Predaj obchodného podielu na dražbe: Podmienky a právne aspekty

Tento článok sa zameriava na problematiku predaja obchodného podielu na dražbe, podmienky, ktoré tento proces sprevádzajú, a s tým súvisiace právne aspekty, vrátane predkupného práva a exekúcie.

Predkupné právo spoluvlastníkov

V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Ak jednu vec vlastní viacero osôb, ide o podielových spoluvlastníkov. Každý z nich vlastní určitý podiel na veci. Napríklad, pri štyroch spoluvlastníkoch môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. Ku každému takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať.

Ponuková povinnosť

Predaj spoluvlastníckeho podielu je obmedzený zákonným predkupným právom. Spoluvlastník, ktorý prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom, tzv. ponukou na odkúpenie podielu. Podľa I. Feketeho: "K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote, samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať za účinné prijatie ponuky."

Ak existuje viacero spoluvlastníkov, vzniká otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať tretej osobe. Kupujúcemu (tretej osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu alebo za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Výnimky z predkupného práva

Existujú výnimky, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní, a to v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe.

Prečítajte si tiež: Podnikatelia a paušálne výdavky: Vymáhanie pohľadávok

Dôsledky porušenia predkupného práva

Ak by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal. Právna teória i prax rozoznáva 3 rozdielne (a navzájom sa vylučujúce) nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené (typicky pôjde o situáciu, keď predávajúci spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby najskôr učinil ponuku ostatným spoluvlastníkom).

Jedným z týchto nárokov, ktorý sa analogicky odvodzuje z § 603 ods. 3 OZ, je právo osoby oprávnenej z predkupného práva domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby jej spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne. Čo sa týka ponuky samotnej, ustanovenie § 605 OZ zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote.

Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím.

Dohoda o neuplatňovaní predkupného práva

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo.

Predkupné právo k pozemku

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. Ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. Ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípade iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov. Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu.

Prečítajte si tiež: Obchodný zástupca a náhrada škody

Vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti: „povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.“

Ďalšie príklady predkupného práva k nehnuteľnosti

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ Zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. Obchodného zákonníka pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu. Ak sa teda vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Predkupné právo pri darovaní

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. O predmetný rozsudok sa opiera aj rozsudok Krajského súdu v Trnave č. k. 11 Co 108/2011-96 z 21. marca 2012, ktorý zdôvodnil svoj názor nasledovne: “Právnu podstatu predkupného práva je možné vymedziť ako právny vzťah, v ktorom jeden individuálne určený subjekt (oprávnená osoba - spoluvlastník) má právo kúpiť (vykúpiť) vec od druhého individuálne určeného spoluvlastníka, t. j. od konkrétnej povinnej osoby, ako prvý za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť. Ide teda o vzťah, v ktorom právu oprávnenej osoby zodpovedá povinnosť zodpovednej osoby ponúknuť vec tejto oprávnenej osobe ako prvej ku kúpe (tzv. predkupné právo). Z uvedeného vyplýva, že hoci so svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať obdobne ako vlastník so svojou vecou, jeho zmluvná voľnosť je obmedzená zo zákona predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod. Slovenská odborná literatúra zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods.

Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). To vyplýva už zo samotného pojmu „predkupné právo“. Tento pojem nemožno gramaticky vyložiť inak ako právo vec kúpiť skôr, ako niekto iný. Predkupné právo je podrobnejšie upravené ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve (§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka), a táto úprava sa použije aj v prípade predkupného práva spoluvlastníka. Pokiaľ by zákonodarca predpokladal, že právo nadobudnúť prednostne vec by sa týkalo aj iných prípadov ako kúpnej (prípadne zámennej) zmluvy, pomenoval by toto právo inak a zaradil by jeho úpravu do tej časti Občianskeho zákonníka, ktorá upravuje všeobecné inštitúty záväzkového práva. S rozhodnutím Najvyššieho súdu Českej republiky sa stotožnil aj Ústavný súd Českej republiky v uznesení sp. zn. III. ÚS 3688/10 z 27. Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.

