Odstúpenie od zmluvy o nehnuteľnosti: Podmienky a postupy

Po kúpe nehnuteľnosti sa môžu objaviť skryté vady, ktoré predávajúci neuviedol. V takýchto prípadoch má kupujúci právo na primeranú zľavu z ceny alebo dokonca na odstúpenie od zmluvy. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach a postupoch odstúpenia od zmluvy o nehnuteľnosti podľa slovenského práva.

Právo na odstúpenie od zmluvy pri skrytých vadách

Ak sa po kúpe nehnuteľnosti zistí vada, o ktorej predávajúci neinformoval, má kupujúci právo na nápravu. Podľa Občianskeho zákonníka má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny, ktorá zodpovedá povahe a rozsahu škody.

Michal Lapšanský vysvetľuje, že ide o vadu, ktorá sa prejaví až po kúpe nehnuteľnosti. Táto vada nebola zrejmá pri predaji, no existovala už v čase predaja, alebo si ju kupujúci pri uzatváraní zmluvy nevšimol. Ak je vada tak závažná, že znemožňuje užívanie nehnuteľnosti, a ide o neodstrániteľnú a trvalú vadu, má kupujúci právo odstúpiť od zmluvy. Taký prípad nastáva, ak je narušená statika nehnuteľnosti tak, že ju nie je možné opraviť, alebo ak má poškodenie vplyv na obývateľnosť, majetok a zdravie.

Omyl a ubezpečenia predávajúceho

Odstúpenie od zmluvy prichádza do úvahy aj v situácii, keď predávajúci uviedol kupujúceho do omylu ohľadom stavu nehnuteľnosti. Ak predávajúci ubezpečil kupujúceho, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti, ktoré sa neskôr ukážu ako nepravdivé, má kupujúci právo odstúpiť od zmluvy. Na dodatočné zistenie vád nemá vplyv, či bola nehnuteľnosť financovaná hypotékou. Michal Lapšanský odporúča konzultovať uplatňovanie nárokov zo zistených vád s financujúcou bankou alebo advokátom, najmä s ohľadom na vrátenie hypotéky a záložné právo.

Zákonné dôvody a zmluvné dojednania na odstúpenie od zmluvy

V zmysle Občianskeho zákonníka môže zmluvná strana odstúpiť od zmluvy len v prípadoch, ktoré sú dohodnuté v zmluve alebo ak to ustanovuje zákon. Od podpísanej kúpnej zmluvy je možné odstúpiť podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to zo zákonných dôvodov alebo ak je to medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon, ktorý musí byť písomný, ak aj kúpna zmluva bola písomná. Platným odstúpením od zmluvy dochádza k zrušeniu zmluvy priamo zo zákona.

Prečítajte si tiež: Postup pri odstúpení od zmluvy

Forma a preukázanie odstúpenia od zmluvy

Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil (napr. „zrušujem zmluvu“, alebo „stornujem zmluvu“), ak je vôľa konajúceho nespochybniteľná. Advokátska kancelária Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte odporúča presne identifikovať kúpnu zmluvu a vyjadriť jasný prejav vôle. Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku, prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám. Odstúpenie od zmluvy sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektným už tým, že dôjde do dispozície adresáta (napr. list predávajúceho o odstúpení od zmluvy bol doručený kupujúcemu).

Premlčanie práva na odstúpenie od zmluvy a neplatnosť zmluvy

Právo odstúpiť od zmluvy sa premlčí vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe, ktorá plynie od momentu, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz (keď nastala právna skutočnosť odôvodňujúca jeho uplatnenie). Je dôležité rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy a situáciou, keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, nakoľko neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade, ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy).

Tiesne a nápadne nevýhodné podmienky

Judikatúra Najvyššieho súdu SR vymedzila pojem tieseň ako hospodársky či sociálny stav, v ktorom sa nachádza určitý subjekt v čase robenia právneho úkonu, ktorý stav naňho pôsobí takým spôsobom a takou intenzitou, že v dôsledku neho urobí právny úkon, ktorý by inak, nebyť tiesne, neurobil. Ústavný súd SR pod pojmom tieseň judikoval „taký hospodársky, sociálny alebo psychický stav, ktorý na konajúceho dolieha takým spôsobom a takou závažnosťou, že urobí právny úkon, ktorý by inak neurobil alebo pri dvojstrannom konaní by úkon neurobil. O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. To predpokladá, že druhému účastníkovi kúpnej zmluvy nevýhodnosť podmienok musela byť zrejmá. Nápadne nevýhodné podmienky musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu (uzavretia kúpnej zmluvy) a nemôžu spočívať len v subjektívnych pocitoch dotknutej osoby. To, či v konkrétnom prípade išlo o tieseň, ako aj existenciu nápadne nevýhodných podmienok, je potrebné skúmať s prihliadnutím na všetky okolnosti konkrétneho prípadu. Prax považuje za nápadne nevýhodné podmienky také podmienky, pri ktorých sú vzájomné plnenia v zrejmom nepomere. Nevyžaduje sa teda absolútna rovnocennosť vzájomných plnení.

