Neplatnosť Dražby v Konkurze: Dôvody a Aspekty

Riešenie vlastného bývania je pre mnohých prioritou a nevyhnutným životným míľnikom. Financovanie kúpy nehnuteľnosti je v prevažnej väčšine zabezpečené hypotekárnym úverom, čo predstavuje dlhodobý finančný záväzok spojený s rizikom. Finančná kríza, napríklad strata zamestnania, môže viesť až k dražbe nehnuteľnosti. Hoci je tento inštitút pre dlžníkov nepríjemný, v konečnom dôsledku môže viesť k úľave na dlhoch a zníženiu dlhového zaťaženia rodiny, čo predstavuje efektívne riešenie krízovej situácie.

V súčasnosti je najbežnejším spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy. Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej alebo exekučnej dražbe nie je taká bežná, hoci môže predstavovať cenové zvýhodnenie. Inštitút dobrovoľnej dražby je však kontroverzný a často kritizovaný odbornou verejnosťou pre možný nesúlad s ústavným právom. Ústava Slovenskej republiky garantuje právo na ochranu obydlia a nedotknuteľnosť vlastníckeho práva, avšak právo na ochranu obydlia neznamená, že občan má garantované zotrvanie v obydlí za každých okolností.

V súčasnosti sa na nadobúdanie "zadlžených nehnuteľností" zameriavajú najmä realitní investori. Proces dobrovoľnej dražby upravuje zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Dobrovoľnú dražbu iniciujú zväčša záložní veritelia (banky) na vymáhanie pohľadávok z hypotekárnych úverov, alebo spoločenstvá vlastníkov bytov a správcovia bytových domov na vymáhanie dlhov vlastníkov. Majetok môže na dobrovoľnej dražbe speňažovať aj samotný vlastník, konkurzný správca alebo iní záložní veritelia.

Dobrovoľná Dražba a Záložné Právo

Nosnou témou je dobrovoľná dražba ako súčasť výkonu zmluvného záložného práva, ako aj zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. Záložní veritelia, ako banky, vykonávajú zmluvné záložné právo dohodnuté so záložcom (vlastníkom bytu), zatiaľ čo spoločenstvo vlastníkov a správca vykonávajú zákonné záložné právo, ktoré vzniká zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Dražba v prípade neplatenia do fondu prevádzky, údržby a opráv a za služby spojené s užívaním bytu v bytovom dome správcovia využívali zriedkavejšie. Domáhanie sa zaplatenia pohľadávky súdnou cestou je zdĺhavé a nákladné. Byt je najrýchlejšie likvidným aktívom na trhu realít, preto sa záujem realitných investorov obracia práve na dražby bytov. V súčasnosti je realizovaných viac dobrovoľných dražieb bytov ako exekučných dražieb. Ďalšou výhodou je, že navrhovateľ ani vydražiteľ nie sú povinní poskytnúť predchádzajúcemu vlastníkovi náhradné bývanie. Dobrovoľná dražba je však v podstate núteným výkonom záložného práva.

Prečítajte si tiež: Judikatúra: Neplatnosť dobrovoľnej dražby

Pred účasťou na dražbe je potrebné preveriť si byt a vykonať due diligence, najmä posúdiť, či je byt bez právnych vád. Úspešný výsledok dražby ovplyvňuje atraktivita nehnuteľnosti, dostupnosť informácií, správne vyhodnotenie rizík a skúsenosti vydražiteľa.

Riziká a Problémy po Dražbe

Problémy vydražiteľov nastávajú po vydražení a zaplatení bytu. Jedným z prvých problémov je odovzdanie nehnuteľnosti pôvodným vlastníkom, ktorý byt často užíva neoprávnene. Pôvodný vlastník je povinný odovzdať byt vydražiteľovi na základe predloženia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a doloženia totožnosti vydražiteľa. Ak sa pôvodný vlastník odmieta vysťahovať, vydražiteľ sa môže domáhať vypratania bytu súdnou cestou a následne exekúciou.