Prečítajte si tiež: Prehľad judikatúry: Náhrada škody obchodného zástupcu

Nútený predaj a DPH

V praxi robia platitelia DPH niektoré často sa opakujúce chyby. Platiteľ dane v období do 1. januára 2000 nevysporiadal daň zo zdaniteľných plnení uskutočnených formou núteného predaja. V období do 1. januára minulého roka si platiteľ uplatňoval nárok na odpočet z vecí nadobudnutých pri nútenom predaji napriek tomu, že nesplnil podmienky vymedzené § 20 zákona o DPH. Ďalšou chybou je, ak platiteľ, ktorého veci právnická alebo fyzická osoba predala formou núteného predaja po 1. januári 2000, neuvedie toto plnenie v daňovom priznaní a neupraví svoj výsledný vzťah k štátnemu rozpočtu za príslušné zdaňovacie obdobie.

Jedným z donucovacích prostriedkov, ktoré slúžia na zabezpečenie splnenia záväzkov, je nútený predaj vecí na dražbe, prípadne iným spôsobom. Postup pri realizácii núteného predaja upravuje zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) v znení neskorších predpisov, Obchodný zákonník č. 513/1991 Zb. v znení zmien a doplnkov (§ 299), Občiansky súdny poriadok č. 99/1963 Zb. v platnom znení a napokon zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov v znení neskorších predpisov (§ 73 až § 93).

Stav do 31. decembra 1999

Napriek tomu, že sa táto oblasť uplatňovania zákona o DPH v období do 31. decembra 1999 samostatne neriešila, podľa zákona aj takáto forma predaja vecí platiteľa podliehala dani. Do tohto obdobia boli v zákone iba dve ustanovenia týkajúce sa predaja veci platiteľa na dražbe. Podľa § 7 ods. 9 platiteľ postupoval pri stanovení základu dane v prípade predaja vecí na dražbe podľa zákona o DPH a podľa § 11 ods. 4 vypočítal daň. V tomto období zákon adresne neurčoval, kto, akým spôsobom a z čoho má vysporiadať daň z pridanej hodnoty v prípadoch, keď dochádza k nútenému predaju vecí platiteľa.

Napriek tomu, že zákon do 1. januára 2000 nemal osobitné riešenie pre formu núteného predaja, platiteľ, ktorého veci sa týmto spôsobom predajú, bol povinný vysporiadať DPH. To, že k zdaniteľnému plneniu neprišlo na základe rozhodnutia platiteľa, nemalo vplyv na splnenie tejto povinnosti. Dôležitým hľadiskom v prípade núteného predaja bolo pre platiteľa určenie, či v danom prípade ide o zdaniteľné plnenie, ktoré podlieha dani na výstupe, zdaniteľné plnenie, ktoré je oslobodené od dane, prípadne či ide o plnenie, ktoré sa podľa tohto zákona nepovažuje za zdaniteľné plnenie alebo napokon o plnenie, pri ktorom platiteľ nemá povinnosť odviesť daň.

Ak išlo o klasický predaj vecí podliehajúci dani, vydražená cena sa podľa § 7 ods. 9 zákona o DPH považovala za cenu s daňou. Pri výpočte dane platiteľ aplikoval § 11 ods. 4 a daň vypočítal ako podiel, v ktorého čitateli bola vydražená cena vynásobená príslušnou výškou sadzby dane a v menovateli súčet čísla sto a príslušnej výšky sadzby dane. Rovnako sa na tohto platiteľa vzťahovala aj povinnosť vyhotoviť daňový doklad podľa § 15 a následne uviesť uskutočnené zdaniteľné plnenie v daňovom priznaní a vysporiadať daň voči štátnemu rozpočtu.