Dohoda o odstúpení od kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na odstúpení od kúpnej zmluvy. V dohode o odstúpení od zmluvy sa uvedie, že účinky kúpnej zmluvy nenastanú, predmetom ktorej je nehnuteľnosť. Predávajúci vráti kupujúcemu kúpnu cenu a kupujúci súhlasí s odstúpením od zmluvy. Zmluvné strany vyhlasujú, že dohodu o odstúpení od kúpnej zmluvy uzatvorili slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne v predpísanej forme, nie v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, že sú plne spôsobilí na právne úkony a ich zmluvná voľnosť nie je nijako obmedzená.

Dôvody odstúpenia od zmluvy

Občiansky zákonník stanovuje, že dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. Takéto podmienky musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu a nemôžu spočívať v subjektívnom cítení dotknutej osoby.

Prečítajte si tiež: Vzor písomného odstúpenia

Postup katastrálneho úradu pri odstúpení od zmluvy

Okresné úrady si osvojili postup prezentovaný v jednom z rozhodnutí Najvyššieho súdu SR. Kataster je povinný skúmať, či je odstúpenie od zmluvy medzi stranami sporné. To znamená, že ak jedna strana doručí na kataster odstúpenie od zmluvy, kataster musí druhú strana vyzvať, aby sa v určenej lehote (spravidla 15 dní) vyjadrila, či s odstúpením súhlasí alebo nie. V predmetnej výzve okresného úradu je zároveň uvedené, že ak nastane opačná situácia a druhá strana nesúhlasí s daným odstúpením, katastru nebude postačovať len slovné vyjadrenie takéhoto nesúhlasu. Tento účastník zmluvy bude musieť v určenej lehote zároveň preukázať, že podal na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, resp.

Ochrana vopred

V prípade úhrady kúpnej ceny z voľných zdrojov je vhodné využiť bezpečnejšie formy úhrady kúpnej ceny.

Premlčacia doba

Právo odstúpiť od kúpnej zmluvy sa premlčuje vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe. Táto doba začína plynúť od momentu, kedy sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

Pomoc advokátskej kancelárie

Ak chcete mať istotu, že vaše odstúpenie bude platné a účinné, obráťte sa na advokátsku kanceláriu. Tím advokátov a právnikov so špecializáciou na realitné právo a tiež geodetov, znalcov, projektantov, ekonomických analytikov a realitných poradcov môže pomôcť k vyriešeniu problému.

Otázka: Je možné vrátiť nehnuteľnosť?

Ak kupujúci nie je spokojný s kupovanou nehnuteľnosťou a zistil skryté vady, má možnosť vrátiť nehnuteľnosť predchádzajúcemu majiteľovi, aj keď bol dom kúpený cez hypotekárny úver. Odstúpením od zmluvy sa kúpna zmluva zrušuje od počiatku. Účastníci zmluvy (kupujúci a predávajúci) si musia vzájomne vrátiť všetky plnenia, ktoré si navzájom poskytli. Kupujúci vráti vlastníkovi nehnuteľnosť a on kupujúcemu zaplatenú kúpnu cenu. Rovnako prichádza do úvahy odstúpenie od zmluvy z dôvodu uvedenia do omylu (predávajúci Vás uviedol do omylu týkajúceho sa stavu predmetnej nehnuteľnosti). Pre presné posúdenie veci a prekonzultovanie ďalšieho postupu sa odporúča kontaktovať advokáta.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Problémy s podpismi a vrátenie peňazí

Ak nový majiteľ nemá pozemok na svojom mene a kúpno-predajná zmluva neexistuje, pretože nemá všetky podpisy bývalých majiteľov, môže nový majiteľ požadovať vrátenie peňazí, pretože nie všetci sa mu podpísali. Vychádzajúc z opisu celej situácie (hlavne s prihliadnutím na to, že zmluva nebola riadne uzavretá) usudzuje sa, že nový majiteľ - kupujúci môže žiadať vrátenie všetkých platieb titulom bezdôvodného obohatenia.

