Neplatnosť uznesenia zo schôdze vlastníkov bytov: Dôvody a právne aspekty

Každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý sa cíti byť dotknutý na svojich právach, má možnosť obrátiť sa na súd. Dôvody neplatnosti uznesenia zo schôdze vlastníkov bytov môžu byť rôzne, a je dôležité poznať svoje práva a možnosti obrany.

Právo vlastníka obrátiť sa na súd

V súlade s ustanovením § 14 odsek 4 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len "ZoVBNP") má prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru právo obrátiť sa na súd do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Vzťah žaloby podľa § 14 ods. 4 ZoVBNP k iným právnym prostriedkom

V právnej doktríne sa pôvodne vyskytoval názor, že žaloba podľa § 14 odsek 4 ZoVBNP nie je jediným prostriedkom obrany, t.j. stojí popri všeobecnej možnosti domáhať sa ochrany prostredníctvom všeobecných inštitútov. Avšak, súčasný právny výklad uprednostňuje názor, že ustanovenie § 14 odsek 4 ZoVBNP je svojou povahou lex specialis, ktoré vylučuje použitie všeobecných právnych prostriedkov. Toto ustanovenie je považované za jediný zákonný prostriedok právnej ochrany pre vlastníkov, ktorí boli pri výkone svojich práv prehlasovaní.

Prekluzívne lehoty

Žaloba podľa § 14 ods. 4 ZoVBNP musí byť podaná v zákonom ustanovenej lehote, ktorá má prekluzívny charakter (do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania, resp. do troch mesiacov od faktického hlasovania). V prípade zmeškania tejto lehoty by mala byť táto osobitná žaloba zamietnutá bez vecného prejednania sporu. Po uplynutí prekluzívnych lehôt už nie je možné iným spôsobom sa domáhať zrušenia, neplatnosti, či neprípustnosti prijatých rozhodnutí na schôdzi vlastníkov. Stanovenie prekluzívnych lehôt podporuje zásadu vigilantibus iura scripta sunt (právo patrí bdelým).

Dôvody neplatnosti uznesenia

Podľa odborných výkladov k predmetnému ustanoveniu možno napadnúť rozhodnutie prijaté na schôdzi vlastníkov bytov na základe akéhokoľvek právne relevantného dôvodu alebo právnej skutočnosti. Medzi najčastejšie dôvody patria:

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

• Formálne (procesné) nedostatky: Nedostatky zvolania a priebehu schôdze a prijatých rozhodnutí.
• Vecné (obsahové) nedostatky: Rozpor so zákonom, obchádzanie zákona, rozpor s dobrými mravmi, rozpor so zmluvou o výkone správy, nesúlad s § 3 ods. ZoVBNP.

Materiálny vs. procesný aspekt rozhodnutia

Ústavný súd Slovenskej republiky sa zaoberal otázkou, či môže prehlasovaný vlastník namietať len „procesný aspekt“ rozhodnutia, alebo aj z materiálneho hľadiska. Dospel k záveru, že nič nebráni tomu, aby právo prehlasovaného vlastníka bolo interpretované v právno-aplikačnej praxi materiálne, t. j. aby predmetom žaloby mohli byť nielen námietky smerujúce proti porušeniu zákonom ustanovenej procedúry, ale aj námietky smerujúce proti obsahu týchto rozhodnutí.

Zabezpečenie spravodlivej rovnováhy

O žalobe podanej prehlasovaným vlastníkom rozhoduje nezávislý súd, ktorého kľúčovou úlohou je zabezpečiť spravodlivú rovnováhu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Formulácia žalobného petitu

Z hmotnoprávnej úpravy nevyplýva, ako má byť správne formulovaný petit žaloby. V súdnej praxi sa možno stretnúť s viacerými variáciami formulácie žalobného petitu, ktorými žalobcovia spravidla požadujú vyslovenie neplatnosti, neúčinnosti alebo neprípustnosti prijatých rozhodnutí. Nedostatok právnej úpravy v tomto smere nemôže pozbaviť dotknutého vlastníka možnosti domáhať sa ochrany svojich práv súdnou cestou.

Rozhodnutia vlastníkov bytov ako právne úkony

Problematickou sa stala otázka, či je možné považovať rozhodnutia prijaté na schôdzi vlastníkov bytov za právne úkony. Podľa prevládajúceho právneho názoru takéto rozhodnutia nemožno považovať za právny úkon, nakoľko schôdza vlastníkov nie je subjektom práva, ktorý disponuje právnou subjektivitou a spôsobilosťou na právne úkony. Z tohto dôvodu nie je možné na rozhodnutia vlastníkov bytov aplikovať ustanovenia o právnych úkonoch, najmä o neplatnosti právnych úkonov, ale ich správnosť je prípustné posudzovať iba v medziach ustanovenia § 14 ods. 4 ZoVBNP.

Problém hlasovania o rovnakej veci

Hlasovanie o tej istej veci je problém, ktorý sa často vyskytuje pri hlasovaní vlastníkov v bytových domoch. Ak vlastníci rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Nedostatočné vymedzenie pojmu "rovnaká vec"

Zákonodarca nedostatočne vymedzil pojem „rovnaká vec“. Ak si prečítame dôvodovú správu, úmyslom zákonodarcu malo byť zabránenie protichodným rozhodnutiam vlastníkov, ktoré by mohli predstavovať vznik zmätočnej situácie pri rozhodovaní, možné to je však len pri veciach, pri ktorých stačí na prijatie rozhodnutia nadpolovičná väčšina prítomných alebo zúčastnených na hlasovaní.

Žaloba na zrušenie hlasovania: Ako uspieť?

Ak sa chcete domáhať zrušenia hlasovania zo schôdze a napadnúť ho na súde, musíte žalovať všetkých ostatných vlastníkov, ktorí hlasovali kladne na schôdzi, ako aj tých, ktorí sa schôdze nezúčastnili. Súdy často zamietnu žaloby bez meritórneho prejednania, keď žalobcovia žalovali správcu bytového domu alebo spoločenstvo. Správne je žalovať všetkých ostatných vlastníkov.

Správne označenie strán sporu

Medzi základnú podmienku úspechu v spore o neplatnosť hlasovania vlastníkov bytov patrí správne označenie strán sporu. Žalobcom je vždy prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Problémom je správne označenie žalovaného. Ak v žalobe žalobca označí nesprávneho žalovaného, tak to má za následok celkový neúspech v súdnom konaní.

Kto kontroluje správcu?

Správcu kontroluje rada spoločenstva. Pokiaľ správca neplní svoje povinnosti, máte právo vypovedať zmluvu. Ak správca nezvolá schôdzu vlastníkov do 15 dní od doručenia žiadosti, právo zvolať schôdzu má štvrtina vlastníkov bytov.

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

tags: #neplatnosť #uznesenia #schôdze #vlastníkov #bytov #dôvody