Oprávnenosť držby a dobromyseľnosť vydržateľa v kontexte judikatúry

Úvod

Právny inštitút vydržania predstavuje spôsob, ktorým možno nadobudnúť vlastnícke právo priamo zo zákona, t. j. na základe splnenia zákonných predpokladov bez potreby rozhodnutia štátneho orgánu či bez potreby urobenia právneho úkonu. Vydržanie si zaslúži neustálu pozornosť zákonodarcu z hľadiska prevencie jeho zneužívania. Cieľom tohto článku je preskúmať oprávnenosť držby a dobromyseľnosť vydržateľa v kontexte judikatúry, ako aj ďalšie aspekty vydržania podľa slovenského práva.

Zákonné predpoklady vydržania

Na to, aby mohlo dôjsť k nadobudnutiu vlastníckeho práva vydržaním, musia byť splnené určité zákonné predpoklady. Tieto predpoklady sa týkajú subjektu, predmetu, držby a času.

Spôsobilý subjekt

Subjektom oprávneným k vydržaniu je akákoľvek osoba spôsobilá nadobudnúť vlastnícke právo - fyzická osoba, právnická osoba alebo aj štát.

Spôsobilý predmet

Predmetom vydržania môžu byť akékoľvek veci spôsobilé byť predmetom vlastníctva (i práva a iné majetkové hodnoty) s výnimkou vecí, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb. Vo všeobecnosti platí, že predmetom vydržania môže byť iba celá vec, z čoho však judikatúra zakotvila výnimku, pokiaľ ide o časť parcely. Ak sa nadobúdateľ nehnuteľnosti hlási i k tej časti parcely, ktorú nekúpil či inak nenadobudol, môže byť so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že vlastní i túto časť. Jedným z hľadísk pre posúdenie ospravedlniteľnosti omylu držiteľa časti parcely je v tomto prípade aj pomer plochy kúpeného a skutočne držaného pozemku.

Oprávnenosť držby a dobromyseľnosť vydržateľa

Oprávneným držiteľom sa stáva ten, kto je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu pozemok patrí. Z hľadiska dobromyseľnosti držby možno za právne relevantnú skutočnosť označiť len tú, ktorá má objektívne znaky titulu nadobudnutia vlastníckeho práva (napr. nadobudnutie dedením, darovaním, kúpou či výmenou). Právne akceptovateľnou je v tomto prípade aj skutočnosť, ktorá má objektívne znaky titulu domnelého nadobudnutia vlastníctva - určitá skutočnosť má síce navonok znaky riadneho nadobúdacieho titulu, chýba pri nej však niektorá stránka, ktorú objektívne právo vyžaduje pre nadobudnutie vlastníctva. Domnelým titulom môže byť napr. rozhodnutie súdu určujúce vlastníctvo pozemku, ktoré nie je právoplatné, dedičské rozhodnutie o nadobudnutí pozemku, ktorý však v čase smrti poručiteľa objektívne nepatril do jeho majetku či scudzovacia zmluva, ktorá je z niektorého dôvodu neplatná. Posúdenie dobrej viery však nemôže vychádzať výlučne z hodnotenia subjektívnych predstáv. K tomu možno len dodať, neznalosť práva neospravedlňuje.

Prečítajte si tiež: Judikatúra k držbe a dražbe

Vydržacia doba

Vydržacia doba predstavuje časový úsek, počas ktorého musia byť zo strany oprávneného držiteľa splnené podmienky vydržania (pre začiatok a trvanie vydržacej doby sa primerane aplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o plynutí premlčacej doby). V zásade platí, že vydržacia doba musí byť nepretržitá. Občiansky zákonník zároveň umožňuje, aby sa do vydržacej doby započítala aj doba, počas ktorej mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca vydržateľa, pričom k sukcesii práva držby môže dôjsť tak v prípade prevodu, ako aj prechodu práva k držanej veci - napr. dedením. Ak by však oprávnený držiteľ pozemku mal vedomosť o nemožnosti vydržania vlastníckeho práva jeho právneho predchodcu, táto skutočnosť nie je pre účely započítania vydržacej doby sama o sebe rozhodujúcou. Za relevantné možno označiť to, či právni predchodcovia boli sami v dobrej viere, že im pozemok patrí, a to so zreteľom na všetky okolnosti. Samotné nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním nastáva uplynutím kvalifikovanej vydržacej doby, ktorá je pri nehnuteľnostiach desať rokov.