Nátlak pri zmluve o doživotnom zaopatrení

Ak bol na svokru robený nátlak, hlavne slovný, zo strany vnukovej manželky, akým spôsobom sa o ňu majú postarať, dá sa s touto situáciou niečo robiť. Ak ide o kúpnu zmluvu, tak by ustanovenie týkajúce sa opatrovania bolo relevantné v tom prípade, ak by s porušením tejto povinnosti bola zároveň spojený vznik práva na odstúpenie od zmluvy. V prípade, že ide o darovaciu zmluvu, tak v týchto prípadoch môže darca požadovať vrátenie daru v tom prípade ak sa obdarovaný k darcovi alebo členovi rodiny správa tak, že tým hrubým spôsobom porušuje dobré mravy. Rovnako by Vami uvedená klauzula mohla byť dohodou o zriadení vecného bremena v práva dožitia v nehnuteľnosti v spojení s doopatrovaním. Presné posúdenie závisí od znenia zmluvy. Ak by však išlo o druhý prípad, vrátenia daru by sa mohla darkyňa dožadovať, ak by vnuk hrubým spôsobom porušil dobré mravy.

Skryté vady po kúpe domu

Ak kupujúci objavil skryté vady v dome až po kúpe, má predávajúci povinnosť informovať kupujúceho o vadách predávanej veci. Ak na vady veci upozornil, kupujúci z nich nemôže uplatňovať nároky, teda napr. nemôže pre vadu, na ktorú už bol pri predaji upozornený, žiadať neskôr zľavu z ceny, prípadne odstúpiť od zmluvy. Ak, Vás predávajúci o vadách, o ktorých píšete, neupozornil, máte právo domáhať sa niektorého z nárokov zo zodpovednosti za vady. Môžete žiadať buď zľavu z ceny, alebo odstúpiť od zmluvy. Odstúpiť od zmluvy však môžete len vtedy, ak vada (vady) robia vec neupotrebiteľnou (nepoužiteľnou). Muselo by ísť o tak závažné vady, že by sa dom nedal obývať. Ak tomu tak nie je, môžete žiadať zľavu z ceny. Tá sa vypočíta ako rozdiel medzi cenou, za ktorú ste dom kúpili a cenou, ktorú mal mať s ohľadom na dané vady.

Vrátenie majetku

Ak by ste sa so strýkom dohodli, môžete danú nehnuteľnosť na neho previesť darovaním, na základe písomnej darovacej zmluvy, avšak bezodplatne.

Dohoda o ukončení zmluvy

V právnej praxi sa pojmy dohoda a zmluva považujú za synonymá s rovnakým obsahom. Ak je v dohode o ukončení inej zmluvy uvedené "Zmluva sa zrušuje", znamená to, že žiadne záväzky z tejto zmluvy, ktoré neboli označené ako platné aj po jej ukončení, už nebudú aktívne od dňa, kedy dohoda nadobudne platnosť.

Kúpa bytu s podnájomníkom

Pri kúpe bytu, v ktorom býva podnájomník, je dôležité zistiť presný stav veci. Vzhľadom na vyhlásenie predávajúceho v zmluve je možné, že plynie výpovedná lehota a nájomný vzťah v blízkej dobe skončí a v čase uzatvárania zmluvy už nebude existovať. V opačnom prípade je vyhlásenie predávajúceho nepravdivé a zavádzajúce. Uzatvorením kúpnej zmluvy nedochádza zo zákona k zániku nájomného vzťahu k nehnuteľnosti. Jednoducho sa dá povedať, že byt kupujete spolu s nájomcom a jeho právom užívať nehnuteľnosť po určenú dobu v nájomnej zmluve. Dokonca Občiansky zákonník upravuje, že v prípade zmeny majiteľa nehnuteľnosti má právo vypovedať nájomnú zmluvu z tohto dôvodu iba nájomca. Tzn. že po kúpe nehnuteľnosti nebudete mať právo z dôvodu nadobudnutia nehnuteľnosti právo vypovedať nájomnú zmluvu.

