Potvrdenie o Vlastníctve v Katastri: Vzor a Náležitosti

Vlastníctvo nehnuteľnosti je významný právny stav, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je verejný register, ktorý obsahuje údaje o nehnuteľnostiach, ich vlastníkoch a ďalších právach k nim. Zápis do katastra nehnuteľností má zásadný význam pre právnu istotu a ochranu vlastníckych práv. V tomto článku sa zameriame na potvrdenie o vlastníctve v katastri, jeho vzor a náležitosti, ako aj na súvisiace aspekty katastrálneho konania.

Katastrálne Konanie a Zápis Vlastníckeho Práva

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov.

Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.

Oznámenie o Návrhu na Vklad

Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. V prípade podania v papierovej podobe je prílohou k návrhu na vklad oznámenie o návrhu na vklad v papierovej podobe. V prípade podania v elektronickej podobe sa číslo oznámenia o návrhu na vklad uvádza vo formulári návrhu na vklad. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.

Rozhodnutie Katastrálneho Odboru

Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre rodičovský príspevok

Poplatky za Návrh na Vklad

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.

Kúpna Zmluva a Prevod Vlastníctva

Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.

Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli. V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, vždy sa radšej poraďte s právnikom alebo sa obráťte na realitnú kanceláriu. Kúpna zmluva musí obsahovať podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Autorizácia Zmlúv a Notárska Zápisnica

Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stávajú obeťami podvodníkov. Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť. Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené. Pokiaľ je totiž zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov.

Potvrdenie o Nedoplatkoch pri Prevodoch Bytov a Nebytových Priestorov

Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak nejde o prvý prevod, je nevyhnutné zabezpečiť od správcu, resp. predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, potvrdenie, že vlastník prevádzanej veci nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej ako „potvrdenie o nedoplatkoch“). Predmetné potvrdenie o nedoplatkoch je v zmysle ustanovenia § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „Zákon 182/1993“), obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.

Prečítajte si tiež: Rodičovský príspevok: Ako získať potvrdenie o príjme

Potvrdenie o nedoplatkoch poskytuje nadobúdateľovi dôležitú informáciu o prípadných nevyrovnaných záväzkoch týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má záujem nadobudnúť do svojho vlastníctva. Význam potvrdenia o nedoplatkoch možno dedukovať aj z Rozsudku Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa 08.11.2011, v ktorom sa súd vyjadril, že „účelom príloh zmluvy, ktoré sú uvedené v § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., je zabezpečenie informácií (majú teda informačný charakter) pre záujemcu o kúpu bytu s tým, že je to jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré viaznu na predávanom byte a ktoré informácie sú od uvedených subjektov (správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome) ťažko dostupné pre záujemcu o byt.“

Náležitosti Potvrdenia o Nedoplatkoch

V súčasnosti žiadny právny predpis neurčuje aké náležitosti má obsahovať potvrdenie o nedoplatkoch, v akej forme má byť vyhotovené, či aká je doba platnosti tohto dokumentu. Absentujúca legislatívna úprava vytvára priestor na rozdielne postupy okresných úradov pri posudzovaní potvrdenia o nedoplatkoch, čo v aplikačnej praxi spôsobuje problémy.

Za účelom získania potvrdenia o nedoplatkoch je potrebné, aby vlastník prevádzaného bytu alebo nebytového priestoru kontaktoval príslušného správcu, resp. predsedu spoločenstva so žiadosťou o vyhotovenie potvrdenia o nedoplatkoch. Zákon 182/1993 správcovi ani predsedovi spoločenstva explicitne neukladá povinnosť vyhotoviť potvrdenie o nedoplatkoch, a teda neustanovuje ani lehotu, v ktorej má žiadosť vlastníka vybaviť, či v akej forme má potvrdenie o nedoplatkoch vystaviť. Tento deficit právnej úpravy by bolo rozhodne vhodné nahradiť zmluvnými dojednaniami zakotvenými priamo v zmluve o výkone správy, resp. v zmluve o spoločenstve. Za vystavenie potvrdenia o nedoplatkoch si správca alebo predseda spoločenstva účtuje poplatok podľa platného cenníka.

Postup v Prípade Odmietnutia Vystavenia Potvrdenia

Čo v prípade, ak správca nevystaví potvrdenie o nedoplatkoch a účastník katastrálneho konania vyhlási, že mu správca potvrdenie odmietol vystaviť? Podľa právneho názoru časti odbornej verejnosti by mal katastrálny úrad sám prevziať iniciatívu, s odkazom na ustanovenie § 32 ods. 3 zákona č. 71/1967 Z.z. o správnom konaní (správny poriadok), a vyžiadať si od správcu predmetný dokument. Ak aj napriek tomu správca nevystaví požadované potvrdenie, mal by katastrálny úrad rozhodnúť o povolení vkladu vlastníckeho práva, za podmienky, že s tým bude nadobúdateľ súhlasiť. Otázne je, či v prípade takýchto komplikácií bude záujem nadobúdateľa získať vlastníctvo k bytu alebo nebytovému priestoru i naďalej pretrvávať.

