Neplatnosť písomného hlasovania: Dôvody a právne aspekty

Inštitút prehlasovaného vlastníka, upravený v § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“), poskytuje vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome právo obrátiť sa na súd v prípade, ak nesúhlasia s výsledkom hlasovania. Tento článok sa zameriava na dôvody neplatnosti písomného hlasovania a právne aspekty s tým spojené.

Právo prehlasovaného vlastníka

Podľa § 14a ods. 8 BytZ má prehlasovaný vlastník právo obrátiť sa na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania. Ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania. Preklúzia práva nastáva márnym uplynutím týchto lehôt.

Rozsudok Najvyššieho súdu SR

Najvyšší súd Slovenskej republiky vydal dňa 30.07.2021 rozsudok sp. zn. 4Cdo/130/2021, ktorý zdôrazňuje, že lehota podľa § 14a ods. 8 BytZ je hmotnoprávnou lehotou. To znamená, že prehlasovaný vlastník musí svoj nárok uplatniť žalobou na súde v posledný deň lehoty.

Príklad z praxe

Príkladom je prípad, ktorý prejednával Okresný súd v Prešove a Krajský súd v Prešove. Žalobca sa domáhal určenia neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ale jeho návrh bol zamietnutý. Súd argumentoval tým, že žalobca sa preukázateľne oboznámil s výsledkom hlasovania 11. marca 2019, pričom žalobu podal na poštovú prepravu 9. apríla 2019, ktorá došla na súd 15. apríla 2019, t. j. po uplynutí zákonnej lehoty. Súd prvej inštancie správne uzavrel, že je rozhodujúce, kedy došla žaloba na súd a nie kedy bola odoslaná na poštovú prepravu.

Formálne náležitosti žaloby

Súdy sa zaoberajú len podaniami, ktoré spĺňajú formálne náležitosti žaloby označené v zákone č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok. Medzi základné podmienky úspechu v spore o neplatnosť hlasovania vlastníkov bytov patrí správne označenie strán sporu. Žalobcom je vždy prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Problémom je správne označenie žalovaného.

Prečítajte si tiež: Sprievodca žalobou na neplatnosť hlasovania

Označenie strán sporu

Fyzické osoby sa označujú celým menom a priezviskom, trvalým bydliskom a dátumom narodenia. Právnické osoby (napríklad obchodné spoločnosti) sa označujú svojim názvom, IČO-m a sídlom. Ak žalobca označí nesprávneho žalovaného, tak to má za následok celkový neúspech v súdnom konaní. Žalobcovia často ako žalovaného označia správcu alebo spoločenstvo. Správca a spoločenstvo sú samostatné subjekty, ktoré sú odlišnou osobou od vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Preto ani správca ani spoločenstvo nie je pasívne legitimovaný v súdnom konaní o neplatnosť hlasovania.

Právna pomoc

Na správne označenie žalovaného je potrebné poznať príslušné právne predpisy a aktuálnu judikatúru, preto pred podaním žaloby proti neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov je vhodné vyhľadať odbornú právnu pomoc u advokáta.

Dôvody neplatnosti hlasovania

Zákon o vlastníctve bytov umožňuje prehlasovanému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, aby svoje práva uplatnil na súde žalobou. Prehlasovaný vlastník musí žalobou podanou na súd uplatniť svoje právo v lehote do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Formy žalobného návrhu

Zákon nepredpisuje presnú formu žalobného návrhu. Žalobca si preto môže vybrať, akého konkrétneho nároku sa bude na súde domáhať. Môže to byť napríklad určenie, či rozhodnutie bolo prijaté, alebo nebolo prijaté, či výsledok hlasovania zaväzuje vlastníkov, alebo nezaväzuje vlastníkov alebo či je rozhodnutie platné alebo neplatné.

Formálne a obsahové nedostatky

Nedodržiavanie alebo obchádzanie formálnych podmienok hlasovania ustanovené v zákone alebo v zmluve predstavuje formálne alebo procesné nedostatky hlasovania. Okrem procesných podmienok sa môžu prehlasovaní vlastníci obrátiť so žalobou na súd aj z dôvodov obsahových alebo materiálnych nedostatkov výsledkov hlasovania a to aj v prípade, ak zákonom ustanovená procedúra pri prijímaní rozhodnutia bola absolútne v poriadku.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň so žalobou na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súd prizná dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia vtedy, keď je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo existuje obava, že by výkon rozhodnutia bol ohrozený.

