Notárska Úschova: Bezpečný Postup a Podmienky pre Prevody Nehnuteľností

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je kľúčové správne nastaviť mechanizmus zaplatenia kúpnej ceny. Obe strany by mali mať istotu, že kupujúci sa stane majiteľom nehnuteľnosti a predávajúci za ňu dostane riadne zaplatené. Jednou z najbezpečnejších foriem úhrady kúpnej ceny je notárska úschova.

Čo je Notárska Úschova?

Notárska úschova predstavuje jednu z najbezpečnejších foriem úhrady kúpnej ceny (alebo jej časti). Kúpna cena by preto mala byť uložená do úschovy u nezávislej osoby, ktorá celý proces zdozoruje. O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára na Slovensku, ideálne však takého, ktorého majú zmluvné strany k sebe čo najbližšie. Notár, ktorý má finančné prostriedky uschované, musí zabezpečiť, aby boli odovzdané tomu, kto ich, za vopred stanovených podmienok, má dostať.

Ako Funguje Postup Pomocou Úschovy?

Štandardne predaj pomocou úschovy prebieha tak, že po zaplatení kúpnej ceny do úschovy zasiela uchovávateľ na kataster kúpnu zmluvu a až po prepise vlastníckeho práva na kupujúceho uchovávateľ vypláca predávajúcemu peniaze. Určite nemožno doporučiť platenie kúpnej ceny napriamo, medzi účastníkmi obchodu. Pokiaľ zaplatí kupujúci predávajúcemu dopredu, nemá istotu, že ten na neho skutočne nehnuteľnosť na katastri prevedie. A pokiaľ zase predávajúci prevedie nehnuteľnosť na kupujúceho, nemá istotu, že ten mu následne kúpnu cenu zaplatí.

Možnosti Úschovy na Slovensku

U nás na Slovensku sú najznámejšie úschova u notára, advokáta alebo v banke (vinkulácia).

Notárska Úschova

Notár Vám pripraví kúpnu zmluvu s notárskou úschovou, ktorej podmienky budú vzájomne previazané. Notár musí mať povinné profesné poistenie a byť členom notárskej komory. Notárska úschova sa riadi notárskym tarifom. Medzi ľuďmi koluje mýtus, že notárska úschova je bezpečnejšia ako advokátska. Vychádza zrejme z historického postavenia notárov a z mylného predpokladu, že za notára ručí štát. To ale v prípade úschovy peňazí neni pravda. Riziko sprenevery peňazí je rovnaké ako u advokáta, ale v oboch prípadoch zdôrazňujem, že je riziko minimálne.

Prečítajte si tiež: Sprievodca notárskou úschovou

Zoznam notárov a kontaktné údaje na nich nájdete na stránke www.notar.sk.

Ako to robíme my

Aby mali klienti, čo najmenej nákladov so zrealizovaním obchodu využívame služby notárskej úschovy v prípade, že sa jedná o komplikovaný prípad.

Banková Úschova (Vinkulácia)

Z pohľadu predošlej možnosti sa zdá ako menej riziková, má ale niekoľko nevýhod. Niektoré banky ju ponúkajú len ako službu k financovaniu hypotekárnym úverom. Ďalšia skúsenosť je, že banky ponúkajú vinkuláciu len na niektorých pobočkách. Cena za túto službu sa vypočíta percentom z uschovanej čiastky a je niekedy vyššia, ako úschova advokátska. Podľa skúseností z praxe je ale najväčšia nevýhoda, nepružnosť bánk. Banky majú svoje stanovené postupy a majú svoje vzory zmlúv, v ktorých neradi pripúšťajú nejaké úpravy. Pokiaľ dôjde v priebehu obchodu k zmenám v kúpnej zmluve, pripravte sa na dlhodobý a zložitý proces vybavovania dodatkov. Je možné, že potom aj tento dodatok môže predražiť celkovú vinkuláciu.

Vinkulácia kúpnej ceny za nehnuteľnosť spočíva v účelovom obmedzení dispozičného práva kupujúceho ako zložiteľa k finančným prostriedkom na účte v banke. Kupujúci tak po zložení kúpnej ceny na bankový vinkulovaný účet bude mať obmedzené právo s finančnými prostriedkami nakladať. Rovnako ako v prípade notárskej úschovy, zmluva o zriadení bankovej vinkulácie musí obsahovať vopred dohodnuté podmienky medzi predávajúcim a kupujúcim, po splnení ktorých dôjde k tomu, že banka vydá z vinkulácie peňažné prostriedky v prospech predávajúceho.

=> doba, počas ktorej bude kúpna cena vinkulovaná. Nakladanie s peňažnými prostriedkami zloženými na vinkulovaný účet je možné len so súhlasom predávajúceho. Exekútor totiž môže zablokovať finančné prostriedky tak na bežnom, ako aj na vinkulovanom účte.