Geometrický Plán a Zápis do Katastra

Ak už máte vyhotovený geometrický plán, ktorý je autorizačne overený geodetom a úradne overený správou katastra (pečiatky so štátnym znakom v rozpiske geometrického plánu), treba si tento geometrický plán nechať zapísať do katastra nehnuteľností. Bohužiaľ sa veľmi často stáva, že objednávateľ si geometrický plán, ktorý mu geodet odovzdá odloží a považuje záležitosť za uzavretú a zmena v katastri nie je následne vyznačená. Treba pripomenúť, že geometrický plán je iba technickým podkladom pre zmeny v katastri a samotný na túto zmenu nepostačuje. Úradné overenie geometrického plánu je len potvrdením správy katastra, že geometrický plán je použiteľný na ďaľšie úkony.

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku pri narodení dieťaťa

Postup a náležitosti zápisu geometrického plánu súvisia s účelom, na ktorý bol geometrický plán vyhotovený. Ak pozemky v novom stave ostávajú vo vlastníctve doterajšieho vlastníka, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu. Ak pozemky v novom stave nadobúdajú ďalší vlastníci, prípadne ide o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva a doterajší vlastníci rozdelia pôvodný pozemok podľa spoluvlastníckych podielov, geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom a katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad. V geometrickom pláne sa určia vlastnícke práva k pozemkom, na ktorých sú nehnuteľnosti a stavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva a je nutné ich vysporiadať. Najčastejším prípadom je vysporiadanie a následný výkup častí pozemkov a geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom, katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad.

Ak v novom stave vytvorená parcela registra C ostane vo vlastníctve doterajšieho vlastníka, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu. Ak je nová parcela predmetom predaja, darovania atď. geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom, katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad. Keďže ide len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu. Vzor žiadosti o zápis geometrického plánu nájdete v sekcii Na stiahnutie.

Zápis Stavby do Katastra

Keďže ide len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis rozostavanej stavby. Vzor žiadosti o zápis rozostavanej stavby nájdete v sekcii Na stiahnutie. Geodet zameria stavbu na pozemku a v geometrickom pláne ju vyznačí spolu s novým parcelným číslom a druhom pozemku, pričom aj určí jej výmeru. Ak už stavba v doterajšom stave má parcelné číslo, vyznačí sa iba zmena jej obvodu. Keďže ide len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis novej stavby do katastra (platí pre novostavby). Vzor žiadosti o zápis novej stavby nájdete v sekcii Na stiahnutie. Pokiaľ sa jedná o zápis stavby kolaudovanej pred rokom 1976, treba použiť Žiadosť o zápis stavby do katastra (skolaudovanej pred 1.10. 1976). Vzor žiadosti o zápis stavby spred r. 1976 nájdete v sekcii Na stiahnutie.

Vzor Potvrdenia o Vlastníctve

Hoci neexistuje záväzný vzor potvrdenia o vlastníctve, dokument by mal obsahovať nasledovné informácie:

• Identifikačné údaje vlastníka: Meno a priezvisko, dátum narodenia, trvalé bydlisko.
• Identifikačné údaje nehnuteľnosti:
  • Katastrálne územie
  • Číslo listu vlastníctva
  • Parcelné číslo pozemku
  • Súpisné číslo stavby (ak ide o stavbu)
  • Popis nehnuteľnosti (napr. byt č. X na poschodí Y v bytovom dome Z)
• Vyhlásenie správcu/predsedu spoločenstva: Potvrdenie o tom, či vlastník má alebo nemá nedoplatky na úhradách spojených s užívaním nehnuteľnosti a tvorbou fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Dátum a podpis: Dátum vystavenia potvrdenia a podpis správcu/predsedu spoločenstva.
• Pečiatka správcu/spoločenstva (ak je k dispozícii).

Príklad vzoru:## Potvrdenie o Nedoplatkoch

Podľa ustanovenia § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako správca XY vyhlasujeme, že AB, nar. dňa…, a BB, nar. bytu č. …na … poschodí bytového domu č….. , súpisné č…… , nachádzajúceho sa na pozemku parcelné číslo ….., zapísaného v katastri nehnuteľností vedenom KÚ ……pre ……., katastrálne územie ……..na liste vlastníctva č. …. Vlastníci bytu berie na vedomie, že záväzky vyplývajúce zo Zmluvy o výkone správy vrátane nedoplatkov vzniknutých pri zúčtovaní kalendárneho roka 2010, zanikajú ich usporiadaním.

(Dátum a Podpis Správcu/Predsedu)

tags: #potvrdenie #o #vlastníctve #kataster #vzor