Riziko problémov s pôvodným vlastníkom je možné rozpoznať vopred, ak majitelia nechcú umožniť ohodnotenie bytu znalcom, obhliadky, alebo sa vyhrážajú záujemcom o dražbu. Takéto konanie však škodí najmä bývalým vlastníkom, pretože účastníci dražby v takom prípade príliš neprihadzujú, čo znižuje výťažok z dražby a zvyšuje ich dlhy.

Po vydražení bytu by mal vydražiteľ riešiť prehlásenie dodávok energií a prihlásenie sa správcovi alebo spoločenstvu a pristúpiť k úhradám preddavkov. V praxi sa stáva, že pôvodný vlastník odopiera vstup do bytu. V tomto prípade je vhodné pôvodného vlastníka písomne upozorniť, že vypratanie bytu neznesie odklad. Ďalšou komplikáciou môže byť nájomná zmluva s nájomcami alebo vecné bremeno doživotného užívania. Pri zmene vlastníctva prechádzajú vecné bremená na nadobúdateľa a nadobúdateľ vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa.

Neplatnosť Dražby: Dôvody a Podmienky

Bývalí vlastníci sa môžu domáhať neplatnosti dražby na súde do troch mesiacov odo dňa príklepu. Neplatnosť dražby možno namietať pre neplatnosť záložnej zmluvy alebo ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Zákon o dobrovoľných dražbách nedefinuje, aké porušenie zákona by malo viesť k neplatnosti dražby. Zvyčajne ide o porušenie procesného postupu zo strany navrhovateľa dražby alebo dražobníka, napríklad:

• Byt sa predal na dražbe pred uplynutím 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva.
• Hodnota pohľadávky bez príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur.
• Navrhovateľ, ktorý nie je záložným veriteľom, navrhol dražbu bytu bez súhlasu záložného veriteľa.
• Dražobník vykonal dražbu bez uzatvorenia zmluvy o vykonaní dražby s navrhovateľom.
• Oznámenie o začatí dražby nebolo zverejnené v Obchodnom vestníku.

Pre záujemcu o dražbu je dôležité zistiť, či neexistujú súdne spory o určenie vlastníckeho práva k bytu alebo sporu o určenie neplatnosti záložnej zmluvy. Tieto informácie je možné zistiť z listu vlastníctva alebo lustráciou súdnych konaní na súde. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dražby.

Právne Aspekty a Ochrana Vlastníckeho Práva

Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď ani navrhovateľ dražby, ani záložca neboli vlastníkmi predmetu dražby, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo prakticky len na majetkový záujem vydražiteľa, ktorý zaplatil svoje najvyššie podanie za predmet dražby, ktorý reálne nenadobudol. Takýto rýdzo ekonomický pohľad jednostranne zohľadňujúci len investíciu vydražiteľa je nezlučiteľný s vyššie uvedenou ústavnou ochranou existujúceho vlastníckeho práva skutočného vlastníka predmetu dražby.

V rámci právneho due diligence je nevyhnutné, aby si záujemca o dražbu správne posúdil, či navrhovateľ dražby vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo. V prípade, ak sa vykonáva neprednostné záložné právo, prednostné záložné právo ostane viaznuť na byte. Vydražiteľ po vydražení bytu nevstupuje do "dlhov" predchádzajúceho vlastníka, ktorý aj naďalej ostáva v postavení obligačného dlžníka, avšak musí strpieť výkon záložného práva prednostným záložným veriteľom. Prevod alebo prechod vlastníctva bytu má za následok len vstup do vecného práva - záložného práva, ale nie do záväzkového vzťahu.

Pokiaľ záložný veriteľ, ktorý bol navrhovateľom dražby, mal pre účely uspokojovania pohľadávok postavenie prednostného záložného veriteľa, vykonaním dražby sa byt prevedie na vydražiteľa nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov, a teda vykonaním prednostného záložného práva ostatné záložné práva zaniknú.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Zákonné záložné právo má určité špecifiká v porovnaní so zmluvným záložným právom a vychádzajúc z údajov na liste vlastníctva je často náročné určiť, ktoré z nich je prednostné, pričom dokonca aj údaje na origináli listu vlastníctva v zbierke listín na príslušnom katastri nehnuteľností a na elektronickom výpise z listu vlastníctva sa môžu odlišovať. Jedným z dôležitých okamihov rozhodných pre určenie vzniku zákonného záložného práva, je vznik zabezpečenej pohľadávky ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, resp. vznik pohľadávky spoločenstva.

