Notárska úschova a rezervačný postup pri kúpe nehnuteľnosti: Kompletný sprievodca

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý so sebou prináša množstvo rozhodnutí a administratívnych úkonov. Jedným z kľúčových aspektov celého procesu je finančná transakcia, ktorá by mala byť pre obe strany - kupujúceho aj predávajúceho - bezpečná a transparentná. V tomto článku sa zameriame na notársku úschovu a rezervačný postup, ktoré sú dôležitými nástrojmi na zabezpečenie hladkého priebehu kúpy nehnuteľnosti.

Kúpa nehnuteľnosti krok za krokom

Výber bývania môže byť radosťou, no častejšie vie kupujúceho poriadne potrápiť. Aby nebol pre vás tento proces strašiakom, zhrnuli sme základné kroky, ktoré vedú ku kúpe vysnívanej nehnuteľnosti.

1. Finančná príprava a overenie bonity

V prípade kúpy nehnuteľnosti si treba preveriť, v akej cenovej kategórii sa môžete pohybovať. Na základe vášho príjmu si síce viete sami približne určiť, koľko môžete do nehnuteľnosti investovať. Ideálne je požiadať banku o vyhotovenie hypotekárneho certifikátu. Ide o isté „predschválenie úveru“, v ktorom sa zhrnú všetky podmienky, za akých vám banka poskytne úver. Vďaka tomuto kroku sa môžete vyhnúť situácii, keď by vaše finančné možnosti nepokrývali cenu vyhliadnutej nehnuteľnosti.

2. Výber realitného makléra

Tak ako pri predaji či prenájme nehnuteľnosti, tak aj pri jej kúpe sa často vynára otázka, či a za akých podmienok potrebujete pomoc makléra. Druhou je osloviť makléra zastupujúceho predajcu. Videli ste inzerát s popisom „exkluzívne na predaj“? Lepšie pre vás. V takom prípade má nehnuteľnosť vo svojom portfóliu len jeden maklér, a teda nemôže nastať situácia, ktorú opisuje Tomáš Neuschl: „Bohužiaľ, často sa stáva, že makléri zastupujú nehnuteľnosť nevýhradnou formou spolupráce. Predávajúci sa môže rozhodnúť ponúknuť nehnuteľnosť viacerým realitným kanceláriám a čaká, ktorá skôr zoženie kupca. Takýto postup v praxi znamená, že maklér po telefonáte záujemcu následne osloví majiteľa nehnuteľnosti bez toho, aby s ním kedykoľvek predtým komunikoval. Ak teda natrafíte na makléra s bohatou ponukou nehnuteľností, mali by ste si rozmyslieť, či ho chcete osloviť. Neuschl vysvetľuje: „Portfólio makléra s desiatkou nehnuteľností môže pôsobiť profesionálne. No len naoko. Maklér, ktorý pracuje exkluzívnou formou, zvláda relevantne spravovať okolo 10 nehnuteľností. Treťou možnosťou je osloviť priamo makléra, ktorý by zastupoval vás a na základe zmluvy o spolupráci vám sprostredkuje celý proces kúpy za vopred dohodnutú províziu. „Primárne odporúčam zamerať sa na konkrétneho makléra na základe dostupných referencií. Realitný maklér má prinášať pridanú hodnotu a hájiť záujmy klientov, ktorých zastupuje. Je to primárnou náplňou práce makléra.

3. Hľadanie a obhliadka nehnuteľnosti

Na realitnom trhu sa nachádza množstvo ponúk, no zvyčajne len malá časť z nich vyhovuje kritériám kupujúceho. Keďže každý záujemca má iné predstavy o ideálnom bývaní, prvou radou je, aby ste si spísali, čo je pre vás veľmi dôležité a naopak, v čom viete „poľaviť“. Pri obhliadke nehnuteľnosti sa okrem pôdorysu a vizuálu ponuky pýtajte najmä na technický a právny stav nehnuteľnosti. Tomáš Neuschl radí: „Bez okolkov si vypýtajte dokumenty na podloženie tvrdení, ktoré vám hovoria predávajúci alebo maklér, a to priamo od nich. Právny stav si overíte z čiastočného výpisu listu vlastníctva, ktorý je bežne dostupný na Katasterportali. Ste kupujúci, ktorý využíva službu makléra? Neuschl hovorí, čo by ste mali mať na pamäti: „Maklér je povinný pred obhliadkou a počas nej zistiť všetky potrebné informácie o nehnuteľnosti za vás. Na základe toho sa vy môžete plne venovať vašim predstavám o bývaní. Odporúčam kupujúcim počas obhliadky neotvárať tému predajnej ceny.

