičoch. Aktuálne tieto pozemky nevyužívam, má ich v prenájme družstvo, ktoré tieto pozemky obhospodaruje. Prišiel mi list od spoločnosti, ktorá v liste uvádza, že vykonáva poľnohospodársku činnosť a chce odo mňa podiely k pozemkom odkúpiť. Suma, ktorú mi ponúkajú, je pre mňa zaujímavá a uvažujem nad predajom pozemkov, ktoré aj tak nevyužívam. Nikdy som však o takejto spoločnosti nepočul, ani neviem o tom, že by vykonávala poľnohospodársku činnosť v mojom okolí.

Prečítajte si tiež: PN a zodpovednosť zamestnanca

Opatrnosť pri Predaji

Takáto spoločnosť si získala moje meno a adresu zrejme z verejne dostupných registrov, ktoré sú uvedené v závere tohto článku. Spoločnosť sa na mňa zamerala možno z dôvodu, že vlastním nejaký pozemok, ktorého hodnota môže aj niekoľkonásobne prevýšiť celkovú sumu, ktorú mi ponúkla spoločnosť za všetky nehnuteľnosti v mojom vlastníctve. Môže ísť napr.

Overenie Informácií

Pred podpisom akejkoľvek kúpnej zmluvy, aj napriek tomu, že ponúkaná suma sa mi môže zdať lákavá, by som sa mal oboznámiť s tým, o čo vlastne má tá spoločnosť záujem. V závere článku sú uvedené internetové stránky, prípadne ďalšie informácie, ktoré mi môžu pomôcť zorientovať sa v tom, čo chce vlastne daná spoločnosť kúpiť. Nápomocný mi môže byť aj obecný úrad a jeho zamestnanci, ktorí mi môžu zistiť tzv. úradnú cenu daných pozemkov, prípadne zistiť, aká by mohla byť trhová cena daných pozemkov v danej obci. Tzv. úradná cena býva častokrát nižšia ako bežná trhová hodnota pozemkov.

Kontaktovanie Nájomcu

Ak som si overil pozemky v mojom vlastníctve, viem kde sa aký pozemok nachádza a aké sú možnosti jeho využitia, a aj napriek tomu chcem dané pozemky predať, ideálne by bolo, aby som sa skontaktoval najskôr s tým, čo má dané pozemky v prenájme alebo ich obhospodaruje. Takáto osoba - či už to je samostatne hospodáriaci roľník alebo poľnohospodárske družstvo, by zrejme prejavila záujem takéto podiely na pozemkoch odkúpiť minimálne za rovnakú sumu, ako mi ponúka úplne neznáma spoločnosť. Pri spoločnostiach, ktoré zasielajú listy s návrhom na odkúpenie ich podielov k pozemkom, treba byť obzvlášť opatrný a pred podpisom akejkoľvek zmluvy si treba najskôr naozaj overiť o aké pozemky ide a či ponúkaná cena je primeraná. Častokrát sa na nás obrátia klienti, ktorí pozemky predajú a následne zistia, že by za predaj mohli získať viac peňazí. Po podpise kúpnej zmluvy, vyplatení dohodnutej kúpnej ceny a po prepísaní vlastníckych práv k predaným pozemkom je bohužiaľ už neskoro niečo riešiť. Prísť sa poradiť je vždy lepšie pred podpisom akejkoľvek zmluvy. Po podpise to už môže byť neskoro.

Overenie Vlastníctva

Ak vlastním nejakú nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. To, či som vlastníkom konkrétneho pozemku si viem teda overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade. Tu mi vedia za poplatok vystaviť listy vlastníctva, na ktorých som uvedený ako vlastník. Taktiež mi vedia poskytnúť informáciu, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku, ak napr. viem tento pozemok nejakým spôsobom identifikovať. Všetky tieto údaje si viem získať aj cez internet napríklad na stránke Katastra si viem vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov napr. o vlastníkovi, o konkrétnom pozemku, byte, dome.. Katastrálne mapy, ako aj príslušné informácie o vlastníkoch si viem zase vyhľadať na stránke mapka.gku.sk . Ak nie som si istý, či konkrétny pozemok vlastním, taktiež si to viem overiť cez vyššie uvedené stránky. Ak si to overiť neviem, prípadne zistím, že pozemok je podľa aktuálneho listu vlastníctva zapísaný na nejakú inú osobu, môžem sa ísť poradiť napr. aj do Centra právnej pomoci.

Vydržanie a Nadobudnutie od Nevlastníka

Zásada, že nikto nemôže na iného previesť viac práv, ako má on sám, je stará ako rímske právo. Moderné právne poriadky túto zásadu uplatňujú, zároveň však pripúšťajú i jej prelomenie - obvykle pomocou inštitútu vydržania ako aj nadobudnutia veci od nevlastníka. Slovenský právny poriadok obsahuje všeobecnú úpravu vydržania v Občianskom zákonníku, nepozná však všeobecnú úpravu nadobudnutia veci od nevlastníka. Vzájomný vzťah inštitútu vydržania a inštitútu všeobecného nadobudnutia od nevlastníka je neraz nejasný a sprevádzaný mnohými terminologickými nepresnosťami.