Prečítajte si tiež: Zmluva o úvere a notárska zápisnica

Advokátska Úschova

Pri tejto možnosti advokát pripravuje aj úschovnú aj kúpnu zmluvu. Každú úschovu eviduje u Slovenskej advokátskej komory. Advokát je zo zákona povinný mať profesné poistenia zodpovednosti. To ale nekryje spreneveru, čo je asi jediné riziko tejto úschovy. Treba si preto vybrať zabehnutú advokátsku kanceláriu.

V bežnej praxi však využívame doložku v kúpnej zmluve, vďaka ktorej je naša advokátska kancelária splnomocnená podať návrh na vklad. Podávanie návrhu na vklad teda nie je závislé od predávajúceho. Keď nám kupujúci oznámi, že poslal čerpanie finančných prostriedkov a predávajúci prijatie potvrdí, podávame návrh na vklad, pričom splnomocnená osoba môže v priebehu prerušenia procesu vkladovania doupraviť kúpnu zmluvu podľa pokynov katastra. Nestane sa tak, že by predávajúci dostal peniaze a už nekonal ďalej vo veci vkladovania vlastníckeho práva na katastri.

Dôležité Aspekty Notárskej Úschovy

Notárska Zápisnica

Pri uschovávaní peňažných prostriedkov sa spisuje notárska zápisnica, v ktorej sú uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať.

• Podmienky pre vyplatenie predávajúcemu: skupina obsahuje podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) do rúk predávajúceho. Týmito podmienkami býva spravidla list vlastníctva, na ktorom je ako vlastník kupovanej nehnuteľnosti uvedený kupujúci bez akýchkoľvek tiarch a obmedzujúcich poznámok (resp. s ťarchami a poznámkami, ktoré predpokladá kúpna zmluva) a/alebo rozhodnutie okresného úradu (katastrálneho odboru) o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podmienkou však môže byť aj predloženie iných, resp. ďalších dokumentov.V každom prípade odporúčame uviesť ako podmienku pre uvoľnenie peňazí z úschovy alternatívne predloženie výpisu z listu vlastníctva aj rozhodnutia okresného úradu.
• Podmienky pre vrátenie peňazí kupujúcemu: skupina obsahuje podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp. o prípady, kedy kupujúci v stanovenej lehote podmienky uvedené na vydanie úschovy predávajúcemu nesplní.

Doba Trvania Úschovy

Od podania návrhu na vklad na kataster, až do momentu kedy ho kataster vybaví vždy ubehne nejaká doba ( spravidla sa jedna o lehotu asi 30 dni).

Ochrana Pred Exekúciou

Ochrana pred exekútorom - v prípade, ak by medzičasom bola voči zložiteľovi (kupujúcemu) začatá exekúcie, tak exekútor nie je schopný siahnuť na peniaze uschované v notárskej úschove, pretože tieto sú už na bankovom účte notára.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca: Uznanie dlhu notárskou zápisnicou

Poplatky za Notársku Úschovu

Pokiaľ ide o poplaky (odmenu) notára za notársku úschovu peňazí, táto sa vypočítava podľa vyhl. č. K uvedenej odmene je treba pripočítať aj 20% DPH, a to v prípade, že je notár platca DPH. Poplatky za zriadenie notárskej úschovy sú uvedené vo vyhláške č. 31/1993 Z.z.

Správne Nastavenie Podmienok Úschovy

Pri zriaďovaní notárskej úschovy je veľmi dôležité správne nastaviť podmienky uvoľňovania zložených peňažných prostriedkov. V kúpnej zmluve alebo priamo v zápisnici o notárskej úschove musia byť uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať.

V prvom rade je potrebné určiť, kedy tieto peňažné prostriedky budú uvoľnené v prospech predávajúceho. Sú to podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy (teda kúpnu cenu) predávajúcemu.

V každom prípade odporúčame uviesť ako podmienku pre uvoľnenie peňazí z úschovy alternatívne predloženie výpisu z listu vlastníctva aj rozhodnutia okresného úradu. Alternatívne, z toho dôvodu, že v prípade ak na katastri všetko v poriadku prebehne a list vlastníctva bude „čistý“ bez plomby, tiarch a akýchkoľvek poznámok, čakať na doručovanie rozhodnutia z katastra môže predĺžiť vydanie peňazí z úschovy o 1-2 týždne. Môžu však nastať aj okolnosti, kedy predloženie rozhodnutia katastra, ako alternatívna podmienka pre uvoľnenie peňazí, môže situáciu doslova zachrániť. Sú to prípady, kedy sa ihneď po prepise nehnuteľnosti v katastri objaví na liste vlastníctva plomba a podmienkou uvoľnenia peňazí z úschovy je výlučne predloženie výpisu z listu vlastníctva.

