Podiel na pozemku pod bytom, vecné bremeno, práva a povinnosti

Tento článok sa venuje problematike podielu na pozemku pod bytovým domom, vecným bremenám s tým spojeným, ako aj právam a povinnostiam vlastníkov bytov a pozemkov. Článok sa opiera o platnú legislatívu Slovenskej republiky a judikatúru súdov.

Vecné bremená a ich charakteristika

Vecné bremená sú právne inštitúty, ktoré obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Toto obmedzenie spočíva v povinnosti vlastníka nehnuteľnosti niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Vecné bremená sa zapisujú do katastra nehnuteľností, čím sa stávajú záväzné aj pre prípadných budúcich vlastníkov nehnuteľnosti.

Podľa § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.“

Legálne vecné bremená

Podstata zákonných (legálnych) vecných bremien spočíva v tom, že ide o verejnoprávne obmedzenie vlastníckeho práva, teda vymedzenie obsahu vlastníckeho práva prostredníctvom predpisu verejného práva. Tieto zákonné vecné bremená predstavujú verejnoprávne obmedzenie vlastníckeho práva v nadväznosti na § 123 Občianskeho zákonníka, ktorý limituje oprávnenie vlastníka „medzami zákona“. Obsahom zákonných vecných bremien je najmä právo zriaďovať na cudzích pozemkoch rôzne siete, vstupovať na cudzie pozemky s cieľom údržby týchto sietí a pod. Jedným z charakteristických znakov tzv. legálnych vecných bremien je, že ich režim sa riadi vždy podľa predpisov, ktoré boli platné ku dňu ich vzniku. Napriek skutočnosti, že nový zákon ruší zákon predchádzajúci, zostávajú ustanovenia predchádzajúcich zákonov upravujúce oprávnenia k cudzím nehnuteľnostiam prostredníctvom spätného odkazu stále aplikovateľné.

Vecné bremeno k pozemku pod bytovým domom

V praxi sa často stáva, že bytový dom je postavený na pozemku, ktorý patrí inej osobe, než sú vlastníci bytov v bytovom dome. V takomto prípade vzniká vecné bremeno, ktoré oprávňuje vlastníkov bytov užívať pozemok pod bytovým domom. Toto vecné bremeno je upravené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Prečítajte si tiež: Podiel príspevku zriaďovateľa

Podľa tohto ustanovenia majú vlastníci bytov právo užívať pozemok pod bytovým domom a priľahlý pozemok v rozsahu, v akom je to nevyhnutné na zabezpečenie riadneho užívania bytov. Toto vecné bremeno vzniká zo zákona a zapisuje sa do katastra nehnuteľností.

Právo na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva

Vlastník pozemku, ktorý je zaťažený vecným bremenom podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z., má právo na náhradu za obmedzenie svojho vlastníckeho práva. Toto právo vzniká ex lege jednorazovo tomu, kto bol vlastníkom zaťaženého pozemku ku dňu účinnosti tohto zákona.

Ústavný súd Slovenskej republiky v rozhodnutí II. ÚS 506/2011 zo dňa 03.11.2011 vychádza z toho, že právo na finančnú náhradu za zriadenie vecného bremena je majetkovým právom povinného z vecného bremena. Táto náhrada má predstavovať jednorazové, nie opakované plnenie.

Dôležité je, že v prípade zmeny vlastníka zaťaženého pozemku právo na finančnú kompenzáciu na vznik vecného bremena neprechádza na nového vlastníka pozemku. Podľa rozhodnutia Ústavného súdu SR II. ÚS 506/2011: „Tento nárok je teda len jeden a má ho ten vlastník zaťaženého pozemku, ktorý ho vlastnil v čase vzniku vecného bremena, v danom prípade v čase účinnosti zákona o vlastníctve bytov, teda 1. septembra 1993. Ďalší vlastník zaťaženej nehnuteľnosti už nadobudol pozemok aj s vecným bremenom, a preto nie je možné, aby ako ďalší nadobúdateľ už zaťaženého pozemku s už existujúcim vecným bremenom sa domáhal finančnej náhrady za jeho vznik. Bolo vecou pôvodného vlastníka pozemku, či si nárok na túto finančnú náhradu uplatní alebo nie. Ústavný súd taktiež zobral do úvahy, že pri prevode pozemku zaťaženého vecným bremenom nový vlastník už vie, že pozemok je zaťažený a existencia vecného bremena by sa mala odraziť na kúpnej cene."