Prečítajte si tiež: Zmluva o úvere a notárska zápisnica

4. Rezervačná zmluva

Rezervačná zmluva je väčšinou súčasťou procesu kúpy každej nehnuteľnosti. Ide o obojstrannú výhodu, ktorá chráni predávajúceho ako aj samotného kupujúceho. Realitný maklér vysvetľuje, prečo ide o dôležitý krok predaja: „Rezervačná zmluva by mala obsahovať nielen výšku rezervačného poplatku, ale i lehotu trvania rezervácie. Poplatok tvorí zvyčajne 3 - 5 % kúpnej ceny a je jej súčasťou. Táto zmluva by mala zároveň obsahovať čo najviac náležitých informácií, ktoré sa budú neskôr nachádzať v znení kúpnej zmluvy. Na prezretie rezervačnej zmluvy by ste mali mať jeden až dva dni, no zbytočne tento proces nepredlžujte. „Rezervačná zmluva by mala byť štandardne podpisovaná v priestoroch realitnej kancelárie, prinajlepšom u notára.

5. Znalecký posudok a hypotéka

Po zložení rezervačného poplatku by kupujúci (alebo zastupujúci makléri) mali zabezpečiť znalca, ktorý ohodnotí nehnuteľnosť pre potreby banky. Je dôležité si uvedomiť, že banky neposkytujú klientovi finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny určenej predávajúcim. „Poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku hradí kupujúci, prípadne ho môže ako benefit ponúkať zastupujúci maklér alebo financujúca banka v spolupráci s vlastným znalcom. Treba byť pripravený i na to, že v tomto kroku banka žiada od kupujúceho všetky nevyhnutné dokumenty potrebné na poskytnutie hypotekárneho úveru.

6. Kúpna zmluva

V prípade, že vás zastupuje maklér, ten po podpise rezervačnej zmluvy a získaní znaleckého posudku požiada notársku kanceláriu o vyhotovenie návrhu kúpnej zmluvy. „Je vhodné mať túto zmluvu pripravenú čím skôr. Pri pripomienkovaní znenia kúpnej zmluvy je dôležité si uvedomiť, že ide o jednu z najdôležitejších častí procesu kúpy nehnuteľnosti. Kúpna zmluva totiž neslúži len na prevod vlastníckeho práva. Jej obsah sa dotýka i zavkladovania vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na prezretie a pripomienkovanie tejto zmluvy si treba rezervovať dostatok času. Aj skúsený maklér vám vie poradiť, ktoré body zmluvy sú pre vás nevýhodné, no ak si nie ste s čímkoľvek istí, neváhajte sa obrátiť na právnika.

7. Úverové zmluvy a zabezpečenie platby

Ďalším krokom je vyhotovenie a vybavenie úverových zmlúv, ktoré kupujúci podpisuje v banke. Tieto zmluvy je vhodnejšie podpísať pred podpisom kúpnej zmluvy. Ak platíte v hotovosti alebo pri kombinácii platby hotovosť a hypotekárny úver, Neuschl odporúča využiť bezpečný spôsob prevodu, čím môže byť zriadenie vinkulácie v banke, prípadne notárska úschova. Ceny za zriadenia sa pohybujú v závislosti od výšky vkladanej sumy.

8. Podpis kúpnej zmluvy a záložné zmluvy

Podpis kúpnej zmluvy sa realizuje za účasti notára, ktorý overuje iba podpisy predávajúcich a následne zabezpečí zviazanie zmluvy. Dôležité je, aby zmluva obsahovala okrem samotných iniciálov aj všetky podpisy účastníkov zmluvného vzťahu. Po podpise kúpnej zmluvy majiteľ nehnuteľnosti podpisuje v banke záložné zmluvy (zmluvy o založení nehnuteľnosti).