Prepis domu pod nátlakom

Ak bol dom prepísaný na syna, ktorý sa stal narkomanom, nezamestnaným a ničiteľom rodiny, a syn neposkytol žiadnu protihodnotu, potom nemohlo ísť o kúpnu zmluvu. Kúpnopredajná zmluva by sa dala zrušiť a to na tom základe, že išlo o simulovaný právny úkon a že to nebola kúpna zmluva ale darovacia zmluva. Ak sa syn správa k Vám a Vašim blízkym v hrubom rozpore s dobrými mravmi a Vy to viete preukázať, potom je možné požadovať vrátenie daru. Určite Vám však odporúčam vec riešiť cez advokáta, ktorý pred tým, ako čokoľvek začnete riešiť skontroluje zmluvu, ktorú ste so synom uzatvorili.

Vrátenie predanej veci pre vyššiu hodnotu

Pokiaľ ide o zrušenie zmluvy o predaji veci, tak dôvod, ktorý ste uviedli, ak neexistuje žiadny iný, nebude postačovať.

Právne fázy prevodu nehnuteľnosti a odstúpenie od zmluvy

Prevod nehnuteľnosti má dve fázy. Prvou z nich je uzatvorenie príslušnej zmluvy (napr. kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy). Druhou fázou býva registrácia prevodu nehnuteľnosti na príslušnom orgáne (katastrálnom odbore príslušného okresného úradu). K zmene vlastníka nehnuteľnosti teda nestačí uzatvorenie samotnej scudzovacej zmluvy (tzv. právny titul), ale je potrebné aj právoplatné rozhodnutie Katastrálneho úradu, ktorým sa táto zmena povoľuje (tzv. rozhodnutie o povolení vkladu). Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností bola predmetom viacerých diskusií.

Účinky odstúpenia od zmluvy a postup katastrálnych úradov

Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo/229/2010 určilo, že odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má vecno-právne účinky, avšak s tým, že práva dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti nie sú odstúpením od zmluvy dotknuté. Aktuálny postup Katastrálnych úradov je, že ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručí odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzve ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Rozlišovanie okamihu odstúpenia od zmluvy

Je potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy predtým ako Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Podľa uvedeného názoru by sa malo rovnako postupovať aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.

Možné nedostatky a kolízie

Súčasný postup Katastrálnych úradov koliduje s niektorými procesnými zásadami. Jedným z dôsledkov rekodifikácie civilného procesu je obmedzenie možnosti podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu. Pri striktne formalistickom výklade by kupujúci nemal možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva.

Žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy

Žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná z dôvodu, že v opačnom prípade by kupujúci nemal žiadny účinný procesný nástroj na ochranu svojho práva. Jedinou prípustnou žalobou by mohla byť žaloba o určenie vlastníckeho práva. Jej podaniu však bráni skutočnosť, že kupujúci nie je, v prípade odstúpenia od zmluvy doručeného predtým ako Katastrálny úrad povolí vklad, vlastníkom nehnuteľnosti (vlastníkom sa stáva až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu). Ak by mal kupujúci čakať na to, že predávajúci bude opätovne zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, bol by tým s najväčšou pravdepodobnosťou zmarený preventívny účel určovacej žaloby.

Verejná a súkromná listina

Ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde v čase, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento, podľa praxe Katastrálnych úradov, podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. Keďže list vlastníctva predstavuje verejnú listinu, platí prezumpcia, že to, čo je na liste vlastníctva uvedené, sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak. Na popretie správnosti verejnej listiny sa vyžaduje tiež predloženie relevantných dôkazov tým, kto túto listinu namieta. Preto je úlohou predávajúceho preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, teda, že list vlastníctva ako verejná listina nie je pravdivá. Na strane druhej, odstúpenie od zmluvy zo strany predávajúceho predstavuje súkromnú listinu, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu ako list vlastníctva. Na popretie správnosti súkromnej listiny postačuje jednoduché popretie druhou stranou.

Kolízia súkromnej listiny a správneho aktu

Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím Katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, teda rozhodnutím správneho orgánu. Ide teda o správny akt, pri ktorom platí prezumpcia jeho správnosti, teda rozhodnutie Katastrálneho úradu sa považuje za správne a bezvadné, pokiaľ nie je úradným postupom zrušené alebo zmenené. Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je, podľa názoru autora, samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia Katastrálneho úradu.

Zrušenie darovacej zmluvy

Podľa názoru Úradu by sa takto malo postupovať aj v prípade, ak dôjde k odvolaniu darovania. Teda pokiaľ darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada Katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je Katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu, buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti). Katastrálny úrad súčasne poučí obdarovaného o následkoch nepodania žaloby. Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru, ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.