Kataster nehnuteľností a vydržanie

Ak sú naplnené všetky vyššie uvedené predpoklady vydržania, k nadobudnutiu vlastníckeho práva dochádza uplynutím vydržacej doby bez potreby ďalšieho právneho úkonu alebo rozhodnutia. Napriek uvedenému však nemožno opomenúť, že vydržanie pozemku je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností. Na zápis do katastra nehnuteľností je potrebná listina spôsobilá na zápis, ktorou môže byť:

• právoplatné súdne rozhodnutie: vydané na základe určovacej žaloby oprávneného držiteľa v zmysle § 137 písm. c) zákona č. 160/2015 Z. z.
• rozhodnutie správneho orgánu: vydané v konaní o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim podľa § 11 ods. 1 zákona NRSR č. 180/1995 Z. z.
• osvedčenie vyhlásenia o vydržaní: vydané v zmysle § 63 zákona SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti v znení neskorších predpisov (ďalej v texte ako „Notársky poriadok“) vo forme notárskej zápisnice.

Do času získania niektorej z vyššie uvedených listín sa však možno domáhať vpísania poznámky o vydržaní do príslušného listu vlastníctva.

Osvedčenie vyhlásenia o vydržaní (§ 63 Notárskeho poriadku)

Právna úprava osvedčenia vyhlásenia o vydržaní si počas rokov prešla viacerými transformáciami, a to najmä v nadväznosti na snahy o zabránenie značnému zneužívaniu inštitútu vydržania. K sprísneniu príslušných požiadaviek Notárskeho poriadku došlo až jeho novelami prijatými zákonom č. 397/2000 Z. z. a zákonom č. 267/2015 Z. z.

V súčasnosti musí osvedčenie vyhlásenia o vydržaní okrem všeobecných náležitostí notárskej zápisnice obsahovať aj vyhlásenie o splnení podmienok vydržania, a to najmä ohľadne okolností odôvodňujúcich začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby. Podmienkou je doloženie vyjadrení osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti o tom, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva výhrady. Poslednou novelou predmetného ustanovenia Notárskeho poriadku sa prispelo k zabezpečeniu právnej istoty a predchádzaniu sporom zavedením požiadavky, že pravosť podpisu týchto osôb na vyjadrení musí byť úradne osvedčená.

Prečítajte si tiež: Dobromyseľnosť držby v kontexte judikatúry

Ďalšou požiadavkou je vyjadrenie právnickej osoby príslušnej na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo právnickej osoby s právom nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu o tom, že k vzniku vlastníckeho práva k nehnuteľnosti mimo zastavaného územia obce nemá výhrady (typickým príkladom je vyjadrenie Slovenského pozemkového fondu) a vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa príslušná nehnuteľnosť nachádza, že vznikom vlastníckeho práva nie sú dotknuté jej oprávnené záujmy. Obec tak nemá možnosť znemožniť vznik vlastníckeho práva k nehnuteľnosti možnosťou uplatnenia akejkoľvek výhrady (ako tomu bolo do prijatia zákona č. 267/2015 Z. z.), ale len výhrady, že vznik vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa dotýka jej oprávnených záujmov. Postupnou genézou príslušného ustanovenia § 63 Notárskeho poriadku možno badať snahy zákonodarcu o nezneužívanie inštitútu vydržania v podobe zbytočných prieťahov. Pokiaľ sa totiž obec alebo právnická osoba v zmysle vyššie uvedeného nevyjadrí do troch mesiacov od doručenia žiadosti o vyjadrenie, prezumuje sa vydanie súhlasného vyjadrenia. Osvedčenie vyhlásenia o vydržaní musí navyše obsahovať uvedenie dňa, ktorým došlo k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vydržaním a označenie dôkazov predložených notárovi na potvrdenie osvedčovaných skutočností.

V prípade, ak nedôjde k naplneniu vyššie uvedených zákonných predpokladov, notár je povinný odmietnuť vykonať požadovaný úkon.