Podmienky písomného hlasovania

Zákon č. 182/1993 Z. z. stanovuje podmienky písomného hlasovania. Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia.

Priebeh hlasovania

Písomné hlasovanie je možné vyhlásiť teoreticky na ľubovoľne dlhú dobu. Pre vlastníkov to znamená, že v danom čase môžu odovzdať hlas. Podľa zákona o bytoch každý hlas musí byť overený najmenej dvoma overovateľmi. Miestom písomného hlasovania je vymedzená miestnosť alebo časť domu alebo iné miesto, kde vlastníci môžu odovzdávať svoj hlas vypísaním hlasovacej listiny a tento zároveň môžu overiť overovatelia.

Overenie hlasov

Zákon o bytoch presne neurčuje, či daným miestom musia byť spoločné časti domu, je teda prípustné, aby hlasovanie prebiehalo napríklad na dvore pred vchodom, v byte niektorého vlastníka alebo v bytoch jednotlivých vlastníkov. Overenie hlasov úradnou formou musí byť vyžadované v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve na konkrétne uvedené účely hlasovania. Ak však takáto zmluvná dohoda neexistuje, hlasy nie je potrebné úradne overiť.

Hlasovacia listina

Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Vyplňovanie otázok

Súhlas alebo nesúhlas s otázkou vlastník vyjadruje vlastnoručným podpisom. Každá otázka teda musí mať obe kolónky vytvorené a jasne označené a hlasujúci svoj podpis dá do práve jednej z nich, čim vyjadrí svoj súhlas alebo nesúhlas.

Neplatné hlasy

Neplatný hlas je potrebné v prvom rade riešiť ihneď, ako sa chyby spôsobujúcej neplatnosť hlasu hlasujúci dopustil a pokúsiť sa ju napraviť. V prípade potreby je žiadúce nechať hlasujúceho opätovne hlasovať tak, aby jeho hlas mohol byť uznaný za platný, prípadne inak pred hlasovaním odstrániť príčinu neplatnosti hlasu.

Rozhodovacia prax súdov

Súdna prax je bohatá na prípady, kedy súdy rozhodovali o neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov. Napríklad, Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. rozhodoval o návrhu na určenie neplatnosti hlasovania proti odporcovi, ktorý je právnickou osobou, ktorá spravuje spoločné časti, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy a zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.

Aktívna a pasívna legitimácia

V skúmanej veci súd prvej inštancie pri posudzovaní žaloby žalobcov správne aplikoval ním špecifikované ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. majúce väzbu na podanú žalobu. Žalobcovia sa ňou podľa opisu skutkových tvrdení cez určenie neplatnosti vyhlásenia o voľbe do funkcie predsedu spoločenstva P., domáhali i vyslovenia neplatnosti samotného písomného hlasovania zo dňa 20.05.2020 a prijatého výsledku v podobe zvolenia žalovaného v 4. rade do funkcie predsedu spoločenstva, dôvodiac tým, že došlo k porušeniu konkrétnych ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z.; zároveň boli toho názoru, že žalobu po.

Účastníci konania

Ak má byť určená neplatnosť uznesenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov, musia sa konania zúčastniť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. V prípade, že účastníkmi konania na základe predmetného určujúceho návrhu nie sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, rozhodnutie, ktoré by malo byť v konaní vydané by nemohlo byť záväzné aj pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí neboli účastníkmi konania.

Nútené nerozlučné procesné spoločenstvo

Zhromaždenie, ktoré je orgánom spoločenstva, tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, prípadné rozhodnutia zhromaždenia vlastníkov bytov sa dotýkajú všetkých vlastníkov bytov v predmetnom bytovom dome. Vzhľadom na charakter hmotnoprávneho vzťahu predmetného sporu (§ 14a ods. 8 cit. zák.) ide o tzv. nútené nerozlučné procesné spoločenstvo, preto pasívna vecná legitimácia svedčí všetkým vlastníkom bytov v bytovom dome.

