Zmluva o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti: Podmienky a aspekty

Zmluva o budúcej zmluve je dôležitý právny inštitút, ktorý umožňuje zmluvným stranám zabezpečiť si budúce uzavretie hlavnej zmluvy. V kontexte nehnuteľností sa táto zmluva často využíva, keď kupujúci potrebuje čas na zabezpečenie financovania, napríklad prostredníctvom úveru. Tento článok sa zameriava na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti, jej podmienky a dôležité aspekty, ktoré by mali zmluvné strany zvážiť.

Úvod do zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve zakladá medzi zmluvnými stranami vzájomný záväzok uzavrieť v budúcnosti hlavnú zmluvu. Právna úprava tohto inštitútu je obsiahnutá v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb.) a Obchodnom zákonníku (zákon č. 513/1991 Zb.). Predmetom tejto zmluvy je vzájomná dohoda zmluvných strán, že v určitej dohodnutej dobe uzatvoria inú zmluvu. Účelom je zabezpečiť uzatvorenie hlavnej zmluvy v budúcnosti, keďže zmluvné strany si z rôznych dôvodov nemôžu alebo nechcú určiť celý obsah zmluvy okamžite.

Subjekty zmluvy o budúcej zmluve

Občiansky zákonník neobmedzuje okruh subjektov, ktoré môžu uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve. V zásade platí, že zmluvnými stranami môžu byť len účastníci, ktorí chcú uzavrieť samotnú budúcu zmluvu. To znamená, že účastníkmi zmluvy o budúcej zmluve musia byť tí istí účastníci, ktorí budú stranami hlavnej zmluvy.

Podmienky platnosti zmluvy o budúcej zmluve

Občiansky zákonník stanovuje podmienky, ktoré je potrebné dodržať pri uzatvorení zmluvy o budúcej zmluve:

1. Písomná forma: Zmluva musí byť uzatvorená písomne, inak je absolútne neplatná.
2. Doba uzatvorenia hlavnej zmluvy: Zmluva musí obsahovať dojednanie o dobe, do ktorej bude hlavná zmluva uzatvorená. Táto doba môže byť určená priamo (konkrétnym termínom) alebo nepriamo (napríklad po uplynutí trvania nájomnej zmluvy). Zmluvné strany si môžu túto dobu predĺžiť dodatkom.
3. Podstatné náležitosti hlavnej zmluvy: Zmluva musí obsahovať všetky podstatné formálne a obsahové náležitosti, ktoré sa vyžadujú pre hlavnú zmluvu.
4. Všeobecné podmienky pre právne úkony: Zmluva musí spĺňať aj všeobecné podmienky platné pre právne úkony.

Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve zakladá záväzok, resp. povinnosť zmluvných strán uzavrieť hlavnú zmluvu. Táto povinnosť môže byť jednostranná alebo obojstranná. Ak jedna zo strán odmieta uzavrieť hlavnú zmluvu, druhá strana má právo podať na súde žalobu. Túto žalobu je potrebné podať do jedného roka od okamihu, kedy mala byť hlavná zmluva uzatvorená. Právoplatné súdne rozhodnutie, ktorým súd vyhovie žalobe, nahrádza zmluvné vyhlásenie povinnej strany, ktorá porušila záväzok.

Prečítajte si tiež: Podnikatelia a paušálne výdavky: Vymáhanie pohľadávok

Obmedzenie povinnosti uzavrieť budúcu zmluvu

Povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu môže byť obmedzená tzv. „clausula rebus sic stantibus“. Táto klauzula znamená, že povinná strana je zbavená povinnosti uzavrieť budúcu zmluvu, ak sa pomery zmenili do takej miery, že účel dojednania zmluvy by bol zmarený alebo by bola stratená dôvera v druhú stranu.

Využitie zmluvy o budúcej zmluve pri prevode nehnuteľností

V praxi sa zmluva o budúcej zmluve často využíva pri prevode nehnuteľností. Kupujúci ju použije vtedy, keď potrebuje čas na zabezpečenie financovania prostredníctvom úveru. Vybavenie úveru totiž môže trvať dlhší čas, a preto je potrebné zabezpečiť si budúce uzatvorenie kúpnej zmluvy.

Riziká a nástrahy zmluvy o budúcej zmluve

Pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve je dôležité uvedomiť si určité riziká a nástrahy, ktoré môžu nastať:

1. Nesprávna voľba právneho režimu: Je dôležité správne určiť, či sa na zmluvu vzťahuje Občiansky alebo Obchodný zákonník. Ak developer koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti a kupujúci nie, ide o spotrebiteľskú zmluvu, ktorá sa riadi Občianskym zákonníkom.
2. Finančné riziká: Ak kupujúci zaplatí celú kúpnu cenu skôr, ako mu bude nehnuteľnosť odovzdaná, hrozí mu riziko, že v prípade finančných problémov developera príde o peniaze aj o nehnuteľnosť. Riešením môže byť notárska úschova.
3. Odchýlky vo výmere nehnuteľnosti: Zmluvné ustanovenia, ktoré umožňujú odchýlky vo výmere nehnuteľnosti bez vplyvu na cenu, môžu byť pre kupujúceho nevýhodné.
4. Neurčité termíny dokončenia: Neurčité definície termínu dokončenia bytu môžu umožniť developerovi neodôvodnene predlžovať lehotu.
5. Neprimeraný rozsah tolerovaného omeškania a nízka pokuta: Je dôležité dohodnúť primeraný rozsah tolerovaného omeškania a adekvátnu pokutu.
6. Prevod vlastníctva na inú spoločnosť: Ak developer prevedie vlastníctvo na inú spoločnosť, je potrebné zabezpečiť, aby sa pôvodní predávajúci zaručili za splnenie záväzkov novou spoločnosťou.
7. Problémy s výmazom záložného práva: Developer by mal mať povinnosť zabezpečiť výmaz záložného práva pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva.
8. Sankcie za porušenie formality: Je potrebné vyhnúť sa extrémne prísnym právnym následkom za porušenie formalít.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej zmluve

Realitné kancelárie často používajú rezervačné zmluvy, ktoré si mýlia so zmluvami o budúcej zmluve. Rezervačná zmluva by mala slúžiť len na krátkodobú rezerváciu nehnuteľnosti za účelom prípravy podkladov a zmlúv. Nemala by obsahovať priamo povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, keďže v tejto fáze nie sú vyjasnené všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy.

Ak rezervačná zmluva obsahuje povinnosť uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu a zároveň tam absentujú podstatné náležitosti, tak taká rezervačná zmluva môže byť neplatná. V takom prípade je lepšie nazvať takúto zmluvu priamo ako zmluvu o budúcej zmluve.

Prečítajte si tiež: Obchodný zástupca a náhrada škody

Právne aspekty zmluvy o budúcej zmluve v Obchodnom zákonníku

Zmluva o budúcej zmluve je upravená aj v Obchodnom zákonníku (§ 289 a nasl.). Aj keď neexistuje dôvod, aby realitné kancelárie podrobovali svojich klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva, Obchodný zákonník takéto konanie nezakazuje. Rozdiel je napríklad v tom, že podľa Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany musia dohodnúť o všetkých podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, avšak podľa Obchodného zákonníka postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom.

Prečítajte si tiež: Prehľad judikatúry: Náhrada škody obchodného zástupcu

tags: #obchodny #zakonnik #289 #zmluva #o #buducej