Neúčinnosť právneho úkonu prevodu na blízku osobu a podmienky

Tento článok sa venuje problematike neúčinnosti právneho úkonu prevodu spoluvlastníckeho podielu na blízku osobu, s dôrazom na podmienky a možnosti, ktoré má dotknutý spoluvlastník. Analyzuje zákonné predkupné právo, jeho obmedzenia a spôsoby ochrany v prípade jeho porušenia.

Úvod do predkupného práva spoluvlastníkov

Vlastníctvo nehnuteľnosti, alebo podielu na nej, so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Jednou z najčastejších komplikácií v oblasti spoluvlastníctva je predkupné právo, ktoré upravuje § 140 Občianskeho zákonníka. Zmyslom tohto práva je scelenie vlastníctva alebo zachovanie určitých väzieb k veci. Ak spoluvlastník chce previesť svoj podiel, zákon mu ukladá povinnosť ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom.

Zákonné predkupné právo

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). To znamená, že predávajúci spoluvlastník musí svoj podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom na predaj. Toto pravidlo má za cieľ umožniť spoluvlastníkom udržať kontrolu nad vlastníctvom a zabrániť vstupu neznámych osôb do spoluvlastníckeho vzťahu.

Výnimka pre blízke osoby

Zákon však stanovuje výnimku, a to v prípade prevodu podielu na blízku osobu. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Ak teda prevádzate svoj podiel na blízku osobu, predkupné právo ostatných spoluvlastníkov sa neuplatňuje.

Zmluvné predkupné právo

Na rozdiel od zákonného predkupného práva, ktoré vzniká automaticky pri existencii spoluvlastníctva, zmluvné predkupné právo vzniká dohodou medzi stranami. Môže mať povahu:

Prečítajte si tiež: Právny úkon prevodu na blízku osobu a jeho neúčinnosť

  1. Osobného práva (záväzkového): Zaväzuje len konkrétneho vlastníka.
  2. Vecného práva (in rem): Zapíše sa do katastra nehnuteľností a "pripútava" sa k veci. § 603 ods. 2 OZ hovorí: "Predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností."

Ako správne urobiť ponuku

Mnohé spory vznikajú nie preto, že by vlastník ponuku neurobil, ale preto, že ju urobil zle. Ponuka musí spĺňať určité náležitosti, aby bola platná a účinná.

Náležitosti ponuky

  1. Adresnosť: Ponuka musí byť adresná, teda určená konkrétnym spoluvlastníkom.
  2. Úplnosť podmienok: Ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých sa má predaj uskutočniť tretej osobe.
  3. Totožnosť podmienok: Nemôžete ponúknuť spoluvlastníkovi podiel za 100 000 EUR, on odmietne, a následne ho predať tretej osobe za 80 000 EUR.
  4. Písomná forma: V prípade nehnuteľností musí byť ponuka urobená v písomnej forme.

Lehota na prijatie ponuky

Zákon hovorí jasne: pri nehnuteľnostiach je lehota dva mesiace. Pozor však na formuláciu. Toto je kritický bod. Nestačí len povedať "áno, beriem to". Peniaze musia byť reálne vyplatené (alebo zložené do úschovy) v tejto lehote, pokiaľ nebola v ponuke dohodnutá iná splatnosť.

Porušenie predkupného práva a jeho následky (§ 40a a § 603 ods. 3 OZ)

Čo sa stane, ak spoluvlastník "obíde" zákon a predá podiel tretej osobe bez ponuky? Predaj nie je automaticky absolútne neplatný (od počiatku). Ide o tzv. relatívnu neplatnosť. V takomto prípade má dotknutý spoluvlastník niekoľko možností:

  1. Dovolať sa neplatnosti zmluvy: Musí zaslať účastníkom zmluvy (predávajúcemu a novému kupujúcemu) list, v ktorom sa dovoláva neplatnosti právneho úkonu, a ideálne podať žalobu na určenie neplatnosti zmluvy na súd.
  2. Domáhať sa prevodu na seba: Podľa § 603 ods. 3 OZ sa môže domáhať, aby mu nadobúdateľ podiel ponúkol na predaj za rovnakých podmienok. Ak nadobúdateľ odmietne, môže sa spoluvlastník obrátiť na súd so žalobou o nahradenie prejavu vôle nadobúdateľa.

