Zmluva o budúcej zmluve o prevode nehnuteľnosti: Podmienky a aspekty

Zmluva o budúcej zmluve je právny inštitút, ktorý umožňuje zabezpečiť budúce uzatvorenie hlavnej zmluvy. Tento článok sa zameriava na zmluvu o budúcej zmluve o prevode nehnuteľnosti, jej podmienky a aspekty podľa slovenského práva, pričom sa opiera o Občiansky zákonník a Obchodný zákonník.

Úvod do zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve (lat. pactum de contrahendo) predstavuje právny nástroj, prostredníctvom ktorého sa jedna alebo obe strany zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú určitú zmluvu, tzv. realizačnú zmluvu. Účelom je vytvoriť právne relevantný základ pre budúce obligačné povinnosti.

Právna úprava

Zmluva o budúcej zmluve je upravená v dvoch hlavných súkromnoprávnych kódexoch:

• Občiansky zákonník (§ 50a)
• Obchodný zákonník (§ 289 - § 292)

Táto dualita právnej úpravy si vyžaduje rozlišovanie a správne určenie právneho režimu, ktorý sa na daný prípad vzťahuje.

Kedy sa používa zmluva o budúcej zmluve?

Zmluva o budúcej zmluve sa využíva v situáciách, keď zmluvné strany zatiaľ nemôžu alebo nechcú uzavrieť priamo hlavnú zmluvu, ale majú záujem zabezpečiť jej budúce uzatvorenie. Typickým príkladom je kúpa nehnuteľnosti financovaná prostredníctvom úveru, kde vybavenie úveru vyžaduje určitý čas. Používa sa aj pri iných typoch zmlúv, ako napríklad zmluva o dielo, mandátna zmluva, sprostredkovateľská zmluva a podobne.

Prečítajte si tiež: Podnikatelia a paušálne výdavky: Vymáhanie pohľadávok

Subjekty zmluvy

Občiansky zákonník neobmedzuje okruh subjektov, ktoré môžu uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve. Zmluvnými stranami sú spravidla tí, ktorí majú záujem uzavrieť samotnú budúcu zmluvu. V obchodnom práve sa zmluva o budúcej zmluve (§ 289 - § 292) uzatvára spravidla medzi dvoma podnikateľmi.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Aby bola zmluva o budúcej zmluve platná, musí spĺňať určité náležitosti:

1. Písomná forma: Zmluva musí byť uzatvorená písomne, inak je neplatná.
2. Určenie doby uzatvorenia budúcej zmluvy: Je potrebné dohodnúť sa na dobe, v ktorej má byť budúca zmluva uzatvorená. Táto doba môže byť určená presným dátumom alebo lehotou. Je dôležité, aby táto doba bola určená určitým a nepochybným spôsobom.
3. Podstatné náležitosti budúcej zmluvy: Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti budúcej zmluvy, ktorú majú strany záujem uzavrieť.
4. Všeobecné podmienky pre právne úkony: Zmluva musí spĺňať aj všeobecné podmienky platnosti právnych úkonov.
5. Predmet zmluvy: Predmet budúcej zmluvy musí byť určený aspoň všeobecne. Podľa Obchodného zákonníka postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom. Podľa Občianskeho zákonníka sa vyžaduje, aby boli dohodnuté všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy.

Rozdiely medzi Občianskym a Obchodným zákonníkom

Určenie právneho režimu

Pri určení, či sa na zmluvu o budúcej zmluve vzťahuje Občiansky alebo Obchodný zákonník, je kľúčové posúdiť povahu zmluvných strán. Ak ide o vzťah medzi dvoma podnikateľmi, kde je zrejmé, že zmluva sa týka ich podnikateľskej činnosti, aplikuje sa Obchodný zákonník.

Určitosť predmetu zmluvy

Občiansky zákonník vyžaduje, aby boli v zmluve o budúcej zmluve dohodnuté všetky podstatné náležitosti hlavnej zmluvy. Obchodný zákonník je v tomto smere voľnejší a postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom. To znamená, že v obchodnoprávnych vzťahoch majú strany väčšiu voľnosť pri vymedzení obsahu budúcej zmluvy.

Kogentné ustanovenia

V Občianskom zákonníku nie je taxatívny výpočet kogentných ustanovení, ale vyplývajú z povahy konkrétnej situácie. Naopak, v Obchodnom zákonníku je taxatívny výpočet ustanovení, od ktorých sa strany nemôžu odchýliť, uvedený v § 263.

Prečítajte si tiež: Obchodný zástupca a náhrada škody

Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve zakladá povinnosť uzavrieť hlavnú zmluvu. Ak jedna zo strán túto povinnosť poruší, druhá strana má právo domáhať sa na súde, aby bola povinnosť nahradená súdnym rozhodnutím.