Občiansky zákonník umožňuje pri pluralite záložných práv, aby sa záložní veritelia dohodli o poradí ich záložných práv rozhodujúcom na ich uspokojenie. Taká dohoda nadobúda účinnosť registráciou dohodnutého poradia v katastri na základe žiadosti všetkých na dohode zúčastnených záložných veriteľov. Táto dohoda ma význam najmä vtedy, ak zákonné záložné právo je registrované v tzv. nultom poradí.

V praxi často nastane situácia, kedy prednostný (zmluvný) záložný veriteľ (banka) evidovaný na liste vlastníctva ako v 1. poradí navrhne dražbu, byt sa vydraží, podľa § 151ma ods. Správca alebo spoločenstvo vlastníkov pritom výslovne uvedie, že v prípade neuhradenia určitej sumy budú nútení pristúpiť k výkonu záložného práva a záverom takéhoto postupu je aj možný výkon dražby nehnuteľnosti. Bezprostrednosť hrozby výkonu záložného práva sa umocní následne momentom, kedy je vydražiteľovi oznámené začatie výkonu (zákonného) záložného práva zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov.

Mnoho správcov a niektorí dražobníci zastávajú právny názor, že časovým momentom vzniku zákonného záložného práva k bytu podľa § 15 ZoVB je nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prvým vlastníkom, resp. moment zápisu zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností. Ustanovenie § 15 ods. 1 ZoVB výslovne ustanovuje, že predmetom záložného práva sú pohľadávky „vzniknuté“, t.j. záložné právo nemôže vzniknúť skôr, ako vznikne pohľadávka zabezpečovaná zákonným záložným právom. V danom prípade nemožno poukazovať na ustanovenie § 151c ods. 2 Občianskeho zákonníka, pretože toto ustanovenie upravuje zmluvné a nie zákonné záložné právo. Ak by sa aj vzťahovalo na záložné právo zákonné, musel by byť takýto charakter zákonného záložného práva (upravujúci záložné právo na budúce pohľadávky).

Oneskorený Začiatok Dražby a Jeho Vplyv na Platnosť

Príspevok pojednáva o uspokojení pohľadávky veriteľa bez nutnosti jej uplatnenia súdnou cestou, a to výkonom záložného práva na základe dobrovoľnej dražby vrátane jej právnej úpravy v slovenskom právnom poriadku, neopomínajúc dôvody neplatnosti dražby. Zameriava sa na oneskorený začiatok dražby, ktorý môže spôsobovať neplatnosť dražby.

Pomerne frekventovaným inštitútom ako v súčasnosti môžu veritelia dosiahnuť uspokojenie svojej pohľadávky bez nutnosti jej uplatňovania súdnou cestou a následného núteného výkonu súdneho rozhodnutia je výkon záložného práva na základe dobrovoľnej dražby. Inštitút záložného práva je v praxi pomerne bežný a za vyše dvadsať rokov od jeho znovuzavedenia do nášho právneho poriadku je v súkromnom práve už dostatočne etablovaný.

Vzhľadom na rôzne aplikačno-právne problémy predošlej právnej úpravy záložného práva bolo potrebné prijať pre túto oblasť nielen nový zákon o dražbách, ale aj zreformovať ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „Občiansky zákonník“ alebo „OZ“) a ostatných právnych predpisov, ktoré upravujú problematiku záložného práva. Prijatie takéhoto zákona reflektovalo výsledky snáh podnikateľskej sféry, predovšetkým bánk, ale aj právnej teórie a praxe, ktoré od vzniku tejto právnej úpravy podrobovali neustálej kritike úpravu záložného práva, predovšetkým nemožnosť realizácie záložného práva.

Rámcovú úpravu dobrovoľných dražieb nachádzame v § 151j ods. 1 OZ, podľa ktorého, ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, ak Občiansky zákonník alebo osobitný zákon neustanovuje inak. Osobitnou - špeciálnou právnou reguláciou pre výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby je zákon č. 527/2002 Z. z.

