Neplatnosť podpisu zmluvy: Dôvody a právne aspekty

Zmluvné právo je postavené na zásade pacta sunt servanda, teda zmluvy sa majú dodržiavať. Avšak, v určitých situáciách môže dôjsť k zrušeniu zmluvy, a to buď dohodou zmluvných strán, alebo jednostranným právnym úkonom - odstúpením od zmluvy. Tento článok sa zameriava na dôvody neplatnosti podpisu zmluvy a s tým súvisiace právne aspekty, pričom sa primárne zameriava na kúpne zmluvy týkajúce sa nehnuteľností.

Odstúpenie od zmluvy: Jednostranný právny úkon

Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon, ktorým účastník zmluvy prejavuje vôľu zmluvu zrušiť. Na rozdiel od dohody, súhlas druhej strany nie je potrebný, postačuje, ak sa odstúpenie dostane do dispozičnej sféry adresáta. Odstúpenie od zmluvy je možné v prípadoch ustanovených zákonom alebo dohodnutých zmluvnými stranami. Medzi zákonné dôvody patrí napríklad uzavretie zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Osobitné prípady umožňujúce odstúpiť od zmluvy sú upravené pri jednotlivých zmluvných typoch, ako napríklad kúpna zmluva, nájomná zmluva alebo zmluva o dielo.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy pre vady nehnuteľnosti

Ak kupujúci zistí na nehnuteľnosti vady, ktoré mu neboli známe pri obhliadke a predávajúci ho na ne neupozornil, má právo na primeranú zľavu z ceny. Ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala.

Právo na zľavu vs. právo na odstúpenie

V prípade menej závažných vád, ako napríklad pokazené okná, má kupujúci právo požadovať od predávajúceho primeranú zľavu z ceny, ktorá sa odvíja od nákladov na opravu alebo kúpu nových okien. Avšak, ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, je neodstrániteľná a trvalá vada, pre ktorú vec nemožno užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom, napríklad narušená statika.

Ubezpečenie predávajúceho o bezvadnosti nehnuteľnosti

Ak predávajúci ubezpečil kupujúceho, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé, má kupujúci právo odstúpiť od zmluvy bez ohľadu na to, či o danej vade v čase uzavretia zmluvy vedel alebo nie.

Prečítajte si tiež: Kedy je kúpna zmluva absolútne neplatná?

Účinky odstúpenia od zmluvy a kataster nehnuteľností

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona. Nastáva rovnaký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nikdy nedošlo. Účastníci zrušenej zmluvy sa vzájomne vyporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení.

Odstúpenie od zmluvy po vklade do katastra

Ak katastrálny odbor okresného úradu už povolil vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa a až následne došlo k odstúpeniu od zmluvy, okresné úrady sa pridŕžajú judikovaného názoru Najvyššieho súdu SR, podľa ktorého sa odstúpením od zmluvy obnovuje vlastnícke právo prevodcu a katastrálny odbor vykoná zápis vlastníckeho práva záznamom. To platí v prípade, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné. Ak druhá strana s odstúpením nesúhlasí, katastrálny odbor ju vyzve, aby podala na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy.

Súdne konanie o platnosti odstúpenia

Ak osoba, ktorá namieta platnosť odstúpenia, podá žalobu, súd rozhodne o platnosti tohto jednostranného úkonu. Súd zisťuje, či bolo odstúpenie doručené druhej strane, či bol naplnený dôvod odstúpenia a či odstúpenie nie je premlčané. Súd posúdi aj samotnú platnosť zmluvy, na ktorú sa odstúpenie viaže. Odstúpiť možno len od platnej zmluvy.

Zastavenie konania o návrhu na vklad

Ak účastník konania odstúpi od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad vlastníckeho práva, katastrálny odbor konanie o návrhu na vklad zastaví.

Odstúpenie od zmluvy a zmluvná pokuta

Zmluvnú pokutu možno viazať len na porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty. Zmluva, ktorá by obsahovala ustanovenie o zmluvnej pokute ako sankciu za výkon práva, by bola v tejto časti neplatná.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

Neplatnosť podpisu zmluvy: Rôzne pohľady

Právna teória a prax ponúkajú rôzne pohľady na právny osud zmluvy v prípade, ak prevodca nemá vlastnícke právo k veci, ktorá je predmetom zmluvy. Tieto názory možno zhrnúť do štyroch základných skupín:

1. Absolútna neplatnosť podľa § 39 Občianskeho zákonníka: Zmluva je absolútne neplatná pre rozpor so zákonom. Argumentom je, že zásada nemo plus iuris (nikto nemôže previesť viac práv, ako sám má) je súčasťou právneho poriadku. Právnym následkom je vznik bezdôvodného obohatenia a vyporiadanie sa zmluvných strán podľa § 457 OZ.
2. Neplatnosť podľa § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka: Prevod vlastníctva od nevlastníka sa považuje za plnenie objektívne nemožné. Nie je možné platne previesť vlastníctvo k veci, s ktorou prevodca nedisponuje. Výnimkou je situácia, keď sa prevodca stane vlastníkom v čase vecnoprávneho úkonu.
3. Relatívna neplatnosť podľa § 49a Občianskeho zákonníka: Zmluva je neplatná pre omyl. Kupujúci sa domnieva, že kupuje od vlastníka, ale v skutočnosti kupuje od nevlastníka.
4. Porušenie záväzku (povinnosti) - nároky z vadného plnenia: Nenastáva neplatnosť, ale ide o porušenie záväzku, čo zakladá nároky z vadného plnenia.

Judikatúra a dobrá viera

Súdna prax v Českej republike a na Slovensku sa líši v prístupe k ochrane dobrej viery nadobúdateľa. Ústavný súd Českej republiky v niektorých prípadoch uprednostnil ochranu dobrej viery nadobúdateľa pred zásadou, že nikto nemôže previesť viac práv, ako sám má. Naopak, Ústavný súd Slovenskej republiky tento prístup odmieta a trvá na zásade, že z nepráva nemôže vzniknúť právo.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

tags: #neplatnosť #podpisu #zmluvy #dôvody