Rozpor s negatívnou dôkaznou teóriou

Súčasný postup Katastrálnych úradov pri odvolaní darovania naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou totižto je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva. V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.

Odstúpenie od zmluvy pri realitných obchodoch

Pri realitných obchodoch dochádza v praxi k rôznym prípadom, pri ktorých sa situácia jednej zo zmluvných strán môže zmeniť natoľko, že bude chcieť odstúpiť od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť. Súčasná platná a účinná legislatíva vychádza pri akýchkoľvek zmluvných vzťahoch zo zásady, ktorá hovorí o tom, že zmluvy sa majú dodržiavať. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon účastníka zmluvy, ktorým tento prejavuje vôľu túto zmluvu zrušiť a na platnosť ktorého sa vyžaduje splnenie všetkých náležitostí tak, ako je to pri iných prejavoch vôle. Pri odstúpení od kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, je dôležité dodržať zákonom prepísanú formu.

Odstúpenie od zmluvy v tiesni

Ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka umožňuje účastníkovi právneho vzťahu odstúpiť od zmluvy, ktorú uzavrel v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Súdna prax považuje za tieseň napríklad také hospodárske, sociálne alebo obdobné pomery účastníka právneho vzťahu, v ktorých sa tento ocitol z objektívnych príčin a ktoré na neho pôsobia takým spôsobom, že prejaví vôľu uzavrieť zmluvu aj v prípade, že keby nebol v takejto tiesni, tak by zmluvu neuzavrel.

Vady a ich vplyv na odstúpenie od zmluvy

Právna úprava kúpnej zmluvy viaže možnosť odstúpenia od zmluvy najmä na výskyt vád. V praxi však platí, že účastníci zmluvy si môžu dohodnúť aj iné podmienky, za ktorých možno odstúpiť od zmluvy nad rámec zákonnej úpravy, pričom je vždy dôležité, aby boli dôvody na odstúpenie od zmluvy jasne definované. V zmysle platnej a účinnej právnej úpravy platí, že ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny s prihliadnutím na povahu a rozsah vady. V prípade, že kedy by predávajúci jasne deklaroval, že nehnuteľnosť nemá žiadne vady a má určité vlastnosti a táto deklarácia by sa neskôr ukála ako nepravdivá, môže kupujúci odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak je vec upotrebiteľná.

Náhrada nákladov a škody

Popri práve na odstúpenie od zmluvy má kupujúci aj právo na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady, ako aj právo na náhradu škody podľa všeobecných ustanovení v zmysle § 600 v spojení s § 420 a nasl.

Zrušenie zmluvy a vysporiadanie

Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje priamo zo zákona, nie je teda na potrebný ešte ďalší súhlas druhej zmluvnej strany, ani iné schválenie napríklad zo strany súdu. Odstúpenie od zmluvy spôsobuje, že zmluva je považovaná za zrušenú od samého začiatku, zmluvné strany si však môžu dohodnúť aj niečo iné. Pri odstúpení od zmluvy a jej zrušení od počiatku zákon počíta s tým, že účastníci právneho vzťahu sa vzájomne vysporiadajú podľa zásad o bezdôvodnom obohatení.

Vlastnícke právo a kataster nehnuteľností

Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom. Existenciu sporu o platnosť odstúpenia od zmluvy musí správa katastra skúmať obligatórne, a to jednak z dôvodu, že len platné odstúpenie od zmluvy vyvoláva príslušné právne účinky, ako i s prihliadnutím na závažnosť zásahu týchto účinkov do vlastníckeho, resp. vecnoprávneho stavu. Pokiaľ vznikne spor o platnosť odstúpenia od zmluvy, jedná sa o občianskoprávny spor, ktorý je oprávnený rozhodnúť jedine súd.

Skryté závady a podmienky v zmluve

Ak kupujúci zistil po prebraní nehnuteľnosti skryté závady na dome a nebol o nich informovaný, závisí od ustanovení dojednaných v zmluve a o aké závady ide. Ak má vec vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Neuhradená kúpna cena

Ak kupujúci neuhradili kúpnu cenu, ide o podstatné porušenie zmluvy zo strany kupujúcich. V takom prípade má predávajúci právo od zmluvy odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy musí byť urobené písomne. Súhlas kupujúceho na odstúpenie od kúpnej zmluvy nepotrebujete, lebo ide o výkon Vášho práva v zmysle ust. § 517 Občianskeho zákonníka.

tags: #odstupenie #od #zmluvy #nehnutelnost #podmienky