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca: Uznanie dlhu notárskou zápisnicou

9. Vklad do katastra nehnuteľností

Potom je potrebné ísť na kataster tieto zmluvy zavkladovať. „Odporúčam zavkladovať najskôr záložné zmluvy, k zavkladovaniu kúpnych zmlúv pristupujem až neskôr. Pramení to zo skúsenosti, že nie vždy prebehne čerpanie úveru - napríklad z dôvodu, že klient musí dodatočne doložiť chýbajúce dokumenty. Samotný prepis vlastníckych práv nastane približne o mesiac neskôr, keď sa následne pristúpi k odovzdaniu nehnuteľnosti.

10. Odovzdanie nehnuteľnosti a administratívne povinnosti

Samotným nasťahovaním sa proces kúpy nekončí. Sprostredkovateľ predaja musí vytvoriť preberací protokol, kde sa spisujú základné stavy meračov energií. Ten slúži na prepis vlastníka u správcu domu. Nasleduje povinnosť predávajúceho sa odhlásiť od dodávateľov energií, kupujúci sa, naopak, nahlási. Zároveň v prípade kúpy netreba zabudnúť najneskôr do 31. januára nasledujúceho kalendárneho roka podať daňové priznanie k dani z kupovanej nehnuteľnosti (čo sa robí na obecnom alebo mestskom úrade).

Notárska úschova: Bezpečný spôsob prevodu peňazí

Notárska úschova je služba, ktorú poskytuje notár a ktorá zabezpečuje bezpečný prevod peňazí medzi kupujúcim a predávajúcim. Funguje to tak, že kupujúci zloží kúpnu cenu u notára, ktorý ju uschováva až do splnenia vopred dohodnutých podmienok (napr. prevod vlastníctva na katastri). Po splnení týchto podmienok notár vyplatí kúpnu cenu predávajúcemu.

Prečo využiť notársku úschovu?

• Bezpečnosť: Eliminuje riziko, že kupujúci zaplatí a predávajúci neprevedie vlastníctvo, alebo naopak.
• Neutralita: Notár je nezávislá osoba, ktorá chráni záujmy oboch strán.
• Istota: Zabezpečuje, že peniaze budú vyplatené až po splnení všetkých podmienok.

Alternatívy k notárskej úschove:

• Banková vinkulácia: Podobný princíp ako notárska úschova, peniaze sú uložené na vinkulovanom účte v banke.
• Advokátska úschova: Poskytuje advokát, funguje na podobnom princípe ako notárska úschova.

Rezervačný postup: Prvý krok k vysnívanej nehnuteľnosti

Rezervačný postup je proces, ktorým si kupujúci "rezervuje" nehnuteľnosť u predávajúceho. Zvyčajne zahŕňa podpísanie rezervačnej zmluvy a zaplatenie rezervačného poplatku.

Rezervačná zmluva:

• Je to predbežná dohoda medzi kupujúcim a predávajúcim o budúcom predaji nehnuteľnosti.
• Obsahuje identifikáciu strán, popis nehnuteľnosti, kúpnu cenu, termíny a podmienky ďalšieho postupu, výšku rezervačného poplatku.
• Zaväzuje predávajúceho, že nehnuteľnosť nebude ponúkať iným záujemcom počas trvania rezervácie.
• Zaväzuje kupujúceho, že v prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti podpíše kúpnu zmluvu.

Rezervačný poplatok:

• Je to suma, ktorú kupujúci zaplatí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) ako prejav seriózneho záujmu o kúpu nehnuteľnosti.
• Zvyčajne sa pohybuje vo výške 3-5% z kúpnej ceny.
• Je súčasťou kúpnej ceny a pri podpise kúpnej zmluvy sa od nej odpočíta.

