Neplatnosť dražby a lehota na jej podanie v Slovenskej republike

Dobrovoľná dražba je významným právnym nástrojom na výkon záložného práva, ktorý sa v praxi často využíva. Hoci tento proces má presne určené pravidlá podľa zákona o dobrovoľných dražbách, v praxi sa môžu vyskytnúť pochybenia, ktoré vedú k jej neplatnosti. Osoba, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na svojich právach, môže požiadať súd, aby určil neplatnosť dobrovoľnej dražby. Táto lehota má prekluzívny charakter, čo znamená, že po jej uplynutí právo na podanie žaloby zaniká.

Podstata dobrovoľnej dražby

Základnou podstatou dobrovoľnej dražby je prevod vlastníckeho práva na vydražiteľa, ktorý ponúkne najvyššiu cenu. Tento prevod nastáva okamihom udelenia príklepu licitátora, avšak pod podmienkou, že vydražiteľ zaplatí cenu v stanovenej lehote. Zároveň však zákon o dobrovoľných dražbách (zákon č. 527/2002 Z. z.) stanovuje množstvo formálnych a procesných podmienok, ktoré musia byť dodržané.

Právo na určenie neplatnosti dražby

V prípade, ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách alebo ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy, môže osoba, ktorá tvrdí, že bola na svojich právach dotknutá, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Zákon definuje okruh aktívne legitimovaných osôb veľmi široko, preto osobou oprávnenou na podanie žaloby nie je len pôvodný vlastník predmetu dražby, ale aj iná osoba, ktorej práva boli dražbou dotknuté.

Právo podať žalobu o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby však zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu licitátora. Lehota na uplatnenie práv na súde je prekluzívna, to znamená, že po jej uplynutí právo na podanie žaloby zaniká a osoba, ktorej práva boli dražbou porušené, už nemá možnosť domáhať sa ochrany svojich práv. Výnimkou sú prípady, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu prihlásený trvalý pobyt. V tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí trojmesačnej lehoty.

Osobitný druh určovacej žaloby

Žaloba o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby je osobitným druhom určovacej žaloby. Uplynutie trojmesačnej lehoty na jej podanie nie je preto možné „obísť“ podaním žaloby podľa § 80 Občianskeho súdneho poriadku, a to napr. žalobou na plnenie, kde by sa v rámci súdneho konania riešila neplatnosť dražby ako titulu nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V zmysle uznesenia Najvyššieho súdu SR z 16. 12. 2010, sp. zn. 3 Cdo 186/2010 otázku neplatnosti dobrovoľnej dražby nemôže súd posudzovať v inom konaní než v konaní podľa ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, a to ani ako otázku prejudiciálnu (predbežnú).

Prečítajte si tiež: Rozsudky týkajúce sa neplatnosti dražby

Oznámenie o začatí súdneho konania

Osoba, ktorá podala na súde žalobu o určenie neplatnosti dražby, je povinná oznámiť príslušnému okresnému úradu, že v predmetnej veci začalo súdne konanie. Okresný úrad o tejto skutočnosti vyznačí poznámku na liste vlastníctva. Existencia poznámky je v tomto prípade veľmi dôležitá, pretože právoplatný rozsudok súdu o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti je záväzný aj pre osoby, ktoré na základe zmluvy nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti v čase, keď v katastri nehnuteľností bola vykonaná poznámka o tomto súdnom konaní. Ak by sa tretia osoba stala dobromyseľným nadobúdateľom pred vyznačením tejto poznámky v katastri nehnuteľností, nemalo by súdne rozhodnutie o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby žiadny význam. Právny poriadok totiž chráni práva dobromyseľne nadobudnuté tretími osobami, za predpokladu že sa jedná o prevod od vlastníka (až do rozhodnutia súdu je právoplatným vlastníkom vydražiteľ).

Dôvody neplatnosti dražby

V zmysle podanej žaloby súd skúma, či bola záložná zmluva, na základe ktorej došlo k výkonu záložného práva, platná a či neboli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách. Existuje množstvo dôvodov pre určenie neplatnosti dražby. Môže to byť napríklad:

• záložca nie je vlastníkom predmetu dražby
• predmet dražby nemožno dražiť
• záložná zmluva trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť
• zmluva o vykonaní dražby trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť
• pohľadávka nie je splatná
• hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej nehnuteľnosťou neprevyšuje 2.000 eur
• navrhovateľ dražby nebol oprávnený navrhnúť vykonanie dražby
• dražobník nemá oprávnenie na výkon dražby
• oznámenie o dražbe nebolo uverejnené v zákonnej lehote alebo zákonným spôsobom
• znalecký posudok bol vyhotovený v rozpore so zákonom
• zákonom určené osoby neboli upovedomené o dražbe
• nebola umožnená obhliadka predmetu dražby bez zavinenia vlastníka predmetu dražby
• dražba prebehla spôsobom, ktorý odporuje zákonu
• predmet dražby bol vydražený za cenu nižšiu než ustanovuje zákon
• výťažok dražby bol rozdelený v rozpore so zákonom
• akákoľvek iná formálna alebo procesná vada dražby

Ak sa niektorá časť priebehu dražby neuskutočnila tak, ako ustanovuje zákon, súd vyhlási dražbu za neplatnú. Rozhodnutím súdu o neplatnosti dražby zanikajú účinky príklepu, a to ku dňu príklepu, čo v praxi znamená automatické obnovenie vlastníckeho práva predchádzajúceho vlastníka.