Vydržanie a Dobrá Viera

Vydržanie zásadným spôsobom prispieva k ochrane dobromyseľného nadobúdateľa. Predpokladom je, že tento nadobúdateľ nadobudol a počas zákonom stanovenej doby držal vec v dobrej viere, hoci sa následne ukázalo, že niektorý z predchádzajúcich nadobúdacích titulov bol neplatný. Vydržanie týmto spôsobom odstraňuje právnu neistotu spojenú s vadami nadobúdacieho titulu, ak oprávnený držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti nemohol o týchto vadách vedieť, resp. Oprávnenou je v zmysle Občianskeho zákonníka taká držba, pri ktorej je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí. Inými slovami, držba sa považuje za oprávnenú len v prípade, ak po zvážení všetkých okolností nemožno od držiteľa spravodlivo požadovať, aby mal pochybnosti o tom, či mu vec alebo právo patrí. Vzniku takejto držby musí nevyhnutne predchádzať ospravedlniteľný omyl držiteľa veci - skutkový alebo právny.

Skutkový a Právny Omyl

Typickým skutkovým omylom, pri ktorom by oprávnená držba mohla prichádzať do úvahy, je užívanie pozemku, o ktorom sa držiteľ oprávnene domnieva, že je súčasťou pozemku, ktorý mu patrí (napr. v dôsledku chybného vytýčenia hraníc medzi pozemkami). Právny omyl je oveľa zriedkavejší. Keďže sa v našom právnom poriadku uplatňuje princíp, že neznalosť zákona neospravedlňuje, väčšinu právnych omylov nemožno považovať za ospravedlniteľné.

Vydržacia Doba

Vydržacia doba je 3-ročná v prípade hnuteľných vecí a 10-ročná v prípade nehnuteľných vecí. Dobromyseľný držiteľ teda po splnení zákonom stanovených podmienok nadobúda vlastnícke právo k veci i napriek tomu, že nadobúdací titul bol neplatný. Argument, že oprávnený držiteľ nemohol vydržať vec (t.j. nadobudnúť k nej vlastnícke právo), pretože príslušný nadobúdací titul je neplatný, je teda postavený na chybnej úvahe, resp.

Nadobudnutie od Nevlastníka

Slovenské súdy pomerne dlho odmietali všeobecné nadobudnutie od nevlastníka a tvrdošijne trvali na tom, že zásada nemo plus iuris musí platiť za každých okolností, ibaže by zákon výslovne ustanovoval inak. Zásadná zmena nastala v marci 2016, keď ústavný súd vydal nález I. V danom prípade išlo o reťaz prevodov nehnuteľností zo štátu na súkromnú osobu, pričom vadným prevodom bol prevod medzi dvoma štátnymi organizáciami (kvôli vadám v privatizačnom projekte). Spor spočíval v tom, že konkurzný správca jednej zo spoločností, ktorá sa na privatizácii zúčastnila, zaradil nehnuteľnosti do súpisu všeobecnej podstaty (tvrdiac, že nehnuteľnosti kvôli vadám privatizačného projektu nikdy neprestali byť vlastníctvom tejto spoločnosti).

Kolízia Práv a Spravodlivosť

Ústavný súd skonštatoval, že dva chránené záujmy - vlastnícke právo pôvodného vlastníka a nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti novým nadobúdateľom na základe jeho dobrej viery sa tak dostanú do vzájomnej kolízie. Zároveň však dospel k záveru, že pokiaľ nemožno zachovať maximum z obidvoch základných práv (čo platí aj pre tento prípad), treba prihliadnuť na princíp všeobecnej spravodlivosti, keď je nutné zvažovať všeobecné súvislosti tohto typu kolízie, ako aj individuálne okolnosti konkrétneho rozhodovaného prípadu.

Nejasnosti a Vývoj Judikatúry

Ako vyplýva z vyššie uvedeného, Ústavný súd SR sa (po vzore Ústavného súdu ČR) pustil do pomerne odvážnych úvah v snahe chrániť „racionálne a spravodlivé usporiadanie vzťahov“. Zároveň je potrebné poukázať na to, že takáto tvorba práva ústavným súdom so sebou pravdepodobne prinesie množstvo nejasností. Aký je, resp. Možno vylúčiť existenciu dobrej viery, ak bola daná vec niekoľkokrát za sebou rýchlo prevedená?

Vydržanie a Neplatný Právny Úkon

V prvom rade je potrebné uvedomiť si, čo je nevyhnutným predpokladom vydržania. Občiansky zákonník nepriamo vychádza z toho, že vec prevádza jej vlastník, pričom dotknutý scudzovací právny úkon je neplatný. Keďže sa nadobúdateľ za istých okolností o tejto neplatnosti nemá ako dozvedieť (objektívne ospravedlniteľný omyl), zákonodarca sa rozhodol ochraňovať jeho dobrú vieru.