Na čo si dať pozor pri rezervačnej zmluve:

• Podmienky vrátenia rezervačného poplatku: Uistite sa, že zmluva jasne definuje, za akých okolností sa rezervačný poplatok vracia (napr. ak banka neschváli hypotéku, ak sa zistia právne vady nehnuteľnosti).
• Lehota na podpísanie kúpnej zmluvy: Zmluva by mala obsahovať presný termín, dokedy má byť podpísaná kúpna zmluva.
• Sankcie za nedodržanie zmluvy: Zistite, aké sú sankcie pre obe strany v prípade, že niektorá z nich nedodrží podmienky rezervačnej zmluvy.
• Právny stav nehnuteľnosti: Pred podpísaním rezervačnej zmluvy si overte právny stav nehnuteľnosti (list vlastníctva, ťarchy, vecné bremená).

Alternatívy k rezervačnému poplatku:

• Blokovanie kúpnej ceny na účte v banke: Kupujúci vloží peniaze na účet v banke, ktoré sú blokované pre predávajúceho.
• Zloženie peňazí u notára/advokáta: Podobné ako notárska úschova, ale len na obdobie rezervácie.

Kúpa pozemku: Špecifické aspekty

Kúpa pozemku patrí v oblasti realít k tým najnáročnejším, a to najmä pre veľké množstvo faktorov, ktoré ovplyvňujú cenu a využiteľnosť pozemku.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o dedičstve

Na čo sa zamerať pri kúpe pozemku:

1. Overenie ťarchy: Overte, či na pozemku nie sú ťarchy, napr.
2. Územný plán: Overte aké činnosti možno na pozemku vykonávať podľa územného plánu. Zistite, či na pozemku nie sú ochranné pásma (napr.
3. Dostupnosť informácií: Užitočné informácie k bodom 1. - 3.
4. Dokumentácia: Vyžiadajte si všetky relevantné údaje a dokumenty od predávajúceho - napr. kópiu pôvodnej nadobúdacej zmluvy (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. odborný posudok, ak bol urobený geologický prieskum podložia (príp.
5. Platobné podmienky: Dohodnite kúpnu cenu a bezpečné platobné podmienky - často sa používa notárska úschova alebo vinkulácia v banke.

Novostavba vs. Starší byt: Čo je výhodnejšie?

Nákup bytu je vždy podmienený účelom jej budúceho využívania. Ak riešite vlastné bývanie pre seba alebo pre vlastnú rodinu, je váš pohľad na investíciu trochu odlišný ako v prípade, ak budete kupovať nehnuteľnosť ako investíciu. Kúpa vlastného bytu nás skôr či neskôr postaví pred dilemu, či investovať do novostavby, alebo do staršieho bytu.

Novostavba:

• Výhody: Moderné dispozičné riešenia, nové technológie, nižšie prevádzkové náklady, možnosť prispôsobenia interiéru, rýchle vybavenie hypotekárneho úveru (ak banka developerský projekt pozná, nie je potrebný ani znalecký posudok).
• Nevýhody: Vyššia cena, často absencia potrebnej infraštruktúry (školy, škôlky, zdravot. strediská), riziko kúpy „z papiera“.

Starší byt:

• Výhody: Nižšia cena (obvykle), zabehnutá infraštruktúra, väčšie výmery bytov.
• Nevýhody: Vyššie prevádzkové náklady, staršie technológie, nutnosť rekonštrukcie, obmedzená možnosť parkovania.

Nákup staršieho bytu by mal byť preferovaný vtedy, ak v danej lokalite nie je dostatočná výstavba nových bytov, lokalita je pre vás dôležitá (krátke vzdialenosti do práce, školy či prítomnosť iných podstatných činiteľov), v lokalite sa nachádza vami preferovaná infraštruktúra a pod. Starší byt bude výhodným nákupom aj vtedy, ak potrebujete väčšiu výmeru bytu, ako ponúkajú novostavby a váš rozpočet je napätý. Staršie byty totiž disponujú potrebným priestorom najmä v obytnej ploche. Naopak, kuchyne, kúpeľne a ďalšie príslušenstvo bytu nemusí zodpovedať predstavám o modernom bývaní. Nevýhodou lokalít so staršou zástavbou je obmedzená možnosť zabezpečenia vlastného parkovacieho státia.

