Notárska Úschova a Vyplatenie Podmienky: Bezpečný Spôsob Úhrady Kúpnej Ceny Pri Kúpe Nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je bežné, že kupujúci hradí časť kúpnej ceny aj z vlastných zdrojov. Aby sa zabezpečil transparentný a bezpečný priebeh celého procesu, zvyknú sa používať bezpečnostné prvky ako sú notárska úschova, advokátska úschova alebo vinkulovaný účet. Aj keď sú riziká relatívne na úrovni promile percenta, človek nikdy nevie. Na trhu je v procese nadobudnutia nehnuteľnosti možné použiť niekoľko bezpečnostných prvkov. Či už je to notárska úschova, advokátska úschova alebo vinkulovaný účet, každý z nich má nejaké výhody a nevýhody. Záleží len na vašej citlivosti k riziku, ktorý z nich chcete použiť a či vôbec. Treba však myslieť na to, že len dve banky na trhu dokážu akceptovať akýkoľvek bezpečnostný prvok a jeho nastavenie podľa ľubovoľnej dohody predávajúceho a kupujúceho pri úhrade kúpnej ceny. Tento článok sa zameriava na inštitút notárskej úschovy, jej výhody, nevýhody a dôležité aspekty, ktoré je potrebné zvážiť pri jej zriaďovaní.

Čo je Notárska Úschova?

Notárska úschova je služba, pri ktorej notár dočasne preberie do úschovy peniaze s cieľom zaistiť bezpečný a transparentný priebeh právneho vzťahu, v našom prípade nadobudnutia nehnuteľnosti. Kupujúci zloží kúpnu cenu alebo jej časť do úschovy u notára a ten ju vyplatí predávajúcemu až po splnení dohodnutých podmienok (najčastejšie po zapísaní vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností). Tento inštitút je upravený zákonom č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok). Zriadenie notárskej úschovy sa riadi ust. § 68 a nasl. zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok).

Právna úprava notárskej úschovy

Inštitút notárskej úschovy je zakotvený v zákone č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok). Tento zákon upravuje podmienky zriadenia notárskej úschovy, práva a povinnosti notára, ako aj práva a povinnosti zložiteľa (kupujúceho) a príjemcu (predávajúceho).

Výhody a Nevýhody Notárskej Úschovy

Výhody

• Vysoká miera právnej istoty a ochrany oboch strán: Notárska úschova je jeden z najbezpečnejších spôsobov uhradenia kúpnej ceny, kedy kupujúci celú alebo časť kúpnej ceny odovzdá do úschovy notárovi, ktorý ako neutrálna a dôveryhodná osoba zabezpečí, aby sa peniaze po splnení určitých podmienok, najčastejšie po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdali tomu komu sa na základe stanovených podmienok dostať majú, teda predávajúcemu. Notár, ktorý má finančné prostriedky uschované, musí zabezpečiť, aby boli odovzdané tomu, kto ich, za vopred stanovených podmienok, má dostať.
• Ochrana pred exekúciami a konkurzom: Peniaze uložené do notárskej úschovy nepodliehajú exekúciám ani konkurzu. V neposlednom rade stojí za zmienku, že v notárskej úschove sú peniaze chránené zákonom č. 118/1996 Z. z. Ochrana pred exekútorom - v prípade, ak by medzičasom bola voči zložiteľovi (kupujúcemu) začatá exekúcie, tak exekútor nie je schopný siahnuť na peniaze uschované v notárskej úschove, pretože tieto sú už na bankovom účte notára. Notársky poriadok výslovne ustanovuje, že počas trvania úschovy notár môže nakladať s predmetom úschovy len spôsobom zabezpečujúcim splnenie účelu úschovy. Notár nie je oprávnený z predmetu úschovy uspokojiť nároky tretích osôb vyplývajúce z osobitných predpisov.
• Verejná listina: Notárska zápisnica sa považuje za verejnú listinu, má dôkaznú silu na súde.
• Poistenie notára: Notár je poistený pre prípad škody.
• Kontrola notára: Notár podlieha kontrole svojich kontrolných orgánov.
• Nestretávanie strán: V dnešnom uponáhľanom svete vie značne zjednodušiť situáciu, keď sa zmluvné strany nemusia stretávať spoločne, u jedného notára, dohadovať si termín, ktorý vyhovuje všetkým stranám, a to najmä v prípadoch keď je predávajúcich viac.
• Ochrana pred rizikami: Predovšetkým v prípadoch, ak chce kupujúci uhradiť kúpnu cenu (resp. jej časť) zo svojich finančných prostriedkov, ich úhrada na účet po uzavretí kúpnej zmluvy by ho stavala do značne nevýhodnej pozície. V takomto prípade by totiž v čase, keď už uhradil kúpnu cenu, nemusel byť stále vlastníkom nehnuteľnosti. Rovnako, ak si zmluvné strany napríklad dohodli, že odovzdanie nehnuteľnosti sa uskutoční napr. Preto v týchto prípadoch možno ako spôsob úhrady kúpnej ceny (resp.
• Alternatíva k vinkulácii: Alternatívou notárskej úschovy je vinkulácia finančných prostriedkov v banke, ktorá však neuchráni zložené finančné prostriedky, ak je na zložiteľa začatá exekúcia. Exekútor totiž môže zablokovať finančné prostriedky tak na bežnom, ako aj na vinkulovanom účte.

