Povinnosť Zriadenia Živnosti na Prenájom Nehnuteľnosti: Podmienky a Aspekty

Prenájom nehnuteľností je oblasť, ktorá podlieha regulácii zo strany štátu, a preto je dôležité poznať podmienky, za ktorých je potrebné zriadiť si živnosť. Tento článok sa zameriava na povinnosť zriadenia živnosti na prenájom nehnuteľnosti, podmienky, a daňové aspekty s tým spojené.

Úvod do Prenájmu Nehnuteľností a Živnostenského Oprávnenia

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva umožňuje fyzickým a právnickým osobám voľne nakladať s majetkom, vrátane jeho prenájmu. Avšak, tento princíp je prelomený verejnoprávnou úpravou živnostenského zákona, ktorý vyžaduje splnenie viacerých podmienok a povinností pre prenájom nehnuteľnosti.Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov upravuje, kedy sa prenájom nehnuteľnosti považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie.

Kedy je Prenájom Nehnuteľnosti Živnosťou?

Podľa § 4 ods. 1 zákona o živnostenskom podnikaní, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Ide najmä o poskytovanie služieb ubytovania spojených so službami stravovania, výmeny a prania bielizne, upratovania a pod, ktoré poznáme najmä v hoteloch, či iných ubytovacích zariadeniach. Činnosť prenájmu nehnuteľnosti spojeného s poskytovaním iných než základných služieb je voľnou živnosťou, pri ohlásení ktorej je potrebné spĺňať všeobecné podmienky prevádzkovania živnosti. Z hľadiska zákona o dani z príjmov ide o dosahovanie príjmov podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Základné a Doplnkové Služby

Základnými službami treba rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami možno v praxi rozumieť dodávku tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod. Za poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej možnosť riadneho užívania prenajímaných bytových alebo nebytových priestorov, ale ktorá svojím charakterom súvisí s prenajímaným priestorom tým, že smeruje k vylepšeniu podmienok užívania predmetu zmluvy o nájme bytového alebo nebytového priestoru, treba považovať aj poskytovanie vybavenia prenajímaných (holo)priestorov vnútorným zariadením.

V podmienkach živnostenského podnikania súbežné poskytovanie doplnkovej (inej ako základnej) služby vyvoláva dvojité právne účinky. V zásade ide v danom prípade o súbeh dvoch prenájmov, pri ktorom dochádza jednak k vzniku povinnosti prenajímateľa (vnútorne vybaveného) priestoru mať živnostenské oprávnenie na prenájom príslušných nehnuteľných (bytových a nebytových) priestorov, jednak k vzniku povinnosti tejto osoby mať živnostenské oprávnenie na prenájom hnuteľných vecí.

Prečítajte si tiež: Základné imanie s.r.o. a prevod obchodného podielu

Špecifiká Prenájmu Nebytových Priestorov

Prenajímateľ môže nebytové priestory najčastejšie poskytovať v právnom rámci zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, kde popri prenájme určitého nebytového priestoru môže ich prenajímateľ poskytovať zároveň aj ich stráženie. To vyžaduje od prenajímateľa nadobudnúť za uvedeným účelom aj osobitné živnostenské oprávnenie na prenajímanie nebytových priestorov, aj osobitné podnikateľské oprávnenie (licenciu) na strážnu službu, ktorú je možné poskytovať na základe a za podmienok zákona č. 473/2005 Z. z. o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o súkromnej bezpečnosti).

Odstavná Plocha ako Podnikateľská Činnosť

Živnostenský zákon vychádza zároveň z úpravy (ustanovenia § 4 ods. 2), podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prevádzkuje odstavnú plochu na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo inej oprávnenej osobe, napr. ďalšiemu nájomcovi týchto priestorov a za tým účelom ju prenecháva komerčným spôsobom na prechodné alebo dlhodobé parkovanie vozidiel, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie.

Ubytovacie Služby a Pohostinská Činnosť

Na posúdenie rozsahu a spôsobu regulácie poskytovaných ubytovaných služieb je rozhodujúce, či, v akom rozsahu, v akej kvalite (ponuke jedál) a za akých okolností sa spolu s poskytovaním ubytovacích služieb poskytujú aj pohostinské služby. V závislosti od okolností, za ktorých dochádza k poskytovaniu pohostinských služieb, v právnom rámci živnostenského zákona môže mať táto činnosť dvojaký charakter.