Kúpa „z papiera“: Riziko alebo výhodná investícia?

Pokiaľ kupujete novostavbu v developerskom projekte a stavba nie je skolaudovaná, resp. sa s výstavbou ani nezačalo, hovoríme o kúpe „z papiera“.

Výhody: Nižšia cena, možnosť prispôsobenia interiéru.

Nevýhody: Riziko nedokončenia projektu, dlhá čakacia doba.

Je vždy dobré, ak developerský projekt zastrešuje niektorá z významnejších komerčných bánk, nakoľko vďaka tomu vidí „do kuchyne“ developera aj niekto iný. Nákup „z papiera“ nie je vhodný pre ľudí, ktorí potrebujú bývať v relatívne krátkej lehote.

Apartmán vs. Byt: Aký je rozdiel?

Verejnosť chybne vníma apartmán často ako byt nižšej kategórie. Súvislosti a rozdiely sú ale širšie. Základný rozdiel z pohľadu práva je, že byt môže slúžiť na trvalé bývanie, ale apartmán nie. Rozdiel medzi oboma nehnuteľnosťami je najmä v oblasti spĺňania technických a hygienických požiadaviek. Ide najmä o nedostatok denného svetla (napr. rožné, severné alebo spodné podlažia v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Ak priestor nespĺňa určený zákonný štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt.

Rozdiely pri kúpe apartmánu:

• Možnosť financovania hypotékou (nie všetky banky poskytujú úvery na apartmány).
• Problém so zápisom trvalého pobytu.

Ako si vybrať realitného makléra?

Realitný maklér má prinášať pridanú hodnotu a hájiť záujmy klientov, ktorých zastupuje. Je to primárnou náplňou práce makléra. Primárne sa odporúča zamerať sa na konkrétneho makléra na základe dostupných referencií.

Čo by mal obsahovať inzerát nehnuteľnosti:

• Všetky relevantné informácie o stave nehnuteľnosti, vrátane čo najpresnejších výmer, mesačných platieb spojených s jej užívaním, dispozičnom riešení a pod.
• Pôdorys a fotodokumentáciu, ktorú vypracovala výlučne realitná kancelária počas fyzickej obhliadky nehnuteľnosti.
• Jasne uvedené kontaktné údaje na predajcu, meno a priezvisko makléra, ideálne aj s jeho fotografiou.

Realitné kancelárie sú povinné vykonávať sprostredkovanie predaja nehnuteľností tak, aby čo najmenším možným spôsobom zasahovali do súkromia predávajúceho, najmä v prípade, ak ide o obývanú nehnuteľnosť. Realitná kancelária je poverená predávajúcim výberom vhodných obhliadajúcich tak, aby do nehnuteľnosti vstupovali len reálni záujemcovia o kúpu. Taktiež sú povinné dbať o bezpečnosť osôb a majetku.

Agent kupujúceho: Zastúpenie vašich záujmov

Realitnú kanceláriu možno požiadať aj o vyhľadanie vhodnej nehnuteľnosti na kúpu, prípade o to, aby vás v celom procese nákupu nehnuteľnosti zastupovala. Ide o službu tzv. „agenta kupujúceho“. Ceny takejto služby sú určené dohodou oboch zmluvných strán v zmluve o sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti. Na rozdiel od predaja nehnuteľnosti v prípade sprostredkovanie jej nákupu sú jednotlivé úkony realitného makléra často určené pevnou sumou, ktorá sa vypláca pri dodaní jednotlivých úkonov zo strany makléra. Celková cena takejto služby je obvykle porovnateľná.