Nevýhody

• Náklady: Nevýhodou notárskej úschovy sú fakticky len náklady spojené s jej zriadením, pretože notár za službu účtuje odmenu podľa vyhlášky o odmenách notárov a tá sa v roku 2024 výrazne zmenila smerom nahor. Poplatky za zriadenie notárskej úschovy sú uvedené vo vyhláške č. 31/1993 Z.z. K uvedenej odmene je treba pripočítať aj 20% DPH, a to v prípade, že je notár platca DPH.

Ako Funguje Notárska Úschova v Praxi?

1. Spísanie notárskej zápisnice: Pri zriaďovaní notárskej úschovy sa spisuje notárska zápisnica, ktorá musí obsahovať všetky detaily o úschove, musí byť zadefinovaná podmienka uvoľnenia a vrátenia peňazí. Zoznam všetkých povinných náležitostí popisuje § 47 a § 70 až 73. Pri úschove peňazí spisuje notár notársku zápisnicu.

2. Podpis notárskej zápisnice: Túto notársku zápisnicu musia podpísať buď obidve zmluvné strany, teda kupujúci (zložiteľ peňazí) aj predávajúci (príjemca peňazí), alebo iba jedna zo strán, kupujúci (zložiteľ). Zápisnica o notárskej úschove musí obsahovať vyhlásenie zložiteľa, že sa vzdáva dispozičného práva nakladať s peniazmi, ktoré sú predmetom notárskej úschovy, to znamená, že po spísaní zápisnice o úschove, nie je už možné zo strany zložiteľa jednostranne meniť podmienky úschovy peňazí.

   Prečítajte si tiež: Zmluva o úvere a notárska zápisnica

3. Podmienky úschovy v kúpnej zmluve: Ak sú podmienky úschovy podrobne upravené v kúpnej zmluve a na zmluve sa osvedčí pravosť podpisu príjemcu, postačuje, ak notársku zápisnicu o úschove podpíše iba kupujúci, ktorý zároveň prevedie na účet notára peňažné prostriedky. Následne pri podpisovaní kúpnej zmluvy kupujúci preukáže predávajúcemu zloženie kúpnej ceny do úschovy notárskou zápisnicou o úschove peňazí a potvrdením notára o prijatí peňazí do úschovy.

4. Podpisovanie zápisnice oboma stranami: Zápisnicu o notárskej úschove podpisujú obidve zmluvné strany v prípade ak:

   • podmienky úschovy nie sú presne upravené v kúpnej zmluve (napr. sa zabudlo pri spisovaní kúpnej zmluvy na úpravu podmienok vrátenia peňazí zložiteľovi) alebo
   • sa na kúpnej zmluve neosvedčuje pravosť podpisu príjemcu peňazí (pri predaji nehnuteľnosti sa pravosť podpisu predávajúceho osvedčuje vždy, táto situácia môže nastať v prípade ak je predmetom predaja hnuteľná vec) alebo
   • ak o to jedna zo zmluvných strán požiada.

5. Zloženie peňazí na účet notára: Po oznámení čísla účtu notára prevedie kupujúci peňažné prostriedky na tento účet. Kupujúci vopred na účet notára uhradí kúpnu cenu, vzdá sa dispozície s týmito peniazmi. Kupujúci môže previesť peniaze na účet notára aj po podpise zápisnice o notárskej úschove peňazí, v tomto prípade ide o tzv. predbežnú úschovu, ktorá vznikne až momentom pripísania peňazí na účet notára.

6. Splnenie podmienok a vyplatenie peňazí: Po prepise vlastníckeho práva sa notárovi/advokátovi alebo banke dokladá aktuálny list vlastníctva, na ktorom už figuruje kupujúci. Na základe toho sa uvoľňujú peniaze predávajúcemu z úschovy resp. Po splnení podmienok notár vyplatí peniaze predávajúcemu.

7. Vrátenie peňazí kupujúcemu: Dobre nastavená notárska úschova by mala riešiť aj situácie, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť zložiteľovi. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp. o prípady, kedy kupujúci v stanovenej lehote podmienky uvedené na vydanie úschovy predávajúcemu nesplní.

   Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca: Uznanie dlhu notárskou zápisnicou

Podmienky Uvoľnenia Peňazí z Notárskej Úschovy

Pri zriaďovaní notárskej úschovy je veľmi dôležité správne nastaviť podmienky uvoľňovania zložených peňažných prostriedkov. V kúpnej zmluve alebo priamo v zápisnici o notárskej úschove musia byť uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. V prvom rade je potrebné určiť, kedy tieto peňažné prostriedky budú uvoľnené v prospech predávajúceho. Sú to podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) predávajúcemu. Týmito podmienkami býva spravidla list vlastníctva, na ktorom je ako vlastník kupovanej nehnuteľnosti uvedený kupujúci bez akýchkoľvek tiarch a obmedzujúcich poznámok (resp. s ťarchami a poznámkami, ktoré predpokladá kúpna zmluva) a/alebo rozhodnutie okresného úradu (katastrálneho odboru) o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podmienkou však môže byť aj predloženie iných, resp. ďalších dokumentov.

V každom prípade odporúčame uviesť ako podmienku pre uvoľnenie peňazí z úschovy alternatívne predloženie výpisu z listu vlastníctva aj rozhodnutia okresného úradu. Alternatívne, z toho dôvodu, že v prípade ak na katastri všetko v poriadku prebehne a list vlastníctva bude „čistý“ bez plomby, tiarch a akýchkoľvek poznámok, čakať na doručovanie rozhodnutia z katastra môže predĺžiť vydanie peňazí z úschovy o 1-2 týždne. Môžu však nastať aj okolnosti, kedy predloženie rozhodnutia katastra, ako alternatívna podmienka pre uvoľnenie peňazí, môže situáciu doslova zachrániť. Sú to prípady, kedy sa ihneď po prepise nehnuteľnosti v katastri objaví na liste vlastníctva plomba a podmienkou uvoľnenia peňazí z úschovy je výlučne predloženie výpisu z listu vlastníctva.

Príklady komplikácií a riešení

Uvádzame dve najčastejšie situácie:

1. Záložné právo banky: Kupovaná nehnuteľnosť bola pôvodne zaťažená záložným právom banky, kupujúci s tým bol uzrozumený a ako časť kúpnej ceny, poskytol peniaze na vyplatenie hypotekárneho úveru predávajúceho. Prostredníctvom notárskej úschovy sa vyplácala druhá časť kúpnej ceny. Banka po zápise alebo ešte pred zápisom vlastníckeho práva kupujúceho k nehnuteľnosti, dala (možno aj bez vedomia a súčinnosti zmluvných strán) návrh na výmaz záložného práva banky z katastra nehnuteľností. Nastane teda situácia, že kupujúci je síce vlastníkom nehnuteľnosti, ale na liste vlastníctva je plomba, preto notár nemôže na základe listu vlastníctva do rozhodnutia katastra o výmaze záložného práva (60 dní), vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Notár by mohol kúpnu cenu vyplatiť, ak by bolo v podmienkach úschovy uvedené aj predloženie rozhodnutia katastra o vklade vlastníckeho práva kupujúceho alebo keby v podmienkach úschovy bolo uvedené predloženie listu vlastníctva s konkrétnou plombou.
2. Ďalšie scudzenie nehnuteľnosti: Ešte horšia situácia môže nastať, ak kupujúci akonáhle nadobudne vlastnícke právo zápisom v katastri, nehnuteľnosť ďalej scudzí a napr. hneď na druhý deň sa objaví na liste vlastníctva plomba, predávajúci nestihne vyžiadať výpis z listu vlastníctva bez plomby (kataster po zápise práv k nehnuteľnostiam aktuálny list vlastníctva nedoručuje tak ako bývalo predtým) a notár nemôže na základe listu vlastníctva vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Situáciu môže zachrániť správne nastavená zmluva a samozrejme ako bolo už aj vyššie uvedené, alternatívna podmienka predloženia rozhodnutia katastra.

Inštrukcie kupujúceho

Napriek tomu, že notárska úschova ako najbezpečnejší inštitút pre kupujúceho aj predávajúceho, by sa mala riadiť objektívnymi a v zmluve dohodnutými podmienkami, najmä kvôli vyššie uvedeným prípadom, by podmienky notárskej úschovy mali obsahovať aj ustanovenie, podľa ktorého zložené peňažné prostriedky možno uvoľniť v prospech predávajúceho, ak tak kupujúci inštruuje notára. Toto ustanovenie samozrejme pomôže, jedine keď je vôľa a dohoda strán.