Nesprávne v tomto období postupovali aj platitelia, ktorí touto formou veci od platiteľa dane obstarali. Pretože zákon osobitne neriešil, kto má odviesť daň, vyhotoviť daňový doklad, prípadne komu má byť daň zaplatená, platiteľ pri takejto forme nadobudnutia vecí platiteľa nemal nárok na odpočet, pretože nesplnil podmienky podľa § 20 zákona o DPH. Vo väčšine prípadov platiteľ, ktorého veci sa formou núteného predaja predali, daňový doklad podľa § 15, ktorý by pre kupujúceho zakladal nárok na odpočet dane, nevystavil. V praxi sa potom stávali prípady, keď daňový doklad vystavil exekútor, ktorý nútený predaj formou dražby realizoval. Taký doklad však nebol podľa zákona o dani z pridanej hodnoty daňovým dokladom, pretože ho nevystavil platiteľ dane, ktorý uskutočnil zdaniteľné plnenie.

Platiteľ, ktorý touto formou veci obstaral, nemal nárok na odpočet, pretože svoj nárok nevedel doložiť daňovým dokladom podľa § 20 ods. 2 písm. d zákona o DPH. Za predpokladu, že platiteľ, ktorého veci sa dražili, predsa len vyhotovil daňový doklad, nesplnil platiteľ - kupujúci podmienku zaplatenia dane platiteľovi, ktorý uskutočnil zdaniteľné plnenie. V týchto prípadoch bola daň zaplatená exekútorovi. V praxi to znamenalo, že podľa zákona v znení platnom do 31. decembra 1999 pri veciach nadobudnutých formou núteného predaja, napríklad na dražbe, neexistovala reálna možnosť uplatnenia nároku na odpočet dane.

Stav od 1. januára 2000

Zákon č. 342/1999 Z.z. priniesol do zákona o DPH nové ustanovenie § 46a, ktoré upravuje postup pri nútenom predaji vecí platiteľa. Pokiaľ ide o povinnosti osôb, ktoré predávajú majetok platiteľa, treba si uvedomiť, že tieto povinnosti sa vzťahujú na právnickú alebo fyzickú osobu, ktorá nútený predaj realizuje, bez ohľadu na to, či je alebo nie je platiteľom dane. Rozhodujúca je skutočnosť, že sa predávajú veci platiteľa DPH.

Fyzická alebo právnická osoba, ktorá nútený predaj vecí platiteľa realizuje, je povinná do 15 dní od konca kalendárneho mesiaca, v ktorom vec predala, oznámiť túto skutočnosť miestne príslušnému správcovi dane platiteľa, ktorého vec sa týmto spôsobom predala. Ďalej musí v tejto lehote zaplatiť DPH a napokon je povinná vyhotoviť daňový doklad, ktorý musí mať všetky náležitosti podľa § 15 zákona o DPH doplnené o obchodné meno a sídlo fyzickej alebo právnickej osoby, ktorá vykonáva nútený predaj a právny dôvod núteného predaja. Kópiu vyhotoveného dokladu je táto osoba povinná odovzdať platiteľovi, ktorého vec sa dražila.

Platiteľ, ktorého vec sa formou núteného predaja predala, je povinný uviesť toto zdaniteľné plnenie do daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom sa zdaniteľné plnenie uskutočnilo a vlastnú daňovú povinnosť alebo nadmerný odpočet upraviť o sumu dane, ktorú bola povinná odviesť osoba, ktorá vec predala. Platiteľ DPH, teda osoba, ktorá v rámci núteného predaja veci kúpi, má potom nárok na odpočet dane.

Exekúcia na obchodný podiel

Exekúcia na obchodný podiel sa realizuje najmä na základe ustanovenia § 113b zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 233/1995 Z.z.

(3) Upovedomenie o začatí exekúcie doručí exekútor oprávnenému, povinnému a obchodnej spoločnosti.

(4) Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, keď sa mu doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá exekútor exekučný príkaz.

(5) Doručením exekučného príkazu zaniká účasť povinného v obchodnej spoločnosti, ak osobitný predpis neustanovuje inak.

(6) Ak doručením exekučného príkazu účasť povinného v obchodnej spoločnosti podľa osobitného predpisu nezaniká, na exekúciu obchodného podielu sa primerane použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí.

tags: #obchodny #podiel #predaj #na #drazbe #podmienky