Príklady Situácií

Uvádzame dve najčastejšie situácie:

• Kupovaná nehnuteľnosť bola pôvodne zaťažená záložným právom banky, kupujúci s tým bol uzrozumený a ako časť kúpnej ceny, poskytol peniaze na vyplatenie hypotekárneho úveru predávajúceho. Prostredníctvom notárskej úschovy sa vyplácala druhá časť kúpnej ceny. Banka po zápise alebo ešte pred zápisom vlastníckeho práva kupujúceho k nehnuteľnosti, dala (možno aj bez vedomia a súčinnosti zmluvných strán) návrh na výmaz záložného práva banky z katastra nehnuteľností. Nastane teda situácia, že kupujúci je síce vlastníkom nehnuteľnosti, ale na liste vlastníctva je plomba, preto notár nemôže na základe listu vlastníctva do rozhodnutia katastra o výmaze záložného práva (60 dní), vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Notár by mohol kúpnu cenu vyplatiť, ak by bolo v podmienkach úschovy uvedené aj predloženie rozhodnutia katastra o vklade vlastníckeho práva kupujúceho alebo keby v podmienkach úschovy bolo uvedené predloženie listu vlastníctva s konkrétnou plombou.
• Ešte horšia situácia môže nastať, ak kupujúci akonáhle nadobudne vlastnícke právo zápisom v katastri, nehnuteľnosť ďalej scudzí a napr. hneď na druhý deň sa objaví na liste vlastníctva plomba, predávajúci nestihne vyžiadať výpis z listu vlastníctva bez plomby (kataster po zápise práv k nehnuteľnostiam aktuálny list vlastníctva nedoručuje tak ako bývalo predtým) a notár nemôže na základe listu vlastníctva vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu. Situáciu môže zachrániť správne nastavená zmluva a samozrejme ako bolo už aj vyššie uvedené, alternatívna podmienka predloženia rozhodnutia katastra.

Napriek tomu, že notárska úschova ako najbezpečnejší inštitút pre kupujúceho aj predávajúceho, by sa mala riadiť objektívnymi a v zmluve dohodnutými podmienkami, najmä kvôli vyššie uvedeným prípadom, by podmienky notárskej úschovy mali obsahovať aj ustanovenie, podľa ktorého zložené peňažné prostriedky možno uvoľniť v prospech predávajúceho, ak tak kupujúci inštruuje notára. Toto ustanovenie samozrejme pomôže, jedine keď je vôľa a dohoda strán.

Zároveň pre úplnosť uvádzame, že podmienky notárskej úschovy by mali riešiť aj situáciu, keď do určitého času nedôjde k vyplateniu peňazí predávajúcemu, teda podmienky, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť kupujúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp. o prípady, kedy kupujúci v stanovenej lehote podmienky uvedené na vydanie úschovy predávajúcemu nesplní.

Notárska Úschova vs. Vinkulácia v Banke

Keď porovnáme notársku úschovu s vinkuláciou kúpnej ceny na účte v banke, pri vinkulácii môže vzniknúť problém, ak je na kupujúceho začatá exekúcia alebo vyhlásený konkurz, exekútor resp. správca konkurznej podstaty môže siahnuť na finančné prostriedky zložené kupujúcim na vinkulovanom účte.

Významnou výhodou notárskej úschovy peňazí voči napríklad bankovej vinkulácii je aj skutočnosť, že v notárskej úschove sú peniaze chránene zákonom č. 118/1996 Z. z.

Ďalšie Typy Notárskych Úschov

Okrem úschovy peňazí pri prevodoch nehnuteľností, notári poskytujú aj ďalšie typy úschov:

• Úschova listiny, peňazí, závetu
• Úschova na účely splnenia záväzku (tzv. solučná úschova) - Tento typ úschovy predstavuje riešenie pre osobu dlžníka, ak nemôže splniť svoj záväzok veriteľovi riadne a včas, pretože veriteľ je neprítomný alebo je v omeškaní alebo ak dlžník má odôvodnené pochybnosti o tom, kto je veriteľom, alebo veriteľa nepozná.
• Úschovy výťažku z predaja zálohu formou dobrovoľnej dražby podľa § 151ma ods.
• Úschovy podľa § 70 ods. 2 písm. d) a § 158 zákona č. 7/2005 Z. z.
• Úschovy dražobných zábezpek a úschovy výťažku dražby, ak predchádzajúci
• Úschovy podľa § 14 a § 32 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z.

tags: #notarska #uschova #postup #podmienky