Žaloba prehlasovaného vlastníka

Žaloba prehlasovaného vlastníka je špecifickým právnym prostriedkom, ktorý umožňuje vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome napadnúť rozhodnutie prijaté väčšinou hlasov. Zákonná úprava tejto žaloby je stručná a hovorí len o možnosti obrátiť sa na súd, ale nehovorí čoho sa možno domáhať (ako formulovať žalobný petit).

Lehota na podanie žaloby

Je potrebné si dať pozor na to, aby bola žaloba správne napísaná a obsahovala všetky potrebné náležitosti. Dôležité to je aj z dôvodu, že zákon upravuje 30 dňovú lehotu na podanie žaloby, pričom táto lehota má prekluzívny charakter. Po uplynutí lehoty právo zaniká.

Dôvody na podanie žaloby

V prvom rade je potrebné posúdiť, či je skutočne založený dôvod na podanie žaloby. Dôvodom môže byť:

• formálne (procesné) nedostatky týkajúce sa zvolania a priebehu schôdze vlastníkov (alebo písomného hlasovania) a prijatých rozhodnutí: napr.
• vecné (obsahové) nedostatky prijatého rozhodnutia: napr.

Konzultácia s advokátom

Odporúča sa pri zvažovaní tohto typu žaloby poradiť sa so skúseným advokátom. Dohodnite si s nami konzultáciu a spoločne posúdime situáciu, v ktorej sa nachádzate.

Alternatívne prostriedky ochrany

V právnej doktríne sa možno stretnúť s názorom, že žaloba podľa § 14 odsek 4 ZoVBNP nepredstavuje jediný prostriedok obrany, t.j. stojí popri všeobecnej možnosti domáhať sa ochrany prostredníctvom všeobecných inštitútov upravených v § 80 písm. c) Občianskeho súdneho poriadku, resp. Tento názor považujeme za právne neakceptovateľný, pretože ustanovenie § 14 odsek 4 ZoVBNP je svojou povahou lex specialis, ktoré vylučuje použitie všeobecných právnych prostriedkov (napr. určovacia žaloba, žaloba podľa § 139 odsek 3 OZ a pod.).

Výlučnosť osobitnej žaloby

Záver o výlučnosti osobitnej žaloby podľa § 14 ods. 4 ZoVBNP podporuje aj historický výklad - pôvodná úprava ZoVBNP totiž obsahovala obdobné ustanovenie ako ustanovenie § 139 odsek 3 OZ (podľa pôvodného ustanovenia § 14 odsek 2 ZoVBNP: „Ak ide o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, môžu sa prehlasovaní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome obrátiť na súd, aby o veci rozhodol“.), a to možnosť obrátiť sa na súd za predpokladu, že išlo o dôležité rozhodnutie týkajúce sa spoločnej veci. Novela vykonaná zákonom č. 367/2004 Z. z. to zmenila a upustila od tejto požiadavky (kritérium dôležitosti rozhodnutia) a podľa súčasného znenia možno súd žiadať o poskytnutie ochrany pri akomkoľvek rozhodnutí týkajúcom sa spoločných častí a zariadení bytového domu, ku ktorým majú vlastníci spoluvlastnícky podiel.

Prekluzívne lehoty

Žaloba podľa § 14 ods. 4 ZoVBNP musí byť podaná v zákonom ustanovenej lehote, ktorá má prekluzívny charakter (do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania, resp. do troch mesiacov od faktického hlasovania). V prípade zmeškania tejto lehoty by mala byť táto osobitná žaloba zamietnutá bez vecného prejednania sporu, pričom súd je na zmeškanie tejto prekluzívnej lehoty povinný prihliadať z úradnej povinnosti. Po uplynutí prekluzívnych lehôt už nie je možné iným spôsobom ako podľa § 14 ods. 4 ZoVBNP sa domáhať zrušenia, neplatnosti, či neprípustnosti prijatých rozhodnutí na schôdzi vlastníkov.