Návrh nového Občianskeho zákonníka

Na záver, pre vytvorenie si predstavy o tom, akým smerom sa uberajú snahy zákonodarcu v posledných rokoch, v rámci prípravy nového Občianskeho zákonníka možno uviesť paragrafové znenie prvej pracovnej verzie tohto návrhu, v zmysle ktorého:

„Nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním § 36(1) Vydržaním nadobudne vlastnícke právo k hnuteľnej veci ten, kto ju mal v oprávnenej držbe nepretržite, po dobu troch rokov a k nehnuteľnej veci ten, kto ju mal v oprávnenej držbe nepretržite po dobu desiatich rokov. (2) Kto nadobudne oprávnenú držbu od iného oprávneného držiteľa, môže si započítať do vydržacej doby aj dobu držby svojho právneho predchodcu. (3) Ustanovenia o vydržaní vlastníckeho práva platia obdobne aj o vydržaní iných vecných práv.“

Zákonodarca postupným sprísňovaním predpokladov pre osvedčenie vyhlásenia o vydržaní, ktoré je predmetom právnej úpravy Notárskeho poriadku, výrazne napomohol ochrane pred zneužívaním inštitútu vydržania. V rámci prípravy prvej pracovnej verzie návrhu nového Občianskeho zákonníka nám však vyššie citované ustanovenie § 36 (na prvý pohľad podobné aktuálnej právnej úprave) indikuje skutočnosť, že v čase prípravy už nebolo v záujme zákonodarcu zaviesť ďalšiu „radikálnejšiu“ zmenu.

Prečítajte si tiež: Aspekty započítania držby právneho predchodcu

Nemo plus iuris a dobromyseľné nadobudnutie

Jednou z opakovane sa vracajúcich tém v právnej oblasti sú interakcie medzi vadami právnych úkonov a vecnoprávnou pozíciou strán, teda na vlastníctvo k prevádzaným veciam, typicky nehnuteľnostiam. Často sa diskutuje o účinkoch odstúpenia, následkoch zrušenia príklepu v exekučnej dražbe, v dobrovoľnej dražbe a podobných otázkach. Dá sa tvrdiť, že frekvencia týchto diskusií je dôkazom koncepčnej neustálenosti týchto otázok v slovenskom aj českom práve.

Ústavný súd SR sa prizeral, v zásade však do civilistickej arény nevstupoval a len lakonicky potvrdil, že ortodoxné uplatňovanie zásady nemo plus iuris je ústavnoprávne konformné. Inými slovami, ak zákonodarca ani civilistická doktrína neustanovia inštitút dobromyseľného nadobudnutia vlastníckeho práva od nevlastníka (s výnimkou osobitných situácií ako nadobudnutie v konkurze, cenné papiere a nadobudnutie od dediča), nebude im ju ústavný súd z ústavnoprávnych a ľudskoprávnych pozícií nanucovať.

Ústavný súd SR sa vydáva po stopách svojho českého náprotivku na cestu judikatórneho prelamovania zásady nemo plus iuris. Je pochopiteľné, prečo ústavný súd v danom prípade videl exemplárnu nespravodlivosť. Žalobca excindančnou žalobou proti konkurznému správcovi štátneho podniku uplatňoval svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktorú nadobudol v konkurze (podľa starého ZKV). Jeho žaloba však bola neúspešná, pretože jeho právni predchodcovia neboli vlastníkmi dotknutých nehnuteľností a to konkrétne z dôvodu vád privatizačného projektu, na základe ktorého boli nehnuteľnosti prevedené najprv na Fond národného majetku a potom na právnych predchodcov žalobcu. Inými slovami - štát v roku 1992 pripravil a schválil vadný privatizačný projekt. Následne sa však nehnuteľnosť zrejme ďalším prevodom dostala do vlastníctva spoločnosti F, s.r.o. a v roku 2000 ju z konkurzu tejto spoločnosti kúpil súčasný žalobca. V roku 2007 bol však nemilo prekvapený, keď konkurzný správca štátneho podniku T (zrejme právneho predchodcu spoločnosti F, s.r.o.) dané nehnuteľnosti zaradil do súpisu všeobecnej podstaty T., š.p. Súdy všetkých stupňov rozhodli v prospech správcu - teda v prospech zaradenia nehnuteľnosti do súpisu majetku a proti excindančnému nároku dobromyseľného nadobúdateľa. Vychádzali pritom zo striktne chápanej zásady nemo plus iuris.

Podľa ústavného súdu "nemožno bezvýnimočne tvrdiť - ako to konštatovali všeobecné súdy - že samotná absencia vlastníckeho práva prevodcu (dominum auctoris) povedie automaticky k neplatnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva". Musí totiž "dôjsť aj k určitému posunu v doterajšej judikatúre ústavného súdu v riešení otázky"nemo plus iuris" (I. ÚS 50/2010) o nové interpretačné závery či vývoj sociálnej reality najmä v zmysle zásadnej ochrany tej osoby, ktorá robila právny úkon s dôverou v určitý jej druhou stranou prezentovaný skutkový stav. Navyše ak bol potvrdený údajmi z verejnej štátom vedenej evidencie a najmä, keď ho potom aprobuje aj príslušný orgán verejnej moci [kataster nehnuteľností, súd a pod.].