Alternatívy k Notárskej Úschove

Na trhu existujú aj ďalšie alternatívy k notárskej úschove, ktoré môžu zabezpečiť bezpečný prevod finančných prostriedkov pri kúpe nehnuteľnosti. Medzi najčastejšie patrí:

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o dedičstve

• Advokátska úschova: Advokátska úschova funguje na identickom princípe ako notárska úschova, avšak nezávislú tretiu stranu medzi kupujúcim a predávajúcim vykonáva advokát. Advokátska úschova nie je presne definovaná paragrafovým znením v zákone, ide teda o relatívne voľnú dohodu medzi kupujúcim a predávajúcim spísanou u advokáta. V zmluve sa podobne ako pri notárskej úschove definujú podmienky uvoľnenia aj vrátenia finančných prostriedkov. Výhodou advokátskej úschovy je predovšetkým jej cenová dostupnosť, keďže cenotvorbu si určujú sami advokáti. Štandardne sa hýbe v rozmedzí 100 až 200 €.
• Vinkulovaný účet: Vinkulácia je posledný spôsob, ako bezpečne zaplatiť kúpnu cenu pri kúpe nehnuteľnosti. V praxi to funguje tak, že kupujúci vloží peniaze na vinkulovaný účet v banke a banka ich uvoľní predávajúcemu až po splnení podmienok. Náklad na zriadenie vinkulovaného účtu je na podobnej úrovni ako advokátska úschova. Vinkulácia kúpnej ceny za nehnuteľnosť spočíva v účelovom obmedzení dispozičného práva kupujúceho ako zložiteľa k finančným prostriedkom na účte v banke. Kupujúci tak po zložení kúpnej ceny na bankový vinkulovaný účet bude mať obmedzené právo s finančnými prostriedkami nakladať. Rovnako ako v prípade notárskej úschovy, zmluva o zriadení bankovej vinkulácie musí obsahovať vopred dohodnuté podmienky medzi predávajúcim a kupujúcim, po splnení ktorých dôjde k tomu, že banka vydá z vinkulácie peňažné prostriedky v prospech predávajúceho. Jednoducho povedané, kupujúci zriadi v banke bankový účet, na ktorý vloží peňažné prostriedky, ktoré budú vyplatené bankou predávajúcemu po splnení podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve. Najčastejšou podmienkou býva predloženie listu vlastníctva banke, na ktorom ako vlastník nehnuteľnosti figuruje kupujúci. Na základe predloženej kúpnej zmluvy pripraví zmluvu o vinkulácii banka. Zmluva, ktorou sa zriaďuje vinkulácia, obsahuje najmä prísľub kupujúceho obmedziť nakladanie s peňažnými prostriedkami na jeho účte. V zmluve o vinkulácii sa ďalej určí výška finančných prostriedkov, ktoré budú blokované, ako aj doba, počas ktorej bude kúpna cena vinkulovaná. Nakladanie s peňažnými prostriedkami zloženými na vinkulovaný účet je možné len so súhlasom predávajúceho.
• Priama platba: Druhá možnosť je kombinácia úschovy časti kúpnej ceny hradenej z vlastných finančných prostriedkov a priamej platby z hypotéky na účet predávajúceho. Tento spôsob sa využíva najčastejšie v prípadoch, ak na nehnuteľnosti predávajúceho viazne ťarcha jeho banky, ktorú je nutné vyplácať z hypotéky kupujúceho.

Splnenie Podmienky Čerpania Hypotéky

Všetky banky na trhu okrem jednej majú pri účele kúpa nehnuteľnosti podmienku čerpania hypotéky, ktorá hovorí, že musíte vydokladovať úhradu časti kúpnej ceny, ktorú realizujete z vlastných zdrojov. Inými slovami banka čerpá hypotéku vždy ako posledná t.j. Otázka ale znie, či banka považuje túto podmienku splnenú v prípade, ak vaše finančné prostriedky uložíte do notárskej úschovy, advokátskej úschovy alebo na vinkulovaný účet. A tu práve vzniká problém, pretože niektoré banky túto podmienky považujú za splnenú až v momente, keď sa peniaze z úschovy uvoľnia na účet predávajúceho. Každopádne hypotéku do úschovy vedia načerpať bez akýchkoľvek ďalších podmienok len dve banky na trhu. Jedna banka hypotéku dokáže do úschovy načerpať v prípade, ak klient do úschovy uloží aj svoje finančné prostriedky. Všetky banky umožňujú klientovi uložiť vlastné finančné prostriedky do úschovy, ale nie všetky banky to považujú aj za splnenie podmienky čerpania, ktorá hovorí, že kupujúci má uhradiť svoju časť kúpnej ceny predávajúcemu.

tags: #notarska #uschova #a #vyplatenie #podmienky