Zásada vigilantibus iura scripta sunt

Stanovenie prekluzívnych lehôt podporuje známu zásadu súkromného práva vigilantibus iura scripta sunt (právo patrí bdelým), podľa ktorej si každý má strážiť a chrániť svoje práva ich včasným uplatnením na súde tak, aby sa neprekludovali, príp. nepremlčali. Zakotvenie prekluzívnych lehôt na podanie žaloby má za cieľ nastoliť stav stability a nemennosti prijatých rozhodnutí, ktoré nie sú včas spochybnené na súde.

Materiálne a formálne aspekty rozhodnutí

Podľa odborných výkladov k predmetnému ustanoveniu možno napadnúť rozhodnutie prijaté na schôdzi vlastníkov bytov na základe akéhokoľvek právne relevantného dôvodu alebo právnej skutočnosti. V tomto smere by bolo de lege ferenda vhodné upraviť v záujme jednoznačnosti ustanovenie § 14 ods. 4 ZoVBNP podľa vzoru ustanovenia § 131 ods.

Nález Ústavného súdu SR

V tejto súvislosti judikoval Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom náleze zo dňa 3. júla 2013, sp.zn. PL. ÚS 110/2011-40, kde si položil zásadnú otázku, a to či môže prehlasovaný vlastník žalobou podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov namietať len „procesný aspekt“ rozhodnutia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov (t.j. napr. či bola schôdza vlastníkov, na ktorej bolo prijaté namietané rozhodnutie, uznášaniaschopná, či bola riadne zvolaná, či boli výsledky písomného hlasovania riadne overené a pod.), alebo môže takéto rozhodnutie namietať aj z materiálneho hľadiska, t. j.

Materiálny výklad

Ústavný súd SR dospel v citovanom náleze k záveru, že nič nebráni tomu, aby právo prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol, garantované prostredníctvom § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov bolo interpretované v právno-aplikačnej praxi materiálne, t. j. aby predmetom žaloby prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru mohli byť nielen námietky smerujúce proti porušeniu zákonom ustanovenej procedúry pri prijímaní rozhodnutí absolútnou väčšinou, resp. dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, ktoré sa týkajú vecí patriacich do ich spoluvlastníctva podľa zákona o vlastníctve bytov, ale aj námietky smerujúce proti obsahu týchto rozhodnutí, t. j.

Úloha súdu

O žalobe podanej prehlasovaným vlastníkom podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov je oprávnený a aj povinný rozhodnúť nezávislý súd, ktorého kľúčovou úlohou pri rozhodovaní o takejto žalobe je zabezpečiť spravodlivú rovnováhu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov, t. j.

Formulácia petitu žaloby

To, ako má byť správne formulovaný petit žaloby v zmysle ustanovenia § 14 odsek 4 ZoVBNP z hmotnoprávnej úpravy nevyplýva (zákon hovorí iba o možnosti obrátiť sa na súd). V súdnej praxi sa však možno stretnúť s viacerými variáciami formulácie žalobného petitu, ktorými žalobcovia spravidla požadujú vyslovenie neplatnosti, neúčinnosti alebo neprípustnosti prijatých rozhodnutí, príp. Nedostatok právnej úpravy v tomto smere nemôže pozbaviť dotknutého vlastníka možnosti domáhať sa ochrany svojich práv súdnou cestou (inak by došlo k tzv. odňatiu spravodlivosti) a § 14 ods. 4 ZoVBNP by sa stal obsolentnou právnou normou, čo by bolo v rozpore s cieľom sledovaným týmto zákonným ustanovením.

Rozhodnutia vlastníkov bytov ako právne úkony

Problematickou a v právnej teórii pertraktovanou sa stala otázka, či je možné považovať rozhodnutia (uznesenia) prijaté na schôdzi vlastníkov bytov za právne úkony. Podľa prevládajúceho právneho názoru takéto rozhodnutia nemožno považovať za právny úkon, nakoľko schôdza vlastníkov nie je subjektom práva, ktorý disponuje právnou subjektivitou a spôsobilosťou na právne úkony (tzv. Preto nie je možné na rozhodnutia vlastníkov bytov aplikovať ustanovenia o právnych úkonoch, najmä o neplatnosti právnych úkonov, ale ich správnosť je prípustné posudzovať iba v medziach ustanovenia § 14 ods. 4 ZoVBNP.

tags: #neplatnosť #písomného #hlasovania #dôvody