Ak je dražba neplatná, každá osoba, ktorá prevzala výťažok dražby, je povinná vrátiť ho bezodkladne vydražiteľovi. Vydražiteľ je zároveň povinný vypratať a odovzdať predmet dražby predchádzajúcemu vlastníkovi - záložcovi. Ak si záložca a vydražiteľ majú navzájom vrátiť plnenia, môže sa domáhať splnenia záväzku len ten, kto sám splnil svoj záväzok skôr alebo je pripravený záväzok splniť. Dražobník je tiež povinný na výzvu vydražiteľa oznámiť mu sumu, ktorú odovzdal záložnému veriteľovi a dlžníkovi, prípadne sumu, ktorú zložil do notárskej úschovy.

O neplatnosti dražby dražobník bez zbytočného odkladu vyrozumie okresný úrad, ktorý vyznačí stav pred dobrovoľnou dražbou; to platí aj vtedy, ak právo k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou zmenou a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby, ktorých sa táto právna zmena týka.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Oneskorený začiatok dražby

Podľa § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.

Najčastejšie siahajú po ochrane podľa hore uvedeného ustanovenia § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách najmä vlastníci nehnuteľností, ktorí svojim súhlasom s uzavretím záložnej zmluvy a následným zriadením záložného práva dali záložnému veriteľovi možnosť speňažiť nehnuteľnosť na dobrovoľnej dražbe. Až s odstupom času si vlastník nehnuteľnosti uvedomí dôsledky svojho konania, ktoré bez prijatia náležitých opatrení môže viesť až k strate nehnuteľnosti ku ktorej je zriadené záložné právo. Ideálnu obranu proti strate nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe predstavuje podniknutie právnych krokov, ktoré predchádzajú samotnému procesu dražby a ktoré predstavujú ochranu práv dražbou dotknutých osôb a prinútia záložného veriteľa, aby sa svoju pohľadávku snažil uspokojiť iným spôsobom ako predajom nehnuteľnosti. Medzi najčastejšie právne kroky predchádzajúce procesu samotnej dražby možno zaradiť neodkladné opatrenie, ktoré predstavuje podľa § 324 a nasl. zák. č. 160/2015 Z.z. civilného sporového poriadku (ďalej aj „CSP“) procesný prostriedok úpravy vzťahov účastníkov konania. Súd môže neodkladné opatrenie nariadiť podľa § 325 ods.

Ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách je s ohľadom na ingerenciu súkromného dražobného procesu do práv a oprávnených záujmov osôb povinných zo záložného práva, potrebné a nevyhnutné vykladať ústavne, konformne, a teda aj z pohľadu účelu a zmyslu ochrany Ústavou garantovaných základných práv a slobôd. Pri výklade všetkých ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách je treba vychádzať z účelu zákona, histórie (aj jeho vzniku), systematickej súvislosti princípov, ktoré majú základ v ústavne konformnom právnom poriadku ako významovom celku. Konajúci súd musí mať na zreteli nielen ochranu majetkových práv veriteľa či záložného veriteľa, uplatňujúceho nároky s odkazom na ustanovenie zákona o dobrovoľných dražbách, ale musí mať na zreteli aj ochranu tých istých práv vlastníka nehnuteľnosti, t. j. práv, ktoré majú garantovaný rovnaký rozsah ochrany. Takéto konanie dražobníka má nepochybne vplyv na účasť na dražbe (účasť na dražbe sa konaním dražobníka zvýši), a tak aj na konečný dosiahnutý výsledok dražby, a tým aj reálne na práva žalobcov domáhajúcich sa neplatnosti dražby, ktorí by mali ako záložcovia nárok na vydanie hodnoty výťažku z predaja bez zbytočného odkladu, ktorá prevyšuje zabezpečenú pohľadávku po odpočítaní nevyhnutných a účelne vynaložených nákladov v súvislosti s výkonom záložného práva v zmysle § 151m ods. 10 OZ, resp.

Z uvedeného je tak evidentné, že nie každý neskorší začiatok dražby, bez naplnenia podmienky predpokladanej v § 21 ods. Jej predmetom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách. Zákon o dobrovoľných dražbách zároveň určuje, čo nemôže byť predmetom dražby, resp. Osobitná právna regulácia - zákon o dobrovoľných dražbách - sa, okrem iného, zaoberá tiež neplatnosťou dražby, ktorej predpokladom môže byť situácia, že boli porušené ustanovenia tohto zákona. Zákon o dobrovoľných dražbách zároveň upravuje taxatívny výpočet výnimiek, ktoré nebude možné posúdiť ako dôvody pre neplatnosť dražby. Jedným z uvedených dôvodov je okolnosť, kedy dražba začne oneskorene v dôsledku konania inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom mieste. Uľahčením a zvýšením účasti na dražbe fakticky dôjde k tomu, že sa zvýši počet dražiacich účastníkov, čím sa zvýši šanca na vydraženie predmetu dražby za vyššiu sumu (tým pádom aj príležitosť na získanie väčšieho výťažku dražby), čím následne stúpa možnosť na plnohodnotné uspokojenie pohľadávky, prípadne na získanie výťažku prevyšujúceho zabezpečenú pohľadávku, čím by zároveň žalobcom domáhajúcim sa neplatnosti dražby vznikol nárok na vydanie časti výťažku z dražby, prevyšujúcej zabezpečenú pohľadávku.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

tags: #neplatnost #drazby #lehota #podanie