Nadobudnutie od Nevlastníka a Dobrá Viera

Vzhľadom na to, že všeobecné nadobudnutie od nevlastníka nemá v slovenskom práve prakticky žiadnu históriu, nemožno z dostupnej literatúry vyvodiť jednoznačné závery, akými charakteristickými znakmi a limitmi sa všeobecné nadobudnutie od nevlastníka vyznačuje. Ako sme už uviedli, v praxi sa možno pomerne často stretnúť s tým, že hranica medzi oboma dotknutými inštitútmi je nejasná a objavuje sa mnoho terminologických nepresností. Podľa nášho názoru by sme sa v tejto veci mali prikloniť k českej doktríne, ktorá tvrdí, že všeobecné nadobudnutie od nevlastníka sa od „štandardného“ nadobudnutia veci odlišuje iba tým, že prevodca nedisponuje vlastníckym právom a nie je oprávnený scudziť vec ani z iného titulu. To zároveň predpokladá existenciu riadne uzavretého a platného nadobúdacieho titulu. Preto hovoríme o nadobudnutí od nevlastníka. V takom prípade je zrejmé, že tento inštitút chráni iba nadobúdateľa veci, ktorý nadobúda vec na základe platného scudzovacieho úkonu od nevlastníka v dobrej viere, t. j. Ak by slovenské právo akceptovalo tento výklad, zrejme by sa vo veľkej miere elegantne vyhlo diskusiám o tom, kedy „ešte“ možno uplatniť inštitút vydržania a kedy „už“ treba uplatniť inštitút nadobudnutia od nevlastníka a vice versa. ak A nebol oprávnený disponovať vecou (napr.

Záver

Vyššie uvedené sú však len teoretické úvahy. Bude nevyhnutné sledovať aktuálny vývoj v judikatúre, aby sme zistili, ako sa príslušné súdy vysporiadajú s jednotlivými otázkami. V súčasnosti možno skonštatovať len to, že sa ústavný súd svojím nálezom I. US 549/2015 vydal na správnu cestu.

Neoprávnená Stavba na Cudzom Pozemku: Problém Presahujúci Odvetvia Práva

Neoprávnená stavba na cudzom pozemku predstavuje právny problém presahujúci do viacerých odvetví nášho právneho poriadku. Ak na túto problematiku nazrieme z občianskoprávneho hľadiska, v popredí záujmu stojí najmä otázka vlastníckeho práva k takto zriadenej stavbe. Rozdielnosť v subjektoch vlastníckeho práva pri stavbe a pozemku avšak má aj svoju druhú stranu mince, a to v právnom vzťahu rezultujúcom z neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku. Práve druhá z menovaných situácií si zaslúži osobitnú pozornosť a jej bližší rozbor.

Elementárna Spravodlivosť vs. Realita

Ak totiž nazrieme na problematiku zriadenia neoprávnenej stavby na cudzom pozemku prizmou elementárnej spravodlivosti, javí sa nám správna ultimátna ochrana vlastníka pozemku; tento základný cit pre spravodlivosť nám totiž káže, že práve stavebník by mal zásadne niesť negatívne dôsledky svojho konania, keďže neoprávnene zasiahol do práva inej osoby. „Realita realít“ býva avšak rozmanitejšia, než sa nám na prvý pohľad môže zdať. Nie zriedkakedy sa stáva, že konanie stavebníka neoprávnenej stavby sa nespája s nepoctivým úmyslom, ale je výsledkom omylu staviteľa rezultujúceho napríklad z nesprávnych údajov v katastri nehnuteľností. Situáciu môžeme dokonca obrátiť a predpokladať nepoctivý úmysel vlastníka pozemku, kedy vlastník pozemku vie o omyle stavebníka a neskoršie námietky voči stavbe z jeho strany predstavujú iba šikanózny výkon práva.

Rozmanitosť Okolností a Potreba Ochrany

Načrtnuté situácie nám ukazujú, že okolnosti konkrétneho prípadu vedia byť príliš rozmanité na to, aby sme problematiku neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku posudzovali apriori čierno-bielo. Podľa okolností prípadu je spravodlivým chrániť vlastníka pozemku, no výnimočnú ochranu by sme mali garantovať aj neoprávnenému stavebníkovi. V tejto súvislosti sa nám avšak naskytá základná otázka: Aké podmienky musia byť splnené, aby súd poskytol ochranu neoprávnenému stavebníkovi pred vlastníkom pozemku? Odpovede na tieto otázky (ne)nachádzame v znení § 135c OZ, ktorého aplikačnému rozmeru je venovaná táto štúdia.

Účel Právnej Ochrany Neoprávneného Vlastníka Stavby

Právna ochrana neoprávneného vlastníka stavby (stavebníka) predstavuje v kontinentálnom európskom práve relatívne moderný právny inštitút. Historicky sa táto právna ustanovizeň konštituovala ako výnimka zo zásady superficies solo cedit, pričom jej základný účel spočíval v ochrane stavieb ako majetkových hodnôt pred ich prípadným odstránením ako aj v ochrane subjektívnej dobrej viery stavebníka.

#

tags: #neoprávnené #nadobudnutie #pozemku #právna #úprava