Lokalita: Kľúčový faktor pri výbere nehnuteľnosti

Lokalita je jediný atribút nehnuteľnosti, ktorý sa nedá zmeniť. Čím je lepšia lokalita, tým vyššia je cena nehnuteľnosti. Vaše očakávania a priority si ujasnite ešte skôr, ako si začnete hľadať miesto pre svoj domov. Našli ste si byt v prijateľnej cene a vysnenej lokalite? Ste iba na začiatku. Pozrite sa, aká je výmera bytu, dispozičné riešenie, orientácia na svetové strany. Nie je z bytu výhľad na rušnú ulicu? Dá sa lodžia využiť aj prakticky? Aký je technický stav bytu a bytového domu? Je list vlastníctva „čistý“, alebo má v ňom majiteľova svokra právo doživotného bývania? Na ktorom poschodí sa byt nachádza? Je tam výťah? Ako je to s parkovaním? Zaujímajte sa o susedov. Zdá sa vám toho veľa? Už teraz je jasné, že bez kompromisov to nepôjde. Nehľadajte nehnuteľnosť, ktorá splní vaše očakávania na 100 %.

Holobyt: Lacnejšia alternatíva s priestorom pre vlastnú realizáciu

Ide o stavbu bez dlažieb, obkladov a ďalšieho zariadenia. Je, samozrejme, lacnejšia ako výstavba v tzv. štandarde plnohodnotného domu či bytu. Náklady na dostavbu sú zväčša pomerne vysoké, na druhej strane zákazník si vie vybrať materiály a zariadenia podľa vlastného výberu.

Čo by mal vedieť realitný maklér?

Mal by poznať právny a faktický stav nehnuteľnosť, možnosti jej nákupu, vrátane nákupu s pomocou hypotéky. Mal by vedieť informovať o nákladoch spojených s užívaním nehnuteľnosti, možnosti vypratania nehnuteľnosti. Taktiež by mal vedieť reagovať na prípadné nedostatky, ktoré nehnuteľnosť má a mal by navrhovať možné riešenia.

Ako sa pripraviť na obhliadku nehnuteľnosti?

Pýtajte sa. Pripravte si ešte pred obhliadkou zoznam otázok, na ktoré by ste chcel dostať odpoveď. Prečítajte si konkrétny inzerát nehnuteľnosti, ale aj iné inzeráty, kde je viac opisu a spíšte všetko to, čo v iných inzerátoch je uvedené a v tom „vašom” nie je. Pokojne pošlite tieto otázky maklérovi písomne. Taktiež neváhajte žiadať doplňujúce informácie od makléra aj po obhliadke. Nechajte si ukázať listiny, ktoré majú spojitosť s nehnuteľnosťou, napr projekt poslednej prestavby, revízne správy a pod. Ak ste obhliadajúci, pripravte sa na to, že vstúpite do súkromia iných ľudí a vaším sprievodcom je výlučne maklér. Načúvajte jeho usmerneniam a výzvam. Obhliadka slúži na to, aby ste získali adekvátny a pravdivý obraz o kladoch a záporoch nehnuteľnosti. Neslúži na dohadovanie sa kúpnej cene, na to je čas po jej absolvovaní a vaším partnerom bude maklér, nie predávajúci. K štandardu služby patrí písomné potvrdenie o absolvovaní obhliadky, tzv. obhliadkový formulár niekde nazývaný aj ako záznam o predstavení nehnuteľnosti a pod. Údaje v ňom je potrebné uvádzať pravdivo, pričom obvykle ide o meno a priezvisko obhliadajúceho, trvalý pobyt, kontaktné údaje, údaje obhliadanej nehnuteľnosti, údaje realitnej kancelárie a formulácie týkajúce sa ochrany osobných údajov (GDPR) a pod. Obhliadkový formulár nie je sprostredkovateľská zmluva, a to ani v prípade nájmu. Z titulu absolvovania obhliadky nehnuteľnosti za účelom jej kúpy nie je možné žiadať akúkoľvek platbu od obhliadajúceho. Obhliadkou konkrétnej nehnuteľnosti totiž nepoverujete nikoho vyhľadaním nehnuteľnosti, nedohadujete sa na odmene za takúto službu a pod. V prípade, ak máte záujem o tieto služby pri najímaní tzv.