Možno tak konštatovať, že výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby je riadne právom aprobovaná úprava ustanovujúca možnosť vydražiť napríklad nehnuteľnosť na dobrovoľnej báze, bez potreby vedenia dodatočného civilného sporu za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa. Dobrovoľná dražba je v určitých prípadoch podaného návrhu záložným veriteľom vykonávaná na podklade dobrovoľnosti a súhlasu samotného vlastníka (záložcu).

Ako je zrejmé z ustálenej judikatúry súdov, dobrovoľná dražba je neplatná, len ak jej neplatnosť vyslovil súd. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká (prekluzívna lehota), ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu (hmotnoprávna lehota) okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt. Ustanovenie § 21 ods.

V okolnostiach prípadu je potrebné tento možný nedostatok postupu dražobníka skúmať s ohľadom na práva dotknutých osôb. Ponúka sa rigidný výklad ustanovenia, kedy akékoľvek iné omeškanie začatia dražby by malo bez ďalšieho za následok vyhlásenie neplatnosti dražby. Takýto výklad tiež možno vnímať ako preexponovane formalistický a dôvody neplatnosti dražby by mohli byť založené na „stopovaní“ včasnosti jej začatia. Oneskorenie začatia dražby tak nemusí byť vždy dôvodom pre neplatnosť dražby.

Ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách je s ohľadom na ingerenciu súkromného dražobného procesu do práv a oprávnených záujmov osôb povinných zo záložného práva, potrebné a nevyhnutné vykladať ústavne, konformne, a teda aj z pohľadu účelu a zmyslu ochrany Ústavou garantovaných základných práv a slobôd. Pri výklade všetkých ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách je treba vychádzať z účelu zákona, histórie (aj jeho vzniku), systematickej súvislosti princípov, ktoré majú základ v ústavne konformnom právnom poriadku ako významovom celku.

Konajúci súd musí mať na zreteli nielen ochranu majetkových práv veriteľa či záložného veriteľa, uplatňujúceho nároky s odkazom na ustanovenie zákona o dobrovoľných dražbách, ale musí mať na zreteli aj ochranu tých istých práv vlastníka nehnuteľnosti, t. j. práv, ktoré majú garantovaný rovnaký rozsah ochrany. Takéto konanie dražobníka má nepochybne vplyv na účasť na dražbe (účasť na dražbe sa konaním dražobníka zvýši), a tak aj na konečný dosiahnutý výsledok dražby, a tým aj reálne na práva žalobcov domáhajúcich sa neplatnosti dražby, ktorí by mali ako záložcovia nárok na vydanie hodnoty výťažku z predaja bez zbytočného odkladu, ktorá prevyšuje zabezpečenú pohľadávku po odpočítaní nevyhnutných a účelne vynaložených nákladov v súvislosti s výkonom záložného práva v zmysle § 151m ods. 10 OZ16, resp.

Z uvedeného je tak evidentné, že nie každý neskorší začiatok dražby, bez naplnenia podmienky predpokladanej v § 21 ods. Jej predmetom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách. Zákon o dobrovoľných dražbách zároveň určuje, čo nemôže byť predmetom dražby, resp.

Osobitná právna regulácia - zákon o dobrovoľných dražbách - sa, okrem iného, zaoberá tiež neplatnosťou dražby, ktorej predpokladom môže byť situácia, že boli porušené ustanovenia tohto zákona. Zákon o dobrovoľných dražbách zároveň upravuje taxatívny výpočet výnimiek, ktoré nebude možné posúdiť ako dôvody pre neplatnosť dražby. Jedným z uvedených dôvodov je okolnosť, kedy dražba začne oneskorene v dôsledku konania inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom mieste.

Uľahčením a zvýšením účasti na dražbe fakticky dôjde k tomu, že sa zvýši počet dražiacich účastníkov, čím sa zvýši šanca na vydraženie predmetu dražby za vyššiu sumu (tým pádom aj príležitosť na získanie väčšieho výťažku dražby), čím následne stúpa možnosť na plnohodnotné uspokojenie pohľadávky, prípadne na získanie výťažku prevyšujúceho zabezpečenú pohľadávku, čím by zároveň žalobcom domáhajúcim sa neplatnosti dražby vznikol nárok na vydanie časti výťažku z dražby, prevyšujúcej zabezpečenú pohľadávku. Záverom je potrebné zdôrazniť, že nie každý neskorší začiatok dražby, aj bez splnenia podmienok vyžadovaných ustanoveniami zákona o dobrovoľných dražbách a priori spôsobuje neplatnosť dražby.