Ústavný súd uvádza viacero rozumných argumentov v prospech dobromyseľného nadobúdania vlastníckeho práva od nevlastníka. Je tu L&E argument (vlastník je v porovnaní s dobromyseľným nadobúdateľom cheapest cost avoider a teda "riziko má niesť nedbalý vlastník než nadobúdateľ v dobrej viere, pretože tento nie je schopný sa nijako dozvedieť o tom, ako vec opustila vlastníkovu sféru a dostala sa na list vlastníctva prevodcu po zákonom určenom správnom (katastrálnom konaní"), je tu historický argument (predvojnová judikatúra), komparatívny argument (odkazy na civilné kódexy Talianska, Poľska, Rakúska) a nakoniec aj argumentum Bohemicum (odkazy na judikatúru ÚS ČR). Všetky tieto argumenty sú samozrejme presvedčivé. Nie je náhodou, že civilné kódexy nám príbuzných právnych systémov obsahujú skutkové podstaty dobromyseľného nadobúdania od nevlastníka. Osobne nemám pochybnosti o tom, že za určitých okolností je správne pripustiť dobromyseľné nadobudnutie vlastníctva od nevlastníka. Samozrejme je potrebné presne formulovať podmienky naplnenia tejto skutkovej podstaty a tak isto je potrebné vyriešiť konkurenciu dobromyseľného nadobúdania s inštitútom vydržania. Prinicipiálne a v rovine de lege ferenda je však dobromyseľné nadobúdanie nepochybne želateľné.

Praktické aspekty a súdne konania

Neodkladné opatrenia a vlastnícke práva

V kontexte ochrany vlastníckeho práva a riešenia sporov týkajúcich sa nehnuteľností, súdy často rozhodujú o nariadení neodkladných opatrení. Tieto opatrenia majú za cieľ dočasne upraviť pomery medzi stranami sporu, aby sa predišlo závažným škodám alebo nezvratným zmenám, kým sa definitívne nerozhodne o vlastníckych právach.

Napríklad, v prípade sporu o parkovisko na Berlínskej ulici, súd prvej inštancie nariadil neodkladné opatrenie, ktorým zakázal žalovanému znemožňovať parkovanie motorových vozidiel na sporných pozemkoch. Súd argumentoval tým, že dlhodobé užívanie dotknutých pozemkov ako verejného priestranstva a verejných statkov si vyžaduje neodkladnú úpravu pomerov.

Vyvlastňovacie rozhodnutia a ich platnosť

Ďalším dôležitým aspektom súdnych konaní týkajúcich sa nehnuteľností sú vyvlastňovacie rozhodnutia. Tieto rozhodnutia, vydané v minulosti, môžu mať vplyv na súčasné vlastnícke práva. Súdy preto posudzujú platnosť týchto rozhodnutí, pričom zohľadňujú, či boli vydané kompetentným orgánom a či boli dodržané všetky zákonné postupy.

Napríklad, v jednom prípade žalobca namietal platnosť vyvlastňovacieho rozhodnutia z roku 1985, argumentujúc tým, že pri jeho vydaní neboli dodržané zákonné postupy, najmä pokiaľ ide o ustanovenie opatrovníka pre osoby, ktorých pobyt nebol známy. Súd však dospel k záveru, že vyvlastňovacie rozhodnutie bolo vydané v súlade s vtedajšími právnymi predpismi.

Dobromyseľnosť nadobúdateľa a ochrana práv

Pri posudzovaní sporov o vlastnícke práva súdy tiež zohľadňujú dobromyseľnosť nadobúdateľa nehnuteľnosti. Ak nadobúdateľ konal v dobrej viere, že nadobúda vlastnícke právo od oprávnenej osoby, súdy mu môžu poskytnúť ochranu, aj keď sa neskôr zistí, že právny titul prevodcu bol vadný.

V jednom prípade žalovaný argumentoval, že je dobromyseľným vlastníkom nehnuteľností, pretože pri ich nadobúdaní vychádzal z údajov v katastri nehnuteľností a nemal vedomosť o žiadnych vadách právneho titulu svojich predchodcov. Súd sa bude zaoberať touto námietkou a posúdi, či žalovaný skutočne konal v dobrej viere.

tags: #oprávnenosť #držby #a #dobromyseľnosť #vydržateľa #judikáty