Financovanie kúpy nehnuteľnosti

Na nehnuteľnosť si pripravte 20 % vlastných peňazí. Do banky sa ponáhľať nemusíte. Pokiaľ máte záujem o konkrétnu nehnuteľnosť, realitný maklér vám sprostredkuje aj stretnutie s hypotekárnym poradcom. Vďaka nemu ušetríte čas a energiu pri získavaní úverových ponúk. Hypotekárny poradca vie, čo je pre vás dôležité. Komunikuje za vás s bankami, a má pod palcom vybavovanie hypotéky. Vďaka predschválenému úveru presne spoznáte svoje reálne možnosti. Hoci ešte nemáte vybranú nehnuteľnosť, jej kúpu vám to môže uľahčiť. Nemusíte sa báť, že vám banka nepožičia, a môžete zaplatiť rezervačný poplatok za vysnívanú nehnuteľnosť. Áno. Každá solídna realitná kancelária spolupracuje s hypotekárnymi špecialistami, ktorí pomáhajú kupujúcim s financovaním nehnuteľnosti. Hypotekárny špecialista vám bezplatne vypracuje ponuky viacerých bánk. Spolu s ním ich porovnáte, a vyberiete tú najvýhodnejšiu hypotéku. On ju v banke vybaví za vás.

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti

Okrem lokality sú to najmä faktory, ktoré súvisia s daným bytom, ako sú výmera, technický stav, poschodie, dispozičné riešenie, orientácia na svetové strany, výhľad, susedia, parkovanie. Dôležitý je aj stav bytového domu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Ceny na realitnom trhu však ovplyvňuje aj makroekonomická situácia, príjmy obyvateľstva a možnosti financovania kupujúcich. Každá nehnuteľnosť je unikátna. Porovnanie cien dvoch bytov môže byť preto sizyfovská práca s neistým výsledkom. Pokiaľ nájdete svoj vysnívaný byt, porovnajte na realitných portáloch jeho cenu s inými bytmi v danej lokalite. Vezmite pritom do úvahy všetky faktory, ktoré na ich hodnotu vplývajú. O kúpnej cene má zmysel rokovať, ak je nehnuteľnosť ponúkaná dlhší čas, ak ju majiteľ chce predať rýchlo, alebo ak má zásadný technický alebo právny nedostatok. Úspora je individuálna, môže to byť 1 %, ale aj viac ako 10 %.

Provízia realitnej kancelárie

Províziu platí klient, ktorý si objednal službu u realitnej kancelárie. Pri predaji nehnuteľnosti je to jej majiteľ, ktorý zveril obchod realitnému maklérovi. Provízia realitnej kancelárie (vrátane odmeny makléra) sa pohybuje väčšinou v rozpätí 2 - 5 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Realitné kancelárie si často stanovujú aj minimálnu sumu provízie, a to napríklad vo výške 2-tis. eur. Vyplatenie odmeny sa viaže na realizáciu obchodu. V opačnom prípade ju majiteľ nehnuteľnosti neplatí. Svojím maklérom sa pri obchode môže nechať zastupovať aj kupujúci. Pri sprostredkovateľskej odmene vždy posudzujte nielen jej výšku, ale aj rozsah služieb, ktoré vám realitná kancelária poskytuje.

Spôsob úhrady kúpnej ceny

To závisí od okolností realitného obchodu. Iný spôsob úhrady je v situácii, ak kupujúci uhrádza kúpnu cenu z vlastných voľných prostriedkov (vtedy sa odporúča ako bezpečná forma úhrady banková, notárska alebo advokátska úschova). Peňažné prostriedky má v držbe (dispozícii) neutrálna osoba - notár, advokát alebo banka, ktorá zabezpečí, aby sa peniaze odovzdali tomu, komu sa na základe stanovených podmienok odovzdať majú. Ak kataster vklad vlastníctva povolí, peniaze budú prevedené na účet predávajúceho, ak vklad vlastníctva v katastri neprejde (dôvodov môže byť viacero), peniaze budú vrátené späť kupujúcemu. Iná situácia je, ak sa kúpna cena uhrádza z prostriedkov hypotekárneho úveru, alebo sa platí kúpna cena alebo jej časť z úveru, ktorý sa použije na splatenie existujúceho úveru predávajúceho.

tags: #notarska #uschova #rezervacia #postup