Práva a povinnosti vlastníkov bytov

Vlastníci bytov majú právo užívať byt, spoločné časti domu a pozemok pod domom. Sú povinní udržiavať byt v dobrom stave a prispievať na náklady spojené so správou domu a pozemku.

Prečítajte si tiež: Školstvo na Slovensku

Príslušenstvo bytu

Je potrebné rozlišovať medzi príslušenstvom bytu, ktoré je s bytom spojené vlastným uzavretím (má spoločný vchod) a príslušenstvom bytu, ktoré je mimo bytu, mimo jeho uzavretia (napr. pivnica, sklad mimo bytu). Právny význam príslušenstvo bytu podľa OZ je zároveň potrebné odlišovať od právneho významu príslušenstva veci podľa OZ, keďže byt (resp. nebytový priestor) nie je vecou v zmysle § 119 OZ, hoci v súlade s § 118 OZ môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. Príslušenstvom bytu sú podľa OZ vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Vedľajšie miestnosti sú neobytné miestnosti v byte. Keďže sú pod spoločným uzavretím sú súčasťou bytu. Vedľajšie priestory sú neobytné miestnosti, ktoré sú mimo bytu. Na základe uvedeného, byt, ktorý je zložený z viacerých miestností zahŕňa ako súčasť aj tie miestnosti, ktoré sú neobytné (napr. kúpeľňu, WC, komoru i garáž, pokiaľ je s bytom stavebne a funkčne spojená). Tieto vedľajšie miestnosti ako príslušenstvo bytu pod spoločným uzavretím sú jeho súčasťou a nemožno ich využiť inak ako pre tento byt, ku ktorému podľa dokumentácie a príslušných rozhodnutí patria. Naproti tomu vedľajšie priestory ako príslušenstvo bytu možno využiť pre ktorýkoľvek byt podľa dohody a len vtedy sú príslušenstvom daného bytu, ak boli výslovne v zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu uvedené.

Zmeny v zákone o vlastníctve bytov

Od 1. novembra 2018 vstúpila do účinnosti novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá priniesla niekoľko zmien:

1. Zrušenie povinnosti zisťovať technický stav bytu znaleckým posudkom: Zmluva o prevode vlastníctva bytu už nemusí obsahovať zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku.
2. Výlučné užívanie spoločných častí domu: Právo výlučne užívať spoločné časti domu, ako sú balkóny, lodžie, terasy, predzáhradky alebo priľahlé pozemky, prechádza na nového vlastníka bytu. Samostatný prevod tohto práva bez prevodu bytu nie je prípustný. K spoločným častiam domu je možné zriadiť vecné bremeno.
3. Nové povinnosti správcov a spoločenstiev: Správcovia a spoločenstvá majú možnosť uplatňovať práva vlastníkov bytov vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu voči developerom.
4. Garážové státia: Novela stanovuje, že právo výlučne užívať určité garážové státie je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome a táto informácia sa zapisuje aj na list vlastníctva.
5. Zjednodušenie hlasovania vlastníkov: Zjednodušuje sa úprava hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje na platné hlasovanie o koncepčných otázkach prevádzky domu.

Nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním

Ustanovenie § 134 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka upravuje vydržanie ako osobitný originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva. Ide o nadobudnutie vlastníckeho práva na základe inej skutočnosti ustanovenej zákonom. Vydržanie vlastníckeho práva je jeho nadobudnutie v dôsledku kvalifikovanej držby veci, vykonávanej po zákonom stanovenú dobu. Funkciou vydržania je umožniť nadobudnutie vlastníctva držiteľovi, ktorý vec dlhodobo ovláda v dobrej viere, že je jej vlastníkom, pričom táto dobrá viera (dobromyseľnosť) je podľa platnej úpravy daná „so zreteľom na všetky okolnosti". Opakom ovládania veci držiteľom je nečinnosť vlastníka. Vydržanie tak hojí najmä vady alebo nedostatok nadobúdacieho titulu. V prípade, že zmluva je neplatná pre vadu, o ktorej nemohol nadobúdateľ pri zachovaní obvyklej opatrnosti vedieť, alebo ak tu výnimočne titul vôbec nie je a nadobúdateľ je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že tu titul je, stane sa nadobúdateľ veci jej oprávneným držiteľom a pri splnení ďalších podmienok ju vydrží. Účelom vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym.