Nemo Plus Iuris a Dobrovoľná Dražba

V kontexte dobrovoľnej dražby sa často diskutuje o zásade "nemo plus iuris", ktorá hovorí, že nikto nemôže previesť viac práv, ako sám má. Táto zásada sa bežne uplatňuje pri zmluvných prevodoch vlastníctva. Otázka je, či sa táto zásada uplatňuje aj pri dobrovoľnej dražbe, teda či vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo, aj keď osoba, ktorá bola považovaná za vlastníka, v skutočnosti vlastníkom nebola.

Argumenty pre prelomenie zásady nemo plus iuris v dobrovoľnej dražbe:

• Ustanovenie § 21 ods. 2 ZDD: Ak boli porušené ustanovenia zákona o dražbách, osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, môže požiadať súd o určenie neplatnosti dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu. Zástancovia prelomenia zásady nemo plus iuris tvrdia, že ak "vlastník" nebol v skutočnosti vlastníkom, išlo o porušenie ustanovení ZDD, v dôsledku ktorého sa možno síce domáhať neplatnosti dražby (a určenia vlastníckeho práva skutočného vlastníka k vydraženej veci), avšak len v prekluzívnej lehote troch mesiacov. Ak v tejto lehote dražbu nikto nenapadne, je už ďalej nenapadnuteľná a vydražiteľ je vlastníkom.
• Ustanovenie § 27 ods. 1 ZDD: Uhradením ceny na vydražiteľa prechádza vlastnícke právo na vydražiteľa. Ochrancovia vydražiteľa tvrdia, že toto ustanovenie je hmotnoprávnou normou o nadobúdaní vlastníctva, pričom podmienkou nie je platný titul pôvodného vlastníka (že teda ide kvázi o originárne nadobudnutie vlastníctva).
• Teleologický argument: Účelom dobrovoľnej dražby je dosiahnutie najvyššieho možného výťažku. Tento cieľ by mohol byť prílišným dôrazom na dodržiavanie zásady nemo plus iuris zmarený. Vydražiteľ v dražbe nemá zväčša možnosť pred dražbou detailne skúmať title chain vydražovanej veci a spolieha sa na verejnosť dražby. Verejnosť dražby vytvára fikciu, podľa ktorej o dražbe každý vedel. Vedel o nej teda aj skutočný vlastník a ak ju nenamietal (v prekluzívnej lehote), de facto sa svojho práva vzdal. Právo chráni obozretných.

Argumenty pre zachovanie zásady nemo plus iuris:

• Nadobudnutie vlastníctva je len iným typom súkromnoprávnej zmluvy, v ktorej zásada nemo plus iuris jednoducho platí a jej prelomenie by zákonodarca musel výslovne ustanoviť (ako v § 446 ObZ, § 486 OZ alebo v § 19 ods. 3 ZCP).
• Bez ohľadu na to, či dobrovoľná dražba je len osobitným spôsobom uzatvorenia zmluvy, resp. osobitným zmluvným typom, alebo inou skutočnosťou podľa § 132 OZ, ustanovenie, ktoré by zásadu nemo plus iuris výslovne prelamovalo, v ZDD nenachádzame.

Judikatúra a Rozhodnutia Súdov

Judikatúra v tejto oblasti nie je jednotná a existujú rôzne názory na to, či sa zásada nemo plus iuris v dobrovoľnej dražbe prelamuje alebo nie. Niektoré rozhodnutia súdov naznačujú, že ak nebola vyslovená neplatnosť dražby, nemožno už spochybniť ani nadobudnutie vlastníctva. Iné rozhodnutia zdôrazňujú, že na základe dobrovoľnej dražby nemožno nadobudnúť vlastníctvo od nevlastníka, a to ani vtedy, ak by inak bola táto dražba platná.

tags: #neplatnost #drazby #v #konkurze #dôvody