Každý, kto sa rozhodne prenechávať do užívania iným, tretím osobám nehnuteľné priestory na ubytovanie, musí prednostne vyriešiť otázku, aký druh živnosti (aké živnostenské oprávnenie) potrebuje k prevádzkovaniu ubytovacích zariadení. Pokiaľ ide o otázku regulácie poskytovania ubytovacích služieb, podľa platného živnostenského zákona je tieto služby možné poskytovať dvojakým spôsobom, a to buď ako regulovanú viazanú živnosť, alebo ako neregulovanú voľnú živnosť. V zjednodušenom chápaní otázky a odpovede možno povedať, že každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá spolu s ubytovacími službami poskytuje aj pohostinskú činnosť, vykonáva regulovanú viazanú živnosť. Prevádzkovateľ ubytovacích zariadení bez poskytovania pohostinských služieb vykonáva neregulovanú voľnú živnosť.

Pohostinská Činnosť a Jej Obsah

Pozitívnym vymedzením pohostinskej činnostisa podľa živnostenského zákona rozumie príprava a predaj jedál a nápojov, ak sa podávajú na priamu konzumáciu na mieste. Na účely živnostenského podnikania, a tým aj na účely posúdenia kvalifikácie charakteru (druhu) živnosti je osobitne dôležité poznanie, žeza pohostinskú činnosť sa nepovažujú niektoré činnosti, ktoré formálne plnia znaky pozitívne vymedzenej pohostinskej činnosti.

Prečítajte si tiež: Aktívny život v seniorskom veku: Trnava Vanskova

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH) pri Prenájme Nehnuteľností

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie.

Zdaniteľná Osoba a Ekonomická Činnosť

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa tohto ustanovenia sa ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Obrat pre Účely DPH

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH.

Prenájom Nehnuteľného Majetku a Jeho Zdaňovanie

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Vznik Daňovej Povinnosti

Daňová povinnosť pri dodaní služby (§19 ods. 2 zákona o DPH) vzniká dňom dodania služby. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené.

Prečítajte si tiež: Právna Úprava Záložného Práva

Povinnosť Registrácie pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).

Príklady Situácií Registrácie pre DPH

Situácia 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH.

Situácia 2: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Okrem týchto prenájmov v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Touto skutočnosťou jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur. Občan (zdaniteľná osoba) poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. 7. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025.

Prenájom cez Digitálne Platformy (Airbnb, Booking.com)

Uvažujete nad prenajímaním nehnuteľnosti, resp. poskytovaním ubytovacích služieb cez digitálne platformy Airbnb či Booking.com? Aj v tomto prípade je potrebné zvážiť, či ide o činnosť, ktorá vyžaduje živnostenské oprávnenie.

Povinnosti Poskytovateľov Ubytovania cez Platformy

Novela zákona č. 442/2012 Z. z. im ukladá povinné automaticky nahlásiť finančnej správe údaje o poskytovaných službách.

Daňové Aspekty Prenájmu cez Platformy

Sprostredkovateľské platformy, ako Airbnb a Booking.com, sú povinné nahlásiť finančnej správe údaje o príjmoch, ktoré ste dosiahli. Možná je tiež dobrovoľná registrácia.

Ak ste registrovaný pre daň podľa § 7, resp. 7a zákona o DPH, ste povinný podať daňové priznanie k DPH a zaplatiť daň, a to v lehote do 25. nasledujúceho kalendárneho mesiaca.

Fakturácia a DPH pri Prenájme cez Airbnb

Ak využívate služby vo svojej chate aj prostredníctvom platformy Airbnb a nie ste platiteľom DPH, vystavujete faktúry svojim zákazníkom priamo vy a fakturovať sa bude so slovenskou DPH, v plnej sume.

Registrácia na Daňovom Úrade a Daň z Príjmov

Podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov príjmami z podnikania sú príjmy zo živnosti. Podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov príjmami z inej samostatnej zárobkovej činnosti sú príjmy z prenájmu nehnuteľností. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z.

Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva.

Povinnosti voči Daňovému Úradu

Samotná registrácia na daň z príjmov je povinná. Po registrácii obdržíte úradný dokument - rozhodnutie o registrácii a pridelení DIČ. Daňový úrad Vám zriadi osobný účet daňovníka.

Podanie Daňového Priznania

Podanie je do 31. marca nasledujúceho kalendárneho roka, resp. 30. júna (v prípade, ak daňové priznanie podáva daňový poradca, lehotu na podanie priznania si môžete predĺžiť až do 30. septembra).

tags: #povinnosť #zriadenia #živnosti #na #prenájom #nehnuteľnosti