Oprávnený držiteľ a dobromyseľnosť

V zmysle citovaných ustanovení §§ 129 ods. 1 a 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka oprávneným držiteľom je ten, kto nakladá s vecou ako s vlastnou a je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu vec patrí. Dobromyseľnosť teda znamená, že držiteľ je ohľadne existencie svojho práva v omyle. Posúdenie, či držiteľ je alebo nie je dobromyseľný, treba hodnotiť vždy objektívne, a nie iba zo subjektívneho hľadiska (osobného presvedčenia) účastníka, a treba vždy brať do úvahy, či držiteľ pri bežnej (normálnej) opatrnosti, ktorú možno s ohľadom na okolnosti a povahu daného prípadu od každého požadovať, nemal, resp. nemohol mať po celú vydržaciu dobu dôvodné pochybnosti o tom, že mu vec patrí. O dobromyseľnosti možno hovoriť tam, kde držiteľ drží vec v omyle, že mu vec patrí a ide pritom o omyl ospravedlniteľný. Ospravedlniteľný je omyl, ku ktorému došlo napriek tomu, že mýliaci sa postupoval s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú možno so zreteľom na okolnosti konkrétneho prípadu od každého požadovať. Omyl môže byť nielen skutkový, ale aj právny. Právny omyl spočíva v neznalosti alebo v neúplnej znalosti všeobecne záväzných právnych predpisov a z toho vyplývajúceho nesprávneho posúdenia právnych dôsledkov právnych skutočností. Vzhľadom na všeobecne (aj v oblasti súkromného práva) uznanú zásadu ignorantia iuris non excusat (neznalosť zákona neospravedlňuje), vyplývajúcu zo samej podstaty práva, právny omyl držiteľa, vychádzajúci z neznalosti jednoznačne formulovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka platného v dobe, kedy sa držiteľ ujal držby, nie je ospravedlniteľný. Len výnimočne možno takýto omyl ospravedlniť, a to v prípadoch, keď znenie zákona je nejasné a pripúšťa rôzny výklad.

Praktické otázky a odpovede

V tejto časti zodpovieme na niektoré praktické otázky týkajúce sa podielu na pozemku pod bytom a vecných bremien.

Prečítajte si tiež: Zamestnávanie osôb so zdravotným postihnutím a odvody

Otázka: Bývame v bytovke, ktorá bola postavená pred štyridsiatimi rokmi. Máme odkúpený byt a je v našom osobnom vlastníctve. Nedávno nám domovník oznámil, že budeme musieť odkúpiť aj pozemok, na ktorom je bytovka postavená. Je tento postup klasický?

Odpoveď: Nie, tento postup nie je klasický. Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým domom právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba. Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie.

Otázka: Má otec právo vrátiť sa a využívať nehnuteľnosť v plnom rozsahu, ak sa rozhodne sa tam vrátiť, ak rodičia darovali nehnuteľnosť deťom s ustanovením práva dožitia pre obidvoch?

Odpoveď: Ak sa otec odsťahoval a reálne aj býva inde, vecné bremeno práva dožitia nevykonáva. V tomto smere je treba podať návrh na katastrálny odbor o výmaz vecného bremena.

Otázka: Kúpili sme dom s pozemkom v novo vybudovanej lokalite s právom prechodu a prejazdu cez tri pozemky. Máme platiť príspevok za údržbu a dane spomenutých troch pozemkov?

Odpoveď: Otázkou je v akom rozsahu doteraz boli vykonané náklady na úpravu cesty a jej zachovanie, čo má vplyv na úhrade nákladov zo strany jednotlivých oprávnených z vecného bremena. Odporúčame požiadať vlastníka ako povinného z vecného bremena, aby Vám predložil návrh dohody o úhrade nákladov podľa § 151n/ ods. 3 Obč.

tags: #podiel #na #pozemku #pod #bytom #vecné