Obchádzanie predkupného práva

V praxi sa často stretávame s pokusmi obísť predkupné právo. Vlastník A chce predať svoj podiel osobe C, ale spoluvlastník B by uplatnil predkupné právo. Vlastník A teda najprv daruje osobe C miniatúrny podiel (napr. 1/100 zo svojho podielu). Tým sa osoba C stane spoluvlastníkom. Toto konanie je vysoko rizikové. Súdy ho môžu kvalifikovať ako obchádzanie zákona (§ 39 OZ).

Simulovaný právny úkon

Ak kúpna zmluva bola "zamaskovaná" ako darovacia zmluva len preto, aby sa vyhlo predkupnému právu, je takýto úkon neplatný podľa § 41a ods. 2 OZ (disimulovaný právny úkon). Platí ten úkon, ktorý chceli účastníci skutočne urobiť - teda kúpna zmluva. A pri kúpnej zmluve vzniká predkupné právo.

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad o neúčinnosti právneho úkonu

Časové obmedzenia a preukázanie solventnosti

Ak ste sa ocitli v situácii, že vaše predkupné právo bolo porušené, čas hrá proti vám. Je dôležité konať rýchlo a efektívne. Pri relatívnej neplatnosti plynie 3-ročná premlčacia doba, ktorá začína plynúť dňom, keď došlo k uzavretiu zmluvy (prevodu), ktorým bolo právo porušené, nie až dňom, keď sa o tom oprávnený dozvedel. Súd môže skúmať, či by ste v čase ponuky (ak by bola urobená) boli schopní kúpnu cenu zaplatiť.

Špecifické prípady

Prevod poľnohospodárskej pôdy

Pri prevode poľnohospodárskej pôdy platili a platia (v závislosti od aktuálnych noviel zákona č. 140/2014 Z. z.) špecifické obmedzenia, ktoré sa snažili regulovať trh s pôdou.

Predkupné právo nájomcu

Osobitný druh predkupného práva je upravený v § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré hovorí, že byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.

Odporúčania pre kupujúcich a predávajúcich

  • Pre predávajúcich: Dôkladne si preštudujte zákonné ustanovenia o predkupnom práve a uistite sa, že ste splnili všetky povinnosti voči ostatným spoluvlastníkom.
  • Pre kupujúcich: Vždy žiadajte od predávajúceho písomný dôkaz o tom, že podiel ponúkol ostatným spoluvlastníkom a tí ho v lehote nevyplatili, alebo písomné vyhlásenie spoluvlastníkov, že si predkupné právo neuplatňujú.

Možnosti veriteľa pri prepise majetku dlžníkom

Ako sa môže brániť veriteľ, keď jeho dlžník „prepisuje" majetok na deti, či manželku a pod. v snahe zabrániť veriteľovi vo vymožení jeho pohľadávky? Aké možnosti v tomto smere poskytuje veriteľom Občiansky zákonník a aké závery zaujali slovenské a české súdy v konaniach o tzv. odporovacích žalobách?

Odporovacia žaloba

Konanie, ktorým chce dlžník znemožniť alebo aspoň podstatne sťažiť veriteľom možnosť dosiahnuť uspokojenie ich pohľadávok, a to predovšetkým tým, že sa zbavuje svojho majetku, nie je v súlade so zákonom. Z tejto zásady treba vychádzať. Takýmto právnym úkonom dlžníka môže teda veriteľ odporovať, t. j. môže sa domáhať žalobou na súde, aby súd vyslovil, že určitý právny úkon, ktorý urobil jeho dlžník (napríklad uzavrel darovaciu zmluvu s treťou osobou a pod.) je voči veriteľovi právne neúčinný. Takáto žaloba sa volá odporovacia žaloba. Určením právnej neúčinnosti právneho úkonu podľa § 42a Občianskeho zákonníka nastáva stav tzv. relatívnej bezúčinnosti dotknutého právneho úkonu.

Prečítajte si tiež: Právne úkony v konkurze

tags: #neucinnost #ukonu #prevod #na #blizku #osobu

Ďalšie články