Práva pri porušení zmluvy

V prípade, že povinná strana odmieta uzavrieť realizačnú zmluvu, má druhá strana niekoľko možností:

• Žaloba na súd: Veriteľ môže podať na súd žalobu, aby súd nahradil prejav vôle dlžníka a zaviazal ho k uzatvoreniu realizačnej zmluvy.
• Náhrada škody: Veriteľ má právo na náhradu škody, ktorá mu vznikla neuzatvorením realizačnej zmluvy.
• Určenie obsahu zmluvy súdom: Veriteľ môže požadovať, aby obsah zmluvy určil súd.

Premlčacia doba

Právo na určenie obsahu zmluvy súdom alebo na náhradu škody zaniká, ak sa neuplatní na súde do jedného roka od uplynutia lehoty, v ktorej mala byť realizačná zmluva uzavretá. Je však možné dohodnúť aj inú premlčaciu lehotu.

Riziká a nástrahy zmluvy o budúcej zmluve o prevode nehnuteľnosti

Pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve o prevode nehnuteľnosti je potrebné venovať pozornosť potenciálnym rizikám a nástrahám, najmä v developerských projektoch.

Nesprávna voľba právneho režimu

Je kľúčové správne určiť, či ide o spotrebiteľskú zmluvu, na ktorú sa vzťahuje Občiansky zákonník, alebo o obchodnú zmluvu. Dohoda o riadení sa Obchodným zákonníkom pri spotrebiteľských zmluvách je neplatná.

Prečítajte si tiež: Prehľad judikatúry: Náhrada škody obchodného zástupcu

Platobné podmienky

Je dôležité vyrokovať platobné podmienky tak, aby sa čo najmenšia suma uhradila pred kolaudáciou. V prípade finančných problémov developera hrozí kupujúcemu strata peňazí a nehnuteľnosti. Riešením môže byť zriadenie notárskej úschovy.

Odchýlka vo výmere nehnuteľnosti

Ustanovenie, ktoré umožňuje odchýlku vo výmere nehnuteľnosti bez vplyvu na cenu, môže byť pre kupujúceho nevýhodné. Je potrebné dohodnúť primeranú hornú hranicu tohto rozmedzia.

Termín dokončenia bytu

Neurčité formulácie v zmluve, ktoré umožňujú predĺženie termínu dokončenia bytu, môžu byť pre kupujúceho nevýhodné. Je potrebné presne definovať dôvody predĺženia termínu.

Omeškanie a sankcie

Neprimeraný rozsah tolerovaného omeškania a nízka pokuta z uhradenej sumy sú nevýhodné pre kupujúceho. Je vhodné dohodnúť skrátený limit na omeškanie a primeranú výšku pokuty.

Prevod vlastníctva a záväzkov

Ak je developer oprávnený previesť vlastníctvo k pozemkom a záväzky zo zmluvy na inú spoločnosť, je potrebné zabezpečiť, aby sa pôvodní predávajúci zaručili za splnenie záväzkov novou spoločnosťou.

Záložné právo

Developer by mal zabezpečiť výmaz záložného práva pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva. Je potrebné odstrániť neurčité formulácie a nahradiť ich konkrétnou povinnosťou developera.

Zmluva o úvere

Podmienky zmluvy o úvere medzi kupujúcim a bankou by nemali mať vplyv na vzťah medzi kupujúcim a developerom. Prísne právne následky za porušenie formality sú neprimerané.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej zmluve

Realitné kancelárie často zamieňajú rezervačnú zmluvu so zmluvou o budúcej zmluve. Rezervačná zmluva by mala slúžiť len na krátkodobú rezerváciu nehnuteľnosti pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov a zmlúv. Nemala by obsahovať priamu povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu. Ak rezervačná zmluva obsahuje záväzok uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu a zároveň absentujú podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, tak taká rezervačná zmluva bude zrejme neplatná.

Účel rezervačnej zmluvy

Účelom rezervačnej zmluvy má byť krátkodobé rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv. Záväznosť takejto zmluvy spočíva najmä v tom, aby vlastník nehnuteľnosť dočasne nepredal žiadnej tretej osobe.

Rezervačný poplatok

Vyplácanie preddavkov alebo rezervačných poplatkov realitnej kancelárii už na základe rezervačnej zmluvy je sporné, keďže zatiaľ nie sú zrejmé podmienky samotného predaja nehnuteľnosti. Kupujúci sa tak dostáva do nevýhodnej pozície a pod neprípustný tlak.

Overenie podpisov na zmluve o budúcej zmluve o prevode obchodného podielu

V prípade zmluvy o budúcej zmluve o prevode obchodného podielu je dôležité posúdiť, či musia byť podpisy zmluvných strán úradne overené. Overenie podpisov na zmluve o prevode obchodného podielu plní zabezpečovaciu funkciu, pretože chráni samotnú spoločnosť a tretie osoby. Avšak, v prípade zmluvy o budúcej zmluve o prevode obchodného podielu, overenie podpisov nechráni tretie osoby, pretože uzavretie predzmluvy sa spoločnosti ani tretích osôb nedotýka. Preto sa nevyžaduje, aby na zmluve o budúcej zmluve o prevode obchodného podielu boli podpisy úradne overené.

tags: #obchodný #zákonník #289 #zmluva #o #budúcej